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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
30 Juillet 2024

N° RG 22/01474 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XIZA

N° Minute : 24/

AFFAIRE

[P] [E], [Z] [M] épouse [E]

C/

[R] [B], [U] [O] épouse [B]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [Z] [M] épouse [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Me Aurore BAILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2368

DEFENDEURS

Monsieur [R] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [U] [O] épouse [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L158

L’affaire a été débattue le 04 Avril 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Julia VANONI, Vice-Présidente
Thomas CIGNONI, Vice-président
Laure CHASSAGNE, Juge

qui en ont délibéré.

En présence de Juliette ROUX, Auditrice de justice

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats au 4 juillet 2024, prorogé au 30 juillet 2024 après avis donné aux parties.

Par acte authentique du 14 juin 2019, M. [P] [E] et Mme [Z] [M] épouse [E], ont acquis de M. [R] [B] et Mme [U] [O] épouse [B], un appartement de 157,36 m² correspondant aux lots n°12, 13 et 14 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 1], à [Localité 4], au prix de 2 090 000 euros.

Lors de la première mise en chauffe, en octobre 2019, les époux [E] indiquent avoir constaté une absence de chauffage dans une partie de l’appartement et ont fait appel à la société de chaufferie Sopac afin d’identifier l’origine du dysfonctionnement. Cette dernière a constaté qu’un des trois réseaux du chauffage au sol de l’appartement était fermé avec une note mentionnant, au niveau des vannes, que le tuyau ne devait pas être ouvert car il était fuyard.

Les époux [E] ont en parallèle contacté le syndic en exercice de la copropriété, la S.A.S Cabinet Gérard Rondeau, qui leur a transmis quatre rapports d’intervention datés de 2014, faisaient état de travaux dans cette portion de l’appartement à la suite d’un dégât des eaux. Le quatrième rapport confirmait notamment que le réseau fuyard avait été isolé et que l’ensemble était détérioré et irréparable.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2020, les époux [E] ont fait assigner en référé les époux [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (92), représenté par son syndic, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé afin de voir ordonnée une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 18 décembre 2020, il a été fait droit à leur demande et désigné Monsieur [Y] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise a été déposé le 24 décembre 2021.

Les tentatives aux fins de règlement amiable de leur différend étant demeurées vaines, c’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 11 février 2022, les époux [E] ont fait assigner les époux [B] devant le tribunal judiciaire de Nanterre sur le fondement, notamment, de la garantie des vices cachés.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2022, les époux [E] demandent au tribunal, au visa notamment des articles 1112-1 et 1231-1, 1137, 1602 et suivants et 1641 du code civil de :
Débouter Monsieur et Madame [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [R] [B] et Madame [U] [O], épouse [B] à réparer l’intégralité des préjudices matériels et immatériels subis par Monsieur et Madame [E] du fait de l’absence de chauffage dans 40 % de l’appartement, objet du litige, et les condamner solidairement à verser à Monsieur et Madame [E] les sommes suivantes :25 712,09 euros au titre des travaux permettant la mise en place d’un système de chauffage électrique dans la partie de l’appartement non chauffée,3 327,07 euros au titre des charges de copropriété indûment payées, somme arrêtée au 31 décembre 2022 et à réactualiser,6 703 euros au titre des frais de relogement de la famille durant la durée des travaux à laquelle il convient d’ajouter une semaine complémentaire pour les préparatifs aux déménagements et les jours d’emménagement et de réaménagement,7 725 euros au titre du trouble de jouissance durant les six semaines au cours desquelles ils se trouveront privés de leur bien (cinq semaines de travaux + sept jours préparatifs déménagement et réaménagement),49 940 euros au titre du trouble de jouissance durant les mois de chauffe, pour absence de chauffage dans 40 % de l’appartement, depuis son acquisition, 20 000 euros en réparation du préjudice moral,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à payer l’intégralité des frais nécessaires à la modification du règlement de copropriété (nouvelle répartition des tantièmes de chauffage), dans les huit jours suivants la présentation de la facture, à savoir notamment (liste des frais non exhaustive) : convocation à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, honoraires du syndic, frais de publication à la conservation des hypothèques, frais notariés, frais de géomètre…, Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à Monsieur et Madame [E] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.
A titre liminaire, en réponse à la fin de non-recevoir que leur opposent les défendeurs, les époux [E] répliquent que la partie litigieuse de l’appartement relève des parties privatives, comme le prévoient les stipulations du règlement de copropriété, ce qu’a souligné l’expert judiciaire dans son rapport. Ils ajoutent qu’il est normal que le syndicat des copropriétaires ait pris financièrement à sa charge les travaux de 2014, en vertu de la convention cadre CIDRE relative à la gestion des sinistres dégâts des eaux dans les copropriétés et que, même à retenir qu’il l’a fait à tort, cette circonstance est sans incidence sur les stipulations du règlement de copropriété, ainsi que sur l’action qu’ils diligentent.

