RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/04558 – N��Portalis DBVH-V-B7F-IJG7

SL-AB

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

25 novembre 2021

RG:18/01334

S.A.R.L. COSMOS ENTREPRISES ET COMMERCES

C/

[J] [I]

[Adresse 18]

[B]

S.A.R.L. ZAHOS RESIDENTIAL

S.E.L.A.R.L. BERTHELOT ET ASSOCIES

S.C.I. L’HOTEL DES SOURCES

Grosse délivrée

le 11/05/2023

à Me Frédéric GAULT

à Me Romain LEONARD

à Me Roland MARMILLOT

à Me Benjamin MINGUET

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 11 MAI 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 25 Novembre 2021, N°18/01334

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. COSMOS ENTREPRISES ET COMMERCES

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par Me Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE – GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

Madame [T] [J] [I]

née le 22 Mai 1964 à [Localité 20] ([Localité 20])

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Philippe DE FREYNE, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [V] [X]

né le 28 Juillet 1966 à [Localité 12] ([Localité 12])

[Adresse 8]

[Localité 14]

Assigné à étude le 14 février 2022

sans avocat constitué

Monsieur [A] [B]

né le 16 Mai 1964 à [Localité 17]

[Adresse 11]

[Localité 15]

Représenté par Me Roland MARMILLOT de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT ROLAND MARMILLOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

S.A.R.L. ZAHOS RESIDENTIAL

[Adresse 2]

[Localité 10]

Assignée à personne le 07 février 2022

sans avocat constitué

S.E.L.A.R.L. BERTHELOT ET ASSOCIES

Mandataires Judiciaire, prise en la personne de Maître [S] BERTHELOT domicilié en cette qualité au dit siège social, dont le siège social est [Adresse 5], ès-qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL ZAHOS RESIDENTIAL,

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Me Brice LACOSTE de la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Représentée par Me Benjamin MINGUET, Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.C.I. L’HOTEL DES SOURCES

Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentée par Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Philippe DE FREYNE, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 11 Mai 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La Sarl Hôtel des sources, dont Mme [T] [J] était la gérante, était propriétaire d’un fonds de commerce situé et exploité à [Localité 21].

La SCI Hôtel des sources, dont Mme [T] [J] était également la gérante, était quant à elle propriétaires des murs dans lesquels le fonds de commerce était exploité.

Le 16 avril 2012, Mme [T] [I] épouse [J] a signé avec la Sarl Cosmos entreprises et commerces (ci-après Cosmos) exerçant une activité d’agence immobilière un mandat de vente sans exclusivité visant à vendre les murs et le fonds de la société Hôtel des Sources situé à [Adresse 19], pour un prix de 1 072 000 euros.

Le 17 septembre 2012, la société Cosmos a signé avec M. [V] [X] et M. [A] [B] un mandat de recherche et de reconnaissance de visite et leur a fait visiter l’hôtel des Sources.

Par acte notarié du 12 décembre 2012, un compromis de vente a été conclu entre la société Hôtel des Sources et M. [V] [X] et M.[A] [B] pour un prix de 900 000 euros dont 601 000 euros pour les murs et le surplus pour le fonds de commerce, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire aux fins de réalisation de 26 logements au sein de l’immeuble.

La vente ne s’est toutefois pas réalisée en raison de la non réalisation de la condition suspensive.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 mai 2013 adressé à Maître Pierre Lemoigne, notaire, dont copie aux époux [J], la société Cosmos a informé le notaire qu’elle refusait de restituer le dépôt de garantie en raison de soupçons portant sur la violation de leurs obligations contractuelles par les époux [J].

Par courrier du 25 mai 2013, Mme [J] a procédé à la résiliation du mandat de vente.

Apprenant la signature d’un nouveau compromis ayant pour objet les murs de l’hôtel des Sources, la société Cosmos a adressé au notaire rédacteur plusieurs courriers recommandés en septembre et octobre 2015 afin de solliciter le séquestre sur le prix de vente de la somme de 100000 euros correspondant à sa commission ainsi qu’aux frais et honoraires du conseil rédacteur de l’acte de cession et du notaire intervenus dans le cadre du compromis de vente du 12 décembre 2012.

Par courrier du 30 octobre 2015, Maître Bedel Bonjean a informé la société Cosmos du refus opposé par les époux [J] de procéder au séquestre.

Par acte authentique du 29 octobre 2015, la société Zahos Residential a acquis l’immeuble des époux [J] pour un prix total de 900 000 euros.

Par courrier du 25 novembre 2015, la société Cosmos a mis en demeure les époux [J] de lui verser la somme de 100 000 euros.

Se prévalant d’une collusion frauduleuse intervenue entre les différents protagonistes de nature à évincer l’agence immobilière de son droit à commission sur la vente du bien immobilier, par acte du 4 mai 2018, la Sarl Cosmos a assigné les époux [J], M. [X], M. [B] et la Sarl Zahos Résidential devant le tribunal de grande instance d’Avignon aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 72 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte du 18 février 2019, la Sarl Cosmos a mis en cause la SCI Hôtel des Sources.

Par ordonnance du 9 avril 2019, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux affaires.

[L] [J] est décédé en cours de procédure.

Par jugement réputé contradictoire du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire d’Avignon a :

– déclaré recevables les demandes formées à l’encontre de Mme [T] [J] ;

– débouté la Sarl Cosmos de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de Mme [T] [J], la SCI Hôtel des sources, M. [V] [X], M. [C] [B] et la Sarl Zahos Residential ;

– débouté Mme [J], la SCI Hôtel des sources et la société Zahos Residential de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

– condamné la Sarl Cosmos à payer 1 000 euros à Mme [T] [J] et à la SCI Hôtel des sources et 1 000 euros à la Sarl Zahos Residential sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la Sarl Cosmos de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

– condamné la Sarl Cosmos aux dépens.

Le tribunal a retenu que les demandes introduites à l’encontre de Mme [J] étaient recevables puisqu’il ne ressortait pas des pièces versées que la propriété du bien était exclusivement celle de la SCI Hôtel des sources et de la SARL des sources.

Il a cependant rejeté les demandes de la société Cosmos considérant que la seule mention de M. [X] en tant qu’architecte de la société Zahos Residential ne permettait pas d’établir l’existence d’un achat déguisé pour le compte des signataires du premier compromis de vente signé par l’intermédiaire de l’agence dont le mandat avait été ultérieurement résilié par la venderesse.

Par déclaration du 23 novembre 2021, la Sarl Cosmos entreprises et commerces a interjeté appel de cette décision.

Par jugement du 26 octobre 2021, la société Zahos Residential a été placée en liquidation judiciaire et la Selarl Berthelot a été désignée ès qualités de mandataire liquidateur.

Le 23 décembre 2021, la société Cosmos a déclaré sa créance au passif de la société pour un montant de 72 000 euros outre 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 4 novembre 2022, la procédure a été clôturée le 7 mars 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 21 mars 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 11 mai 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 août 2022 la Sarl Cosmos, appelante, demande à la cour de :

– juger son appel recevable en la forme et bien fondé au fond,

– infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré recevables les demandes formées à l’encontre de Mme [T] [J] et débouté Mme [T] [J], la SCI Hôtel des sources et la société Zahos Residential de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau des chefs critiqués,

– condamner in solidum Mme [T] [J] et la SCI Hôtel des sources à lui payer la somme de 72 000 euros à titre de dommages-intérêts pour les diligences accomplies par elle dans le cadre du mandat de vente,

– condamner in solidum Mme [T] [J] et la SCI Hôtel des sources au paiement d’une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. [V] [X] et M. [A] [B] à lui payer la somme de 72000 euros à titre de dommages-intérêts pour les diligences accomplies par elle dans le cadre du mandat de vente et du mandat de recherches,

– condamner in solidum M. [V] [X] et M. [A] [B] au paiement d’une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– fixer au passif de la société Zahos Residential les créances indemnitaires suivantes à son profit:

72 000 euros à titre de dommages-intérêts,

6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum Mme [T] [J], la SCI Hôtels des sources, M. [V] [X] et M. [A] [B],

– débouter Mme [T] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à titre incident à son encontre,

– débouter Mme [T] [J], la SCI Hôtels des sources et la Selarl Berthelot et Associés ès qualités de mandataire liquidateur de la Sarl Zahos Residential de leur demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

