COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 11 MAI 2023

N° RG 20/00772 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LORE

SCI SELLORA

c/

Monsieur [Y] [R]

Madame [P] [J] épouse [R]

Monsieur [I] [V]

SCI [R] – [J]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 janvier 2020 (R.G. 18/10980) par la 7ème chambre civile du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 12 février 2020

APPELANTE :

LA SCI SELLORA,

dont le siège social est [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Jeanne RENIER substituant Me Marina RODRIGUES de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[Y] [R]

né le 13 Décembre 1952 à Cherbourg Octeville

de nationalité Française

Profession : Médecin du travail,

demeurant [Adresse 2]

[P] [J] épouse [R]

née le 07 Mars 1955 à Bordeaux

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

SCI [R] – [J]

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentés par Me David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX

[I] [V]

né le 12 Mai 1974 à TALENCE (33400)

de nationalité Française

Profession : Notaire,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 mars 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 avril 2012 reçu par Maître [W], notaire à [Localité 6] (33), la société civile immobilière (SCI) Sellora a acquis de M. [F] un immeuble d’habitation, sis [Adresse 3] sur un terrain de 321 m² qu’elle a divisé en deux parcelles.

Par acte du 1er octobre 2013, M. [F], assisté de son mandataire judiciaire à la protection des personnes, a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action au visa de l’article 464 du code civil aux fins de paiement d’un complément de prix de cession, considérant avoir vendu à un prix lésionnaire en raison de son état de santé.

Aux termes d’un compromis de vente du 1er avril 2014 dressé par Maître [V], notaire, la SCI Sellora a promis de vendre la partie de ce terrain supportant la construction primitive à M. [Y] [R] et à Mme [P] [J], épouse [R], qui ont promis d’acquérir sous différentes conditions suspensives.

Après obtention par les époux [R] du prêt objet de la condition suspensive, échanges de correspondances au sujet de l’action de M. [F] et demande de signature de l’acte réitératif émise par les acquéreurs, la SCI Sellora les a informés, par courrier du 15 novembre 2017, qu’elle renonçait à céder l’immeuble.

Par acte du 27 novembre 2018, M. [Y] [R] et Mme [P] [J], épouse [R], ainsi que la SCI [R] [J], qui reprochent en outre à leur vendeur d’avoir dissimulé l’existence de l’action menée par M. [F], ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action principale aux fins de réitération forcée de la vente dirigée contre la SCI Sellora et subsidiairement en paiement du montant de la clause pénale de 19 000 euros.

Par acte du 26 juillet 2019, la SCI Sellora a appelé en intervention forcée aux fins de garantie Maître [I] [V], notaire, auquel elle fait grief d’avoir refusé de recevoir la réitération de cette cession.

La jonction des instances a été prononcée le 29 août 2019.

Par jugement rendu le 28 janvier 2020, le tribunal de grande instance de Bordeaux a:

– rejeté la fin de non recevoir tirée de l’absence de sommation préalable et de rédaction d’un procès verbal de difficulté ou de carence,

– constaté la perfection de la vente entre la SCI Sellora et la SCI [R] / [J], au terme du compromis de vente du 1er avril 2014, portant sur un immeuble situé [Adresse 3] Gironde, cadastré section AK n° [Cadastre 4] pour 01a 33ca, moyennant le prix principal de 190 000 euros,

– ordonné la réitération authentique forcée de cette vente et a désigné pour ce faire le Président de la chambre des Notaires de la Gironde, avec faculté de délégation,

– condamné la SCI Sellora, passé un délai de trois mois à compter du jour ou le présent jugement sera devenu irrévocable, au paiement d’une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour retard pendant un délai de deux mois,

– condamné la SCI Sellora à payer à la SCI [R] / [J] la somme de 19 500 euros à titre de clause pénale,

– ordonné la compensation des créances respectives des parties, le montant du dépôt de garantie et celui de la clause pénale s’imputant sur le prix de vente,

– débouté la SCI Sellora de son action récursoire contre Maître [V],

– débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

– condamné la SCI Sellora à payer à la SCI [R] / [J] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamné la SCI Sellora à payer à Maître [V] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

– condamné SCI Sellora aux dépens, dont le recouvrement des dépens s’effectuera, ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration électronique en date du 12 février 2020, enregistrée sous le n° RG 20/00772, la SCI Sellora a relevé appel de l’ensemble de cette décision sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par ordonnance rendue le 22 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté l’irrecevabilité des conclusions signifiées par M. [R], Mme [R] et la SCI [R]-Hocès de la Guardia le 25 septembre 2020.

La SCI Sellora, dans ses dernières conclusions d’appelante en date du 30 avril 2020, demande à la cour, au visa des articles 1589 du code civil et du code de procédure civile, de :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 janvier 2020, en ce qu’il a :

– rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de sommation préalable et de rédaction d’un procès-verbal de difficultés ou de carence,

– constaté la perfection de la vente entre la SCI Sellora et la SCI [R] [J] au terme du compromis de vente du 1er avril 2014, portant sur un immeuble situé [Adresse 3] Gironde, cadastré section AK n°[Cadastre 4] pour 01A33CA moyennant le prix principal de 190 000 euros,

– ordonné la réitération authentique forcée de cette vente et désigné pour ce faire le Président de la Chambre des Notaires de la Gironde avec faculté de délégation,

– condamné la SCI Sellora, passé un délai de trois mois à compter du jour où le présent jugement sera devenu irrévocable, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois,

– condamné la SCI Sellora à payer à la SCI [R] [J] la somme de 19 500 euros à titre de clause pénale,

– ordonné la compensation des créances respectives des parties, le montant du dépôt de garantie et celui de la clause pénale s’imputant sur le prix de vente,

– débouté la SCI Sellora de son action récursoire contre Maître [V],

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné la SCI Sellora à payer à la SCI [R] [J] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamné la SCI Sellora à payer à Maître [V] la somme de 1 000 euros, au titre des frais irrépétibles,

– condamné la SCI Sellora aux dépens .

En conséquence,

– constater la caducité du compromis de vente régularisé entre la SCI Sellora et M. [R] et Madame [J] pour défaut de réitération en la forme authentique dans le délai contractuel fixé et pour absence de réalisation des conditions suspensives dans le délai fixé dans le compromis de vente du 1 er avril 2014 ;

– déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [R], Madame [J] et la SCI [R] / [J], pour défaut de respect de la procédure contractuellement prévue au titre de l’exécution forcée ;

A titre subsidiaire,

– condamner Maître [V], Notaire de la SCI Sellora, à relever indemne la SCI Sellora de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

– juger que la demande en réitération de la vente constitue une demande abusive ;

– juger que le cumul de la vente forcée de l’immeuble et la condamnation à la clause pénale n’est pas prévu dans le compromis de vente du 1 er avril 2014 et n’est donc pas recevable ;

– condamner les parties succombant à verser à la SCI Sellora une indemnité de 3 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP GRAVELLIER LIEF DE LA GAUSIERODRIGUES conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M. [V], dans ses dernières conclusions d’intimé en date du 28 juillet 2020, demande à la cour, de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 28 janvier 2020.

Y ajoutant,

– condamner la SCI Sellora à payer à Maître [V] une indemnité complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner la SCI Sellora aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I° Sur la recevabilité de l’action,

– Sur l’éventuelle caducité du compromis de vente du 1er avril 2014

Pour voir infirmer le jugement déféré en ce qu’il constaté la perfection de la vente conclue entre la SCI Sellora et la SCI [R] [J], portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] Gironde, cadastré section AK n°[Cadastre 4] pour 01A33CA, moyennant le prix principal de 190 000 euros et en ce qu’il a ordonné sa réitération forcée en la forme authentique, la société appelante soutient que le compromis de vente liant les parties en date du 1er avril 2014 était caduc à la date du 28 juin 2014.

Pour ce faire, la SCI Sellora affirme qu’il résulte des stipulations du compromis que les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, de sorte que le terme du 28 juin 2014 n’est pas un terme suspensif, mais un terme extinctif. Elle considère donc que dès lors que la réitération en la forme authentique n’est pas intervenue au 28 juin 2014 et qu’aucun report du délai de signature n’a été accepté, le dépassement de la date de réitération au 28 juin 2014 a entraîné la caducité de ladite promesse.

En outre, elle soutient de plus fort que le compromis de vente est caduque, en se fondant sur la pièce 31 produite par la SCI [R], considérant que l’offre de prêt de la banque Courtois n’a été émise que le 20 juin 2014, soit postérieurement au délai de 60 jours imposé par le compromis de vente, de sorte que la demande de prêt étant tardive, la caducité de la vente doit être prononcée par défaillance de la condition suspensive.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 1er avril 2014 entre les parties a été rédigé comme suit : la signature de l’acte authentique de vente dressé par Maître [I] [V], notaire à [Localité 7] (Gironde) et opérant seule le transfert de propriété devra intervenir au plus tard le 28 juin 2014.

La SCI Sellora considère en l’espèce cette mention comme un terme extinctif, qui a mis fin à l’obligation de vendre lui incombant, passé l’échéance du 28 juin 2014. Toutefois, la seule stipulation d’une date de réitération de l’acte en la forme authentique, non assortie d’une sanction spécifique, ne saurait constituer un terme extinctif, mais un terme suspensif. En réalité, les parties se sont d’ores et déjà irrévocablement engagées à signer l’acte authentique, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives et le terme stipulé, en l’occurrence le 28 juin 2014, ne vient que sanctionner cette obligation.

Comme l’a mentionné bon droit le jugement déféré, la date du 28 juin 2014 est celle à partir de laquelle peut être constatée la défaillance de l’une ou l’autre des parties dans l’exécution de ses obligations, autorisant ainsi l’autre à se considérer comme libérée ou bien à agir en exécution forcée.

Il s’ensuit que la SCI Sellora ne pourra qu’être déboutée de sa demande tendant à voir constater la caducité du compromis de vente du 1er avril 2014, passé la date du 28 juin 2014.

De plus, la société appelante ne peut valablement conclure à la caducité de ce même compromis, en se fondant sur la pièce n°31 des époux [R], dès lors que celle-ci a nécessairement été écartée de la procédure, compte-tenu de l’irrecevabilité des conclusions des époux [R] prononcée le 22 octobre 2020 par le conseiller de la mise en état.

En tout état de cause, dès lors qu’une promesse de vente comporte une condition suspensive stipulée dans l’intérêt exclusif d’une partie, comme l’obtention d’un prêt, seule celle-ci peut s’en prévaloir pour conclure à la caducité du compromis. La SCI Sellora ne peut donc arguer du défaut d’obtention par les acquéreurs d’un financement dans le délai contractuel pour conclure à la caducité du compromis de vente.

– Sur la régularité de la procédure,

La SCI Sellora considère que si par extraordinaire la cour devait juger que le compromis de vente n’est pas atteint de caducité, elle devrait toutefois déclarer irrecevables les prétentions de ses adversaires pour défaut de respect de la procédure contractuelle, dès lors qu’ils ne lui ont délivré aucune sommation de passer acte, alors que le compromis de vente stipule en sa page 12, dans la partie relative à l’exécution forcée, que ‘Si toutes les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties se refuse à signer l’acte authentique, l’autre pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre. Dans ce but, il sera fait sommation par voie extrajudiciaire à la partie défaillante et à son notaire d’avoir à se trouver en l’étude du notaire rédacteur à tel jour et heure qui seront fixés pour signer l’acte authentique ou établir un procès-verbal de difficulté ou de défaut’.

Toutefois, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de sommation préalable et de rédaction d’un procès-verbal de difficultés ou de carence, soulevée par la SCI Sellora, dès lors que cette formalité, certes prévue par le compromis de vente, ne l’est pas à peine d’irrecevabilité des demandes en vente forcée et qu’en tout état de cause l’établissement d’un procès-verbal de carence ou de difficultés a été rendu totalement inutile, à raison du courrier adressé par la SCI Sellora à son notaire le 15 novembre 2017 par lequel elle a exprimé un refus très clair de réitérer la vente par acte authentique.

Il en résulte que les demandes des époux [R] tendant à la passation forcée de l’acte de vente et à l’indemnisation de leur préjudice ne pourront qu’être déclarées recevables.

II° Sur le fond

– Sur la demande en vente forcée

La SCI Sellora s’oppose à la demande en vente forcée formée par les époux [R], la considérant comme abusive car ceux-ci, d’une part, ne l’ont assignée que quatre ans après la signature du compromis de vente et, d’autre part, ont manifesté leur volonté de ne plus acheter, dans un courriel du 10 août 2016 au terme duquel M. [R] a invité M. [O], représentant la SCI Sellora, à fixer un rendez-vous afin que ce dernier lui remette un chèque dans le cadre d’une rupture de la vente à effectuer chez le notaire.

Toutefois, la SCI Sellora ne démontre nullement en l’espèce le caractère abusif de l’action en vente forcée engagée par les époux [R]. Le seule fait qu’ils aient saisi la justice plus de quatre ans après la signature du compromis de vente du 1er avril 2014 ne permet pas de caractériser de la part des intimés un quelconque abus de droit, pas plus que les termes des mails du 10 août 2016 échangés entre les parties qui envisagent une rupture amiable, qui manifestement n’a pas prospéré à l’issue des discussions engagées entre les parties.

Dès lors qu’il est acquis que la SCI Sellora a refusé de signer l’acte authentique de vente, alors que l’ensemble des conditions suspensives étaient réunies, la cour ne pourra que confirmer la perfection de la vente et ordonne sa réitération forcée en la forme authentique dans les conditions prévues par le jugement déféré notamment en terme d’astreinte.

– Sur l’application de la clause pénale

La SCI Sellora fait grief au jugement de l’avoir condamnée à verser à M. et Mme [R] et la SCI [R] – Hocès de la Guardia la somme de 19 500 euros au titre de la clause pénale, en soutenant que pour que la vente forcée et l’application de la clause pénale puissent être cumulées, cela doit être expressément indiqué dans le compromis de vente, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En l’espèce, l’article 8 du compromis de vente litigieux prévoit la clause suivante :

‘ Si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie, à titre de clause pénale, une somme représentant dix pour cent (10%) du prix de vente. Si la somme est due par l’acquéreur, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence.

Il est convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l’existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit’.

Or, la clause susvisée, qui consiste manifestement en une clause pénale, qui vient sanctionner l’inexécution par une des parties de ses obligations, peut parfaitement se cumuler ave l’exécution forcée de la vente, sans que cela soit expressément mentionné dans le compromis.

Dès lors que le montant de cette clause pénale contractuelle fixée à 19 500 euros n’apparaît ni manifestement dérisoire ou excessif, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui a condamné la SCI Sellora à payer à la SCI [R] / [J] ladite somme à titre de clause pénale.

– Sur la responsabilité du notaire,

La SCI Sellora critique le jugement entrepris qui a rejeté son recours en garantie formé à l’encontre de son notaire Maïtre [V], en soutenant que la réitération de la vente en la forme authentique n’a pu être effectuée, dans un premier temps, du fait de la négligence de Maître [V], qui a refusé d’y procéder à raison de l’action diligentée par l’ancien propriétaire de la parcelle, M. [F], à son encontre, qui consistait en réalité en une action indemnitaire et non en une demande en récision pour lésion.

Elle fait également grief au notaire de ne pas lui avoir fait délivrer une sommation de passer acte.

Le notaire pour sa part sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande en garantie de la SCI Sellora, considérant que cette dernière est seule responsable de son préjudice dans la mesure où elle a signé un compromis de vente sans donner d’information sur la procédure qui avait été engagée à son encontre par son propre vendeur et en ce qu’elle a ensuite donné des informations parcellaires, sans document justificatif, sur l’objet et la situation de cette procédure.

Or, il ressort effectivement de l’examen des échanges intervenus entre les parties que jusqu’à l’échéance du 27 mai 2016, la SCI Sellora et son conseil sont restés flous quant à la nature de l’action engagée par M. [F] à leur encontre, arguant à l’origine d’une action en rescision pour cause de lésion, sans apporter ulérieurement, nonobstant les demandes en ce sens du notaire, de précisions complémentaires.

Ce n’est qu’à cette échéance que le nouveau conseil de la SCI Sellora a fait savoir à Maître [V] que l’action en cause consistait en réalité en une action indemintaire. Or, dès le 6 août 2016, la société appelante a indiqué à son notaire qu’elle demandait l’annulation de la vente, considérant M. [R] comme étant hors délai pour solliciter sa réitération.

Dans ce contexte, c’est donc à juste titre que Maître [V] a refusé d’instrumenter, l’aboutissement d’une éventuelle action en rescision pour lésion étant de nature à priver d’effet juridique la vente projetée entre les parties. Par la suite, le refus opposé par la SCI Sellora, dès le 6 août 2016, a rendu impossible la réitération de l’acte.

Il s’ensuit que l’action récursoire diligentée par la SCI Sellora contre Maître [V] ne pourra prospérer, celle-ci étant dépourvue de tout fondement, le notaire n’ayant commis aucun manquement dans l’exercice de sa mission et n’ayant délivré à juste titre aucune sommation de passer acte, dès lors que le contexte juridique rendait parfaitement insécure la réalisation de cette transaction.

Sur les autres demandes,

La SCI Sellora, qui succombe en son appel, sera déboutée de ses demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle sera par contre condamnée à payer à Maître [V] la somme de 3000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et de s’acquitter des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Sellora à payer à Maître [V] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Sellora aux entiers dépens de la procédure,

Déboute la SCI Sellora de ses demandes formées à ces titres.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE