1ère Chambre

ARRÊT N°129/2023

N° RG 20/04827 – N° Portalis DBVL-V-B7E-Q7HG

M. [K] [C]

Mme [G] [N] [T] épouse [C]

C/

M. [O] [F]

Mme [Y] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MAI 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 février 2023 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 mai 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 11 avril 2023 à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [K] [C]

né le 14 Mai 1968 à [Localité 11] (22)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC, avocat au barreau de QUIMPER

Madame [G] [N] [T] épouse [C]

née le 16 Avril 1967 à [Localité 8] (29)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Monsieur [O] [F]

né le 21 Février 1974 à [Localité 8] (29)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me René GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST

Madame [Y] [E]

née le 18 Décembre 1971 à [Localité 9] (14)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me René GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous-seing privé reçu par Me [L], notaire à [Localité 7], le 18 mai 2018, M. [O] [F] et Madame [Y] [E] épouse [F] ont consenti à M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] un compromis de vente portant sur un bâtiment à usage de commerce sis sur l'[Localité 10], [Adresse 6].

Ce bâtiment jouxte la propriété de M. et Mme [F] sise [Adresse 1].

La propriété de M. et Mme [F] bénéficie d’une installation d’assainissement individuel implantée sur la partie des biens vendus à M. et Mme [C].

Il a été convenu entre les parties que cette fosse septique existante demeurerait à l’usage exclusif de la propriété de M. et Mme [F] avec constitution de servitude à cet effet.

M. et Mme [C] devaient de leur côté faire leur affaire personnelle de l’installation d’un assainissement individuel aux fins de traitement des eaux usées du bien dont ils se portaient acquéreurs.

Estimant ne pas avoir été informés des normes d’assainissement résultant de l’existence d’un SPANC sur l'[Localité 10] contrairement aux énonciations du compromis et arguant de l’impossibilité de mettre en ‘uvre une installation d’assainissement individuel conforme sans compromettre leur projet initial, M. et Mme [C] ont entendu par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 7 décembre 2018, se prévaloir de la caducité du compromis signé le 18 mai 2018 avec les époux [F] pour renoncer à leur acquisition.

M. et Mme [C] ont ainsi refusé de réitérer le compromis par acte authentique et n’ont pas déféré à une sommation de comparaître qui leur a été signifiée le 3 avril 2019.

Ayant pris acte du refus de M. et Mme [C] de réitérer le compromis par acte authentique et aucun règlement amiable n’ayant pu aboutir, M. et Mme [F] ont par acte du 18 décembre 2019 fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Quimper afin de voir juger qu’ils ont manqué à leur obligation contractuelle, constater la caducité du compromis régularisé entre les parties le 18 mai 2018 aux torts exclusifs de M. et Mme [C] et obtenir leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité de 7.500 € en application de la clause pénale stipulée au compromis, outre les frais irrépétibles et les dépens.

En défense, M. et Mme [C] ont opposé la nullité du compromis en invoquant notamment une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu.

Par jugement du 28 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Quimper a :

-Dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité du compromis de vente signé le 18 mai 2018 par M. [O] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] d’une part et M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] d’autre part portant sur un immeuble situé sur l'[Localité 10], [Adresse 6],

-Constaté la caducité de ce compromis,

-Dit et jugé qu’en refusant de signer l’acte authentique de vente sans motif légitime, M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle,

-Condamné in solidum M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] à verser à M. [O] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] la somme de 7 500 €, au titre de la clause pénale fixée contractuellement,

-Débouté M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

Condamné in solidum M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] à verser à M. [O] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] aux dépens.

Suivant déclaration du 9 octobre 2020, M. et Mme [C] ont interjeté appel de tous les chefs de cette décision, excepté en ce qu’il a constaté la caducité du compromis.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 19 mai 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] demandent à la cour de :

-Réformer le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

-Débouter M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

-Réduire la clause pénale à de plus justes proportions,

-Condamner M. et Mme [F] à payer à M. et Mme [C] une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 7 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [O] [F] et Mme [Y] [E] demandent à la cour de :

-Débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions,

-Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 28 juillet 2020 en toutes ses dispositions,

– Condamner in solidum M. et Mme [C] au paiement d’une indemnité de 3 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens y compris ceux exposés devant la cour.

MOTIVATION DE LA COUR

A titre liminaire, aux termes de l’article 954 alinéa 3 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la nullité du compromis de vente soulevée par les époux [C], dès lors que ceux-ci n’ont pas repris cette prétention dans le dispositif de leurs dernières conclusions.

Par ailleurs, il n’a pas été fait appel du chef du jugement constatant la caducité du compromis.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, M. et Mme [C] se contentent de solliciter que M. et Mme [F] soient déboutés de leurs demandes et subsidiairement que le montant de la clause pénale soit réduit à de plus justes proportions.

Le débat se concentre donc sur la responsabilité contractuelle des époux [C], plus précisément sur le caractère fautif de leur refus de réitérer la vente et dans cette hypothèse, sur l’application de la clause pénale.

1°/ Sur la responsabilité contractuelle des époux [C]

Sur le refus fautif de réitérer la vente par acte authentique

L’article1217 du Code civil édicte que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Pour refuser de signer l’acte authentique, les époux [C] font valoir qu’ils n’ont pas été informés de l’existence d’un SPANC (Service communal d’assainissement non collectif) sur l'[Localité 10], le compromis indiquant même le contraire en précisant en page 13 que :

« Le vendeur déclare :

-qu’il n’existe pas de réseau public d’assainissement,

-qu’il existe une installation d’assainissement individuelle (fosse septique),

-que l’installation d’assainissement ne peut faire l’objet d’un contrôle technique puisqu’il n’existe pas de service communal d’assainissement non collectif sur l'[Localité 10]… »

Ils estiment que leur renonciation est légitime dans la mesure où, privés de cette information essentielle, ils n’ont pu appréhender correctement les contraintes techniques et les incidences financières de la mise en ‘uvre d’une installation d’assainissement individuel sur le terrain objet de la vente. Ils exposent que leur projet initial d’assainissement consistant à mettre en place sur leur terrain, un dispositif identique à celui dont bénéficiait M. et Mme [F] (fosse septique) devenait impossible en raison du contrôle préalable de conformité exercé par le SPANC. Ils ajoutent que faute de pouvoir recourir à un système de type « lit d’épandage » sur leur parcelle (en raison d’un sol inadapté) ou sur la parcelle voisine (en raison du refus du voisin), la seule solution restante était la mise en ‘uvre d’une filière dite « compacte » impliquant l’installation sur leur terrain de cuves hors-sol, ce qui compromettait considérablement leurs projets d’aménagement, d’une part, et bouleversait l’économie du contrat, d’autre part, en raison du coût estimé entre 17.000 et 20.000 euros TTC d’une telle installation.

Ceci étant exposé, le compromis de vente régularisé le 18 mai 2018 comporte la condition particulière suivante :

« CONDITIONS PARTICULIÈRES – SERVITUDE

L’écoulement des eaux usées de la maison d’habitation restant appartenir au vendeur se fait par une canalisation souterraine aboutissant dans une fosse septique située sur la partie présentement vendue à l’acquéreur.

L’acquéreur accepte que cette installation demeure en l’état au profit exclusif de la propriété restant appartenir au vendeur, constituant de ce fait une servitude réelle et perpétuelle de déversement desdites eaux usées au profit de la propriété du vendeur».

Par ailleurs, au paragraphe « ASSAINISSEMENT », il est précisé que « l’ACQUÉREUR déclare avoir reçu toutes les informations utiles nécessaires à la localisation, à l’entretien, au fonctionnement et aux éventuels travaux nécessaires concernant l’installation d’assainissement individuel. Il déclare en faire son affaire personnelle et renonce à exercer de ce chef, un recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit. »

Il ressort des termes du compromis ainsi que des courriels échangés entre les vendeurs et les acquéreurs que ces derniers étaient parfaitement informés de ce que le système existant d’assainissement individuel resterait la propriété exclusive des époux [F] et qu’il leur incombait de mettre en ‘uvre, à leurs frais, leur propre système d’évacuation et de traitement de leurs eaux usées. Les époux [C] savaient donc parfaitement qu’ils achetaient un immeuble dépourvu d’un système d’assainissement.

Il est certain que le compromis de vente comporte la mention erronée de l’absence de SPANC sur l'[Localité 10] alors qu’un tel service, chargé notamment de contrôler toute nouvelle installation d’un assainissement individuel, était en place depuis le 5 mai 2018, soit quelques jours avant la signature de l’avant-contrat.

Toutefois, les époux [C] ne démontrent pas que l’obligation de contrôle du SPANC était rédhibitoire, qu’elle rendait impossible l’installation d’un assainissement individuel sur la parcelle ni que l’économie du contrat s’en trouvait bouleversée.

En premier lieu, les époux [C] ne justifient par aucune pièce, (étude d’assainissement individuel, devis’) que leur projet initial était, comme ils le soutiennent, la mise en place d’une fosse septique similaire à celle existante sur le terrain et restée la propriété des vendeurs. Ils ne justifient par ailleurs d’aucune démarche en amont de la signature du compromis afin de s’assurer de la faisabilité et du chiffrage de cette filière d’assainissement dite « classique », alors même qu’ils se sont engagés aux termes du compromis à faire leur affaire personnelle de la mise en place d’un assainissement individuel. Il est observé que cet engagement a été pris sans aucune précision quant au choix d’une installation particulière et que les acquéreurs n’ont par ailleurs fait insérer aucune condition suspensive ou particulière relativement aux travaux d’assainissement envisagés.

En second lieu, il ressort des pièces produites (notamment des échanges de courriels et de l’étude d’assainissement individuel établie en octobre 2018 par l’entreprise ABE) que, nonobstant l’obligation de contrôle du SPANC dont ils étaient alors parfaitement informés, les acquéreurs ont entendu poursuivre la vente, en privilégiant un système d’assainissement par « lit d’épandage », tel que préconisé par l’entreprise ABE.

Contrairement aux dénégations de M. et Mme [C], il est établi que le père de Mme [C], propriétaire de la parcelle voisine, avait accepté la mise en place de ce système d’assainissement par « lit d’épandage », ainsi qu’il ressort suffisamment des pièces suivantes :

-courriel du 7 novembre 2018 adressé par M. [C] aux vendeurs et à l’étude notariale, indiquant que « pour la signature de l’acte prévue le 24 novembre à 10 h30, nous vous joignons ce courrier (original signé pour le 24) certifiant que M. [T] nous autorise à placer l’épandage sur sa parcelle »,

-courrier daté du 30 octobre 2018 par lequel M. [T], père de Mme [C], autorise l’implantation d’un épandage sur sa parcelle,

-courriel du 8 novembre 2018 par lequel en vue de la signature, le notaire demande à M. [C] de lui communiquer des informations complémentaires sur l’état civil et la propriété de M. [T] en lui précisant que ce dernier « devra intervenir à l’acte de vente pour consentir une servitude officielle. »

Il s’avère que M. [T] a finalement changé d’avis et a retiré son autorisation, « après conciliabules avec ses deux autres enfants » selon les termes du courriel de M. [C] en date du 17 novembre 2018.

La cour observe que l’existence d’un SPANC sur l'[Localité 10], contrairement à la mention erronée du compromis, n’a jamais été reprochée aux vendeurs ni au notaire avant la rétractation de M. [T]. Il s’en déduit que ce n’est pas la découverte de l’existence d’un SPANC lors de la signature du compromis, mais bien le revirement ultérieur du beau-père par suite d’un désaccord familial qui est à l’origine de la complexification de la mise en ‘uvre d’un assainissement autonome sur la parcelle.

Or, comme l’a fort justement retenu le premier juge, ce revirement de situation n’est pas opposable aux vendeurs, ce d’autant que d’autres solutions existaient pour implanter un système d’assainissement sur la parcelle, notamment l’installation de filières de traitement dites « compactes ».

Contrairement à ce que soutiennent les époux [C], l’avenant de mars 2019 à l’étude d’assainissement individuel réalisée en janvier 2019 par l’entreprise ABE a mis en évidence que cette filière de traitement dite « compacte » pouvait parfaitement être enterrée.

Les époux [F] justifient d’ailleurs au moyen d’une facture de l’entreprise Ecosky Environnement, avoir fait réaliser sur la parcelle vendue les travaux de mise en conformité nécessaires, consistant en l’installation d’un filtre enterré pour un montant de 22.678,70 euros TTC. Ces travaux ont fait l’objet d’un accord préalable du SPANC puis d’un certificat de conformité délivré le 5 décembre 2019.

C’est donc à tort que les acquéreurs ont invoqué l’impossibilité d’implanter un système d’assainissement individuel sur la parcelle vendue, sans gravement compromettre leur projet d’aménagement.

C’est en réalité le coût de cette solution alternative au « lit d’épandage » (auquel ils ont dû renoncer suite au revirement de M. [T]) qui a posé problème et qui est à l’origine de leur refus de signer l’acte authentique.

Or, les époux [C] se sont engagés sans aucune condition, à faire « leur affaire personnelle » de la mise en ‘uvre d’un système d’assainissement individuel sur la parcelle vendue.

Il ne peut d’ailleurs être sérieusement contesté que le prix de vente a été négocié pour tenir compte des travaux d’assainissement à prévoir.

Comme l’a jugé le tribunal, au stade de la signature du compromis, la mention selon laquelle « l’installation d’assainissement ne peut faire l’objet d’un contrôle technique puisqu’il n’existe pas de service communal d’assainissement non collectif sur l'[Localité 10] » est effectivement indifférente. C’est en effet bien en amont de l’avant-contrat (afin de pouvoir le négocier au mieux) que les acquéreurs auraient dû se renseigner sur les différentes filières d’assainissement possibles, leur coût ainsi que sur les contraintes d’urbanisme et environnementales en vigueur, ce avec d’autant plus de précautions qu’ils achetaient sur une île dont ils n’ignoraient pas les particularités, ayant de la famille sur place.

Cette démarche leur incombait dans la mesure où aucun diagnostic de l’assainissement existant n’était obligatoire dans le cadre de la vente immobilière, dès lors que la transaction portait sur un local commercial ainsi qu’il résulte du compromis de vente (l’obligation de diagnostic prévue par l’article L.1331-11-1 du Code de la santé publique ne concernant que les immeubles à usage d’habitation) et qu’en tout état de cause l’installation existante ne faisait pas partie de la vente.

Il est certain qu’en s’engageant contractuellement sans avoir manifestement effectué la moindre diligence préalable, les époux [C] ont fait preuve de légèreté voire de négligence, dont ils ne peuvent opposer les conséquences aux vendeurs pour refuser de signer l’acte authentique.

Au surplus, l’argumentation des époux [C] relative à l’absence de régularisation d’un avenant au compromis après connaissance de l’existence d’un SPANC sur l'[Localité 10] et la notification d’un nouveau de délai de rétractation est ici totalement inopérante, étant précisé que les dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables en l’espèce, la vente ne portant pas sur un bien d’habitation.

Au total, la mention erronée de l’absence de SPANC sur l'[Localité 10] ne saurait constituer pour les époux [C] un motif légitime justifiant la non réitération de la vente.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que le refus des époux [C] de procéder à la signature de l’acte authentique de vente alors que toutes les conditions suspensives étaient levées présentait un caractère fautif, de nature à engager leur responsabilité contractuelle.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’application de la clause pénale contractuelle

Selon l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

En matière contractuelle, les parties peuvent convenir à l’avance par une clause pénale de l’indemnisation forfaitaire du préjudice subi par le créancier de l’obligation, en cas d’inexécution par le débiteur.

En l’espèce, les époux [F] sollicitent l’application de la clause pénale prévue dans le compromis signé le 18 mai 2018 selon laquelle si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer la vente, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre d’une indemnité fixée à la somme de 7.500 euros.

La cour a jugé que le refus des époux [C] de réitérer la vente était fautif. Ils sont donc redevables de la clause pénale.

Le tribunal a exactement retenu, d’une part, que la clause pénale stipulée au contrat correspondait à 10 % du prix de vente, ce qui est usuel et donc non manifestement excessif, d’autre part, que l’immeuble des époux [F] a été immobilisé pendant une année et, enfin, que les vendeurs avaient recherché des solutions (en mandatant le bureau d’étude ABE) afin de permettre aux acquéreurs de réitérer la vente.

C’est à juste titre qu’il n’a pas fait droit à la demande de réduction de la clause pénale présentée par les époux [C] sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil et qu’ils les a condamnés à verser à M. et Mme [F] la somme de 7.500 euros au titre de la clause pénale contractuellement prévue.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant à nouveau en appel, M. et Mme [C] seront condamnés aux dépens d’appel et déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de les condamner à payer à M. [O] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 28 juillet 2020,

Y ajoutant :

Déboute M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] à payer à M. [O] [F] et Mme [Y] [E] épouse [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [C] et Mme [G] [T] épouse [C] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE