COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 MAI 2023

N° 2023/59

Rôle N° RG 19/13119 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEYAY

[Y] [I]

C/

[Z] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Géraldine PUCHOL

Me Valérie CARDONA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de CANNES en date du 27 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 2018F00119.

APPELANT

Monsieur [Y] [I],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Géraldine PUCHOL de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [Z] [S] es qualité de liquidateur judiciaire de Madame [J] [E],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Valérie CARDONA, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Axelle TESTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Mars 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Mme Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023,

Signé par Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 mai 2015 M. [Y] [I] a signé un compromis de vente relatif à un appartement situé au [Localité 3] (Alpes-Maritimes) au prix de 111.000 euros, propriété de Mme [J] [E]. L’acte prévoyait un dépôt de garantie d’un montant de 6.000 euros et une clause pénale de 20.100 euros.

Mme [E] étant en procédure de liquidation judiciaire depuis un jugement du tribunal de commerce de Cannes du 10 mars 2015, l’acte a été passé avec Maître [Z] [S], liquidateur.

M. [Y] [I] a refusé de signer l’acte de vente en faisant valoir notamment qu’il n’avait pas été informé de l’ampleur du dégât des eaux et que ce sinistre, plus important que celui mentionné au compromis, ne lui permettait pas d’assurer le bien. Un procès-verbal de difficulté a été établi par le notaire le 10 mars 2016.

Par acte du 24 octobre 2016 M. [Y] [I] a assigné Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E] devant le tribunal de grande instance de Grasse pour voir prononcer à titre principal la nullité du compromis de vente, la restitution du montant du dépôt de garantie d’un montant de 6.000 euros et la condamnation de Maître [Z] [S] à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 15.000 euros au titre de son préjudice.

Le bien a finalement été vendu aux enchères publiques pour un montant de 132.000 euros le 23 mars 2017.

Par ordonnance du 16 février 2018 le juge de la mise en état a déclaré le tribunal de grande instance de Grasse incompétent au profit du tribunal de commerce de Cannes.

Par jugement en date du 27 juin 2019 le tribunal de commerce de Cannes a statué en ces termes’:

-DIT que le Liquidateur judiciaire a respecté ses obligations quant à l’autorisation préalable à la vente du juge commissaire ;

-DIT qu’il n’y avait pas lieu à autorisation préalable du Juge commissaire pour le compromis de vente ;

-DEBOUTE Monsieur [I] [Y] de sa demande de nullité du compromis de vente en raison du défaut de qualité à agir du Liquidateur judiciaire;

-DEBOUTE Monsieur [I] [Y] de sa demande de nullité du compromis de vente en raison d’une attitude dolosive du Liquidateur judiciaire;

-DIT que Liquidateur judiciaire n’a commis aucune faute dans la transmission du rapport d’expertise de nature a créer un trouble à monsieur [I] [Y];

-DIT que Monsieur [I] [Y] est bien-fondé dans sa restitution de son dépôt de garantie de 6 000,00 € (six mille euros) ;

-DIT que Monsieur [I] [Y] est redevable de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale pour un montant global de 6 000,00 € (six mille euros) ;

-ORDONNE la compensation des sommes entre les parties ;

-DEBOUTE Monsieur [I] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et préjudice de relogement ;

-DEBOUTE Me [Z] [S] es qualité de liquidateur judiciaire de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

-CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer 1 500,00 € (mille cinq cent euros) à Me [Z] [S] es qualité de liquidateur Judiciaire de Madame [J] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens.

——–

Par acte du 8 août 2019 M. [Y] [I] a interjeté appel du jugement.

——–

Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 21 avril 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Y] [I] fait valoir que’:

-le mandataire judiciaire ne pouvait signer le compromis en l’absence d’autorisation préalable du juge commissaire lui conférant qualité à cet effet,’en contravention des dispositions des articles L.642-18 et R.642-18 du code de commerce, peu important que l’autorisation du juge commissaire ait été prévue comme condition suspensive’; les ventes amiables autorisées sous condition d’obtention de l’autorisation du juge commissaire sont nulles; le compromis est donc nul pour défaut de qualité de signature du mandataire,

-Maître [Z] [S] a usé de man’uvres dolosives à l’égard de M. [Y] [I] à l’effet de lui cacher la réalité du sinistre relatif au bien immobilier’; s’il avait eu connaissance du rapport d’expertise judiciaire, le compromis n’aurait pas été signé dans ces conditions’; Maître [Z] [S], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [E], a manqué à son obligation de bonne foi à son égard en ne lui communiquant pas une information essentielle’; la restitution du dépôt de garantie sera a minima ordonnée,

-il a subi un préjudice moral et financier en raison de la cession d’un autre bien immobilier et de l’obligation de se reloger en urgence,

-aucune résistance abusive ou procédure abusive ne peut lui être reprochée dès lors qu’au contraire il a multiplié les diligences auprès du notaire et du mandataire pour expliquer la réalité du sinistre touchant l’appartement, qu’il n’a eu connaissance du rapport d’expertise que postérieurement à la signature du compromis et que la réalité des désordres a empêché toute souscription d’une assurance habitation,

-la clause pénale d’un compromis annulé ne saurait recevoir application’; et en cas de rejet de l’annulation, seule l’exécution forcée pouvait être poursuivie par le vendeur

Ainsi, M. [Y] [I] demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1116 du code civil dans leur rédaction antérieure au 1° octobre 2016, 1582 du code civil et L.642-18 du code de commerce, de’:

-infirmer le jugement sauf en ce qu’il a dit que M. [Y] [I] est bien-fondé dans sa demande de restitution de son dépôt de garantie de 6.000 euros

Et statuant à nouveau,

-prononcer la nullité du compromis signé le 22 mai 2015,

-ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 6.000 euros à M. [Y] [I],

-condamner Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral,

-condamner Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice financier,

-débouter Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre,

-condamner Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E] au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance dont distraction

———

Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 30 juin 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E], réplique que’:

-seule la signature de l’acte de vente par le liquidateur judiciaire, es-qualité, est soumise à l’autorisation du juge commissaire et non les actes préalables’; le compromis de vente contenait d’ailleurs une condition suspensive d’autorisation du juge commissaire et cette autorisation a été obtenue par ordonnance du 29 juillet 2015′; la jurisprudence produite par M. [Y] [I] a été rendue dans un cas d’espèce différent où la vente a été conclue avant l’autorisation du juge commissaire’; M. [Y] [I] ne précise pas le texte justifiant sa demande de nullité de l’acte, et il avait la possibilité de se rétracter de son offre, de sorte qu’il ne peut faire valoir aucun grief de ce chef, d’autant que la vente a été autorisée,

-il ne peut y avoir de nullité pour dol dès lors que la vente est une vente faite d’autorité de justice’; en outre, M. [Y] [I] a été parfaitement informé de l’existence du dégât des eaux et de la procédure en cours, il a pu visiter le bien et rechercher par lui-même des renseignements’; en tout état de cause, le liquidateur judiciaire n’a eu connaissance du rapport d’expertise que postérieurement à la signature du compromis, transmis le 28 juillet 2015′; ce rapport ne relève en aucune façon des «’dégâts susceptibles de mettre en cause la stabilité du bâtiment’» comme le soutient M. [Y] [I] et chiffre le montant des travaux dans l’appartement à 4.669,60 euros,

-les demandes de M. [Y] [I] au titre d’un prétendu préjudice ne sont étayées par aucune pièce’; le refus de M. [Y] [I] de signer l’acte procède davantage de sa crainte de ne pas pouvoir revendre le bien,

-le compromis n’étant pas annulé, aucun motif ne justifie la restitution du dépôt de garantie à M. [Y] [I] puisqu’il est le seul responsable de l’absence de signature de la vente’; la clause pénale est bien d’un montant de 20.100 euros,

-M. [Y] [I] ne pouvait se désister ou retirer son offre et a refusé de signer la vente pour un motif fallacieux’; ce refus a généré un préjudice pour la procédure collective (délais, coût, moyens humains nécessaires, frais de greffe, retard dans les opérations de liquidation, vente aux enchères),

-M. [Y] [I] a fait preuve de légèreté blâmable et de mauvaise foi, justifiant ses demandes indemnitaires

Au visa des articles L.641-9, L.642-18 et R.642-18 du code de commerce, 1240 du code civil, 32-1 du code de procédure civile, Maître [Z] [S] demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a’:

-dit que M. [Y] [I] est bien-fondé dans sa restitution de son dépôt de garantie de 6 000,00 euros,

-dit que M. [Y] [I] est redevable de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale mais pour un montant minoré de 6.000 euros,

-débouté Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et procédure abusive

Statuant à nouveau, de’:

-débouter M. [Y] [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie versé à hauteur de 6.000 euros,