Sur le fond, s’agissant de la garantie des vices cachés, au visa des articles 1641 et 1645 du code civil, les époux [E] exposent que le rapport d’expertise judiciaire conclut à l’absence de chauffage dans 62 m² de l’appartement, soit 40 % de sa surface, ce qui le rend nécessairement impropre à son usage normal. Il affirme de plus que les époux [B] avaient connaissance de cette défaillance avant la vente et qu’ils se sont sciemment abstenus de révéler cette information à leurs acquéreurs. A l’appui de leurs prétentions, ils expliquent que les travaux à conduire sont d’une ampleur telle que les époux [B] ne pouvaient ignorer le dysfonctionnement et que les rapports d’intervention mentionnent que leur accord a été sollicité à plusieurs reprises au cours des travaux de 2014 ayant conduit à définitivement condamner une partie du système de chauffe.

En réplique à l’argument des défendeurs selon lequel ils auraient vécu de 2014 à 2019 dans ce logement sans s’apercevoir d’une différence de température majeure, qui ne serait donc pas d’une telle importance selon eux, les époux [E] versent des relevés de température démontrant une différence de 4,2°C à 8,4°C entre les parties chauffées et celles non chauffées. Ils ajoutent qu’il ne leur a fallu que quelques jours après la première mise en chauffe postérieurement à leur emménagement pour s’apercevoir qu’une partie du logement n’était pas chauffée.

Ils en déduisent que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés sont réunies et que leurs vendeurs sont tenus de les indemniser, en application de l’article 1645 du code civil, de l’ensemble des préjudices qu’ils ont subis au regard de la gravité du vice, dont ils avaient connaissance avant la vente, de sorte qu’ils doivent être regardés comme de mauvaise foi.

S’agissant du manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information, les époux [E] font valoir que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de la défectuosité d’une partie du chauffage, pour avoir été présents au moment des travaux et avoir donné leur accord pendant l’intervention, et qu’en s’abstenant de révéler cette information, ils ont commis une réticence dolosive au sens de l’article 1137 du code civil, constitutive d’une faute contractuelle de nature à engager leur responsabilité.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, les époux [B] demandent au tribunal de :
Déclarer Monsieur et Madame [E] irrecevables et mal fondés en leurs demandes,A défaut,
Débouter Monsieur et Madame [E] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre Monsieur et Madame [B],En tout état de cause,
Condamner Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur et Madame [B] une indemnité de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.
A l’appui de leur fin de non-recevoir, les époux [B] exposent que les parties concernées par le litige sont des parties communes car les serpentins de chauffage sont intégrés dans une dalle de béton. Ils ajoutent que les travaux d’intervention sur le dégât des eaux ont été financés par le syndicat des copropriétaires, ce qui prouve le caractère commun de ces parties. Ils en déduisent que l’action des consorts [E] est mal dirigée.

Sur le fond, à titre principal, les époux [B] contestent l’existence d’un vice caché sur le fondement de l’article 1641 du code civil, au motif que l’absence de chauffage ne rend pas le logement impropre à son usage ou n’en diminue pas l’usage dans une proportion telle que l’acheteur en aurait donné un moindre prix. A l’appui, ils exposent, d’une part, qu’eux-mêmes y ont vécu de 2014 à 2019 sans connaître de désagrément, et d’autre part, que le relevé de températures démontre tout au plus un simple inconfort. Ils soulignent que des travaux à conduire à hauteur de la somme de 20 000 euros n’ont pas d’incidence réelle sur le prix de vente d’un bien à plus de 2 millions d’euros.

A titre subsidiaire, s’appuyant sur l’acte de vente, les époux [B] invoquent la clause d’exonération de garantie des vices cachés dont ils demandent l’application, réfutant avoir eu connaissance du vice allégué dans toute son ampleur. Ils ne contestent pas qu’ils avaient connaissance de dysfonctionnements liés au dégât des eaux, ni qu’ils ont donné leur accord au cours de l’intervention mais expliquent qu’ils n’avaient pas les compétences techniques pour apprécier les modalités de réparation de la tuyauterie, qu’ils ont été informés seulement oralement par la société de travaux qu’une vanne allait être condamnée mais qu’ils ne savaient pas que cela priverait 40 % du logement de chauffage Ils ajoutent qu’ils n’ont pas été destinataires des factures de la société de travaux et qu’ils n’ont ensuite jamais ressenti par la suite une absence de chauffage, notamment parce que la salle d’eau concernée, de 5 m², était équipée d’un sèche-serviette suffisant pour assurer un chauffage adéquat de cette pièce.

Les époux [B] se fondent sur les mêmes motifs pour contester qu’ils puisent être considérés comme de mauvaise foi, rappelant qu’ils ne savaient pas que 40 % du logement était privé de chauffage.

Ils en déduisent ne pas avoir manqué à leur obligation d’information pré-contractuelle, en invoquant les mêmes circonstances.

Les défendeurs contestent en conséquence le bien-fondé des demandes indemnitaires formées à leur encontre, concluant à leur rejet, et subsidiairement, leur quantum.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un exposé plus détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2022 et l’affaire renvoyée à l’audience des plaidoiries du 4 avril 2024, à laquelle elle a été évoquée puis mise en délibéré le 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe, prorogé au 30 juillet 2024.

Sur la fin de non-recevoir opposée par les époux [B]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application du 6° de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Conformément à l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, ces dispositions s’appliquent aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

L’acte introductif d’instance ayant en l’espèce été notifié postérieurement au 1er janvier 2020, le tribunal se trouve, par l’application de ces textes, dépourvu du pouvoir juridictionnel qui lui permettrait de connaître du moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes formées par les époux [B] à l’égard des époux [E], lequel relève exclusivement du pouvoir juridictionnel du juge de la mise en état.

Les conclusions d’irrecevabilité présentées les époux [B] sont donc irrecevables, ce constat ne méritant aucune réouverture des débats au sens des articles 12 et 16 du code de procédure civile, à raison de son évidence et de son automaticité.

Sur la garantie des vices cachés

Sur l’existence du vice caché

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

1Dans le cadre d’une telle action, il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché à l’origine des désordres et de l’antériorité de ce vice par rapport à la vente.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Ladite stipulation est privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

En l’espèce, il ressort des conclusions de l’expertise judiciaire diligentée que 40 % de la surface du logement, soit environ 62 m², est privée de chauffage. Cette surface comprend notamment deux salles de bain et trois chambres, parmi lesquelles une seule bénéficie d’une exposition, au demeurant partielle, au soleil.

L’expert souligne en outre que les relevés de température démontrent systématiquement que, dans les zones non chauffées, la température du sol est inférieure à la température ambiante de la pièce. Il explique ainsi que l’apport de chaleur dans la pièce ne provient que des pièces contigües. Les relevés de température laissent ainsi apparaître une différence significative de plusieurs degrés entre la température au sol entre les zones chauffées et non chauffées (19°C, 20°C, 21,8°C dans les parties non chauffées, 23°C dans la partie non chauffée mais bénéficiant d’un ensoleillement contre 26°C, voire 27,4°C pour les parties chauffées).

Ainsi, eu égard à la surface totale concernée par l’absence de chauffage, à la fonction des pièces concernées par ce dysfonctionnement et à l’importante différence de température constatée, il ne s’agit pas d’un simple inconfort, mais d’un désordre qui affecte l’usage du bien acquis.

