COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 MAI 2023

N° RG 21/05943 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UYD2

Jonction avec le dossier RG 22/03258 par ordonannce d’incident rendue le 29 septembre 2022 par le conseiller de la mise en état

AFFAIRE :

[B] [L]

C/

S.A.S.U. CURLYTIGRE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 17/00811

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 11.05.2023

à :

Me Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [B] [L]

né le 25 Août 1938 à [Localité 5] (Tunisie)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Cécile PROMPSAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 105 – N° du dossier 26301 – Représentant : Me Xavier PICARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1617

APPELANT

****************

S.A.S.U. CURLYTIGRE

N° Siret : 799 491 113 (RCS Nanterre)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Me Cyril DRAI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1231- Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20210966, substituée par Me Camille HUET, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Avril 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président et Madame Caroline DERYCKERE, conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 19 décembre 2013, M [B] [L] a consenti à la SASU Curlytigre un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2], pour une durée de 9 ans et un loyer annuel principal de 14 000 €, avec une provision pour charges provisoirement fixée pour la première année à 720 €, les loyers et provisions étant payables d’avance et par trimestres. Ces locaux, correspondant au lot n°2 dans la copropriété, représentent une quote part de 70/1000ème.

Le 21 décembre 2016, M [L] a fait signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 12 886,89 € au titre de loyers et charges prétendument impayés au 20 décembre 2016.

Par assignation du 23 janvier 2017, la SASU Curlytigre a saisi le tribunal judiciaire de Nanterre d’une part en contestation du commandement, portant selon elle sur des loyers et charges non encore exigibles à la date du commandement, et des charges non locatives ou ne reposant sur aucun relevé, et, d’autre part en remboursement de charges payées non justifiées, et subsidiairement, en suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement partiellement avant dire droit du 5 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

annulé le commandement de payer du 21 décembre 2016,

ordonné la réouverture des débats et invité M [L] soit à produire sa pièce n°19 soit à produire un tableau ou une grille ou toute autre présentation des charges qu’il estime être dues par la demanderesse réparties par année et par poste de charges,

invité la société Curlytigre à faire toutes observations qu’elle estimera utiles sur la nouvelle pièce produite avant le 1er novembre 2021,

réservé les autres demandes,

réservé les dépens.

M [L] a formé appel de ce jugement par déclaration du 29 septembre 2021, enregistrée sous le n° RG 21/05943, en ce qu’il a annulé le commandement de payer du 21 décembre 2016.

Sur réouverture des débats, M [L] a seulement communiqué la pièce n°19 le 29 septembre 2021. Aucune des parties n’a formulé d’observations en suite de cette production.

Vidant sa saisine, le tribunal judiciaire de Nanterre par jugement contradictoire du 21 mars 2022, a :

Déclaré le commandement de payer du 21 décembre 2016 nul ;

Débouté la SASU Curlytigre de sa demande de dommages intérêts pour violation de son obligation de bonne foi et de jouissance paisible ;

Débouté M [B] [L] de sa demande d’acquisition de clause résolutoire et de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial ; 

Débouté M [B] [L] de ses demandes en paiement ; 

Rejeté la demande de capitalisation des intérêts et d’application de la clause pénale ; 

Condamné M [B] [L] à payer à la société Curlytigre la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M [B] [L] aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Rejeté toute autre demande des parties ;

Ordonné l’exécution provisoire.

M [L] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 mai 2022, enregistrée sous le n° RG 22/03258.

Par ordonnance du 29 septembre 2022, le conseiller de la mise en état, initialement saisi d’une demande tendant à constater l’irrecevabilité de l’appel interjeté contre le jugement avant dire droit, a ordonné la jonction des procédures sous le numéro RG 21/05943, et dit qu’il n’y avait plus lieu de statuer sur l’irrecevabilité de l’appel puisque désormais la cour est saisie de l’intégralité des chefs des deux jugements qui lui sont déférés.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 30 janvier 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’appelant demande à la cour de :

Le recevoir en son appel et l’y dire bien-fondé, 

Infirmer le jugement rendu le 21 mars 2021 [lire 2022] par le tribunal judiciaire de Nanterre,  

A titre principal : 

Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 décembre 2016 est régulier, 

Constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail, 

A titre subsidiaire :  

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges, 

En conséquence, 

Condamner la société Curlytigre au paiement de la somme de 8 603,69 euros dont 5 904,66 euros au titre du commandement de payer, 

Condamner la société Curlytigre au paiement de la somme de 19 632 euros au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2020 et 1er, 2ème et 4ème trimestre 2021, 

Autoriser M [L] à conserver le dépôt de garantie de 3 600 euros versés par la société Curlytigre aux fins de paiement des sommes dues, tel qu’il est indiqué dans le bail, 

Ordonner l’expulsion de la société Curlytigre et de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, ainsi que l’aide d’un serrurier,  

Condamner la société Curlytigre à payer à M [L] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, égale à la valeur du dernier loyer en vigueur et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, 

En tout état de cause, 

Ordonner la capitalisation des intérêts au taux contractuel de 5% pour les sommes dues au titre des provisions sur charges et en conséquence, 

Condamner la société Curlytigre au paiement de 65 829,29 euros en application de la clause pénale du bail, 

Condamner la société Curlytigre à payer à M [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens, 

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire [sic] ,

Condamner la société Curlytigre, en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Cécile Prompsaud dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Par dernières conclusions transmises au greffe le 28 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’intimée demande à la cour de :

Au visa des articles L145-41 du code de commerce, 1134 alinéa 3, 1315 et 1152 anciens du code civil en leur version applicable au contrat, 1244-1 à 1244-3 du code civil, 

La recevoir en ses demandes, fins et conclusions, et la dire bien fondée, 

Confirmer en toutes leurs dispositions les jugements rendus les 5 juillet 2021 et 21 mars 2022 par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre,

Débouter M [L] de toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamner M [L] à régler à la SASU Curlytigre la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,  

A titre subsidiaire,  

Juger que M [L] a renoncé, aux termes de ses conclusions du 26 avril 2017, au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer en date du 21 décembre 2016,  

En conséquence, 

Débouter M [L] de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d’expulsion formulées aux termes de ses dernières conclusions,  

A titre subsidiaire, 

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer en date du 21 décembre 2016,��signifié à la requête de M [L], en accordant un délai de paiement à la société Curlitygre, 

Accorder les plus larges délais de paiement au titre des loyers et charges des 3ème et 4ème trimestres 2020, et 1er, 2ème et 4ème trimestres 2021,  

Modérer le montant de la clause pénale insérée au bail,  

En tout état de cause,  

Débouter M [L] de sa demande de résiliation judiciaire du bail. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 février 2023. L’audience de plaidoirie a été fixée au 5 avril 2023 et le prononcé de l’arrêt au 11 mai 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la saisine de la cour et les effets de l’appel

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions, et que les « juger » et les « constater » qui sont des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas -hormis les cas prévus par la loi- de droit à la partie qui les requiert, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

A cet égard, la cour analysant le contour de sa saisine, relève qu’alors quelle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, l’appelant en dépit de son appel du jugement du 5 juillet 2021 par déclaration du 29 septembre 2021, n’a pas demandé l’infirmation de ce jugement, mais seulement de celui du 21 mars 2022.

Depuis la décision de principe du 17 septembre 2020 (Civ 2e, n°18-23.626) applicable aux procédures d’appel introduites par déclarations postérieures à cette décision, il est dit pour droit que par l’effet des articles 542 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement dont appel, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

Dans ces conditions, le jugement du 5 juillet 2021, qui a tranché la question de la validité du commandement de payer du 21 décembre 2016 visant la clause résolutoire, en prononçant son annulation en son dispositif, doit nécessairement être confirmé, étant observé que l’intimée a quant à elle conclu à sa confirmation.

Il doit être relevé que les parties n’ayant pas conclu à nouveau en première instance après la réouverture des débats, le tribunal vidant sa saisine au vu des dernières conclusions de M [L] du 10 décembre 2020 et de la société Curlytigre du 27 octobre 2020, a simplement constaté qu’il n’y avait plus lieu de statuer sur la validité du commandement du 21 décembre 2016, cet acte ayant été déclaré nul par le jugement du 5 juillet 2021, et en a à bon droit dans ses motifs, tiré la conséquence que la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire dans les conclusions de M [L] devait être rejetée.

La mention indue au dispositif du jugement du 21 mars 2022 selon laquelle tout en motivant un non-lieu à statuer, le tribunal, au dispositif « déclare le commandement de payer du 21 décembre 2016 nul » alors qu’elle ne correspond pas à une question tranchée dans le jugement , et qu’elle ne pouvait pas l’être à nouveau, par l’effet du jugement du 5 juillet 2021, n’est pas de nature à faire produire à l’appel un effet dévolutif sur ce point, indépendamment de l’appel contre le jugement du 5 juillet 2021. Dès lors que M [L] a négligé de demander à la cour l’infirmation du jugement du 5 juillet 2021, la confirmation de ce jugement rend irrecevable la demande présentée à nouveau en cause d’appel tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et sans objet les demandes subsidiaires de l’intimée, de rejet de cette demande, de constat que M [L] y aurait renoncé en 2017, et de suspension des effets de cette clause à la faveur de l’octroi de délais de paiement à la société Curlytigre pour le cas où elle resterait devoir des sommes visées par le commandement annulé.

Il reste en revanche à trancher la demande de M [L] subsidiaire à la précédente, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement par le preneur, des charges liées au bail, et son action principale en paiement de loyers et de charges dont le tribunal dans son jugement avant dire droit lui avait demandé de justifier.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

M [L], fonde sa demande sur l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, selon lequel la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas le contrat n’est point résolu de plein droit, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’appelant motive sa demande par l’attitude de la société Curlytigre de refus de payer toutes les charges depuis décembre 2016, ce qui crée un déséquilibre à son détriment puisque lui, doit continuer à s’acquitter des charges de copropriété appelées, ce qui engendre des difficultés dans ses relations avec la copropriété. Il soutient qu’il est en droit d’exiger de son locataire toutes les charges de copropriété à l’exception des honoraires de syndic et frais d’assemblée, et qu’il n’y a aucune raison que le locataire ne paie pas la consommation privative d’eau afférente à son lot.

La société Curlytigre expose que depuis la prise d’effet du bail, elle s’est heurtée à une impossibilité d’obtenir les relevés généraux des dépenses de la copropriété, dans un contexte d’opacité et de contradiction dans les comptes du bail fournis par M [L], et en l’absence de toute régularisation annuelle des charges à laquelle le bailleur est tenu selon les termes du contrat. Elle observe que ce n’est que dans le cadre de la présente procédure que lui ont enfin été fournis les éléments nécessaires au compte entre les parties, l’ayant obligée à un travail approfondi pour démontrer poste après poste quelles dépenses de copropriété pouvaient lui être imputées, et réglant en toute bonne foi les charges qu’elle estimait dues une fois dûment justifiées. Elle souligne que M [L] ne s’est acquitté de cette tâche pour la première fois, que dans ses conclusions de première instance du 2 juillet 2020, et encore, de manière erronée selon elle.

Après avoir rappelé que la sanction de l’inexécution fautive d’une obligation contractuelle suppose que l’obligation soit expressément visée au bail et que la résolution n’est prononcée que pour un manquement revêtant une gravité suffisante, le tribunal a rejeté cette demande en retenant en substance que M [L] a invoqué des postes de créance qui n’étaient pas encore exigibles, ou qui résultaient de confusions, d’erreurs de sommes et d’imprécisions sur les charges prétendument arriérées, avec une absence de justificatifs probants présentés au preneur, et que malgré l’existence d’un compteur individuel d’eau aucun relevé d’index n’avait été fait pour mesurer la consommation exacte d’eau par la société preneuse depuis son entrée dans les lieux. Il en a conclu que M [L] ne parvenait pas à caractériser un manquement suffisamment grave aux obligations du preneur pour justifier une résiliation judiciaire du bail.

Ceci étant exposé, il convient de se reporter à la clause définissant les charges imputables au preneur en plus du loyer. Le bail commercial signé entre les parties stipule que le preneur est tenu de :

VI ‘ IMPOTS -TAXES-CHARGES « Payer sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges locatives de l’immeuble, majorée s’il y a lieu de la TVA, et rembourser, le cas échéant, l’ensemble des charges de copropriété telles qu’elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l’exception des honoraires du syndic et des frais d’assemblée qui seront supportés par le Bailleur. Tous ces impôts, taxes et charges donnent lieu au versement d’une provision aux mêmes échéances que les termes de loyer. Chaque année, la provision est réajustée en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente, le Bailleur devant adresser un mois avant l’échéance de régularisation un décompte des charges où apparaît la quote-part du Preneur pour faciliter l’apurement des comptes. Cette provision est fixée pour la première année à la somme indiquée de 720 € ».

Eu égard à la date de signature du bail commercial du 19 décembre 2013, il convient de rappeler qu’il n’est pas soumis aux dispositions du code de commerce issues de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, qui notamment obligent désormais à préciser exhaustivement l’ensemble des charges récupérables sur le preneur.

A défaut d’une telle obligation, l’imprécision de la clause s’interprète en faveur du débiteur de l’obligation, soit en l’espèce, le locataire. C’est ainsi qu’à défaut de prévision expresse, les charges récupérables ne peuvent porter sur tous les travaux effectués dans l’immeuble ni les postes de dépenses afférentes au fonctionnement de la copropriété et ne présentant aucun lien avec l’exploitation du local loué, qui doivent rester à la charge du propriétaire, les charges récupérables devant correspondre à des services dont le locataire bénéficie.

Par ailleurs, la clause ci-dessus retranscrite met à la charge de M [L] l’obligation de procéder annuellement à la régularisation des charges pour faciliter l’apurement des comptes et réajuster la provision, en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, en présence d’une telle clause, l’absence de régularisation des charges, prive la provision de cause pour les années suivantes jusqu’à la prochaine régularisation.

M [L], qui reconnaît les erreurs dans le report de certaines sommes, les confusions entre les périodes, entre les dépenses appelées et celles qui sont facturées, et la réclamation de sommes parfois déjà incluses dans d’autres comptes, ne peut invoquer son grand âge, et sa qualité de profane ayant du mal à comprendre les tableaux transmis par le syndic, pour justifier son incapacité à procéder aux régularisations annuelles des charges et à la réévaluation de la provision à valoir sur les charges de l’année suivante, tout en reprochant à son locataire l’absence de paiement des charges ainsi privées de tous justificatifs intelligibles. Il ne peut pas non plus opposer à son locataire le litige qui l’oppose au syndic au sujet des relevés de consommation privative d’eau dont il indique lui-même qu’ils ne peuvent pas raisonnablement correspondre à la consommation réelle d’un si petit local, pour imputer à faute à la société Curlytigre son refus de payer ce poste de charge sans relevé de sa consommation correspondant à l’exploitation de son commerce.

Son propre manquement à ses obligations, et les manquements éventuels du syndic dans ses relevés des compteurs, sans lesquels le présent conflit ne serait pas né, font obstacle à ce que le défaut de paiement du locataire, qui au demeurant a procédé à des versements à chaque fois qu’une justification de dépense lui a été soumise, puisse justifier la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande, ce qui prive d’objet la demande d’expulsion de la société preneuse, et de condamnation de celle-ci à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur le compte de charges entre les parties :

Pour rejeter la demande de M [L], à qui incombe la charge de la preuve du bien fondé de la créance qu’il invoque au titre des charges impayées, le tribunal a retenu qu’il ne produisait pas d’éléments permettant de constater, après analyse de ceux produits par la société Curlytigre et des justificatifs de paiement de cette dernière, que des charges demeureraient impayées.

A la faveur de la procédure d’appel, les parties travaillant contradictoirement, exercice par exercice sur les postes de charges de copropriété mises au compte de M [L], font respectivement valoir leurs arguments sur les sommes pouvant être récupérées sur le preneur, et s’accordent sur le mode de calcul par millièmes, de la créance finalement susceptible d’être mise au compte de la société Curlytigre, ce qui permet à la cour d’exercer son contrôle.

Période par période, la société locataire indique les postes de charges auxquels elle reconnaît devoir participer, et offre de démontrer que ses versements couvrent entièrement les sommes dues, de sorte qu’elle ne resterait rien devoir, tandis que M [L] soutient qu’elle omet un certain nombre de dépenses qui selon lui doivent être supportées par le locataire selon les prévisions du bail. Il chiffre sa créance de charges locatives arrêtée au 30 juin 2020, à la somme de 8 603,69 € comprenant la somme de 231,52 € représentant le coût du commandement du 21 décembre 2016.

A cet égard, le commandement ayant été annulé, le bailleur doit être débouté de sa demande de remboursement à ce titre.

Il convient de trancher la question qui oppose les parties tout d’abord sur la consommation d’eau privative imputée au lot n°2, qui trouve son origine dans un courrier du syndic de copropriété du 13 octobre 2016 à M [L], récapitulant la consommation d’eau privative sur ce lot du 1er avril 2008 au 31 mars 2016, et rappelant qu’il lui a été facturé un total de 2249 m3 sur toute la période dont un relevé de 1759 m3 pour la seule période du 1er avril 2014 au 31 mars 2015 (ce qui permet incidemment de constater que la consommation moyenne du précédent occupant peut être calculée à 73 m3 par an et celle de la société Curlitigre en faisant abstraction de la période litigieuse, à 100 m3 par an). Ce courrier se poursuit par la reconnaissance par le syndic de la fausseté de la facturation, le compteur privatif affichant un index au 12 avril 2016 de 1583 m3 depuis son installation, étant souligné que la date d’installation du compteur n’est pas connue. En conséquence de quoi, le syndic a consenti à M [L] un crédit de 666 m3 soit, à raison de 4,26 € le m3 en 2016, une somme de 2837,16€ , dont le bailleur se targue d’avoir fait bénéficier son locataire, en déduisant ce montant, des impayés de charges qu’il réclame au 31 mars 2016. Cependant, la société preneuse produit le courrier de réponse du 21 octobre 2016 de M [L] à son syndic, le copropriétaire s’insurgeant contre le volume d’eau mesuré au relevé de 2015, qu’il compare au remplissage de 22 piscines ne pouvant être mis à la charge d’ « un petit commerce semblable à celui de [son] locataire ». La cour observe d’ailleurs que sur la base des moyennes de consommation d’eau privative non contestées sur la période antérieure et raisonnables sur la période postérieure, la surfacturation faite à M [L] n’est pas de 666 m3 mais serait plutôt de l’ordre de 1600 m3 sur ces 8 années de références. Quoi qu’il en soit, ce litige entre M [L] et la copropriété n’est pas opposable à la société locataire, qui pouvait légitimement exiger de ne payer que son dû. Cependant, même si l’on peut déplorer l’absence de relevé d’index à l’entrée dans les lieux de la société Curlytigre, elle ne peut nier que son activité de restauration sur place ou à emporter, traiteur, sandwicherie, pizzeria entraîne une consommation d’eau certaine qu’elle ne peut faire supporter entièrement par son bailleur. Cette charge récupérable sera donc calculée au prix du m3 facturé par le syndic à 4,12€ pour 2014, 4,20 € pour 2015, et 4,26 € pour 2016, à raison de 100 m3 consommés par an.

En ce qui concerne les charges récupérables, la clause VI du bail rappelée plus avant, qu’il convient d’interpréter en faveur du preneur et à la lumière des prescriptions jurisprudentielles relatives aux baux non soumis aux dispositions de la loi Pinel, conduit à écarter les dépenses insérées au compte de copropriété, inhérentes au fonctionnement et à l’administration de la copropriété, étrangères aux services dont est susceptible de bénéficier le locataire.

En considération de ces éléments, des comptes comparés des parties et des sommes que la locataire reconnaît devoir, le compte de charges locatives doit être fixé comme suit :

-Période du 19 décembre 2013 au 31 mars 2014 (prorata sur 101/182 jours)

C’est à bon droit que la société locataire s’oppose à ce qu’une contribution lui soit demandée au titre de la reprise d’un solde d’arriéré de charges de copropriété au départ de l’ancien syndic, dès lors que le bail est postérieur.

-salaire employé d’immeuble et charges sociales : 1447,76 €

-eau parties communes : 1158,72 €

-électricité parties communes : 54,73 €

-petits travaux : 1168,74 €

-taxe publique balayage : 750 €

TOTAL : 4579,95

– soit sur 70/1000 : 320,59 €

-soit prorata temporis (101jours/182) : 177,90 €

S’y ajoute la consommation d’eau privative relevée à 100 m3 pour la période du 1er avril 2013 au 31 mars 2014 facturée à M [L] à 4,12 € / m3 soit 412 € sur l’année ce qui sur les 105 jours d’occupation du local par le locataire la première année, représente une charge due de 118,52 €.

La demande est fondée sur la période à hauteur de (177,90 + 118,52) 296,42 € .

-Période du 1er avril 2014 au 31 mars 2015

salaire employé d’immeuble et charges sociales : 1661,46 €

fournitures et matériel : 27,54 €

eau parties communes : 2938,55 €

électricité parties communes : 114,88 €

contrats d’entretien , dératisation,assurances  : 3106,51 €

petits travaux : 2857,81

impôts et taxes : 1008,90 €

entretien compteurs : 231,43 €

TOTAL : 11947,08 €

soit sur 70/1000 : 836,30 €

S’y ajoute la consommation d’eau privative estimée raisonnablement à 100 m3 pour la période du 1er avril 2014 au 31 mars 2015 facturée à M [L] à 4,20 € / m3 soit 420 € sur l’année.

La demande est fondée sur la période à hauteur de (836,30 + 420) 1256,30 €.

-Période du 1er avril 2015 au 31 mars 2016 

fournitures diverses : 58,24 €

eau parties communes : 2198,82 €

électricité parties communes : 107,47 €

contrats d’entretien, termites, dératisation, assurances : 4473,36 €

impôts et taxes : 825 €

entretien compteurs : 237,08 €

TOTAL : 7899,97

soit sur 70/1000 : 552,99 €

S’y ajoute la consommation d’eau privative relevée à 100 m3 pour la période du 1er avril 2015 au 31 mars 2016 facturée à M [L] à 4,26 € / m3 soit 426 € sur l’année.

La demande est fondée sur la période à hauteur de (552,99 + 426) 978,99 € .

-Période du 1er avril 2016 au 31 mars 2017

eau parties communes : 2092,12 €

électricité parties communes : 56,70 €

contrats d’entretien, termites, dératisation, assurances : 4259,16 €

petits travaux : 1650,40 €

impôts et taxes : 1125,66 €

travaux exceptionnels : 1192,84 €

TOTAL : 10376,48 €

soit sur 70/1000 : 726,35 €

M [L] demande dans ses conclusions en sus une somme au titre de la consommation d’eau privative du lot n°2 qui lui aurait été refacturée à 331,87 € sur cette période, sans viser aucune pièce de son dossier de plaidoirie, lequel après examen minutieux des documents fournis est totalement taisant sur ce point au titre de l’arrêté de compte 2016/2017. La cour ne dispose non plus d’aucun indice permettant de faire une estimation de la consommation raisonnable ni précision sur le tarif du m3 applicable. Ce montant de charge ne pourra pas être retenu.

La demande est fondée sur la période à hauteur de 726,35 € .

-Période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018

eau parties communes : 6053,03 €

électricité parties communes : 190,55 €

fournitures diverses : 17,71 €

contrats d’entretien, dératisation, assurances : 4238,67 €

petits travaux (serrurerie) : 140,80 €

les honoraires d’architectes (2400 € ) ne pourront être retenus faute de précision sur leur nature, susceptible justifier leur qualification en charge récupérable

impôts et taxes : 1131,24 €

entretien des compteurs : 248,23 €

TOTAL : 12020,23 €

soit sur 70/1000 : 841,41 €

En ce qui concerne la consommation d’eau privative du lot n°2 M [L] demande dans ses conclusions une somme curieusement du même montant sur la période précédente de 331,87 €, sans viser aucune pièce de son dossier de plaidoirie. Les seuls renseignements disponibles peuvent être trouvés à l’état des dépenses de la copropriété du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 (pièce 22) précisant à la ligne 5000 un relevé de consommation total pour l’immeuble de 366 m3 et un tarif à 4,31 € / m3 , ce qui représente une dépense de 1577,46 €, mais aucun autre document fourni ne justifie qu’une somme de 331,97 € aurait été refacturée à M [L], ni de la consommation relevée au compteur individuel du lot 2. Ce montant de charge ne pourra pas être retenu.

La demande est fondée sur la période à hauteur de 841,41 €.

-Période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019

eau parties communes : 3873,55 €

électricité parties communes : 138,45 €

fournitures diverses : 9,60 €

contrats d’entretien, dératisation, assurances : 4219,06 €

petits travaux : 1100 €

les frais de justice (1685,48 € ) engagés par la copropriété dans le cadre d’un litige contre M [L] ne peuvent pas être répercutés sur le locataire

impôts et taxes : 1136,82 €

entretien compteurs : 254,38 €

TOTAL : 10731,86 €

soit sur 70/1000 : 751,23 €

S’y ajoute la consommation d’eau privative refacturée à M [L] à hauteur de 221,34 € dont la société Curlytigre reconnaît cette fois qu’elle est justifiée.

La demande est fondée sur la période à hauteur de (751,23 + 221,34) 972,57 € .

Le montant des charges régularisées ci-dessus par la cour est donc au total de 5 072,04 € du 19 décembre 2013 au 31 mars 2019. La société Curlytigre justifie avoir réglé sur les charges, à titre de provision depuis son entrée dans les lieux, la somme totale de 4777,86 €, de sorte que contrairement à l’appréciation portée par le tribunal, il reste dû une somme de 294,18 €, à laquelle la, société Curlytigre sera condamnée par voie d’infirmation. Cette somme portera intérêts au taux de 5% en application de la clause X-CLAUSE PENALE du bail, à compter du présent arrêt, cette créance ne pouvant pas être calculée avant que la cour ait procédé à la régularisation des charges pour les périodes litigieuses et achevé le compte entre les parties en mettant fin au litige entre elles.

-Période du 1er avril 2019 au 30 juin 2020

La cour ne dispose pas des éléments pour procéder au calcul des charges récupérables sur la période postérieure au 31 mars 2019. M [L] demande à partir du 1er avril 2019 la condamnation de son locataire au paiement des seules provisions pour charges dues dans l’attente de la prochaine régularisation, que la société Curlytigre ne nie pas ne pas avoir versées, faute de détermination de sa base de calcul, ce qui les aurait privées de cause.

Au terme des développements précédents, et en application de la clause VI du bail, selon laquelle la provision est réajustée en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente, sur une base de charges annuelles, déterminée en dernier lieu par la cour à 972,57 €, la provision trimestrielle due est de 243,14€.

L’appelant limite devant la présente cour sa demande au 30 juin 2020, soit aux 2e, 3e, et 4e trimestres 2019 et 1er et 2e trimestres 2020, ce qui permet de calculer sa créance à ce titre, et d’y faire droit par voie d’infirmation, à la somme de (243,14 X 5) 1215,71 €. De la même manière que précédemment, cette somme portera intérêts au taux de 5% en application de la clause X-CLAUSE PENALE du bail, à compter du présent arrêt, cette créance ne pouvant pas être calculée avant que la cour ait permis de déterminer les dépenses exposées lors de la dernière régularisation de charges en date, soit au 31 mars 2019.

Sur la demande au titre des loyers impayés

Cette demande était présentée en première instance pour les loyers des 3e et 4e trimestres 2020. Elle est actualisée devant la cour au titre des 1er, 2e et 4e trimestres 2021.

Pour rejeter cette prétention, le tribunal a indiqué que le bailleur ne produit aucune pièce de nature à justifier sa créance. Ce faisant, il a inversé la charge de la preuve, puisque l’obligation de payer les loyers est causée par le bail, et que c’est au co-contractant qui se prétend libéré qu’il appartient de faire la preuve de son paiement.

Reprenant la motivation erronée du jugement à son compte, la société Curlytigre, dans ses conclusions ne prétend nullement qu’elle serait à jour de ses loyers mais soutient seulement que ne sont pas versés aux débats de justificatifs valant appel de loyers ou une demande en paiement restée vaine, alors que le loyer doit être réglé à bonne date sans demande préalable du bailleur.

A défaut de faire la démonstration de ce que les loyers réclamés auraient été réglés, ce que sa demande de délais de paiement tend à démentir en l’occurrence, la société locataire y sera condamnée, avec les provisions pour charges afférentes, telles que déterminées ci-dessus.

Par voie d’infirmation, il sera donc fait droit à la demande de M [L] dans les limites suivantes :

Au titre des loyers des 3e et 4e trimestres 2020 et des 1er, 2e et 4e trimestres 2021 (3600 X 5) : 18 000 €. Cette somme portera intérêts au taux de 5% en application de la clause X-CLAUSE PENALE du bail, à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance. Il n’y a aucun motif de modération de la clause pénale invoqué par la locataire à l’appui de sa demande à ce titre.

Au titre des provisions pour charges des 3e et 4e trimestres 2020 et des 1er, 2e, 3e et 4e trimestres 2021 ( 243,14 X 6) : 1458,84 €. Cette somme portera intérêts au taux de 5% en application de la clause X-CLAUSE PENALE du bail, à compter du présent arrêt, cette créance ne pouvant pas être calculée avant que la cour ait permis de déterminer les dépenses exposées lors de la dernière régularisation de charges en date, soit au 31 mars 2019.

L’ensemble des intérêts échus sur les condamnations ainsi prononcées pour une année entière à compter du présent arrêt, produiront intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Compte tenu des dispositions prises par la présente décision au titre de la clause pénale il n’y a pas lieu de condamner la société Curlytigre à une somme complémentaire telle que calculée par le bailleur à 65 829,29 €. Cette demande sera donc rejetée

Par ailleurs, le bail n’étant pas à ce jour résilié, il n’y a pas lieu non plus d’autoriser le bailleur à imputer le dépôt de garantie de 3600 € sur sa créance.

Sur la demande de délais de paiement

Force est de constater que l’intimée qui se contente de se référer à l’article 1244-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ne motive pas sa demande, ni en tentant de se prévaloir d’une situation économique obérée, ni en exposant les moyens par lesquels elle se propose de régler sa dette en totalité dans un délai de 2 ans. La demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La société Curlytigre supportera les dépens de première instance et d’appel et l’équité commande d’allouer à M [L] la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 5 juillet 2021 en ce qu’il annule le commandement du 21 décembre 2016, à défaut de demande d’infirmation ;

CONFIRME le jugement du 21 mars 2022 en ce qu’il a débouté M [B] [L] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial, et en ce qu’il a débouté la SASU Curlytigre de sa demande de dommages et intérêts ;

INFIRME le jugement du 21 mars 2022 en toutes ses autres décision dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare M [B] [L] irrecevable en ses demandes d’annulation du commandement visant la clause résolutoire du 21 décembre 2016, précédemment annulé par le jugement du 5 juillet 2021, et tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Déclare en conséquence sans objet la demande de la société Curlytigre tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne la SASU Curlytigre à payer à M [B] [L] la somme de 294,18 €, au titre de la régularisation des charges du 19 décembre 2013 au 31 mars 2019, avec intérêts au taux de 5% en application de la clause X-CLAUSE PENALE du bail, à compter du présent arrêt ;

Fixe le montant de la provision pour charges à compter du 1er avril 2019 à la somme de 243,14 € par trimestre ;

Condamne la SASU Curlytigre à payer à M [B] [L] la somme de 1215,71 € au titre de la provision pour charges due au titre des 2e, 3e, et 4e trimestres 2019 et 1er et 2e trimestres 2020, avec intérêts au taux de 5% en application de la clause X-CLAUSE PENALE du bail, à compter du présent arrêt ;

Condamne la SASU Curlytigre à payer à M [B] [L] la somme de 18 000 € au titre des loyers des 3e et 4e trimestres 2020 et des 1er, 2e et 4e trimestres 2021, avec intérêts au taux de 5% en application de la clause X-CLAUSE PENALE du bail, à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance ;

Condamne la SASU Curlytigre à payer à M [B] [L] la somme de 1458,84 € au titre des provisions pour charges des 3e et 4e trimestres 2020 et des 1er, 2e, 3e et 4e trimestres 2021, avec intérêts au taux de 5% en application de la clause X-CLAUSE PENALE du bail, à compter du présent arrêt ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus sur ces condamnations sur une année entière écoulée à compter du présent arrêt ;

Rejette la demande de M [B] [L] tendant à l’autoriser à conserver le dépôt de garantie ;

Condamne la SASU Curlytigre à payer à M [B] [L] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M [B] [L] du surplus de ses demandes ;

Déboute la SASU Curlytigre de sa demande de délais de paiement et de modération de la cause pénale ;

Condamne la SASU Curlytigre aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l’article 699 alinéa 2 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,