-condamner M. [Y] [I] à verser au liquidateur, es-qualités, la somme de 20.100 euros du chef de la clause pénale mentionnée au compromis,

-juger que la somme de 6.000 euros versée par M. [Y] [I] à la signature du compromis restera acquise à la procédure collective à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-condamner M. [Y] [I] à verser entre les mains du liquidateur, es-qualités, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, au sens des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile

Dans tous les cas,

-débouter M. [Y] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires,

-condamner M. [Y] [I] à verser à Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel, outre les entiers dépens d’appel

MOTIFS

Sur la nullité du compromis de vente signé le 22 mai 2015′:

M. [Y] [I] soulève la nullité du compromis de vente aux motifs de l’absence d’autorisation préalable du juge-commissaire et des man’uvres dolosives du liquidateur judiciaire.

En application des articles L.642-19 et L.642-18 du code de commerce l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente de gré à gré d’un immeuble compris dans l’actif du débiteur en liquidation judiciaire est nécessairement antérieure à la réalisation de la vente, à peine de nullité de celle-ci (Cass. Com. 27 octobre 1998). Il en résulte que la vente est parfaite au jour de l’ordonnance du juge-commissaire sauf en cas de non-réalisation des conditions suspensives (Cass. Com 17 octobre 2018), et le transfert de propriété différé au jour de la rédaction des actes de cession.

Cette condition ne fait pas obstacle à ce que le juge-commissaire, lorsqu’il opte pour la vente de gré à gré, puisse demander que le projet de vente lui soit soumis afin de vérifier les conditions de la vente.

Pour autant, son intervention n’est pas requise à peine de nullité au stade des actes préparatoires à la signature de l’acte de vente.

Il en résulte que M. [Y] [I] ne peut arguer de l’absence d’autorisation du juge-commissaire pour soutenir que le compromis de vente serait nul dès lors que par ordonnance du 29 juillet 2015 le juge-commissaire du tribunal de commerce de Cannes a autorisé Maître [Z] [S], en sa qualité de liquidateur judiciaire, à céder à M. [Y] [I] l’appartement inclus à l’actif de la liquidation judiciaire ouverte à l’égard de Mme [J] [E].

S’agissant des man’uvres dolosives, aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une ou l’autre des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas, et doit être prouvé.

Il a cependant été jugé que la cession de gré à gré des actifs du débiteur en liquidation judiciaire, qui doit être autorisée par le juge-commissaire aux prix et conditions qu’il détermine, est une vente faite d’autorité de justice qui ne peut être annulée pour dol (Cass. Com 4 mai 2017).

En conséquence, comme l’ont justement retenu les premiers juges, aucun motif ne justifie l’annulation du compromis de vente signé le 22 mai 2015 entre M. [Y] [I] et Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E].

Sur les demandes indemnitaires de M. [Y] [I]’:

M. [Y] [I] sollicite la réparation d’un préjudice moral (10.000 euros) et financier (5.000 euros) ainsi que la restitution du montant du dépôt de garantie (6.000 euros).

En premier lieu, s’agissant du préjudice invoqué par M. [Y] [I], il est établi que Maître [Z] [S] n’a eu connaissance que le 29 juillet 2015 de l’expertise ordonnée par le tribunal de grande instance de Grasse dans le cadre du litige opposant notamment Mme [E] à Mme [U] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jades suite à un dégât des eaux (échanges de mails des 28 et 29 juillet 2015, pièce 10 de l’intimé).

Cette information ne pouvait dès lors être communiquée à M. [Y] [I] lors de la signature du compromis intervenue le 22 mai 2015. Par ailleurs, celui-ci était clairement averti au compromis (page 6) de l’existence d’un dégât des eaux et du fait qu’une procédure était engagée à ce titre afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Au demeurant, le rapport d’expertise de M. [R] [T] ne fait pas état d’atteinte à la stabilité du bâtiment et chiffre les travaux de remise en état de l’appartement de Mme [E] à la somme de 6.819,60 euros (rapport du 18 juin 2014).

Enfin, si M. [Y] [I] justifie que la société Mvra lui a notifié que «compte-tenu du contexte du dossier et de la procédure en cours’les assureurs que nous avons approchés n’ont pas souhaité nous remettre de proposition’» (pièce 6-3), il n’en demeure pas moins que celui-ci, informé du sinistre, avait accepté d’en faire «’son affaire personnelle’» et ne peut a posteriori faire valoir les difficultés liées à l’existence du dégât des eaux, étant observé que le bien a été néanmoins vendu aux enchères le 23 mars 2017 pour une somme de 132.000 euros, soit une somme supérieure à celle offerte par M. [Y] [I].

En conséquence, M. [Y] [I] qui, par ailleurs ne communique aux débats aucun élément de nature à étayer l’existence d’un préjudice, qu’il soit d’ordre moral ou financier, est mal-fondé en sa demande de dommages et intérêts.

En second lieu, s’agissant des demandes de M. [Y] [I] au titre du dépôt de garantie prévu au compromis, d’un montant de 6.000 euros, aucune clause ne prévoit qu’il soit conservé par le vendeur en cas de non-réitération de la vente. Il sera statué ci-après sur la demande de Maître [Z] [S] tendant à pouvoir conserver le dépôt de garantie en indemnisation du préjudice résultant de la résistance abusive de M. [Y] [I].

Ainsi, M. [Y] [I] était bien-fondé à solliciter le remboursement du dépôt de garantie.

En conséquence, le jugement sera confirmé s’agissant des demandes indemnitaires formées par M. [Y] [I].

Sur les demandes indemnitaires de Maître [Z] [S], es-qualités’:

Maître [Z] [S], ès-qualité, demande à pouvoir conserver le montant du dépôt de garantie versé par l’acquéreur au titre de la «’résistance abusive’» et sollicite également sa condamnation au paiement de la somme de 20.100 euros au titre de la clause pénale, ainsi que la somme de 10.000 euros pour «’procédure abusive’» au sens des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Dès lors que la vente est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente, commet une faute l’acquéreur qui refuse sans motif légitime de réitérer la vente et ce, alors que les conditions suspensives ont été levées.

Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E] est ainsi bien-fondé à faire valoir le préjudice résultant pour les créanciers à la procédure du retard pris dans la vente et des nombreuses démarches nécessitées du fait de la résistance de M. [Y] [I], étant observé que la signature devant notaire avait été prévue le 10 mars 2016 (procès-verbal de difficulté de Maître [V]) et que la vente n’est finalement intervenue que le 23 mars 2017, soit une année plus tard.

Toutefois, le bien ayant été vendu à un prix supérieur (132.000 euros) à celui initialement offert par M. [Y] [I] (111.000 euros) il n’est pas démontré de préjudice résiduel pour les créanciers à la procédure collective. Il n’y a donc pas lieu à dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

S’agissant du paiement de la somme de 20.100 euros, il apparaît que le compromis de vente a prévu le paiement «’à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale’» de la somme totale de 20.100 euros (11.100 euros+9.000 euros). Pour autant, cette indemnité est évoquée «’pour le retard dans l’exécution’», l’hypothèse prévue étant celle où le vendeur contraint l’acquéreur par tous moyens en vue de la signature de la vente.

En revanche, aucune clause du compromis ne prévoit l’hypothèse spécifique du refus de l’acquéreur de réitérer la vente devant notaire.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de Maître [Z] [S] tendant au paiement de la clause pénale, même réduite d’office par le tribunal.

Enfin, la demande de Maître [Z] [S] tendant à l’octroi d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le seul fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile doit être rejetée.

En effet, aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Néanmoins, il convient de rappeler que l »«’amende civile’» prononcée sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ne peut l’être qu’à l’initiative du juge et non des parties, cette amende revenant à l’Etat.

Sur les frais et dépens’:

M. [Y] [I], partie perdante, conservera la charge des dépens de la procédure d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Y] [I] sera également tenu de payer à Maître [Z] [S] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [J] [E] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 27 juin 2019 par le tribunal de commerce de Cannes sauf en ce qu’il a:

-dit que M. [Y] [I] est redevable de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale pour un montant global de 6.000 euros,

-ordonné la compensation entre les parties

Statuant à nouveau,

Déboute Maître [Z] [S] de sa demande tendant à voir condamner M. [Y] [I] au paiement de la somme de 20.100 euros du chef de la clause pénale contenue au compromis,

Y ajoutant,

Déboute Maître [Z] [S], en sa qualité de liquidateur judiciaire à la procédure collective de Mme [J] [E], de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive fondée sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [I] aux entiers dépens de la procédure d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [I] à payer à Maître [Z] [S], en sa qualité de liquidateur judiciaire à la procédure collective de Mme [J] [E], la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,