Le rapport d’expertise conclut à cet égard qu’« il est patent qu’un appartement non chauffé est rendu impropre à sa destination, pour la partie concernée ». Aussi, il ne peut qu’être retenu que l’absence de chauffage dans toute cette partie du logement diminue l’usage auquel elle est destinée.

En outre, les éléments produits aux débats permettent de dire que le réseau de chauffage avait été condamné bien avant la conclusion de la vente, en raison d’un serpentin fuyard du système de chauffage au sol et que celui-ci ne pouvait être remis en service, comme le démontrent les rapports d’intervention de 2014 qui notent que l’installation d’une nouvelle solution de chauffage au sein de l’appartement est nécessaire pour assurer la chauffe de toute cette partie du logement.

Force est à cet égard de constater que les époux [B] ne contestent pas qu’ils avaient connaissance d’un défaut dans le système de chauffage au sol survenu en 2014. Leur présence durant les travaux et l’accord qu’ils ont donnés aux différentes interventions conduites le corroborent. Ils admettent également qu’ils étaient informés du fait que les vannes d’alimentation de l’un des trois systèmes de chauffe allaient être condamnées et cesseraient d’alimenter l’un des tuyaux, alors fuyard. Il s’ensuit que les vendeurs ne contestent pas, en définitive, avoir eu connaissance du désordre affectant le système de chauffage au sol de l’appartement.

L’ensemble de ces éléments caractérise donc l’existence d’un vice caché, affectant l’appartement que les époux [E] ont acquis des époux [B], lequel est antérieur à la vente, étant relevé que la question de la qualification de partie commune ou privative du système de chauffage au sol qui assure la chauffe de l’appartement acquis, dont une partie se trouve privée, est indifférente pour la mise en œuvre de la garantie des vices cachés, dès lors qu’est caractérisé un vice affectant l’usage de la chose.

Et, compte tenu de l’importance du désagrément engendré, il est ainsi évident que, s’ils avaient eu connaissance de ce défaut préalablement à la vente, les époux [E] n’auraient pas acquis ce bien ou l’auraient acquis à moindre prix.

Les époux [B] opposent toutefois aux époux [E] une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.

L’acte reçu le 14 juin 2019 stipule à cet égard que « l’Acquéreur, sous réserve des déclarations faites et garanties consenties dans l’Acte par le Vendeur, prend les Biens dans l’état où ils se trouvent à ce jour, sans garantie de la part du Vendeur en raison notamment :
– Soit de l’état actuel des bâtiments, constructions, ouvrages et équipements, de leurs vices même cachés et de tous désordres qui pourraient en résulter par la suite, qu’il s’agisse des immeubles par nature ou des immeubles par destination. »

Cependant, il résulte de l’article 1645 du même code une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel ou de mauvaise foi des vices de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. Il s’ensuit que tenu de les connaître ou ayant eu connaissance avant la vente, il ne peut donc se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance sa garantie pour vices cachés.

Précisément, les époux [E] soutiennent que les époux [B] avaient connaissance des vices affectant la chose vendue.

Ainsi qu’il a été relevé plus avant, les époux [B] ne contestent pas qu’ils avaient connaissance d’un défaut dans le système de chauffage dès 2014. Ils admettent également qu’ils étaient informés du fait que les vannes d’alimentation de l’un des trois systèmes de chauffe étaient condamnées et n’alimentaient plus un des serpentins.

Toutefois, ils soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance de toute l’étendue du vice affectant le bien objet de la vente, de sorte que ne peut pas être retenue leur mauvaise foi.

L’expert judiciaire a relevé que « les propriétaires de l’époque ne pouvaient ignorer qu’une boucle de chauffage, sur les trois boucles au total, avait été isolée et qu’en conséquence, une surface importante de l’appartement n’était plus chauffée », avant d’ajouter que « penser qu’un réseau sur les trois ne dessert que la seule salle d’eau semble peu crédible et n’est pas recevable ».

Les époux [B] ne peuvent donc opposer avoir légitimement cru que le désordre affectant le système de chauffage n’affecterait pas leur logement ou une surface très réduite, dès lors que la surface privée de chauffage concerne 40 % de l’appartement, peu important à cet égard que les acquéreurs aient entrepris des travaux de redistribution des différentes pièces du logement et qu’antérieurement, les pièces de vie concernées n’étaient pas constituées des chambres, étant observé que les époux [E] ont conservé la salle de bains, pièce susceptible d’être particulièrement affectée, eu égard à sa fonction, par l’absence de tout chauffage. A cet égard, la présence d’un chauffe-serviette dans l’une des salles de bain ne peut être considérée comme suffisante pour chauffer l’ensemble de cette partie de l’appartement et pallier l’absence de chauffage au sol.

Par ailleurs, il est constant que les époux [E] ont constaté dès la première mise en chauffe, en octobre 2019, l’absence de chauffage dans toute une partie de l’appartement. Les échanges produits démontrent qu’ils ont pris immédiatement attache avec le syndicat des copropriétaires et avec les vendeurs dès la fin de l’année 2019, alors qu’ils avaient acquis le bien litigieux en juin 2019 et qu’ils ont donc perçu de suite l’absence de chauffage, ce qui démontre encore l’importance de ce désordre.

La connaissance qu’avait, antérieurement à la vente, les époux [B] du vice affectant l’appartement, dans toute son étendue, est donc suffisamment établi, et fait obstacle à ce qu’ils puissent se prévaloir de la clause d’exonération de garantie insérée à l’acte.

Partant, la garantie des vices cachés est due.

Les époux [E] étant accueillis en leur demande au titre de la garantie des vices cachés, il n’y a pas lieu d’examiner les autres moyens développés au soutien de leurs demandes tenant à l’existence d’un manquement des époux [B] à leur obligation précontractuelle d’information, constitutives d’une réticence dolosive.

Sur les conséquences

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

1Ces dommages et intérêts sont destinés à réparer, sans limitation, tout préjudice imputable au vice de la chose, même lorsque le vendeur ne connaissait qu’une partie de l’étendue des dégâts causés par ce vice.

Il sera rappelé à cet égard que la recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.

Ayant retenu l’existence d’un vice caché affectant le bien et la connaissance qu’en avait, préalablement à la vente, les vendeurs, il y a lieu d’examiner le bien-fondé des demandes indemnitaires des époux [E] formées sur le fondement des dispositions de l’article 1645.

S’agissant du coût des travaux de mise en œuvre d’un système substitutif de chauffage, il ressort des conclusions de l’expertise qu’une telle installation est nécessaire eu égard à l’importance du désordre affectant toute une partie de l’appartement, qui est privée de tout chauffage au sol, dont il est constant qu’il est, pour toutes ces pièces, définitivement condamné et inutilisable, ne pouvant faire l’objet d’un quelconque remplacement ou remise en service.

Les époux [E] produisent aux débats un devis réactualisé de la société KG Rénovation, étant précisé qu’ils avaient communiqué un premier devis, dressé le 10 avril 2021, lors des opérations d’expertise, l’expert n’ayant contesté ni le principe ni le montant des travaux à conduire. Ce devis réactualisé, établi le 29 septembre 2022, évalue à la somme de 25 712,09 euros le coût total des travaux d’installation de chauffages électriques dans les pièces privées de chauffage par le sol.

Ce devis n’est pas contesté par les défendeurs, qui n’en discutent pas le montant, mais uniquement certains des travaux à réaliser, qui ne sont pas selon eux en lien avec la défectuosité d’une partie du système de chauffage.

La description des travaux contestés par les vendeurs et figurant au devis est la suivante :
« Création, fourniture et pose de 3 alimentations électriques depuis le tableau électrique pour les 3 salles de bain (sèches serviettes) : 585,00 € ; (…)
Création, fourniture et pose 2 alimentations électriques depuis le tableau électrique pour le salon : 390,00 € ; (…) Déplacement 5 prises dans le salon, actuellement il se trouve derrière futurs radiateurs : 780,00 € »

Ainsi qu’il a été précédemment relevé, les plans en annexe du rapport d’expertise montrent que les zones touchées par l’absence de chauffage correspondent à deux salles de bain et trois chambres, étant rappelé qu’il est constant que l’une des salles de bain concernées par l’absence de chauffage au sol dispose déjà d’un sèche-serviette. En outre, l’autre salle d’eau et le salon demeurent intégralement chauffés par le sol.

Il résulte de ces éléments que les travaux susvisés sont superflus dès lors qu’ils portent sur le salon et la salle d’eau bénéficiant du chauffage par le sol, ainsi que sur une salle de bain déjà équipée d’un sèche serviette.

Il convient ainsi de retenir la seule somme de 24 152,09 euros pour les travaux d’installation d’un système de chauffage substitutif à conduire.

S’agissant du coût du déménagement, du stockage des meubles et du relogement des époux [E] durant les travaux, les époux [E] sollicitent la prise en charge de ces frais, soutenant qu’ils ne pourront occuper l’appartement le temps des travaux d’installation du système substitutif de chauffage.

L’expert a retenu dans son rapport que le devis susvisé « prévoit la protection des parties non concernées par les travaux et l’entreprise s’engage à minimiser au maximum les nuisances. Cela sous-entend que l’appartement reste occupé même s’il faut considérer une gêne pour les occupants. »

Les époux [B] s’opposent à cette demande, soutenant également que les travaux d’installation d’un chauffage électrique peuvent être réalisés en milieu occupé.

Toutefois, il ressort de la lettre du 8 janvier 2022 du gérant de la société KG Rénovation (pièce en demande n°16) que « les travaux de création de tranchées indispensables pour le passage des alimentations électriques génèreront énormément de poussière et ne sont compatibles avec une occupation des lieux ».

En outre, le devis n° 019/2021 du 29 septembre 2022 de la société KG Rénovation indique qu’il faut « que chaque pièce soit vide de son contenu », ce qui suppose, concernant notamment les deux chambres, que ses occupants soient relogés pendant la durée des travaux.

Le même devis précise que le « déménagement est à la charge des clients » et que la durée des travaux est estimée à « 4 ou 5 semaines suivant les dégâts ».

L’ensemble de ces éléments conduit le tribunal à retenir que les époux [E] sont fondés à solliciter la prise en charge des frais de déménagement, de stockage des meubles et de relogement pour une durée de quatre semaines, comprenant les temps de déménagement et de réaménagement, sur la base du devis fourni et de la nature des travaux à engager, soit la somme de 4 468 euros au titre des frais de déménagement et de stockage des meubles, ainsi que de 10 573 au titre des frais de relogement pour quatre semaines dans un logement de taille similaire.

S’agissant des charges de copropriété, les époux [E] sollicitent le remboursement des charges qu’ils estiment avoir indûment payées correspondant aux 40 % des tantièmes des parties communes dont ils sont propriétaires et qui n’étaient en réalité non chauffés, mais pour lesquels ils ont contribué au règlement du coût global du chauffage au sien de la copropriété. Ils estiment ces charges indues s’établissent à la somme de 3 327,07 euros au 31 décembre 2012.

Il n’est pas contestable que le calcul des charges de copropriété relatives au système de chauffage collectif dont bénéficie la copropriété tient compte pour chaque propriétaire de la surface du logement dont il dispose, et, partant, des tantièmes des parties communes déclarés au règlement de copropriété dont il est le propriétaire.

Il a été retenu plus avant que 62 m² du logement, correspondant à 40 % de sa surface totale, sont en réalité dépourvus de tout chauffage au sol. Les époux [E] ont donc bien réglé des charges au titre du chauffage collectif déterminées en considération de la totalité des tantièmes de parties communes dont ils sont propriétaires en considération de la surface totale de leur logement, alors même qu’une partie de leur appartement n’en bénéficie pas.

Ils sont donc en conséquence fondés à réclamer le remboursement des charges indûment payées et qu’ils ont exposé en vain en suite de l’acquisition de leur bien immobilier.

S’agissant du quantum, à défaut de décompte actualisé, le tribunal retiendra la somme de 3.327,07 euros arrêtée au 31 décembre 2022 conformément au relevé de compte versé aux débats par les époux [E], lequel n’est pas autrement critiqué par les défendeurs.

S’agissant du préjudice de jouissance qu’ils invoquent en raison de l’absence de chauffage, force est de constater qu’il est caractérisé dès lors que le défaut de chauffage de 40 % de la surface de l’appartement réduisait manifestement l’usage auquel il était destiné et ce, d’autant plus au regard de l’affectation des pièces de vie concernées.

Les époux [E] proposent d’évaluer ce poste de préjudice au prorata de la valeur locative du bien, soit la somme de 49 940 euros pour les mois sans chauffage depuis leur acquisition.

Toutefois, l’absence de chauffage dans ces pièces n’a pas intégralement privé les époux [E] ni de l’usage de leur appartement, ni même de l’usage de celles-ci.

Le quantum du préjudice de jouissance lié à l’absence de chauffage pendant les mois de chauffe depuis l’acquisition du logement sera ainsi ramené à la somme de 9 988 euros correspondant à 20 % de la valeur locative mensuelle du bien pendant les six mois de chauffe annuels depuis l’acquisition du bien.

S’agissant du préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux, il a été retenu plus avant que ceux-ci ne peuvent être conduits sans que les époux [E] ne quittent temporairement leur logement, pour une durée prévisible de quatre semaines, de sorte qu’ils subiront à cette occasion un préjudice de jouissance.

Toutefois, le coût des travaux d’installation du chauffage substitutif et les frais de relogement de la famille [E], dans des conditions similaires à celles que leur offre leur logement habituel, ont d’ores et déjà été mis à la charge des époux [B], cette circonstance faisant obstacle à ce que soit indemnisé également le préjudice tiré de l’impossibilité de jouir de leur bien par les époux [E] au cours de cette période, lequel a de facto d’ores et déjà été réparé.

Cette demande sera donc rejetée.

S’agissant du coût de la modification du règlement de copropriété, laquelle serait nécessaire selon les époux [E] afin de refléter fidèlement la surface du logement réellement chauffée par le système de chauffage collectif, force est de constater que les demandeurs n’apportent au soutien de leur prétention aucun élément permettant d’en évaluer le coût, alors qu’il leur appartient de le chiffrer dès lors qu’il s’agit d’une mesure, par nature, de réparation financière.

Cette demande sera donc rejetée.

Enfin, s’agissant de leur demande au titre de la réparation du préjudice moral qu’ils estiment avoir subi, le tribunal a relevé plus avant la mauvaise foi des vendeurs, qui avaient connaissance des vices affectant le bien avant la vente et qui n’en ont pas informé leurs acquéreurs.

Il est indéniable que 1les désordres en litige ont causé des tracasseries aux demandeurs, constitutives d’un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros à chacun d’eux.

Les époux [B] seront donc condamnés in solidum au règlement de ces différentes sommes à titre de dommages et intérêts, au bénéfice des époux [E].

Sur les mesures accessoires

Parties succombantes, les époux [B] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et à verser aux époux [E] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des époux [B] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare M. [P] [E] et Mme [Z] [M] épouse [E] recevables en leur action,

Condamne in solidum M. [R] [B] et Mme [U] [O] épouse [B], à payer à M. [P] [E] et Mme [Z] [M] épouse [E], les sommes suivantes :
– 4 152,09 euros au titre des travaux par les travaux d’équipement en chauffage électrique ;
– 4 468 euros au titre des frais de déménagement et de stockage des meubles ;
– 10 573 euros au titre des frais de relogement ;
– 3 327,07 euros en remboursement des charges de copropriété ;
– 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
– 9 988 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à l’absence de chauffage ;

Déboute M. [P] [E] et Mme [Z] [M], épouse [E], de leurs autres demandes indemnitaires ;

Déboute M. [R] [B] et Mme [U] [O] épouse [B] de toutes leurs demandes ;

Condamne in solidum M. [R] [B] et Mme [U] [O] épouse [B] à payer à M. [P] [E] et Mme [Z] [M], épouse [E], la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [R] [B] et Mme [U] [O], épouse [B], aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement signé par Julia VANONI, Vice-Présidente et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT