Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00608 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4WO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/09621

APPELANTE

S.C.I. COURCELLES 88

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 840 525 414

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant : Me Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335

INTIME

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES[Adresse 5] [Localité 4] représenté par son syndic, le CABINET LUC DUPUIS, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 331 037 721

C/O Cabinet LUC DUPUIS

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Rémy HUERRE et assisté par Me Virginie LILLO – SELARL HP & Associés – avocat au barreau de PARIS, toque : J0109

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PRÉTENTIONS

L’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété depuis le 23 décembre 1996.

L’article 15 du règlement de copropriété prévoit en son chapitre III, article 15 intitulé : ‘destination de l’immeuble’ que ‘dans l’ensemble des lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée (lots numéros 2, 3 et 4) seront interdits les activités et les commerces de poissonnerie, fromagerie, charcuterie, boucherie, night-club. En outre dans les lots numéros DEUX et QUATRE sont également interdites les activités de bar, brasserie et restaurant.

Par contre est autorisée dans le lot numéro 3 l’activité de Bar, Café, Brasserie et Restaurant avec vente d’huîtres et crustacés à l’exclusion de tout poisson frais ou autres’.

Faisant valoir que les dispositions du dernier paragraphe in fine de l’article 15, chapitre III du règlement de copropriété instaurent une restriction abusive aux lots n°2 et 4 et constitueraient une clause de non concurrence, la société civile immobilière Courcelles 88, venant au droit de la société civile immobilière Gedeon 88, a par acte extrajudiciaire en date du 7 août 2018, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] aux fins notamment de dire et juger non écrite la disposition du règlement de copropriété, repris dans le modificatif, selon laquelle il est interdit aux lots n°2 et 4 les activités de ‘bar, brasserie et restaurant’, alors même que ces activités sont autorisées au lot n°3, annuler les résolutions n°29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2018, dire et juger que les lots 2 et 4 pourront être affectés à l’usage de brasserie et restaurant et être autorisée à réaliser les travaux nécessaires à cette activité.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au débouté des demandes de la société Courcelles 88.

Par jugement du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

– débouté la société Courcelles 88 de l’intégralité de ses prétentions,

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande en dommages et intérêts,

– condamné la société Courcelles 88 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société Courcelles 88 aux dépens,

– ordonné l’exécution provisoire.

La société Courcelles 88 a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 4 janvier 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 29 mars 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 juillet 2021 par lesquelles la société Courcelles 88, appelante, invite la cour, au visa des articles 8, 9 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

– déclarer son appel recevable en la forme et bien fondé au fond,

y faisant droit,

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

déboutée de l’intégralité de ses prétentions,

condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamnée aux dépens,

et, statuant à nouveau,

– accueillir ses demandes et y faisant droit :

constater que les dispositions prévues et définies au dernier paragraphe in fine de l’article 15 chapitre III du règlement de copropriété intitulé ‘destination de l’immeuble’ et rédigé comme suit : ‘Il est ici précisé en outre que les lots n°2 et 4 ne pourront être affectés à l’usage de brasserie et restaurant en sus des interdictions présentement énoncées’ et le modificatif du même jour prévoyant : ‘en outre dans les lots n°2 et 4, sont également interdites les activités de bar, brasserie et restaurant. Par contre, est autorisée dans le lot n°3, l’activité de bar, café, brasserie et restaurant avec vente d’huître et crustacé à l’exclusion de tout autre poisson frais ou autre’, sont nuls et non avenus,

déclarer cette disposition comme non écrite,

en conséquence,

– prononcer l’annulation des résolutions n°29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2018,

– constater que notamment les lots 2 et 4 pourront être affectés à l’usage de brasserie et restaurant,

– enjoindre au syndicat des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété en annulant purement et simplement le dernier paragraphe in fine de l’article 15 chapitre III du règlement de copropriété,

– l’autoriser à effectuer les travaux, à ses frais, affectant les parties communes de l’immeuble et conformément à la destination de celui-ci en l’occurrence, et s’agissant d’un local à usage commercial susceptible d’être affecté à l’usage de brasserie et restaurant, les travaux permettant l’adaptation des lieux à la destination autorisée dont la pose d’un conduit extraction d’air, des odeurs et fumées conformément aux dispositions sanitaires applicables et sous réserve des dispositions du règlement de copropriété applicable en matière d’harmonie du bâtiment et de tranquillité,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic, le cabinet Luc Dupuis à lui verser les sommes suivantes :

à titre principal et en cas d’annulation des deux résolutions 29 et 30, la somme de 74.800 €,

à titre subsidiaire, et en cas d’annulation uniquement de la résolution n°29, la somme de 41.400 €,

– juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure correspondant au présent litige dont la charge sera à répartir entre les autres copropriétaires,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire le 8 décembre 2020 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande en dommages intérêts,

– en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande en dommages intérêts formée par appel incident,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande de la voir condamnée au paiement de la somme supplémentaire de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] à lui verser la somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic, aux entiers dépens de la présente instance ;

Vu les conclusions notifiées le 8 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 8, 9, 11 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

– confirmer le jugement rendu le 8 décembre 2020 en ce qu’il a :

débouté la société Courcelles 88 de l’intégralité de ses prétentions, notamment sa demande d’annulation des résolutions 29 et 30 de l’assemblé générale du 18 juin 2018,

condamné la société Courcelles 88 à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Courcelles 88 aux dépens,

ordonné l’exécution provisoire,

– infirmer le jugement rendu le 8 décembre 2020 pour le surplus et statuant à nouveau :

condamner la société Courcelles 88 à lui verser la somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre du trouble causé à son fonctionnement,

débouter la société Courcelles 88, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner la société Courcelles 88 à lui verser la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Courcelles 88 aux entiers dépens de la procédure qui pourront être recouvrés par Maître [S] [L] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de voir juger non écrit le dernier paragraphe de l’article 15 du règlement de copropriété et l’annulation de la résolution n° 29 de l’assemblée générale du 13 juin 2018

A l’appui de son appel, la société Courcelles 88 maintient que le règlement de copropriété a instauré dans ses dispositions une clause de non concurrence illicite ;

Elle soutient que le tribunal ne s’est pas prononcé sur la licéité de la clause interdisant l’exploitation de commerces de restaurant, bar ou brasserie pour les lots n° 2 et 3 mais l’autorisant pour le lot n° 3 ;

Elle ajoute que si l’activité de bar, brasserie, restaurant existait au lot n° 3 au jour de la rédaction du règlement de copropriété, la seule solution possible était d’autoriser cette activité pour l’ensemble des lots commerciaux ;

L’article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965 dispose ‘I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation’ ;

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ‘toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ; lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non

écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition’ ;

Par application des dispositions précitées, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ;

En l’espèce, comme l’a exactement relevé le tribunal, le règlement de copropriété de l’immeuble précise, en son article 15, les restrictions relatives à l’exercice des activités de commerce autorisées au sein de la copropriété, à savoir que ‘dans l’ensemble des lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée (lots numéros 2, 3 et 4) sont interdits les activités et les commerces de poissonnerie, fromagerie, charcuterie, boucherie, night-club’ mais opère une distinction entre la désignation des lots n°3 d’une part, et n°2 et n°4 d’autre part, seul le lot n°3 pouvant recevoir toutes activités de ‘Bar, Café, Brasserie et Restaurant avec vente d’huîtres et crustacés à l’exclusion de tout poisson frais ou autres’, contrairement aux lots n°2 et n°4 au sein desquels sont interdites ces activités de ‘bar, Brasserie et Restaurant’ ;

Selon la société Courcelles 88, cette dernière disposition instaure une clause de non concurrence ;

Son raisonnement ne peut cependant être suivi dès lors qu’il est établi qu’à la date de la rédaction du règlement de copropriété du 23 décembre 1996, une activité de bar, brasserie et restaurant était exercée dans le lot n° 3, et ce, depuis 1884, ainsi qu’il ressort des pièces 8 à 10 produites par le syndicat des copropriétaires (reproduction de la ‘Statue de la liberté de Bartholdi’ par [F] [O], photographies de la construction de la ‘Statue de la liberté’ et montage réalisé en 2012 par [P] [R]) et comme il était énoncé dans son assignation du 7 août 2018 (page 8) ‘ le lot n° 3 est exploité à usage de bar, brasserie, restaurant depuis toujours’ ;

Ainsi, comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété établi le 23 décembre 1996 ne pouvait interdire au lot n° 3 d’exploiter son local à usage de bar, brasserie ou restaurant dès lors que cette activité était exploitée avant son élaboration ;

En revanche, ce même règlement de copropriété dans un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires et compte-tenu des nuisances liées à l’exploitation de plusieurs commerces de ‘bar, brasserie, restaurant’ au sein de l’immeuble lequel est à usage d’habitation, professionnel et commercial, a pu valablement interdire cette activité aux lots n° 2 et 4 qui n’étaient pas affectés à cet usage ;

Le règlement de copropriété n’instaure donc pas une clause de non concurrence au profit de l’un de ses copropriétaires mais une interdiction d’exploiter une activité de ‘bar, brasserie, restaurant’ dans les lots n° 2 et 4 conforme à la destination de l’immeuble dès lors qu’est déjà autorisée dans le lot n° 3 l’activité de : ‘Bar, Café, Brasserie et Restaurant avec vente d’huîtres et crustacés à l’exclusion de tout poisson frais ou autres’ et qu’il convient de préserver la tranquillité des copropriétaires, étant précisé que le syndicat des copropriétaires énonce sans être contredit que le restaurant Le Vigny est ouvert en semaine de 7 à 20 heures et est fermé le week-end ;

L’absence de clause de non concurrence au sein du règlement de copropriété ressort également de la disposition selon laquelle (chapitre III, article 15, paragraphe 4) : ‘en cas d’exercice d’une profession libérale et/ou d’un commerce et d’une activité, la personne exerçant cette profession ne pourra intenter aucune action contre le syndicat des copropriétaires pour le cas où une profession semblable viendrait à être exercée’ ;

La société Courcelles 88 échoue à démontrer l’existence d’une clause de non concurrence devant être annulée comme imposant aux copropriétaires une restriction étrangère à la destination de l’immeuble ;

Il n’y a donc pas lieu de réputer non écrite les dispositions prévues et définies au dernier paragraphe in fine de l’article 15 chapitre III du règlement de copropriété ;

Il s’en suit que le refus de voter l’annulation des dispositions restrictives du règlement de copropriété sur le lot n° 2 devenu 75 et 76 lors de l’assemblée générale du 13 juin 2018 est valable et l’annulation de la résolution n° 29 n’est pas encourue ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Courcelles 88 de sa demande tendant à voir déclarer non écrit le dernier paragraphe in fine de l’article 15, chapitre III du règlement de copropriété, modifié par le document du 23 décembre 1996 et de sa demande en annulation de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 13 juin 2018 ;

Sur l’annulation de la résolution n° 30 et l’autorisation de travaux

La société Courcelles 88 soutient qu’aucune raison n’a été avancée par l’assemblée générale pour refuser l’adoption de cette résolution n° 30 ;

La résolution n° 30 est relative à l’autorisation à donner d’effectuer ‘des travaux affectant les parties communes de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci – en l’occurrence et s’agissant d’un local à usage commercial susceptible d’être affecté à l’usage de brasserie et restaurant, les travaux permettant l’adaptation des lieux à la destination autorisée dont la pose d’un conduit extraction d’air, des odeurs et fumées conformément aux dispositions sanitaires applicables et sous réserve des dispositions du règlement de copropriétaires applicables en matière d’harmonie du bâtiment et de tranquillité’ ;

Il a été vu que l’interdiction d’exploiter une activité de ‘bar, brasserie, restaurant’ dans le lot n° 2 est conforme à la destination de l’immeuble ;

Dès lors les copropriétaires ont pu valablement sans commettre d’abus de majorité refuser la demande d’autorisation de travaux affectant les parties communes et consistant notamment en l’installation d’un conduit extraction d’air, des odeurs et fumées ;

L’annulation de la résolution n° 30 n’est pas encourue ;

Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b de la même loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1ci-dessus ;

En application de ce texte, les travaux autorisés ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ;

Il résulte de ce qu’il précède que la demande de la société Courcelles 88 de se voir autoriser à réaliser les travaux nécessaires à l’activité de brasserie et restaurant n’est pas fondée ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Courcelles 88 de ses demandes tendant à voir annuler la résolution n°30 de l’assemblée générale du 13 juin 2018 et à se voir autoriser à réaliser les travaux d’aménagement de ses locaux commerciaux à usage de brasserie et restaurant ;

Sur les demandes de dommages-intérêts de la société Courcelles 88

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Courcelles 88 de ses demandes en dommages et intérêts ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage en appel du trouble causé par l’action de la société Courcelles 88 dans son fonctionnement ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

La société Courcelles 88, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées en cause d’appel par la société Courcelles 88 ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société Courcelles 88 aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT