COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 MAI 2023

N° RG 22/03978

N° Portalis DBV3-V-B7G-VIFQ

AFFAIRE :

[A] [P]

…

C/

[H] [N]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Mai 2022 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 21/00419

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Stéphanie ASSUERUS-CARRASCO de la SCP FREZZA ET ASSOCIES

Me Angela CHAILLOU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur [A] [P]

né le 15 Novembre 1957 à [Localité 5] (EGYPTE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

2/ Madame [W] [G] épouse [P]

née le 06 Octobre 1957 à [Localité 5] (EGYPTE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentant : Me Stéphanie ASSUERUS-CARRASCO de la SCP FREZZA ET ASSOCIES, Postulant et plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 81 – N° du dossier 3407

APPELANTS

****************

1/ Madame [H] [N]

née le 13 Juin 1982 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

2/ Madame [Z] [N]

née le 02 Juillet 1986 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentant : Me Angela CHAILLOU, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 186B

Représentant : Me Kahina TADJADIT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1128

INTIMEES

3/ Madame [M] [D]

née le 24 Décembre 1987 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

INTIMEE DEFAILLANTE

***************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Mars 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Madame Odile CRIQ, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame FOULON,

—–

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 26 mai 2001, [K] [N], Mme [H] [N] et Mme [Z] [N], agissant en qualité de propriétaires indivises, d’une part, et M. [A] [P] et Mme [W] [C] épouse [P], acquéreurs, d’autre part, ont signé un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4], dépendant de la succession de [F] [N], au prix de 900 000 francs soit 137204,12 euros.

La réitération de la vente par acte authentique était initialement prévue comme devant intervenir le 30 septembre 2001, délai prorogé à plusieurs reprises à la demande des venderesses compte tenu des difficultés en lien avec la liquidation de la succession dont dépendait le bien.

Par acte d’huissier du 27 juin 2002, M. et Mme [P] ont fait faire sommation aux consorts [N] d’avoir à se présenter le 4 juillet 2002 en l’étude de Mes [T] et [X], notaires à [Localité 6], pour signer l’acte de vente.

A cette date, Mme [H] [N] ne s’est pas présentée, de sorte qu’un procès-verbal de défaut a été dressé.

L’acte de vente n’a jamais été régularisé. Dans l’intervalle, au mois de janvier 2002, M. et Mme [P] ont été autorisés à entrer dans les lieux pour réaliser les travaux nécessaires à leur installation. Ils y résident depuis lors.

Le 3 décembre 2008, [K] [N] est décédée, laissant pour lui succéder Mme [M] [D].

Le 1er octobre 2007, le conseil de Mmes [Z] et [H] [N] a informé Me [X], notaire de M. et Mme [P], que ces dernières étaient prêtes à régulariser l’acte authentique.

Aucune signature n’est toutefois intervenue.

Par courrier du 6 juin 2012, le notaire de Mmes [H] et [Z] [N] a proposé à M. et Mme [P] de régulariser la vente moyennant un prix porté à 257 000 euros correspondant au prix de vente initial majoré d’une somme de 120 000 euros au titre de l’occupation du bien.

Les consorts [P] ont contesté être redevables d’une quelconque somme au titre de leur occupation et ont refusé de signer l’acte de vente en ces termes.

Par acte du 25 juin 2020, Mmes [H] et [Z] [N] ont fait assigner M. et Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye afin de voir constater l’occupation sans droit ni titre du bien litigieux par M. et Mme [P], les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et voir ordonner leur expulsion.

Par acte du 18 janvier 2021, M. et Mme [P] ont fait assigner Mmes [H] et [Z] [N] ainsi que Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Versailles afin de voir constater la perfection de la vente dans les termes du compromis du 26 mai 2001 et condamner les venderesses à la réitérer par acte authentique.

Par ordonnance du 20 mai 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a :

– déclaré irrecevable l’action de M. et Mme [P] tendant à voir ordonner la réitération du compromis de vente du 12 mai 2001,

– déclaré irrecevable leur action subsidiaire fondée sur l’enrichissement injustifié relativement aux dépenses qu’ils ont engagées avant le 20 janvier 2017,

– réservé les dépens,

– rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

– renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par acte du 15 juin 2022, M. et Mme [P] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 9 novembre 2022, de :

– déclarer recevable leur appel à l’encontre de l’ordonnance déférée et leurs conclusions,

– infirmer ledit « jugement » en ce qu’il a :

déclaré irrecevable leur action tendant à voir ordonner la réitération du compromis de vente du 12 mai 2001,

déclaré irrecevable l’action subsidiaire fondée sur l’enrichissement injustifié,

rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

– déclarer recevables et non prescrites les demandes de M. et Mme [P] tendant à voir ordonner la réitération du compromis de vente du 12 mai 2001,

– débouter Mmes [N] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire, si la cour confirmait la prescription de l’action tendant à voir ordonner la réitération du compromis de vente du 12 mai 2001,

– constater qu’une demande subsidiaire est formulée et qu’il appartient au tribunal de statuer sur celle-ci,

– juger que la prescription de l’action principale éventuellement prononcée ne met pas fin à l’instance ni à l’action,

– déclarer recevables et non prescrites les demandes de M. et Mme [P] fondées sur l’enrichissement injustifié, et ce depuis le 12 mai 2001, date de la signature du compromis de vente,

– débouter Mmes [N] de l’intégralité de leurs demandes,

Et statuant au titre de l’omission de statuer,

– déclarer recevables et non prescrites les demandes de M. et Mme [P] relatives à :

la libération de la somme de 7 704,44 euros, selon décompte arrêté au 5 août 2015, augmentée des intérêts au taux légal depuis cette date, consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations, au profit de l’étude notariale désignée, ou à défaut au profit des consorts [P],

la condamnation de Mme [H] [N], Mme [Z] [N] et Mme [M] [D], solidairement, à verser à M. et Mme [P], la somme de 13 270 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente,

En tout état de cause,

– condamner Mmes [N] de manière solidaire aux entiers dépens, avec recouvrement direct, conformément à l’article 699 du code civil,

– condamner Mmes [N] de manière solidaire à verser à M. et Mme [P] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 11 octobre 2022, Mmes [N] prient la cour de :

– confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

déclaré irrecevable l’action de M. et Mme [P] tendant à voir ordonner la réitération du compromis de vente du 12 mai 2001,

déclaré irrecevable l’action subsidiaire fondée sur l’enrichissement injustifié relativement aux dépenses engagées avant le 20 janvier 2017,

– réformer l’ordonnance déférée s’agissant de la demande en indemnisation fondée sur l’application de la clause pénale et, statuant à nouveau :

– déclarer irrecevable l’action en paiement de la somme de 13 270 euros en application de la clause pénale visée dans le compromis de vente,

– condamner solidairement M. et Mme [P] à verser à Mmes [N] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement M. et Mme [P] aux entiers dépens.

M. et Mme [P] ont fait signifier la déclaration d’appel et leurs conclusions à Mme [D], par procès-verbal de recherches infructueuses des 13 septembre, 20 octobre et 3 novembre 2022. Néanmoins, cette intimée n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2023.

SUR QUOI :

Pour débouter les époux [P], le juge de la mise en état a retenu que dans son régime antérieur à l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, l’action en réitération d’un compromis de vente était soumise à un délai de prescription trentenaire et que la loi du 17 juin 2008, qui a unifié les régimes de la prescription civile, a ramené ce délai à cinq ans.

Il a rappelé que son régime transitoire prévoit que les dispositions qui réduisent le délai de la prescription s’appliquent dès le jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale du délai de prescription puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Sur le fondement de l’article 2224 du code civil d’après lequel le point de départ du délai de prescription se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action, il en a conclu que le délai de prescription de l’action en réalisation forcée d’un compromis de vente avait pour point de départ la date à laquelle les acquéreurs ont pris acte de l’impossibilité de parvenir à la vente aux conditions convenues.

Dans le cadre de ces principes dont la cour adopte l’exposé, les époux [P] estiment que le point de départ du délai de prescription se situe le 25 juin 2020, date de leur assignation devant le juge des contentieux de la protection car ils espéraient jusque là que le conflit familial des [N] allait s’apaiser et permettre la signature de l’acte final de vente. Ils donnent une interprétation des différents avatars de l’affaire – procès-verbal de défaut pour non- présentation d’une des venderesses, courrier leur proposant en 2012 la vente à un prix tenant compte de leur occupation du bien – comme ne signifiant pas de la part de ces dernières un refus de vendre mais seulement un incident et la formulation d’une demande nouvelle tenant à l’occupation du bien.

Ils font valoir en outre que le juge de la mise en état a omis de statuer sur leurs demandes relatives à la libération de la somme consignée chez le notaire d’un montant de 7 704,44 euros et à la clause pénale insérée au compromis de vente pour 13 270 euros.

Les consorts [N] retiennent comme point de départ initial la date du 4 juillet 2002, date du procès-verbal de défaut devant le notaire ou au plus tard, le 6 juin 2012, date de leur proposition refusée par les acquéreurs, emportant prescription totale le 7 juin 2017 au plus tard.

Sur la prescription :

En l’espèce, c’est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que le juge de la mise en état a retenu la date du 4 juillet 2002 en constatant qu’aucun pourparler n’avait eu lieu après cet événement qui ne pouvait que signifier de la part de Mme [H] [N], venderesse, un refus de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

Si ce refus avait procédé ‘d’un simple défaut de présentation pour des raisons indépendantes de sa volonté’ comme soutenu par les appelants, Mme [N] aurait obtempéré plus tard et la vente eut été réitérée dans des délais normaux.

Peu importe que deux des venderesses aient été d’accord en 2007 pour signer, ce qui reste à démontrer, puisqu’elles feront seules en 2012, sans [M] [D] dont l’accord était indispensable, une proposition comportant des conditions sensiblement différentes de celles du compromis de vente du 26 mai 2001 ; cette proposition, refusée par les appelants, conditionnait l’accord de Mmes [H] et [Z] [N] qui était de toute façon insuffisant à permettre la signature de l’acte authentique.

Les appelants n’ont pas agi à la suite de ce refus de signer en vue de la réalisation forcée de la vente non plus qu’en résolution de celle-ci et en indemnisation de leur préjudice, peut-être du fait qu’ils étaient déjà entrés dans les lieux sans payer d’indemnité d’occupation ce qui ne pourrait constituer une quelconque justification pour voir le délai de prescription suspendu.

La cour relève que les appelants ont parfaitement compris le caractère compromettant pour l’opération de l’inertie des consorts [N] comme en témoigne le courrier de leur notaire à celui des venderesses en date du 15 mai 2002 par lequel il est dit qu’ils souhaitent la fixation d’un rendez-vous de signature sous 15 jours et ‘qu’à défaut , ils mandateront un huissier de justice aux fins de contraindre les vendeurs à venir se présenter en l’Etude pour la régularisation de l’acte.’

Ils l’ont fait le 27 juin 2002 mais le rendez-vous du 4 juillet 2002 pour signature n’a pas été honoré par Mme [H] [N] ce qui ne peut, dans ces conditions, être un simple oubli.

Et ce n’est que presque 19 ans après que les appelants ont introduit une action judiciaire en vente forcée, six mois après que les consorts [N] les ont assignés en expulsion.

En vertu des principes énoncés plus haut et des motifs adoptés de l’ordonnance critiquée, la prescription de l’action tendant à voir réitérer la promesse de vente était donc acquise le 18 juin 2013. L’action engagée le 18 janvier 2021 est trop tardive.

La décision déférée sera confirmée sur la prescription de l’action principale.

Sur l’action des appelants fondée sur l’enrichissement injustifié relativement aux dépenses qu’ils ont engagées avant le 20 janvier 2017 :

Les dépenses dont les époux [P] entendent obtenir le remboursement sur le fondement de l’enrichissement sans cause ou injustifié sont des dépenses d’amélioration du bien qu’ils ont engagées depuis leur entrée en jouissance, au cours de l’année 2002.

Cette demande qui a un caractère subsidiaire ne constitue pas, contrairement à la prescription, une fin de non-recevoir de sorte que c’est à juste titre que le juge de la mise en état ne l’a pas tranchée sur le fond pour laisser la formation de jugement le faire.

En revanche, le juge l’a abordée sous l’angle de la prescription en exposant que l’action fondée sur la notion traditionnelle d’enrichissement sans cause, comme celle fondée sur l’enrichissement injustifié prévu par l’article 1303 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme des obligations, est soumise à la prescription de droit commun ; que le point de départ de cette prescription est constitué par la date de l’appauvrissement, si l’appauvri en a eu connaissance immédiatement ; que cette action était soumise à une prescription trentenaire avant la loi du 18 juin 2008 qui a réduit à cinq ans la prescription des actions personnelles ou mobilières et que compte tenu des dispositions transitoires de cette loi, le délai pour agir en remboursement des dépenses relevant de l’ancien régime de prescription a expiré le 18 juin 2013.

Les consorts [N] exposent que l’action de in rem verso est enfermée dans un délai de prescription de 5 ans depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; que selon l’article 2224 du code civil, la prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action ; que depuis 2001, les époux [P] n’ont jamais poursuivi la réalisation forcée de la vente, de sorte qu’il ne pouvaient ignorer, à chaque dépense effectuée en vue d’améliorer le bien, que l’amélioration apportée au bien immobilier allait bénéficier aux propriétaires du bien immobilier ; que chacune de ces dépenses constitue le point de départ du délai de prescription de l’action fondée sur l’enrichissement sans cause qui lui est propre ; que le délai de prescription a été interrompu par la signification, le 20 janvier 2022, de conclusions au fond aux termes desquelles les consorts [P] ont formé leur demande indemnitaire subsidiaire sur le fondement de l’enrichissement sans cause ; qu’en conséquence, il y aura lieu de dire que toute demande fondée sur l’enrichissement sans cause et portant sur des dépenses antérieures au 20 janvier 2017 est irrecevable car prescrite.

Les époux [P] répondent que le compromis de vente vaut vente, qu’aucune action en annulation de la vente, ou en expulsion n’a été engagée par les consorts [N] ou [D] jusqu’à la procédure d’expulsion initiée le 25 juin 2020 ; qu’ils étaient donc fondés à ‘penser légitimement qu’ils seraient propriétaires du bien’ et que les travaux effectués allaient leur profiter; que seule la décision statuant sur la vente forcée ou sa prescription permettra de déterminer avec certitude à qui profitent les travaux et les dépenses en découlant, et fera ainsi courir la prescription de la demande fondée sur l’enrichissement injustifié ; que soit le tribunal condamne les indivisaires à signer la vente définitive et il n’y a pas d’enrichissement injustifié, soit le tribunal rejette la demande principale des époux [P] et cela entraîne la caractérisation de l’enrichissement injustifié au profit des consorts [N] – [D].

Le tribunal a relevé par des motifs appropriés et adoptés par la cour qu’en l’espèce, les époux [P] ont engagé ces dépenses en ayant nécessairement connaissance de leur absence de titre de propriété, partant de leur appauvrissement, la promesse de vente qui leur avait été consentie n’ayant jamais été réitérée. Ils avaient donc connaissance, à chaque dépense réalisée, des faits leur permettant d’exercer leur action.

Il a été relevé l’inertie des époux [P] qui se sont abstenus de mettre en ‘uvre l’action en réitération de la vente dont ils disposaient.

Dès lors, le délai de prescription de l’action fondée sur l’enrichissement injustifié a commencé à courir, pour chacune des dépenses, à la date à laquelle elle a été exposée en toute connaissance, par le solvens, de son appauvrissement.

Les demandes fondées sur l’enrichissement injustifié des défendeurs ayant été formées par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2022, les époux [P] doivent effectivement être déclarés prescrits dans leur demande relativement aux dépenses antérieures au 20 janvier 2017. Le tribunal statuera au fond pour le surplus de la période , le juge de la mise en état n’étant compétent que pour les fins de non-recevoir.

La décision déférée sera confirmées’agissant des demandes fondées sur l’enrichissement injustifié.

Sur la demande relative à la clause pénale insérée au compromis de vente pour 13 270euros :

Ces demandes sont prescrites pour les mêmes raisons que les précédentes dès lors que l’action fondée sur la clause pénale est une action personnelle enfermée dans un délai de 5 ans et ce, depuis la loi du 17 juin 2008. Elle est prescrite depuis le 18 juin 2013.

Sur la demande relative à la libération de la somme consignée chez le notaire d’un montant de 7704,44 euros :

C’est une demande qui relève du fond et sera tranchée par le tribunal. Il ne s’agit pas d’une omission de statuer de la part du juge de la mise en état.

Sur les autres demandes :

Il n’est pas inéquitable que chaque partie conserve à sa charge les frais irrépétibles engagés pour les deux procédures successives.

Succombant, les époux [P] seront condamnés in solidum aux dépens et conserveront à leur charge ceux engagés devant le juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare prescrite l’action de M. et Mme [P] en paiement de la clause pénale visée dans le compromis de vente du 26 mai 2001,

Dit que la demande fondée sur la libération de la somme consignée chez le notaire d’un montant de 7 704,44 euros relève du fond,

Condamne in solidum M. et Mme [P] aux dépens.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame PERRET, Président, et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,