L’appelante excipe essentiellement de l’existence d’une collusion frauduleuse entre les différents protagonistes dont elle réclame la condamnation in solidum au paiement de la somme de 72 000 euros au titre de la commission fixée dans le mandat de vente et dans le mandat de recherche fondée principalement, sur le non-respect des engagements contractuels pris par chacun et subsidiairement, sur leur responsabilité délictuelle découlant des liens existant entre la société acquéreur du bien immobilier et les signataires du premier compromis de vente qui se seraient entendus avec la venderesse aux fins d’évincer l’agence immobilière de son droit à commission. Elle se prévaut en outre de la théorie de l’apparence pour solliciter la condamnation personnelle de Mme [J] en sus de la société Hôtel des Sources dont elle est la gérante au regard des mentions figurant sur le mandat signé par celle-ci.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2022, Mme [J] et la SCI Hôtel des Sources, intimées à titre principal et appelantes à titre incident, demandent à la cour :

-d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré les demandes à l’encontre de Mme [J] recevables;

– de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la Sarl Cosmos de l’ensemble de ses demandes ;

– d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutées de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs contestés,

– condamner la Sarl Cosmos à verser à Mme [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1241 du code civil pour procédure abusive,

Y ajoutant,

– condamner la Sarl Cosmos à verser à Mme [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Sarl Cosmos à verser à la SCI Hôtel des sources la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles concluent à l’irrecevabilité des demandes dirigées à l’encontre de Mme [J] en ce que seule la SCI Hôtel des sources est propriétaire du bien objet du mandat litigieux, Mme [J] étant intervenue uniquement en qualité de gérante et contestent l’existence de la collusion frauduleuse alléguée en exposant que M. [X] n’est intervenu dans le projet de la société Zahos Residential qu’en sa seule qualité d’architecte et non pour présenter le projet des acquéreurs successifs. Elles ajoutent que le mandat a été régulièrement résilié.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2022, la Selarl Berthelot et associés ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Zahos Residential demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant,

– condamner la société Cosmos entreprises à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Benjamin Ginguet, avocat, sur son affirmation de droit.

Elle soutient que la société Cosmos n’est pas fondée à se prévaloir d’un droit à commission au regard de la caducité du premier compromis de vente ni de la clause pénale stipulée au mandat de vente et au mandat de recherche auxquels la société Zahos Residential n’est pas partie et que l’appelante ne démontre pas que les conditions d’engagement de sa responsabilité civile délictuelle sont réunies en l’absence de preuve d’une faute.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2022, M.[B], intimé, demande à la cour de :

– confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

– réformant pour le surplus,

– condamner la société Cosmos à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant,

– condamner la société Cosmos à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

M. [B] conteste la preuve d’une quelconque faute de nature à mettre en oeuvre sa responsabilité en ce que le compromis de vente initialement signé par ses soins sous condition suspensive n’a pas abouti et a été frappé de caducité et qu’il est étranger à la constitution de la société Zahos Résidential et expose n’être intervenu à aucun titre dans le cadre de l’achat du bien immobilier régularisé par celle-ci.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [V] [X], par acte d’huissier remis à étude le 14 février 2022 et les dernières conclusions lui ont été signifiées par acte du 11 août 2022 mais ce dernier n’a pas constitué avocat.

La décision sera rendue par défaut en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de Mme [J] :

Dans le cadre de son appel incident, Mme [J] fait grief au premier juge d’avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des prétentions formées à son encontre aux motifs que le mandat a bien été signé par celle-ci alors qu’elle soutient être intervenue en sa seule qualité de gérante et qu’elle ne disposait à titre personnel d’aucun droit sur le bien immobilier objet du mandat de vente.

Le mandat de vente sans exclusivité n °1493 signé le 16 avril 2012 par Mme [J] ne précise pas la qualité de gérante de la mandante mais comporte le tampon de l’hôtel des Sources dans l’en-tête du mandat visant à désigner précisément le mandant ainsi que la mention ‘M. et Mme [J]’.

Le prix de vente était fixé à 1 072 000 euros pour un prix net vendeur de 1 000 000 euros et une rémunération du mandataire d’un montant de 72 000 euros à la charge du vendeur.

Un précédent mandat n° 1195 avait été signé le 8 mars 2011 par Mme [J] pour un prix de vente de 1 444 000 euros ventilé à hauteur de 280 000 euros pour le fonds de commerce et 1 070 000 euros pour les murs avec une rémunération de 94 000 euros selon les mêmes modalités à savoir la désignation du mandant comme l’Hôtel des Sources avec la même mention complémentaire ‘M. et Mme [J]’.

Un avenant au mandat de vente n° 1195 a été signé le 26 avril 2012 par Mme [J] ayant pour objet une modification du prix de vente net vendeur fixé à la somme de 1 350 000 euros, le bien devant être présenté au prix de 1 450 000 euros avec une rémunération du mandataire de 100 000 euros.

Dans cet avenant, le mandant a été désigné à la fois par la SCI Hôtel des Sources, la SARL Hôtel des Sources et Mme [T] [J] avec l’apposition du tampon de la société Hôtel des Sources identique à celui figurant dans le mandat initial.

Mme [J] se prévaut précisément d’une rectification de la désignation du mandant dans le cadre de l’avenant destiné selon elle à préciser que le mandat a été signé en sa seule qualité de gérante.

Cette qualité n’a cependant pas été expressément visée ni dans le mandat initial, ni dans l’avenant.

Mme [J] soutient avoir toujours agi en sa seule qualité de gérante des sociétés, n’étant personnellement propriétaire ni des murs, ni du fonds de commerce de sorte qu’elle ne disposait à titre personnel d’aucun droit sur l’immeuble objet du mandat.

Il est produit une attestation de Maître [N], notaire, du 10 juin 1999 établissant que le bien immobilier objet du mandat a été vendu à la SCI Hôtel des Sources s’agissant de l’immeuble bâti comprenant un ensemble immobilier avec terrain attenant à usage de parc et à la SARL Hôtel des Sources s’agissant du fonds de commerce d’hôtellerie restauration.

Le compromis de vente signé le 10 décembre 2012 par l’intermédiaire de l’agence Cosmos avec M. [U] et M. [X] a d’ailleurs été signé en sa qualité de représentante légale des sociétés Hôtel des Sources.

La société Cosmos se prévaut de l’apparence en l’absence de précision figurant sur les mandats, apparence créée par les époux [J] eux-mêmes et notamment par Mme [J], seule signataire du mandat qui a dès lors personnellement contracté les obligations en découlant.

C’est cependant à bon droit que Mme [J] excipe de la faute de la mandataire n’ayant pas pris le soin de vérifier la qualité des parties lors du mandat initial l’empêchant de se prévaloir de la théorie de l’apparence.

L’agence immobilière ne peut se prévaloir de la théorie de l’apparence en sa qualité de professionnelle de l’immobilier lui imposant de vérifier la qualité et les pouvoirs des mandants pouvant être aisément établis par la production d’un extrait KBis.

Les demandes dirigées à l’encontre de Mme [J] seront ainsi déclarées irrecevables par voie d’infirmation du jugement déféré sur ce point.

Sur les responsabilités contractuelles :

Au soutien de son action, la société Cosmos se prévaut de l’engagement de la responsabilité civile contractuelle de la société venderesse au regard du mandat de vente signé par celle-ci dont les termes n’auraient pas été respectés mais également de la responsabilité civile contractuelle des signataires du mandat de recherche dans le cadre duquel le bien leur a été présenté.

Elle argue d’une collusion frauduleuse ayant permis l’éviction de l’agent immobilier dans la vente pour exclure son droit à commission alors que le bien aurait tout de même été vendu pour le compte des signataires du compromis de vente initial au regard des liens existants entre la société Zahos et M. [X] et M. [B] et soutient que toutes les parties ont engagé leur responsabilité.

Il est établi que le bien objet du mandat de vente sans exclusivité a été présenté à M. [B] et à M. [X] dans le cadre d’un mandat de recherche signé par ces derniers avec la société Cosmos le 17 septembre 2012 faisant expressément référence au mandat n°1195 portant sur la vente du bien au prix de 1 072 000 euros frais d’agence inclus.

Un compromis de vente a été signé par les parties le 10 décembre 2012 portant à la fois sur la cession de l’ensemble immobilier et la cession de fonds de commerce de l’hôtel des sources par deux actes distincts prévoyant expressément qu’ils étaient liés l’un et l’autre prévoyant comme condition suspensive l’obtention d’un permis de construire par les acquéreurs aux fins de création de 26 logements particuliers, une demande de permis devant être déposée avant le 15 décembre 2012 et le permis devant être obtenu au plus tard le 31 janvier 2013.

La vente ne s’est pas réalisée en raison du refus de permis de construire selon les explications données par les parties dont il n’a cependant pas été justifié et que la société Cosmos considère comme non établie mais le compromis de vente signé a été frappé de caducité suite à la non réalisation de la condition suspensive.

L’appelante considère cependant que la mandante n’a pas respecté ses obligations découlant du mandat lui interdisant pendant toute la durée de celui-ci et pendant une période de 15 mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

Elle considère qu’en dépit de la résiliation du mandat de vente par Mme [J] effectuée par lettre du 25 mai 2013, la vente des seuls murs de l’hôtel des sources intervenue au profit de la SARL Zahos Residential le 29 octobre 2015 s’est faite en violation des termes du mandat.

Force est de constater que la vente litigieuse est intervenue plus de quinze mois après l’expiration du mandat de vente non exclusif de sorte qu’aucun manquement aux engagements contractuels pris par la SCI Hôtel des sources ne saurait lui être reproché, celle-ci ayant été déliée de ses obligations compte tenu du délai écoulé depuis la résiliation du mandat, l’acte prétendument frauduleux à l’égard de la société Cosmos étant intervenu 29 mois après.

La société Cosmos recherche la responsabilité contractuelle de M.[X] et de M. [B] et leur reproche le manquement à leurs obligations dans le cadre du mandat de recherche signé par leurs soins le 17 septembre 2012 aux termes duquel il leur était interdit pour une durée de quinze mois toute entente avec le vendeur aux fins d’évincer l’agence immobilière de son droit à commission.

Il ressort cependant du mandat de recherche que le montant de la clause pénale n’a pas été expressément stipulé de sorte que l’appelante ne saurait prétendre à leur condamnation au paiement de la somme de 72 000 euros sur le fondement de leur engagement contractuel alors que le montant de la commission d’agence ne figurait pas dans cet acte.

En outre, aucun manquement aux obligations contractuelles découlant du mandat n’est caractérisé au regard de l’expiration du mandat de recherche 15 mois après sa signature, la vente conclue avec la société Zahos Residential étant intervenue postérieurement à ce délai.

La société Zahos Residential est étrangère au mandat de vente sans exclusivité signé par la société Hôtel des sources et au mandat de recherche signé par M. [X] et M. [B] de sorte qu’elle ne saurait être tenue par aucune des clauses stipulées dans ces actes.

La responsabilité contractuelle de la société Zahos Residential ne peut donc pas non plus être recherchée en ce que celle-ci n’a signé aucun engagement à l’égard de la société Cosmos ni dans le cadre du mandat de vente, ni dans le cadre d’un mandat de recherche, ces actes lui étant totalement inopposables en sa qualité de tiers.

Les demandes tendant à l’engagement des responsabilités contractuelles de la société Hôtel des sources, de la société Zahos Residential, de M.[B] et de M. [X] ne peuvent par conséquent prospérer et seront rejetées.

Sur les responsabilités délictuelles :

L’appelante se place également sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle de chacun des protagonistes en excipant d’une collusion frauduleuse aux fins d’évincer l’agent immobilier de son droit à commission tel que résultant d’une part, du mandat de vente signé par la venderesse et d’autre part, du mandat de recherche signé par M. [B] et M. [X] et affirme que ces derniers sont intervenus comme intermédiaire entre les vendeurs et la société Zahos Residential en ce qu’ils avaient un intérêt manifeste à la conclusion de la vente.

Elle fait ainsi grief à M. [X] et à M. [B] d’être intervenus de manière indirecte dans la transaction signée entre la SARL Zahos Residential et la SCI Hôtel des sources en soutenant qu’ils ont accepté de transmettre leur compromis au nouvel acquéreur.

Elle soutient que la venderesse a sciemment rompu le mandat de vente alors qu’elle avait obtenu le contact avec la société Zahos Residential via M. [X] et éventuellement M. [B].

Elle affirme que les discussions ayant abouti au compromis de vente signé en décembre 2012 lui ont permis de se voir révéler par l’architecte de la société Zahos Residential que cette dernière était intéressée par le bien.

Aucun élément objectif n’est cependant produit pour étayer ces affirmations péremptoires et il est établi que la société Zahos Residential a été constituée en juin 2015 soit deux ans et demi après la signature du compromis frappé de caducité.

L’appelante indique que M. [F] [K], gérant de la société Zahos Residential, est un associé de longue date de MM. [X] et [B], lesquels auraient ainsi acquis, au travers de l’un de leur associé, les murs de la SCI Hôtel des Sources.

Aucun élément objectif produit ne permet cependant de corroborer cette affirmation, l’existence de liens entre les intéressés ne ressortant que des seules déclarations effectuées en ce sens par la société Cosmos dans les différents courriers adressés au notaire à l’appui de ses demandes de paiement de la commission réclamée.

Elle se prévaut également des mentions contenues dans le projet de compromis de vente présenté par la société Zahos Residential au titre de la commercialisation des lots afférentes à l’intervention de M. [X] en qualité d’architecte de cette société ayant déposé le permis de construire visant au changement de destination de l’immeuble en 26 logements et excipe des liens existants avec cette société.

L’appelante considère que ces éléments établissent que les consorts [X] [B] seraient au coeur d’une fraude caractérisée aux droits de la société Cosmos pour avoir profité de la connaissance du bien par l’intermédiaire de l’agence pour spéculer sur le projet et monnayer ses services et son partenariat avec le nouvel acquéreur.

Aucun élément objectif n’établit l’existence d’un lien personnel entre la société Zahos Residential, acquéreur du bien immobilier litigieux et MM.[X] et [B], ceux-ci n’étant associés ni directement, ni indirectement par le biais d’autres sociétés à cette société.

S’agissant de M. [B], il n’est strictement produit aucun élément matériel à l’appui de la collusion frauduleuse alléguée, aucun lien quelconque avec la société Zahos Residential n’étant établi.

S’agissant de M. [X], défaillant tant en première instance qu’en cause d’appel, il résulte de l’arrêté du maire de la commune de [Localité 21] du 30 novembre 2015 qu’il a obtenu en son nom personnel un permis de construire en date du 16 octobre 2013, modifié par arrêté du 26 mai 2014 et qu’il a donné son accord le 22 octobre 2015 à la demande de transfert du permis de construire présentée par la société Zahos Residential.

Cet arrêté a ainsi transféré le permis de construire à la société Zahos Residential.

Ces éléments sont repris dans le projet de compromis de vente préparé par la société Zahos Residential dans le cadre de la commercialisation des 26 lots dans l’exercice de son activité de promotion immobilière, celui-ci indiquant que M. [X], architecte, a déposé pour le compte du vendeur une demande de permis de construire visant à autoriser le changement de destination résultant de la transformation de l’hôtel existant en un immeuble devant comprendre 26 logements.

Il est également précisé dans le paragraphe afférent au permis de construire qu’un permis a été obtenu le 16 septembre 2013 par M. [X], qu’il a fait l’objet d’un retrait de la part de la préfecture de [Localité 21] le 16 décembre 2013 et qu’un nouveau permis a été accordé le 26 mai 2014.

Il en découle que M. [X], signataire du compromis de vente du 10 décembre 2012 sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 31 janvier 2013 aux fins de la création de 26 logements particuliers, a obtenu le permis concerné en son nom personnel le 16 octobre 2013, modifié le 26 mai 2014, lequel a été transféré à la société Zahos Residential le 30 novembre 2015.

Il ressort de la présentation du programme de commercialisation de la résidence des sources telle qu’effectuée par M. [M] dans le message électronique du 10 septembre 2015 produit par la société Cosmos que le lien internet du site de présentation fait expressément référence à M.[X] en sa qualité d’architecte du projet.

Ces éléments attestent indéniablement de l’existence de liens d’affaires entre M. [X] et la société Zahos Residential.

En outre, si M. [X] n’a pas lui-même acquis le bien immobilier litigieux, il est incontestable qu’il avait un intérêt personnel à la réalisation de cette transaction au regard de la prestation de services en qualité d’architecte strictement identique à celle qui était envisagée dans le projet initial dans le cadre duquel il avait signé le compromis de vente en qualité d’acquéreur du bien.

La chronologie des faits atteste surtout d’une continuité des démarches entreprises par M. [X] aux fins d’obtention du permis de construire, demandé dans le cadre de la signature du compromis de vente initial, ultérieurement obtenu alors que l’acte avait été frappé de caducité compte tenu du délai maximal pour l’obtention du permis de construire et ensuite cédé à la société Zahos Residential.

Il convient de relever à cet égard que le délai prévu dans le compromis de vente afférent à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire était particulièrement court puisque fixé au 31 janvier 2013 pour un acte signé le 10 décembre 2012 alors que le projet tendait à la modification de la destination du fonds de commerce en 26 logements particuliers.

Aucun élément ne permet d’ailleurs d’établir que le permis demandé par M. [X] aurait été refusé et il lui a au contraire été personnellement accordé le 16 octobre 2013 alors qu’il était délié de son engagement d’acquisition du bien immobilier au regard de la caducité du compromis.

Des démarches se sont encore poursuivies puisque le permis a été modifié le 26 mai 2014 puis transféré le 22 octobre 2015 à la société Zahos Residential.

Ces éléments attestent d’une faute délictuelle imputable à M. [X] qui, signataire du compromis de vente initial dont la condition suspensive ne pouvait se réaliser compte tenu des délais très contraints prévus à l’acte, a cependant poursuivi ses démarches aux fins d’obtention du permis de construire alors que le compromis avait été frappé de caducité puis l’a transféré au nouvel acquéreur tout en poursuivant une activité en qualité de prestataire de services d’architecte pour le compte de ce dernier.

La société Cosmos rapporte ainsi la preuve des agissements fautifs de M.[X] lequel a effectivement fait en sorte d’évincer l’agence immobilière de son droit à commission puisque le bien lui a été présenté par l’intermédiaire de cette agence, que la demande de permis de construire a été initiée dans le cadre du compromis signé par celui-ci et qu’il a ensuite oeuvré pour monnayer ses services à une société tierce qui s’est porté acquéreur du bien.

S’agissant de la recherche de la responsabilité délictuelle de la société Zahos Residential, l’appelante est défaillante dans la preuve d’une faute susceptible de lui être imputée en ce qu’elle n’a régularisé aucun engagement au bénéfice de l’agence et dont il n’est pas même démontré qu’elle avait connaissance du mandat de vente qui avait été résilié depuis plus de deux ans lors de la constitution de cette société le 5 juin 2015.

Elle justifie de ce que ni M. [X], ni M. [B] ne sont directement ou indirectement associés au sein de sa société dont les associés sont les sociétés Geci Partner (ayant pour associés M. [F] [K] et M.[E] [M]) et la société Tobago (ayant pour unique associé M.[R] [Y]) et n’y exercent aucune fonction en qualité de mandataire quelconque.

Seule la responsabilité délictuelle de M. [X] sera ainsi engagée à l’égard de la société Cosmos, les demandes tendant à l’engagement des responsabilités délictuelles de la société Hôtel des sources, de la société Zahos Residential et de M. [B], ne pouvant prospérer.

M. [X] sera ainsi seul condamné à payer la somme de 72 000 euros de dommages-intérêts à la société Cosmos par voie d’infirmation du jugement déféré.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus que dans l’hypothèse de malice ou mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, l’action engagée par la société Cosmos à l’encontre de Mme [J] à titre personnel ne caractérise pas l’existence d’un abus du droit d’agir en justice, ni en première instance, ni dans le cadre de l’appel interjeté mais procède seulement d’une appréciation inexacte de ses droits par l’appelante.

Il en est de même de l’action engagée et de l’appel interjeté à l’encontre de M. [B] qui ne présentent aucun caractère abusif.

Défaillants dans la preuve d’un comportement fautif imputable à la société Cosmos, Mme [J] et M. [B] seront ainsi respectivement déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes :

Partie succombante, M. [X] sera condamné à payer les entiers dépens, de première instance et d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les frais dont ils auront fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner M. [X] à payer la somme globale de 4 000 euros à la société Cosmos destinée à compenser les frais irrépétibles exposés par celle-ci tant en première instance qu’en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de ce texte au profit des intimés qui seront déboutés de leur prétention respective de ce chef, les condamnations prononcées à l’encontre de la SARL Cosmos étant infirmées et les prétentions de Mme [J], de la SCI Les sources et de la SARL Zahos Residential étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL Cosmos de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de Mme [T] [J], la SCI Hôtel des Sources, M. [A] [B] et la SARL Zahos Residential et en ce qu’il a débouté Mme [J], la SCI Hôtel des sources et la société Zahos Residential de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées à l’encontre de Mme [T] [J] ;

Condamne M. [V] [X] à payer à la SARL Cosmos Entreprises et Commerces la somme de 72 000 euros de dommages-intérêts ;

Déboute les parties de leur prétention respective pour procédure abusive ;

Condamne M. [V] [X] à payer les entiers dépens, de première instance et d’appel et autorise les avocats à recouvrer directement les frais dont ils auront fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne M. [V] [X] à payer à la SARL Cosmos Entreprises et Commerces la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,