CIV.3

MY1

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 avril 2019

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10148 F

Pourvoi n° E 18-18.407

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. W… D…, domicilié […] ,

contre l’arrêt rendu le 19 avril 2018 par la cour d’appel d’Amiens (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. U… B…,

2°/ à Mme G… Y…, épouse B…,

domiciliés tous deux […],

3°/ à la société SEDEI – Groupe Procilia, société anonyme, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 19 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. D…, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. et Mme B…, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société SEDEI – Groupe Procilia ;

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. D… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. D… ; le condamne à payer à M. et Mme B… la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société SEDEI – Groupe Procilia ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. D….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté M. D… de toutes ses demandes, d’AVOIR prononcé la résiliation du compromis de vente aux torts exclusifs de M. D… et d’AVOIR condamné ce dernier à payer aux époux B… la somme de 31.400 ¿ au titre de la clause pénale ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la garantie des vices cachés, selon les articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; que le code civil n’exige pas que le vendeur soit de mauvaise foi, sinon seulement pour déterminer le droit de l’acheteur à recevoir des dommages et intérêts ; que le fabricant ou le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue ; que le vice doit être inhérent à chose, rendre la chose impropre à son usage, être antérieur à la vente et caché ; que, cependant, la garantie des vices cachés ne s’applique pas en cas de disparition du vice originaire ; que lorsque les conditions de la garantie sont réunies, l’acheteur est en droit d’obtenir, à son choix, soit l’anéantissement du contrat, soit une diminution du prix ; qu’il peut également obtenir d’un vendeur professionnel que la chose défectueuse soit réparée ou remplacée ; que, cependant, l’article 1643 du même code prévoit également la possibilité pour les parties de stipuler que le vendeur ne sera obligé à aucune garantie ; que la validité de cette clause limitative exclusive de garantie des vices cachés est subordonnée à l’ignorance du vice par le vendeur, étant précisé que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices du bien vendu ; que la clause exclusive ou limitative de garantie des vices cachés n’est efficace que pour les vices cachés qu’elle envisage, pour les autres vices, le vendeur doit la garantie légale ; qu’il ressort des éléments du dossier que le compromis de vente signé par les parties dont aucune n’est professionnel de l’immobilier a entendu, clairement et sans doute possible, écarter la garantie des vices cachés dans son paragraphe « III ¿Propriété-Jouissance » rédigé comme suit :
« l ¿ Jouissance : Prendre les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur de bonne foi en raison du bon ou mauvais état du sol, du sous-sol ou des bâtiments, des vices de toute nature apparents ou cachés, d’une erreur dans la désignation ou la contenance, celle-ci fût-elle supérieure ou inférieur à 1/20ème, devant faire son profit ou sa perte ; Que toutefois, en application de l’article R. 211- 4 du code de la consommation, la présente clause sera considérée sans objet si le vendeur est un professionnel de l’immobilier » ; que, dans ces conditions et sans qu’il soit besoin de s’interroger sur le caractère caché ou apparent du vice consistant en des problèmes d’humidité dans le box n° 7 ou encore sur sa gravité ou même sur le fait de savoir si le supposé vice aurait ou non disparu depuis, il y a lieu de considérer que M. D… ne peut pas invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre des époux B… et solliciter à cette fin la résolution de la vente ; que, sur l’obligation de délivrance, conformément aux dispositions de l’article 1603 du code, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend et ainsi mettre l’immeuble à la disposition de l’acheteur pour qu’il en prenne livraison ; que le vendeur doit délivrer ce qui a été convenu lors de la vente et en l’état où il se trouvait au moment de la vente ; qu’en cas d’inexécution de l’obligation de délivrance, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou son exécution forcée ainsi que des dommages et intérêts ; que le vendeur peut s’opposer à ces demandes en invoquant une cause étrangère, une clause limitative de responsabilité ou en faisant valoir que l’acquéreur a accepté sans réserve l’immeuble ; qu’en l’espèce, les parties versent aux débats plusieurs courriers et mails échangés entre la société Sedei et Eiffage (11/12/2012), M. D… et la société Sedei (12/12/2012 et 20/02/2013) ou encore entre les époux B… et Eiffage (04/01/2013, 28/01/2013, 19/02/2013 et 29/03/2013), tous relatifs au problème d’infiltration dans le box n° 7 dont il ressort qu’il ne s’agit pas d’un problème de condensation, que Eiffage estime qu’il n’a pas l’obligation de rendre étanche le garage mais propose de ventiler le box et qu’un drainage a été effectué par Eiffage courant avril ; que, le 3 avril 2013, les époux B… ont font dresser procès-verbal de constat d’huissier dont il ressort que la porte métallique basculante du box lot 137 portant le n° 7 est en parfait état, de même qu’à l’intérieur le sol, les murs et le plafond, l’huissier indiquant « aucune trace d’infiltration, ni de moisissure, ni autre trace d’humidité » (avec photographies) ; qu’en l’état, s’il est indéniable que de nombreux courriers sont produits de part et d’autre relatifs aux infiltrations d’eau dans le box n° 7 , force est de constater que ces courriers sont tous postérieurs au compromis de vente et n’entrent donc pas dans le champ contractuel de ce dernier, étant rappelé qu’en outre, M. D… s’est engagé à « prendre les biens vendus dans l’état où ils trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur de bonne foi en raison du bon ou mauvais état du sol, du sous-sol ou des bâtiments, des vices de toute nature apparents ou cachés » ; qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de considérer que les époux B… ont manqué à leur obligation de délivrance, de sorte que la résolution du contrat de vente par M. D… est injustifiée et n’a pas à être prononcée aux torts des époux B… ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la garantie des vices cachés, aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; qu’il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve que le défaut de la chose vendue rend celle-ci impropre à sa destination ; que ne constitue pas un vice caché justifiant l’action en garantie introduite par l’acquéreur des défauts mineurs diminuant seulement l’agrément de la chose mais sans influence sur son utilité économique et objective ; qu’en l’espèce, M. D… et M. Armand B… et son épouse Mme Y… ont signé un compromis de vente portant sur un appartement de quatre pièces situé au […], […] , comprenant un box en sous-sol et un emplacement de parking extérieur ; qu’une infiltration dans un box, à laquelle il a été partiellement remédié avant le 29 mars 2013, date de la sommation d’avoir à comparaître en l’étude du notaire afin de procéder à la signature de la vente, ne peut être considérée comme rendant l’achat d’un appartement de quatre pièces impropre à sa destination, alors qu’au surplus des traces d’humidité dans un garage ne sont pas de nature à empêcher le stationnement d’un véhicule automobile et que M. W… D… ne peut valablement soutenir qu’il entendait principalement y entreposer des effets personnels ; que sur l’obligation de délivrance, en application de l’article 1604 du code civil, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance ; qu’il convient de rappeler que les dispositions de l’article 1604 du code civil sanctionnent la non conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties ; que la présence d’humidité dans un box n’empêche pas le stationnement d’un véhicule et l’usage spécifique avancé par Monsieur D…, à savoir la possibilité d’y entreposer des affaires personnelles ne constitue pas une caractéristique contractuelle ;

1°) ALORS QUE, la clause exonératoire des vices cachés ne s’applique qu’au vendeur de bonne foi ; qu’en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les époux B… n’avaient pas eu connaissance, antérieurement à la signature du compromis, des désordres affectant le box n° 7 et si, en s’abstenant d’en informer loyalement l’acquéreur, ils n’avaient manqué à l’exigence de bonne foi, la cour a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 alinéa 2 devenu 1104 du code civil, ensemble les articles 1641 et 1643 du même code ;

2°) ALORS QUE le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance ; qu’en affirmant que les époux B… n’avaient pas manqué à leur obligation de délivrance en se fondant sur un constat du 3 avril 2013, postérieur à la résiliation du compromis, pour retenir que le désordre avait été résolu et que le refus de ce dernier de poursuivre l’exécution du contrat était fautif, la cour d’appel a violé l’article 1603 du code civil ;

3°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu’en affirmant que les époux B… n’avaient pas remis en vente le bien objet du compromis signé avec M. D… durant le délai de validité de celui-ci, en retenant qu’il existerait « quelques discordances (¿) notamment en ce qui concerne l’étage et le nombre de bains », entre l’annonce de vente du 22 mars 2013 produite par l’exposant et le descriptif de l’appartement litigieux, quand les descriptifs de l’annonce et celui énoncé au compromis étaient exactement identiques, la cour d’appel a violé l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR condamné M. D… à payer à la société Sedei la somme de 3.000 ¿ ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, le droit à commission d’un agent immobilier est conditionné au respect de plusieurs principes : il suppose un mandat régulier, une participation effective à l’opération et la constatation de la vente dans un acte écrit devenu définitif ; que l’acte écrit contenant l’engagement des parties auquel la loi Hoguet subordonne le droit à rémunération de l’agent immobilier n’est pas nécessairement un acte authentique ; qu’ainsi, l’acquéreur qui refuse de réitérer la vente par acte authentique peut être tenu au paiement de la commission s’il est constaté que le compromis de vente sous signature privée vaut vente parfaite par suite de la levée des conditions suspensives ; que, de la même manière, lorsque dans l’acte sous seing privé les parties n’ont pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente mais l’ont au contraire considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets, le refus par l’une des parties de signer l’acte authentique ne peut être assimilé à l’exercice d’une faculté de dédit et la vente doit être regardée comme effectivement conclue au sens des dispositions de la loi de 1970 ; qu’à défaut de pouvoir exercer son droit à rémunération, l’agent peut toutefois agir en réparation du préjudice subi s’il prouve une faute du mandant ; que si l’agent immobilier peut fixer librement le montant de sa commission, les juges du fond ont un pouvoir souverain d’appréciation du montant de la rémunération de l’agent immobilier ; qu’en l’espèce, au vu de ce qui précède, il est établi que le compromis de vente signé le 31 octobre 2012 vaut vente parfaite et peut donc être assimilé à « la constatation de la vente dans un acte écrit devenu définitif » ; que la régularité du mandat n’étant pas discutée et la participation effective à l’opération n’étant pas sérieusement contestée ; qu’en effet, le paragraphe « IX- Clause pénale » du compromis de vente prévoit in fine que si l’une des parties refuse de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti, quel que soit le choix de l’autre partie, à savoir contraindre lé fautif à régulariser l’acte ou invoquer la résolution du contrat, dans tous les cas, « une indemnité compensatrice de perte de rémunération restera due au mandataire, dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique « Négociation », l’opération étant définitivement conclue (article 74 du décret n° 72-678 du 20.07.72) » ; que le paragraphe « X ¿ Négociation » précise que « Les parties reconnaissent formellement que le mandataire désigné page 1 les a mis en présence, avec le concours éventuel de l’agence désignée ci-après et a négocié et rédigé les termes, prix et conditions des présentes : Century 21 […] En conséquence, chacune des parties s’engage à régler au dit mandataire, dès que l’opération conclue par son intermédiaire aura été constatée par acte authentique, sa rémunération ou partie de rémunération prévue à charge, figurant au mandat et indiqué ci-après : « Rémunération TTC à la charge de l’acquéreur mandat n° 1554 du 20 septembre 2012 : seize mille euros (16.000,00 ¿) ; en cas d’exercice du droit de préemption, la commission restera due selon les prévisions du mandat ; le vendeur pour la part prévue à sa charge, le préempteur pour la part prévue à la charge de l’acquéreur » ; que la société Sedei a adressé à M. D… une « note d’honoraires 2012/392 », datée du 31/10/2012 d’un montant de 8.000 ¿ TTC puis fait opposition du prix de celle-ci auprès de Me C… par acte d’huissier en date du 9 avril 2013 ; enfin, par acte notarié en date du 20 août 2013, les époux B… ont vendu à Mme H… Q… le bien immobilier litigieux au prix de 314.000 ¿, outre une commission d’un montant de 15.000 ¿ réglée à l’agence Century 21 par l’acquéreur ; que, dans ces conditions, c’est à bon droit que les premiers juges ont fait droit à la demande de la société Sedei à hauteur de 3.000 ¿ ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’il a été démontré que M. D… doit endosser la responsabilité de la non régularisation de l’acte authentique ; que ce dernier a manifesté clairement sa volonté d’acquérir l’appartement en octobre 2012, qu’il s’est engagé sur un prix déterminé, à des conditions définies ; que cet achat a été réalisé par l’intermédiaire de la société Sedei, qui, de ce fait, conformément aux engagements contractuels des parties, est en droit d’obtenir réparation pour la perte des honoraires auxquels elle aurait pu prétendre si la vente avait été définitivement formalisée ; qu’il résulte des dispositions du compromis de vente que les frais de négociation se sont élevés à la somme de 16.000 ¿, à partager par moitié entre les deux mandataires, la Sedei d’une part et Century 21 d’autre part ; qu’au vu des éléments de la procédure, M. D… sera donc condamné à régler à la société Sedei la somme de 3.000 ¿ ;

ALORS QUE par application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du premier moyen dirigé à l’encontre du chef du dispositif ayant prononcé la résiliation du compromis aux torts de M. D… et condamnant ce dernier au paiement de la somme de 31.400 ¿ en principal entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de l’arrêt ayant condamné M. D… à payer à la société Sedei la somme de 3 .000 ¿ avec lequel elle est dans un lien de dépendance nécessaire.