Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 5 – Chambre 3
ARRÊT DU 10 MAI 2023
(n° , 9 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16888 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCV75
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/16803
APPELANTE
S.A. CAFOM représentée par Monsieur [V] [N] en qualité de Président, domicilié au siège social en cette qualité:
[Adresse 2]
[Localité 4]
Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 422 323 303
Représentée par Me Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190
INTIMEE
S.C.I. SCI DU NOUVEAU FAUBOURG prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social:
[Adresse 1]
[Localité 4]
Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 421 307 620
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 21 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Nathalie RECOULES, Présidente de chambre
Douglas BERTHE, Conseiller
Emmanuelle LEBEE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré,un rapport a été présenté à l’audience par M. Douglas BERTHE, Conseiller, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Damien GOVINDARETTY
ARRÊT :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 04 octobre 2011, la société du Nouveau Faubourg a donné à bail commercial à la société Cafom, des locaux à usage de bureaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter du 15 octobre 2011, moyennant un loyer annuel de 450.000 euros hors taxes et hors charges. Le bail indiquait que les locaux étaient d’une superficie de « 1.220 m² environ », répartis sur les 2ème, 3ème et 4ème étages.
Par acte extrajudiciaire du 10 avril 2017, la société Cafom a donné congé des locaux pour le 14 octobre 2017, date d’expiration de la deuxième période triennale et un état des lieux contradictoire de sortie a été dressé le 16 octobre 2017.
Par acte extrajudiciaire du 06 décembre 2017, la société Cafom a fait assigner à comparaître la société du Nouveau Faubourg pour obtenir, principalement, le remboursement de sommes indûment payées du fait, d’une part, d’une surface réelle louée inférieure à la surface contractuelle, d’autre part, de frais de gestion facturés au locataire en violation des dispositions légales.
Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
– rejeté la demande de restitution de la société Cafom de 678.804 euros toutes taxes comprises au titre d’un trop perçu de loyer ;
– rejeté la demande de restitution de la société Cafom de 109.461 euros toutes taxes comprises au titre d’un trop perçu de charges ;
– rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Cafom ;
– jugé que la société Cafom doit à la société du Nouveau Faubourg la somme totale de 25.551 euros toutes taxes comprises au titre des réparations locatives ;
– jugé que la société Cafom doit à la société du Nouveau Faubourg la somme de 168.645,73 euros toutes taxes comprises au titre du loyer et des charges du 3ème trimestre 2017 ;
– jugé que la société Cafom doit à la société du Nouveau Faubourg la somme de 500 euros au titre de la clause pénale figurant au bail du 04 octobre 2011 ;
– jugé que la société du Nouveau Faubourg doit restituer à la société Cafom le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux soit 119.000 euros ;
– jugé que les sommes dues par la société Cafom à la société du Nouveau Faubourg au titre des réparations locatives, des loyers et charges impayés et de la clause pénale figurant au bail, soit au total, 194.696,73 euros seront imputées par priorité sur le dépôt de garantie, qu’elles absorbent totalement et qui ne sera donc pas remboursé ;
– dit que la société Cafom reste devoir à la société du Nouveau Faubourg la somme de 75.696,73 euros ;
– jugé que la société du Nouveau Faubourg doit rembourser à la société Cafom la somme de 111.644,75 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires de gestion indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
– dit que la compensation s’opérera de plein droit entre les sommes dues par chacune des parties à l’autre ;
– condamné la société du Nouveau Faubourg à payer à la société Cafom, la somme de 35.948,02 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;
– condamné la société Cafom à payer à la société du Nouveau Faubourg la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné la société Cafom aux entiers dépens de l’instance ;
– ordonné l’exécution provisoire.
Par déclaration du 23 novembre 2020, la société Cafom a interjeté appel partiel du jugement.
Par conclusions déposées le 09 avril 2021, la SCI du Nouveau Faubourg a interjeté appel incident partiel du jugement.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er février 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 25 janvier 2023, par lesquelles la société Cafom, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :
À titre principal de :
– confirmer la condamnation en première instance de la Société Nouveau Faubourg à restituer à la société Cafom le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, soit 119.000 euros ;
– confirmer la condamnation de la société du Nouveau Faubourg à restituer à la Société Cafom la somme de 111.644,75 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires de gestion indûment perçu, avec intérêt au taux légal ;
– réformer la condamnation de Cafom à payer à Nouveau Faubourg la somme de 22.551 euros au titre des réparations locatives ;
– reformer la condamnation de Cafom à payer à Nouveau Faubourg la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– réformer la condamnation de Cafom à payer à Nouveau Faubourg la somme de 500 euros au titre de la clause pénale ;
– réformer le dispositif de la décision attaquée sur le rejet des demandes de la Société Cafom en restitution de l’indu de trop perçu de loyers et charges ;
Et statuant à nouveau,
– condamner sur le fondement de la restitution de l’indu la Société du Nouveau Faubourg à payer à la société Cafom la somme de 678.804 euros en restitution du trop-perçu de loyers avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;
– condamner sur le fondement de la restitution de l’indu la Société du Nouveau Faubourg à payer à la société Cafom la somme de 109.461 euros en restitution du trop-perçu de charges avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner Nouveau Faubourg à payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en vue de la réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise foi caractérisée du défendeur dans l’exécution de ses obligations en qualité de bailleur professionnel ;
– condamner Nouveau Faubourg à payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Vu les conclusions déposées le 10 janvier 2023, par lesquelles la SCI du Nouveau Faubourg, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :
Au principal,
– juger que le loyer a été fixé forfaitairement par les parties ;
– juger que les clauses du bail en date du 4 octobre 2011 stipulent que la surface donnée à bail est approximative et stipulée avant aménagements, ce que la société Cafom a librement accepté ;
– juger que les clauses du bail en date du 4 octobre 2011 stipulent une interdiction, de venir contester, par voie judiciaire ou autre, la surface approximative des locaux mentionnée au bail,
le loyer ayant été fixé forfaitairement, ce que la société Cafom, a librement accepté ;
En conséquence,
– débouter la société Cafom de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions relatives à une prétendue surface moindre des locaux donnés à bail ;
– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de restitution de la société Cafom de la somme de 678.804 euros, toutes taxes comprises, au titre d’un trop perçu de loyer ;
– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de restitution de la société Cafom, de la somme de 109.461 euros toutes taxes comprises au titre d’un trop perçu de charges ;
– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de la société Cafom au titre des dommages et intérêts ;
Subsidiairement, sur la demande de restitution de l’indu des loyers et charges ;
– juger, au vu des pièces communiquées, par la SCI du Nouveau Faubourg, que les surfaces données à bail étaient conformes à la surface approximative mentionnée au bail, soit 1.220 m² ;
– juger que le mesurage, non contradictoire, produit par la société Cafom est erroné et omet d’inclure, notamment, les surfaces relatives à la terrasse privative et au prorata des parties communes ;
– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Cafom de toutes ses demandes, fins et conclusions au titre d’un trop perçu de loyers et charges ;
En toutes hypothèses,
-juger que le bail conclu était un bail net de toutes charges incluant les honoraires de gestion ;
En conséquence,
– infirmer le jugement déféré de ce chef et statuant à nouveau, débouter la société Cafom, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions au titre du remboursement des frais et honoraires de gestion ;
À titre reconventionnel,
a) sur le loyer impayé et la clause pénale,
– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Cafom au paiement de la somme de 168.645,73 euros, au titre du loyer et des charges impayées du 3ème trimestre 2017 ;
– infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, condamner la société Cafom au paiement de la somme de 8.432,28 euros, au titre de l’application de l’article 4.1 du bail du 4 octobre 2011, calculée sur le montant du loyer impayé ;
b) sur le montant de la remise en état des locaux,
– confirmer le jugement déféré et condamner la société Cafom au paiement de la somme de 25 551 euros toutes taxes comprises, au titre des réparations locatives ;
– débouter la société Cafom de toutes demandes contraires ;
c) sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens d’appel ,
– condamner la société Cafom au paiement d’une somme de 12.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par la SCP Naboudet-Hatet.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
Sur les modalités de fixation du loyer :
La société Cafom expose qu’il existe une différence de 312 m² de surface utile brute entre les mentions du bail qui indiquent 1.241 m², et les conclusions de M. [Z] [I], expert-Géomètre, qui indiquent 929 m², que cette différence lui cause un préjudice en ce qu’elle emporte nécessairement des conséquences juridiques sur le calcul des loyers dus et l’acquittement des charges indues ; que l’article 6-2 du bail stipule que le preneur a la charge de toutes taxes y compris foncières, lesquelles sont calculées en fonction de la surface utile, que le bail stipule des surfaces brutes utiles très précises après la mention « environ » ; que la volonté des parties étaient d’établir un métrage précis, la fixation ne pouvant ainsi être « forfaitaire » ; que cette différence dépasse le vingtième requis par l’article 1619 du code civil pour justifier une modification du prix ; que le loyer ne pouvait être fixé sans lien avec la surface donnée à bail, que toute somme payée au-delà de la surface brute utile au bailleur est une somme indue, que l’action en répétition trouve sa « cause » non pas dans le contrat mais dans les paiements effectués.
La SCI du Nouveau Faubourg expose que la fixation des loyers des baux initiaux relève de la liberté contractuelle, que les dispositions de l’article L.145-33 relatives à la fixation du loyer visent uniquement la valeur locative des locaux donnés à bail, et non une quelconque référence à la surface louée, celle-ci n’étant pas un élément déterminant de la fixation du loyer d’un bail initial ; que le loyer a été fixé de gré à gré, que la surface locative a été donnée à titre informatif ; que le loyer librement fixé, par les parties, était un loyer fixé forfaitairement, sans lien avec la surface donnée à bail ; qu’en signant le contrat de bail, le 04 octobre 2011, la société Cafom a librement accepté de ne jamais contester la surface indiquée de 1.200 m², donnée à titre indicatif et ce, sans exception, ni réserve, y compris par la voie judiciaire, que l’action en répétition de l’indu est inapplicable aux faits de l’espèce dès lors que la contrepartie du paiement du loyer et des charges n’est pas contestable et qu’elle correspond au bail faisant la loi des parties ; qu’à titre subsidiaire, le mesurage effectué par M. [I] est non-contradictoire et erroné, produisant à cet égard un tableau des surfaces établi par M. [U], géomètre-expert aux termes duquel il apparaît une surface totale de 1.223 m².
Sur les réparations locatives :
La société Cafom expose que le mauvais état des locaux à la sortie n’est pas imputable à un entretien suffisant mais au mauvais état originel des locaux lors de l’entrée dans les lieux et à l’usure normale ; qu’elle a préservé l’état des lieux durant l’exécution du bail ; que la preuve d’une dégradation lui étant imputable n’est pas rapportée ; que les factures et devis produits sont discutables dans leurs montant.
La SCI du Nouveau Faubourg expose que l’état des lieux de sortie fait ressortir des dégradations imputables à la preneuse sortant ; que la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée permet d’imputer ces dégradations à la preneuse ; qu’elle a procédé à ses frais à la réalisation des travaux de remise en conformité des locaux pour un montant global de 148.571,53 euros, qu’elle n’entend toutefois pas contester les décomptes du tribunal au titre des réparations locatives mises à la charge du preneur, soit 25.551 euros TTC.
Sur le paiement des arriérés de loyers :
La société Cafom expose qu’elle ne conteste pas le principe de la créance de loyer du 3ème trimestre 2017 ; que la détermination erronée de la surface et la mauvaise foi de l’intimée justifient la mise en ‘uvre d’une exception d’inexécution ; que le refus de paiement était proportionné au montant des sommes sollicitées en réparation des dommages subis ; que la créance n’est pas certaine dès lors que son montant est contesté dans le cadre de la procédure d’appel à raison du caractère erroné des surfaces facturées ; que cette créance n’est pas exigible dès lors qu’elle inclut des charges de gestion dont le jugement de première instance a reconnu qu’elles n’étaient pas dues.
La SCI du Nouveau Faubourg expose que la créance de loyer et des charges du 3e trimestre 2017, n’est pas contestable à hauteur de 168.645,73 euros n’est pas contestable, dès lors qu’elle est certaine, liquide et exigible.
Sur les charges au titre des honoraires de gestion :
La SCI du Nouveau Faubourg expose, sur appel incident, que le bail met à la charge du preneur les honoraires de gestion dès lors que les stipulations prévoient un bail net de toutes charges, que le bail commercial consenti à la société CAFOM est daté du 4 octobre 2011, soit antérieurement à l’application du nouvel article L.145-40-2 du code de commerce (Loi Pinel du 18 juin 2014), que ces stipulations claires et précises indiquaient que les honoraires de gestion relevaient des charges locatives ; que l’annexe 12 du bail faisait bien figurer les frais de gestion comme faisant partie des charges d’administration de l’immeuble mises à la charge du preneur.
La société Cafom expose que l’intimée ne rapporte pas la preuve de la qualification d’honoraires de gestion technique qui seuls pourraient être récupérables au titre du décret d’application du 3 novembre 2014 de la loi « Pinel » alors qu’il s’agit bien d’honoraires liés à la gestion des loyers.
Sur la clause pénale :
La SCI du Nouveau Faubourg expose qu’elle est bien fondée à invoquer la mise en ‘uvre intégrale de la clause pénale à hauteur d’un montant de 8.432,28 euros.
La société Cafom expose qu’après compensations, l’intimée serait encore débitrice à hauteur de 30.000 euros et qu’elle ne peut donc être condamnée au titre de la clause pénale.
Sur les dommages et intérêts :
La société Cafom expose que la mauvaise foi de l’intimé est le fait générateur de préjudices financiers importants pour la preneuse ; qu’elle s’est acquittée de sommes qu’elle ne devait pas payer ; que l’intimée ne pouvait ignorer la surfacturation en sa qualité de professionnel.
La SCI du Nouveau Faubourg ne développe pas de moyen sur ce point.
Motifs de l’arrêt :
Sur la répétition de l’indu :
Il résulte de l’article 1302 code civil que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution.
Le preneur expose que le bail prévoit en son annexe 5 une surface brute utile des locaux loués de 1.241 m², qu’il a fait appel à un géomètre-expert, Monsieur [Z] [I], qui a réalisé en avril 2017 un métrage de la surface utile brute qui est en réalité de 929 m², conformément aux articles L112-1 et 112-2 du Code de l’Urbanisme, soit une différence de 312 m².
Cependant, le contrat de bail du 4 octobre 2011 décrit les lieux comme présentant « une surface utile avant aménagement » « d’environ 1220 m² » en ce compris le prorata des parties communes et une terrasse privative. L’annexe 6 du contrat reproduit un métrage des surfaces réalisé en janvier 2002 par [F] [U], géomètre-expert. Il en ressort une surface privative pour les lots loués de 1.116,50 m², outre le prorata des parties communes (91,20 m²) et la terrasse privative (35,30 m²), soit 1.243 m² au total. Le règlement intérieur de l’immeuble, formant l’annexe 7 du contrat, fixe quant à lui la surface privative pondérée des lots C1, C2 et C3 (2e, 3e et 4e étage) à 1.241,90 m².
Le métré réalisé par le géomètre-expert du preneur en 2017 se réfère à la notion spécifique de « surface utile brute » qui a été créée par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 et abrogée par l’ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015.
La surface utile brute est un métrage retranchant certaines surfaces de la « surface de plancher » qui est la mesure interne du bâti toujours en vigueur et définie à l’article R 111-22 du code de l’urbanisme. La surface de plancher est elle-même plus restrictive que la SHOB et la SHON en vigueur à la signature du contrat et qui étaient calculées à partir du nu extérieur des murs. La surface utile brute exclut ainsi et notamment les éléments structuraux et les circulations verticales (cages escaliers, ascenseurs…), les locaux techniques, trémis, les marches et rampes, les balcons, terrasses, les combles…
Il en résulte que le métré fourni par le preneur n’invalide nullement le métré contractuel des surfaces privatives réalisé en 2002 en ce que d’une part, il n’entend expressément pas mesurer les mêmes surfaces et que d’autre part, il ne mesure pas le prorata des parties communes (91,2 m²) ni la terrasse (35,3). Les deux métrés se corroborent en ce sens que la surface utile brute est censée correspondre à environ 85% de la S.H.O.N. qui avait précisément été évaluée en 2002 à 1 116,5 m² (1 116,5 m² x 0,85 = 919 m²), soit en l’espèce 85,93 %.
Il n’est donc démontré ni l’inexactitude ni la majoration de 312 m² de la surface des locaux annoncée au contrat.
Il ne peut donc être prétendu que les paiements seraient factuellement indus à raison d’un mauvais calcul des charges lié au calcul erroné de celles-ci en ce qu’elles se fonderaient sur un métrage inexact.
Il ne peut non plus être prétendu que les paiements seraient factuellement erronés indépendamment du contrat. En effet, les dispositions du bail imposent au preneur des obligations précises qui non seulement l’obligent mais qui au surplus sont la cause des paiements litigieux.
En effet l’article 6 du bail sur les charges dispose que le bail est net de toute charges pour le bailleur et que ces dernières sont dues par le preneur selon le tableau de répartition des charges incombant aux lots loués en application du règlement intérieur annexé au bail et il n’est pas contesté que les facturations de charges litigieuses ont été conformes à cette répartition contractuelle.
Il doit en outre être rappelé que le preneur s’est engagé contractuellement à ne « se référer qu’aux plans et relevés de surfaces de Monsieur [U], géomètre-expert, indépendamment de tout autre mesurage et à ne pas contester la surface indiquée, notamment lors de la fixation éventuelle du montant du loyer par voie judiciaire, toute différences entre les surfaces mentionnées au bail et ses annexes et un mesurage ne pouvant justifier une quelconque augmentation ou réduction de loyer ».
Enfin,si le bail décrit les locaux et indique leur superficie approximative, il n’a nullement été convenu entre les parties que le loyer s’infère d’une surface utile brute – notion qui n’existait pas à la signature du bail ‘ ni a fortiori d’un prix au mètre carré.
Il en ressort que les sommes versées au bailleur procèdent effectivement d’une dette et qu’aucun paiement ne présentait un caractère factuellement indu.
Les demandes formées par la société Cafom en restitution du trop-perçu des loyers et charges sont donc infondées et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Sur les frais de gestion :
Il résulte de l’article 1188 du code civil que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties et selon l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, l’article 6 du bail relatif aux « charges et accessoires du bail », stipule que le loyer restera pour le bailleur net de toutes charges, taxes, prestations et travaux relatives à l’immeuble et précise au point 6.2 que de manière générale, le preneur supportera l’intégralité des charges de toute nature, de sorte que le loyer stipulé soit net de toutes charges, pour le bailleur, comme précédemment indiqué, dans la limite de la clef de répartition facturée par le syndic et prévue au règlement intérieur. À ce titre, figure au contrat en annexe 12 la facturation du syndic conforme au règlement intérieur qui comprend l’ensemble des charges facturées, dont les frais de gestion de l’immeuble.
Il ne fait donc pas doute que la commune intention des parties a été de mettre à la charge du preneur l’ensemble des taxes et dépenses afférentes aux locaux loués et de procurer au bailleur un revenu locatif net de toute charges, en ce compris les honoraires de gestion du syndic.
En outre, le bail commercial a été conclu le 4 octobre 2011, soit à une date antérieure à l’entrée en vigueur du nouvel article L.145-40-2 du code de commerce (dite Loi Pinel du 18 juin 2014), date à laquelle le statut des baux commerciaux ne comportait aucune disposition spécifique relative à la répartition des charges et des réparations locatives. Cette nouvelle réglementation, bien que d’ordre public, n’a cependant vocation à s’appliquer qu’aux baux souscrits à compter du 1er septembre 2014. L’inclusion dans les charges des honoraires de gestion relevait donc de la liberté contractuelle des parties et le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
Sur les réparations locatives :
L’état des lieux de sortie selon constat d’huissier du 16 octobre 2017 révèle notamment des traces de coups et de dégâts des eaux non réparés, de multiples traces de coulures et salissures de couleur blanchâtre, de type calcaire, sur des cloisons, une détérioration de l’habillage d’une porte de cloison et de trois portes sur pivot, la dégradation de trois trappes en plafond au 2e étage, d’une tôle sur une porte d’accès au dernier plateau et de deux barres repose-pieds dans la cuisine, des prises arrachées, des appareillages et éclairages manquants ou ne fonctionnant pas et une détérioration des sanitaires par défaut d’entretien. Le coût des réparations afférentes est dûment justifié par des devis et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Sur le loyer et les charges du 3 e trimestre 2017 :
Il n’est pas contesté que la société CAFOM ne s’est pas acquittée auprès du bailleur de la somme de 168.645,73 euros TTC au titre des loyers et des charges du 3e trimestre 2017. Cette créance n’est contestable ni en son principe ni en son montant dans la mesure où les demandes du preneur relatives tant à la surface des locaux qu’aux charges exigibles n’ont pas été retenues par la cour. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
Sur la clause pénale :
L’alinéa 6 de l’article 4.1 du bail du 4 octobre 2011 stipule qu’à défaut de paiement de toute somme due a son échéance, le preneur devra payer en sus, 5 % du montant de la somme due. Selon l’avis d’échéance produit par le bailleur, les sommes dues consistaient dans le loyer et les charges pour un montant total de 168.645,73 euros TTC. Il y a donc lieu d’appliquer la clause pénale qui apparaît modérée tant au regard de son taux que de l’ancienneté de la créance. La société CAFOM sera ainsi condamnée à verser à la SCI DU NOUVEAU FAUBOURG la somme de 8.432,28 euros au titre de la clause pénale et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages-intérêts :
La société CAFOM estime avoir subi un préjudice pour avoir pendant 6 ans acquittée des sommes qu’elle pense ne pas devoir payer au titre des loyers, honoraires de gestion et des charges, fait qu’elle attribue à la mauvaise foi du bailleur. Toutefois et à raison des motifs développés plus haut, le preneur ne démontre pas l’existence d’un préjudice indemnisable et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Sur les comptes entre les parties :
À hauteur d’appel, les parties ne demandent pas à la cour de statuer sur le dépôt de garantie ni sur la compensation entre les créances réciproques.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Les dispositions du jugement entrepris quant aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
La SA CAFOM, qui succombe, sera en outre condamnée aux dépens de l’appel étant précisé que la SCP Naboudet-Hatet sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision. Il apparaît en outre équitable que la SA CAFOM indemnise la SCI du Nouveau Faubourg des frais irrépétibles qu’elle a été amenée à exposer en appel à hauteur de 9 000 €.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 novembre 2020 en ce qu’il a :
– jugé que la société Cafom doit à la société du Nouveau Faubourg la somme de 500 euros au titre de la clause pénale figurant au bail du 04 octobre 2011 ;
– jugé que les sommes dues par la société Cafom à la société du Nouveau Faubourg au titre des réparations locatives, des loyers et charges impayés et de la clause pénale figurant au bail, soit au total, 194.696,73 euros seront imputées par priorité sur le dépôt de garantie, qu’elles absorbent totalement et qui ne sera donc pas remboursé ;
– dit que la société Cafom reste devoir à la société du Nouveau Faubourg la somme de 75.696,73 euros ;
– jugé que la société du Nouveau Faubourg doit rembourser à la société Cafom la somme de 111.644,75 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires de gestion indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
– condamné la société du Nouveau Faubourg à payer à la société Cafom, la somme de 35.948,02 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;
Le CONFIRME pour le surplus,
Statuant à nouveau sur ces chefs,
Déboute la SA CAFOM de sa demande de condamnation de la SCI du Nouveau Faubourg à la somme de 111.644,75 € toutes taxes comprises au titre du remboursement des honoraires de gestion,
CONDAMNE la SA CAFOM à payer à la SCI du Nouveau Faubourg la somme de 8.432,28 € au titre de la clause pénale du bail,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SA CAFOM à payer à la SCI du Nouveau Faubourg la somme de 9 000 € au titre des frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer à hauteur d’appel,
CONDAMNE la SA CAFOM aux entiers dépens de l’appel et autorise la SCP Naboudet-Hatet à recouvrer directement contre la SA CAFOM ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision,
REJETTE les autres demandes.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
