République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 11/05/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 21/01866 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TRFK

Jugement (N° 19/03087) rendu le 02 février 2021 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANTS

Monsieur [I] [C]

né le 24 décembre 1981 à [Localité 12]

Madame [X] [H] épouse [C]

née le 23 mars 1983 à [Localité 9]

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Me Fabien Fusillier, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [P] [E]

né le 18 juillet 1977 à [Localité 8]

Madame [T] [J]

née le 18 mars 1974 à [Localité 6]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Adresse 4] (Belgique)

représentés par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Jean-Pierre Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant, substitué par Me Fabienne Moluri, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 26 janvier 2023 tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 mai 2023 après prorogation du délibéré en date du 13 avril 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 05 janvier 2023

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Par acte sous-seing privé du 8 mars 2018, M. [P] [E] et Mme [T] [J] ont, en qualité de vendeurs, régularisé une promesse de vente avec M. [I] [C] et Mme [X] [H], son épouse, portant sur une maison située [Adresse 1] à [Localité 10] (Nord) pour le prix de 399 000 euros.

M. et Mme [C]-[H] ayant renoncé à la réitération de la vente par acte authentique, M.'[E] et Mme [J] les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer par acte d’huissier de justice du 29 août 2019 afin principalement de les voir condamner à leur payer l’indemnité prévue par une clause pénale insérée dans le contrat, outre des dommages et intérêts.

Par jugement du 2 février 2021, le tribunal a prononcé la résolution du compromis de vente, condamné solidairement M. et Mme [C]-[H] à payer aux vendeurs la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale, débouté M. [E] et Mme [J] de leur demande indemnitaire formée sur le fondement des articles 1104 et 1112, alinéa 1er du code civil, condamné in solidum les époux [C]-[H] aux dépens ainsi qu’à payer à M.'[E] et Mme [J] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, débouté enfin les défendeurs de leur demande fondée sur ledit article 700.

M. et Mme [C]-[H] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 3 janvier 2023, demandent à la cour, abstraction faite de demandes de constat et de «’dire et juger’» qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile mais le simple rappel de leurs moyens, d’infirmer ladite décision, de débouter les vendeurs de l’intégralité de leurs demandes, subsidiairement, de réduire le montant «’de la clause pénale’» à l’euro symbolique et, en tout état de cause, de condamner les vendeurs aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] et Mme [J], par leurs dernières conclusions remises le 5 janvier 2023, demandent à la cour de :

– débouter les époux [C]-[H] de l’ensemble de leurs demandes,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

* prononcé la résolution du compromis de vente,

* mis à la charge des appelants les entiers frais et dépens de l’instance,

* condamné ces derniers à leur payer une somme en vertu de la clause pénale

– l’infirmer en ce qui concerne :

* le montant demandé à ce titre qu’ils souhaitent voir porter à 39 900 euros,

* le rejet de leur demande en paiement de 3 000 euros à titre de dommages-et intérêts qu’ils renouvellent,

* le montant de l’indemnité qui leur a été allouée sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile qu’ils souhaitent voir fixer à 3 000 euros,

– condamner les appelants à leur verser 4 000 euros sur le fondement de cet article au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur la résolution de la promesse de vente

En l’espèce, la vente était soumise à une condition suspensive tenant à l’obtention par les acquéreurs le 28 mars 2018 au plus tard d’un prêt de 428’000 euros remboursable sur 20 ans au taux d’intérêt maximum de 2 %.

Il était en outre stipulé, notamment :

– que la condition suspensive serait considérée comme réalisée par la remise à l’emprunteur, dans le délai de la réalisation de la condition suspensive, d’une offre préalable de prêt conforme aux conditions ci-dessus spécifiées,

– que l’acquéreur était tenu d’informer sans délai le notaire rédacteur de la réception de son offre préalable de prêt en lui adressant une copie des conditions particulières de cet acte.

La promesse de vente contient en outre une clause intitulée « Défaillance de l’une des parties’» ainsi rédigée :

« Si, toutes les conditions étant réalisées, l’une des parties refusait, pour quelque cause que ce soit, d’exécuter ses engagements et de passer l’acte authentique dans le délai ci-dessus prévu, ou si la défaillance d’une condition suspensive avait pour cause sa faute ou sa négligence, l’autre partie pourra mettre en demeure la partie défaillante d’exécuter ses obligations. Cette mise en demeure devra impérativement emprunter la forme d’une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception adressée par voie postale ou électronique.

Dix jours après cette mise en demeure demeurée infructueuse, la partie victime de la défaillance aura le choix :

– soit de se prévaloir de la résolution de plein droit sans qu’il soit besoin d’exercer une action judiciaire à cette fin, de telle sorte que si un juge était saisi, quelle qu’en soit la raison, il ne pourrait que contester l’anéantissement des présentes sans qu’il y ait lieu d’apprécier la gravité du manquement de la partie défaillante ; dans ce cas, conformément à l’article 1225 alinéa 2 du code civil, la mise en demeure mentionnera la présente clause résolutoire ;

– soit d’agir judiciairement en exécution forcée devant la juridiction compétente sur le fondement des articles 1103 et 1221 du code civil ;

– soit encore, de demander judiciairement la résolution de la présente promesse sur le fondement de l’article 1227 du code civil.

En cas de résolution de la vente dans les conditions ci-dessus au titre soit de la clause résolutoire expresse, soit de la résolution judiciaire, la partie victime de la défaillance aura droit, à titre de clause pénale, à une somme fixée forfaitairement à 10 % du prix de vente’».

Il est acquis aux débats :

– que la Banque Populaire du Nord et le Crédit du Nord ont notifié à M. et Mme [C]-[H], les 27 et 28 mars 2018 respectivement, soit dans le délai prescrit à cet effet, leur accord pour l’octroi d’un prêt aux conditions précitées et que ces derniers ont immédiatement transmis l’information au notaire rédacteur,

– que néanmoins, le 26 avril 2018, Mme [C]-[H] a confirmé par courriel à Mme [J], après en avoir informé M. [E] par téléphone, qu’elle était nommée en qualité de notaire dans un office à créer, que les deux banques qui avaient accepté de financer leur achat refusaient désormais ce financement compte tenu de son changement de situation professionnelle, qu’il était donc impossible pour elle et son mari de procéder à l’acquisition prévue,

– que c’est la raison pour laquelle la vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Les vendeurs estiment que si la condition suspensive, réalisée par l’obtention en temps voulu du prêt nécessaire, a en définitive été remise en cause, c’est par la faute des acquéreurs, Mme [C]-[H] ne les ayant pas informés préalablement de ce qu’elle avait présenté sa candidature pour l’attribution, par tirage au sort, de l’une des études de notaire dont la création était annoncée et n’ayant pas renoncé, malgré son engagement envers eux, à l’étude qu’il lui était proposé de créer à [Localité 7] ou aux environs, de sorte que la condition suspensive doit être considérée comme accomplie et le refus des appelants de régulariser l’acte authentique sanctionné par la résolution de la promesse de vente et l’application de la clause pénale.

Les appelants :

– soulèvent la nullité de la condition suspensive au motif tiré de ce que le délai stipulé pour la réalisation de celle-ci (20 jours) était inférieur à un mois, en violation des dispositions d’ordre public de l’article L 313-41 du code de la consommation,

– soutiennent en deuxième lieu qu’en tout état de cause, ladite condition n’a pas été remplie dans le délai ad hoc dès lors qu’ils disposaient le 28 mars 2018 d’accords de prêt mais non d’offres préalables de crédit conformes aux dispositions du même code,

– font valoir en substance que les deux études dont la création, dans la région de [Localité 5]/[Localité 11], avait été annoncée et pour lesquelles Mme [C]-[H] avait déposé un dossier avaient été pourvues, ce qui les avaient décidés, restant dans la région lilloise, à acheter la maison de [Localité 10], et que la création d’une étude supplémentaire dans le montreuillois et son attribution à Mme [C]-[H], survenues postérieurement, étaient imprévisibles, de sorte que leur défaillance n’est pas fautive,

– relèvent que les vendeurs, avant de les attraire en justice, ne leur ont pas adressé la mise en demeure prévue par la clause « défaillance de l’acquéreur’».

L’article L 313-41 du code de la consommation dispose que la durée de validité de la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui assurent le financement de l’opération ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte. Toutefois, dès lors qu’à la date de signature du contrat, Mme [X] [H] était notaire salarié et M. [I] [C] diplômé notaire, que même s’ils n’ont pas contracté dans le cadre et pour les besoins de leur activité professionnelle, ils ne peuvent être considérés comme des consommateurs profanes en matière de vente immobilière, qu’ils soulignent eux-mêmes, de surcroît, que le notaire rédacteur a attiré l’attention des parties sur la non conformité du délai stipulé (page 5 de leurs conclusions), et que l’acte mentionne néanmoins (page 12) que le délai est accepté expressément par l’acquéreur, il apparaît qu’ils ont renoncé en toute connaissance de cause au bénéfice des dispositions qu’ils invoquent et ne peuvent aujourd’hui s’en prévaloir valablement, et ce d’autant moins qu’ils ont, dans ce délai, sollicité, obtenu et transmis au notaire rédacteur les accords de prêt évoqués ci-dessus.

Par ailleurs, il est vrai que la condition suspensive susvisée consiste en l’obtention d’une « offre préalable de prêt’» et que M. et Mme [C]-[H] ont produit une « attestation d’octroi de prêt’» de la Banque Populaire du Nord et une lettre d’accord de prêt du Crédit du Nord, qui ne sont pas, en la forme, des « offres préalables de prêt’» telles que les définissent les articles L’313-24 et L 313-25 du code de la consommation. Toutefois, ces documents énumèrent précisément les conditions du prêt en question et les informations essentielles qu’exige l’article L 313-25 ; il est indifférent que, comme le relèvent les appelants, ils soumettent la concrétisation du prêt à des conditions, telles « la complétude du dossier’», ce qui va de soi, ou la signature par l’emprunteur, idem, ou encore le bénéfice de l’assurance puisqu’en vertu de l’article L 313-25, les offres préalables de prêt contiennent également la mention de conditions, notamment (6°) «’les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt’». Comme le font valoir les intimés, les acquéreurs ont accepté le délai de 20 jours pour obtenir un ou plusieurs prêts, ils n’ont nullement fait le constat au terme de ce délai ou du délai légal minimal d’un mois de l’échec de la condition suspensive, ils ont au contraire obtenu de deux banques dans ce délai les documents précités qui contiennent des accords fermes et mentionnent les conditions particulières du contrat de prêt proposé, ils ne justifient pas, alors même qu’ils sont professionnels du droit et au fait des notions dont il s’agit et des difficultés susceptibles de surgir, avoir demandé aux banques de leur délivrer des documents intitulés précisément « offre préalable de prêt’» mais ont transmis dès leur obtention et dans le délai prescrit les documents en question au notaire rédacteur, les considérant visiblement comme satisfactoires et caractérisant la réalisation de la condition suspensive. Ils ne sauraient donc aujourd’hui de bonne foi, en raison de circonstances survenues ultérieurement, remettre en question la validité de la condition suspensive stipulée à leur profit et sa réalisation qui, en leur temps, paraissaient à l’évidence être considérées par les parties comme acquises.

La condition suspensive s’est donc trouvée accomplie dans le délai contractuellement prévu.

M. et Mme [C]-[H] ont renoncé à réitérer la vente par acte authentique, pour le motif exposé ci-dessus, à savoir le revirement des banques compte tenu de la perte quasi-immédiate par Mme [C]-[H] de son statut de salarié, mais aussi, ainsi que cela ressort du dossier, eu égard à la nécessité de financer l’acquisition de l’étude notariale et à l’impossibilité pour Mme [C]-[H] d’avoir son domicile à [Localité 10] et son étude à [Localité 7], à 200 kilomètres de là, ce qui est au demeurant indifférent. En effet, les conditions de la mise en oeuvre de la clause « défaillance de l’acquéreur’» sont remplies, sans qu’il y ait lieu de porter de jugement sur le choix des appelants, puisqu’aux termes mêmes de celle-ci, elle trouve à s’appliquer en premier lieu «’si, toutes les conditions étant réalisées, l’une des parties refuse, pour quelque cause que ce soit, d’exécuter ses engagements et de passer l’acte authentique dans le délai prévu’».

Ladite clause stipule certes que dans cette hypothèse, l’autre partie pourra mettre en demeure la partie défaillante d’exécuter ses obligations, que cette mise en demeure devra impérativement emprunter la forme d’une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception adressée par voie postale ou électronique et que dix jours après cette mise en demeure demeurée infructueuse, la partie victime de la défaillance pourra opter pour l’exécution forcée, la résolution de plein droit ou la résolution judiciaire, alors qu’il n’est pas contesté qu’aucune mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception n’a été notifiée aux époux [C]-[H].

Cependant, les intimés font valoir à juste titre que la formalité de la délivrance d’une mise en demeure ainsi prévue n’est pas assortie d’une sanction. Et il ne ressort pas de l’article 1227 du code civil, aux termes duquel « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice’», que la demande de résolution d’un contrat en justice, à la différence de ce qu’exigent les articles 1224 à 1226 pour la résolution de plein droit (mise en oeuvre d’une clause résolutoire) ou la résolution simplement notifiée à ses risques et périls par le créancier de l’obligation, doive être précédée d’une mise en demeure. L’absence, au cas présent, d’une mise en demeure plus formaliste que le courriel du 27 avril 2018 par lequel M. [E] déclarait aux époux [C]-[H]’: « Je vous renvoie donc à vos engagements et vous informe que vous recevrez dans les prochains jours un courrier de notre avocat’» n’était donc pas un obstacle à l’engagement d’une action en résolution, les appelants ne soulevant d’ailleurs pas l’irrecevabilité de cette action, ni au prononcé de la résolution dès lors que l’inexécution alléguée de l’obligation des défendeurs était établie. Les intimés enfin, soulignant que la décision des acquéreurs de ne pas acheter était ferme et définitive, justifient à juste titre l’absence de mise en demeure par le principe posé par l’article 1231 du code civil aux termes duquel «’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable’».

La «’promesse réciproque de vente’» signée par les parties emportait engagement des époux [C]-[H] d’acheter l’immeuble objet de cet acte si les conditions suspensives étaient accomplies, ce qui a été le cas. Compte tenu de l’inexécution, non contestée, de leur engagement par ces derniers, c’est à bon droit que le tribunal, saisi sur le fondement de l’article 1227 du code civil et de la clause « défaillance de l’acquéreur’» insérée dans la promesse de vente, a prononcé la résolution du contrat.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les intimés font état d’un préjudice matériel s’élevant à 13’878,46 euros dont il n’est justifié qu’à concurrence de 10’274,46 euros, abstraction faite du coût de leur déménagement dont il n’est pas établi qu’il aurait été fait gracieusement s’il était intervenu à la date initialement prévue et du coût d’enlèvement d’une cuve qui n’est pas explicité, ainsi que d’une période d’angoisse et du préjudice moral qui en a résulté. Même en prenant en considération le fait que la somme prévue par la clause pénale, comme le rappellent les intimés, présente un double caractère d’indemnité et de peine civile, c’est à juste titre que le tribunal a considéré le montant de 39 900 euros stipulé comme manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi, d’autant plus, observe la cour, qu’il ressort de plusieurs courriers versés aux débats que M. et Mme [C]-[H] ont d’emblée proposé de prendre en charge le surcoût, dont ils se disaient parfaitement conscients, résultant pour les vendeurs des circonstances évoquées ci-dessus mais qu’aucun accord n’a pu être trouvé. Une somme de 20’000 euros répondra mieux au double objectif poursuivi par la clause pénale et le jugement sera réformé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts des intimés

Ces derniers font valoir au soutien de cette demande, au visa des articles 1112-1 et 1104 du code civil, que les époux [C]-[H] ont manqué à la fois à leur obligation pré-contractuelle d’information et à l’exigence de bonne foi en matière contractuelle en leur dissimulant une information essentielle, à savoir la candidature de Mme [X] [H] à l’attribution d’une étude notariale et le risque qu’elle faisait peser sur l’opération. Cependant, d’une part, il ressort certes des différentes pièces versées aux débats que la création de nouvelles études et donc le tirage au sort de Mme [X] [H] n’étaient pas absolument imprévisibles à la date du contrat mais aussi que la probabilité de cet événement était tout de même extrêmement faible et les appelants sont en conséquence crédibles lorsqu’ils affirment qu’ils ne se seraient pas engagés dans l’achat coûteux de la maison des intimés, engageant une bonne partie de leurs facultés financières, s’ils avaient eu encore un espoir sérieux de voir aboutir la candidature susvisée. D’autre part, ainsi que l’ont retenu les premiers juges, les vendeurs ne caractérisent pas à cet égard un préjudice distinct de celui que répare l’indemnité due en application de la clause pénale. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

A ce sujet, vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, les développements qui précèdent, qui font apparaître une responsabilité des appelants dans le défaut de réitération de la vente mais aussi une surévaluation par les intimés des conséquences dommageables qui en ont résulté pour eux comme des torts de leurs co-contractants, justifient de confirmer le jugement et, en cause d’appel, de laisser à chacune des parties la charge des dépens et autres frais par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour

confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [C]-[H] à payer à M. [E] et Mme [J] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale,

statuant à nouveau sur le chef infirmé, condamne solidairement M. et Mme [C]-[H] à payer aux vendeurs la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale,

déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

dit que chacune d’elles conservera la charge des dépens et autres frais par elle exposés en cause d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet