COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 SEPTEMBRE 2023

N° RG 21/00471 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L47K

S.A.S. CABINET BEDIN

c/

[B] [Y]

[U] [S] épouse [Y]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 7 septembre 2023

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/01162) suivant déclaration d’appel du 27 janvier 2021

APPELANTE :

S.A.S. CABINET BEDIN, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Me Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[B] [Y]

né le 21 Septembre 1956 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[U] [S] épouse [Y]

née le 22 Février 1957 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentés par Me Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Roland POTEE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET

En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d’appel de Bordeaux

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. et Mme [H] ont confié un mandat de vente non exclusif à la SAS cabinet Bedin pour un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 2] au prix de 270 000 euros net vendeur et 16 500 euros au titre de la rémunération du mandataire à la charge du vendeur.

Le 30 mai 2018, M. [B] [Y] a signé, en présence de Mme [U] [S] époux [Y], un mandat de recherche exclusif numéro 116 593 confié au cabinet Bedin concernant quatre biens dont l’immeuble des époux [H] au prix de 286 500 euros.

Ils ont visité l’appartement le même jour.

Le 4 juillet 2018, la société cabinet Bedin a été informée que le bien des époux [H] avait été vendu par l’intermédiaire de la bourse de l’immobilier puis le 18 août 2018 que les acquéreurs étaient les époux [Y].

Considérant avoir à cette occasion été injustement privée d’un droit à commission, la société cabinet Bedin a fait valoir par courrier recommandé du 5 septembre 2018, la clause d’exclusivité du mandat dont elle se prévaut.

Par courrier du 18 septembre 2018, les époux [Y] ont répondu avoir découvert et visité le bien le 26 mai 2018 par l’intermédiaire de la bourse de l’immobilier, et se considérer liés par le bon de visite antérieur au mandat.

Par courrier du 21 septembre 2018, la société cabinet Bedin a réitéré sa demande.

Par acte d’huissier du 5 février 2019, la société cabinet Bedin a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action indemnitaire.

Par jugement du 30 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– condamné solidairement les époux [Y] à payer à la société cabinet Bedin la somme de 250 euros,

– débouté chacune des parties de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné solidairement les époux [Y] aux dépens de l’instance,

– dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile,

– débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La société cabinet Bedin a relevé appel de ce jugement par déclaration du 27 janvier 2021.

Par conclusions déposées le 17 février 2022, la société cabinet Bedin demande à la cour de :

– déclarer la société cabinet Bedin recevable et bien fondée en son appel,

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 30 septembre 2020 en ce qu’il a condamné solidairement les époux [Y] à payer à la société cabinet Bedin la somme de 250 euros,

– condamner solidairement les époux [Y] à verser à la société cabinet Bedin la somme de 14 300 euros par application de la clause d’exclusivité prévue au mandat de recherche du 30 mai 2018, sur le fondement des dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972,

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 30 septembre 2020 en ce qu’il a débouté la société cabinet Bedin de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement les époux [Y] à payer à la société cabinet Bedin la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance,

– condamner solidairement les époux [Y] à payer à la société cabinet Bedin la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais engagés devant la cour d’appel,

– condamner solidairement les époux [Y] aux entiers frais et dépens de procédure.

Par conclusions déposées le 20 mai 2021, les époux [Y] demandent à la cour de :

A titre principal,

– réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

– juger nul le mandat de recherche et d’exclusivité et débouter en conséquence la société cabinet Bedin de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

– juger inopposable à M. [Y] le mandat non signé par elle de recherche et de négociation et débouter la société cabinet Bedin des demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Mme [Y],

– juger en tout état de cause, que les époux [Y] n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité et débouter la société cabinet Bedin,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait retenir une faute des époux [Y],

– confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que le montant de la clause pénale devait être réduit et réformer le jugement sur le montant de la clause pénale en fixant celui-ci à la somme de 1 euros symbolique en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil,

– confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande faite par la société cabinet Bedin au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

– condamner la société cabinet Bedin à verser aux époux [Y] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été fixée à l’audience du 1er juin 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 19 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur la validité du mandat en date du 30 mai 2018.

L’article 6 – I alinéas 1 et 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 énoncent que ‘Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

[…]

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge’.

L’article II du mandat de vente du 14 mai 2018 stipule (page 2 de ce document, pièce 1 de l’appelante) ‘Sauf modification du prix de vente prévu à l’article I, la rémunération, TVA comprise, du mandataire sera de 16.500 € seize mille cinq cent Euros TC à la charge du mandant. En cas de variation de prix de vente prévu, cette rémunération pourra subir des modifications dans le strict respect du barème d’honoraire dont le mandatne reconnaît avoir parfaite connaissance. La rémunération du mandataire sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique’. Il est à souligner que l’avenant du 19 juillet 2018 a diminué cette rémunération à la somme de 15.000 €.

De même, le mandat en date du 30 mai 2018 prévoit en page 2 que ‘Pendant toute la durée du présent mandat et de ses renouvellements, le mandant s’interdit de négocier directement ou indirectement le ou les biens référencés ci-dessus. En outre, dans les douze mois suivant l’expiration ou la réalisation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué.

A défaut de respecter cette obligation contractuelle, dans le cas où le mandant procéderait néanmoins à l’acquisition du ou des bien objet(s) du présent mandat sans les soins du mandataire, il reconnaît expressément qu’il devra verser à ce dernier, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire d’un montant égal à 5% du montant TTC de la vente tel qu’exprimé à l’article ‘PRIX’ du présent mandat.

Cette obligation est une conditions substantielle du présent mandat sans laquelle le mandataire ne l’aurait pas accepté’.

Les intimés reprochent au premier juge d’avoir retenu que cette dernière disposition était conforme à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 précitée.

Ainsi, la référence à un barème habituel de l’agent immobilier qui ne serait pas rappelé dans le mandat ou joint à ce document, ne saurait être considéré comme un élément permettant de déterminer la rémunération de l’agent immobilier.

En outre, les époux [Y] observent que Mme [Y] n’a pas signé le contrat de mandat de recherche exclusif du 30 mai 2018 et qu’il n’est pas établit qu’elle ait eu connaissance de son contenu, quand bien même elle était présente et que ce contrat lui soit opposable. Surtout, elle dénie que la clause pénale puisse être qualifiée d’acte d’administration l’engageant et obérant les finances du couple.

***

Il convient de relever en premier lieu, comme l’a exactement fait le premier juge, d’une part que la rémunération du mandataire était non seulement parfaitement déterminée, mais surtout déterminable du fait des stipulations contractuelles souscrites susmentionnées, ce tant à l’égard du vendeur que des acquéreurs en cas d’achat par l’intermédiaire d’un autre mandataire.

Il s’ensuit que ce moyen sera écarté.

Par ailleurs, outre qu’il n’est pas remis en cause le fait que le contrat objet du litige est un contrat d’entremise pouvant être signé par un seul des deux époux, il sera remarqué que la clause pénale contestée a été conclue non seulement en présence de Mme [Y], mais en outre qu’elle n’est qu’un accessoire de l’engagement principal, permettant de s’assurer de sa bonne exécution.

En contestant ce dernier engagement, les époux [Y] remettent en cause l’économie du contrat, alors même que le fait qu’il ne soit signé que par un seul époux ne permet pas de remettre en cause sa validité.

Dès lors, ce moyen sera également rejeté.

II Sur l’indemnisation de la société cabinet Bedin.

L’article 6 – I alinéa 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 précise que ‘Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.’.

L’article 7 du même texte ajoute que ‘Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Lorsque le mandant n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles :

1° Les modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers alinéas de l’article L.136-1 du code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans les conventions prévues au premier alinéa du I de l’article 6 de la présente loi ;

2° Lorsque ces conventions portent sur des opérations mentionnées aux 1° et 4° de l’article 1er et qu’elles comportent une clause d’exclusivité, elles mentionnent en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970″.

La société cabinet Bedin rappelle que les intimés ont violé leurs engagements contractuels en l’écartant de la négociation du bien immobilier qu’elle leur avait pourtant fait visiter et que ceux-ci doivent l’indemniser des honoraires non perçus.

Elle critique la décision attaquée en ce que celle-ci a évalué son préjudice de manière erronée, disant avoir réalisé en amont de la présentation du bien des diligences et investissements qui participent à la qualité de son travail d’entremise. Elle indique en particulier avoir présenté le quartier concerné, le nombre de chambres ou la possibilité d’aménagement des bâtiments, outre la sélection de biens qui ont été présentés à ses clients et les précisions sur les caractéristiques des habitations présentées et la visite elle-même.

Elle estime que le comportement déloyal de ses co-contractants doit être déjoué par la clause de non-concurrence, d’autant que les moyens déployés représentent un coût important justifiant le barème de ses honoraires, notamment vis-à-vis de l’action de son agent commercial en charge de la négociation.

Elle en tire comme conséquence que la clause d’exclusivité n’est pas excessive au sens de l’article 1231-5 du code civil, que la décision attaquée doit être infirmée et que ses adversaires doivent être condamnés à une indemnité d’un montant de 14.300 €.

***

Les époux [Y] considèrent quant à eux ne pas avoir contrevenu à la convention d’exclusivité, en particulier en ce qu’ils avaient déjà visité le bien finalement acquis précédemment par le biais d’une autre agence immobilière, elle aussi détentrice d’un mandat de vente.

Ils disent qu’il ne s’agissait donc pas d’une première présentation, outre que ce bien n’a pas fait l’objet d’une négociation par l’appelante, dont la mission serait limitée à la visite. Ils dénoncent le fait que le contrat objet du présent litige leur fasse payer deux fois le mandat ayant abouti à la visite, alors même qu’ils ont eu recours à l’agence ayant fait visiter le bien en premier. Ils estiment que le critère d’exclusivité n’est pas respecté.

Ils soulignent que la prestation réalisée n’a duré qu’une heure pour la visite de quatre biens sur le seul critère de l’emplacement géographique recherché et qu’ils n’ont pu faire le rapprochement avec la visite précédente qu’une fois sur place, disant le bien présenté différemment.

A titre subsidiaire, si le caractère fautif était admis, ils entendent que la réduction du montant de la clause pénale soit confirmée, d’autant que la société agence Bedin n’avait pas la certitude de conclure la vente de cet appartement et qu’elle n’a effectué aucune diligence supplémentaire à la visite. Ils mettent en avant que la valorisation du préjudice subi à 5% du montant du prix de vente est excessive au regard des obligations des parties, du dommage réellement subi du fait de la réalité de son intervention, remettant en cause la prestation mise en avant par la partie adverse.

Ils justifient par ces éléments que la clause pénale soit ramenée à la somme d’un euro.

***

La cour constate que le mandat conclu entre les parties mentionne de manière très apparente et à l’aide de caractère gras la clause d’interdiction de négocier directement ou indirectement le bien présenté pendant la durée des relations contractuelles et fixe l’indemnité forfaitaire à 5% du montant TTC de la vente.

Il n’est pas davantage remis en cause, notamment au vu de ce qui a été retenu ci-avant, que les époux [Y] ne contestent pas avoir visité le bien concerné avec l’agent commercial de la société cabinet Bedin et l’avoir acquis dans le délai de validité de la clause d’exclusivité.

Il résulte de ces seules constatations que le premier juge a parfaitement caractérisé le manquement contractuel des intimés, sans qu’il soit nécessaire de tenir compte des autres circonstances liées à l’intervention précédente d’une autre agence immobilière.

Par ailleurs, les parties s’accordent sur le fait que la clause objet du litige constitue une clause pénale réductible en application de l’article 1231-5 du code civil.

Or, si l’intervention précitée de l’agence immobilière ayant finalement effectué la négociation du bien objet du présent litige ne saurait écarter la responsabilité des époux [Y], il doit en revanche en être tenu compte s’agissant de la question de la réduction de la clause pénale.

Ainsi, il n’est pas remis en cause le fait que la visite ait été réduite du fait de la présentation précédente, de même que la valeur des diverses démarches effectuées par l’appelante à l’égard de ses clients ne saurait être totalement retenue au vu de ces circonstances d’espèce particulières, ce d’autant qu’il n’est pas établi que des diligences supplémentaires aient été réalisées en faveur des acquéreurs suite à la visite.

Il est donc exact, comme l’a retenu justement la décision attaquée, que la somme forfaitaire prévue par le contrat est manifestement excessive eu égard à l’engagement financier des parties et à la nature de la convention passée.

En outre, il résulte des éléments qui précèdent que le jugement en date du 30 septembre 2020 a effectué une juste évaluation du préjudice subi en le fixant à la somme de 250 €.

Par conséquent, cette décision sera confirmée de ce chef.

III Sur les demandes annexes.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement la société cabinet Bedin, qui succombe au principal, supportera la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande que la société cabinet Bedin soit condamnée à verser aux époux [Y] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure en appel.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 30 septembre 2020 ;

Y ajoutant,

Condamne la société cabinet Bedin aux entiers dépens ;

Condamne la société cabinet Bedin à verser aux époux [Y], ensemble, la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,