26 janvier 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
19/00314

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 26 JANVIER 2023

lv

N°2023/ 314

Rôle N° RG 19/00314 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDSZU

[B] [Z]

C/

[M] [I]

[V] [E] épouse [I]

[T] [I]

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 9]

SARL IMMOBILIERE PUJOL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Me Nicolas MERGER

SELARL LESCUDIER & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 27 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06229.

APPELANTE

Madame [B] [Z]

née le 26 Juin 1943 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [M] [I]

né le 23 Janvier 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Stéphanie PATASCIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [X] [I]

née le 31 mai 2001 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Stéphanie PATASCIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 9], représenté par son syndic en enxercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son président y demeurant en cette qualité,

représenté par Me Roland LESCUDIER de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

La Société Immobilière PUJOL, SAS, dont le siège social est , [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par un arrêt mixte en date du 25 novembre 2021, auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, la cour d’appel de ce siège a :

-dit que le désistement de Madame [B] [Z] est devenu sans objet, Monsieur [M] [I] et Madame [X] [I] ayant repris l’instance aux lieu et place de leurs parents.

-déclaré la demande de jonction de Madame [B] [Z] sans objet.

-confirmé le jugement rendu le 27 novembre 2018 par le tribunal de grande instance d’Aix-en Provence en ce qu’il a :

-débouté Mme [B] [Z] de sa demande tendant à voir ordonner le retrait de la copropriété des lots lui appartenant,

-débouté Mme [B] [Z] de sa demande tendant à voir ordonner à M. [M] [I] et Mme [X] [I], représentée par M. [T] [I] et Mme [V] [E], son épouse, administrateurs légaux de leur enfant mineur, de ne plus emprunter le fonds dont elle a la jouissance privative,

-débouté Mme [B] [Z] de se demande indemnitaire à l’égard de la société Immobilière Pujol,

-débouté Mme [Z] de sa demande tendant à voir ordonner la dépose des canalisations et installations de fioul,

-débouté Mme [B] [Z] de sa demande tendant à voir condamner M. [M] [I], représenté par M. [T] [I] et Mme [V] [E], son épouse, administrateurs légaux de leur enfant mineur, à justifier que l’activité est en règle vis-à-vis des normes ainsi que de sa demande subsidiaire d’expertise,

-débouté M. [M] [I] et Mme [X] [I], représentée par M. [T] [I] et Mme [V] [E] son épouse, administrateurs légaux de leur enfant mineur, de leur demande indemnitaire présentée à l’égard de Mme [B] [Z].

-condamné Madame [Z] aux dépens et autorisé la distraction de ceux-ci.

-infirmé le jugement en ce qu’il a condamné Madame [B] [Z] à payer une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [I]

Statuant à nouveau,

-Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des consorts [I] en première instance.

Avant-dire droit sur la demande en nullité des trois actes notariés des 5 août 2003, 24 septembre 2003 et 7 novembre 2007, et sur la demande en restitution du lot n° 13 au syndicat des copropriétaires,

-ordonné la réouverture des débats afin d’inviter les parties à s’expliquer sur la recevabilité de ces demandes.

-invité l’appelante à conclure sur ce point au plus tard le 4 février 2022.

-invité les intimés à conclure sur ce point au plus tard le 15 avril 2022.

-fixé l’ordonnance de clôture au 3 mai 2022.

-renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience collégiale de la chambre 1-5 du mardi 17 mai 2022 à 14 heures 15.

-dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, sauf en faveur du syndicat des copropriétaires.

-condamné Madame [B] [Z] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, en faveur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 8], représenté par son syndic, la société immobilière Pujol.

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

-réservé les dépens d’appel en fin de cause.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 février 2022, Madame [B] [Z] demande à la cour de :

A titre principal,

-déclarer irrecevable les demandes des Consorts [I] tenant à la nullité des trois actes notariés des 5 août 2003, 24 septembre 2003 et 7 novembre 2007, et sur la demande en restitution du lot n° 13 au syndicat des copropriétaires comme atteintes par la prescription;

-déclarer irrecevables les demandes des consorts [I] tenant à la nullité des trois actes notariés des 5 août 2003, 24 septembre 2003 et 7 novembre 2007, et sur la demande en restitution du lot n° 13 au syndicat des copropriétaires à défaut de mise en cause de Madame [A] et de la SCI Rochan ;

A titre subsidiaire,

-débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

-condamner solidairement, les défendeurs aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ‘ Montero’ Daval Guedj sur son offre de droit

Selon leurs dernières conclusions notifiées le 15 avril 2022, les consorts [I] demandent à la cour de :

-confirmer le jugement du 27 novembre 2018 en ce qu’il a fait droit aux demandes des concluants notamment sur la nullité des actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007,

Statuant à nouveau,

Vu les articles 8, 9, 15, 26, 28 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1304, 1382, 1178 et 2227 du Code civil,

Vu le règlement de copropriété,

-dire et juger que seule l’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir d’autoriser la cession de droits de jouissance sur des parties communes ;

En conséquence,

-rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [B] [Z] dirigées à l’encontre des concluants;

A titre reconventionnel,

-dire et juger que Madame [B] [Z] a acquis le lot n°13 en fraude des droits du syndicat des copropriétaires et des concluants ;

-dire et juger que Madame [B] [Z] a cédé le lot n°15 en fraude des droits du syndicat des copropriétaires et des concluants ;

-Annuler les actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007;

-Ordonner la restitution des lots n°13 et 15 au profit du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire,

-déclarer inopposables au syndicat des copropriétaires et des concluants les actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007 ;

-condamner Madame [B] [Z] à payer aux concluants la somme de 6.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de Maître Nicolas Merger, avocat, qui affirme y avoir pourvu;

Par les dernières conclusions qu’il a remises au greffe et notifiées le 24 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demande à la cour de:

-préciser en tant que de besoin que par sa décision ci-dessus la cour a confirmé le jugement de 1 ère instance en ce qui concerne la condamnation de Mme [Z] à lui verser la somme de 800 € au visa de l’article 700 du CPC afin de compenser ses frais irrépétibles exposés devant le tribunal d’Aix,

-lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte concernant les demandes d’annulation des actes notariés des 05/08/2003, 24/09/2003 et 07/11/2007, et les mises en cause supplémentaires qu’elles pourraient susciter,

-condamner in solidum toutes parties succombantes à supporter les entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP W. & R. Lescudier, avocat en la cause qui y a pourvu.

Selon ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 juillet 2019, la SAS Pujol Immobilière demande à la cour, sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil, de :

-dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute, et en conséquence,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [Z] aux entiers dépens,

et, statuant à nouveau,

-condamner in solidum toutes les parties succombantes à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mai 2002.

Par arrêt avant dire droit du 23 juin 2022, la cour d’appel de ce siège a:

Vu l’arrêt mixte de cette cour du 25 novembre 2021.

– déclaré irrecevable la demande en annulation des trois actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007 et la demande en restitution des lots n°13 et 15 au profit du syndicat des copropriétaires.

– invité les parties à s’expliquer sur la demande en inopposabilité des actes notariés, formés par les consorts [I], en l’absence, en la cause de la SCI Rochan et de Mme [A],

– renvoyé la cause et les parties à l’audience collégiale du mardi 22 novembre 2022 à 14h15 salle 5, Palais Monclar,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamné Mme [B] [Z] aux dépens d’appel de l’arrêt du 25 novembre 2021, distraits au profit de Me Nicolas Merger, et de la SCP W. & R. Lescudier avocats, qui en ont fait la demande.

– condamné les consorts [I] aux dépens d’appel du présent arrêt, distraits au profit de la SCP W. & R. Lescudier, et de la SCP Cohen Guedj ‘ Montero’ Daval Guedj, avocats qui en ont fait la demande,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions du 15 novembre 2022, M. [M] [I] et Mlle [X] [I] demandent à la cour de:

– dire et juger que seule l’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir d’autoriser la cession de droits de jouissance sur les parties communes,

– en conséquence, rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [B] [Z] dirigées à l’encontre des concluants,

– à titre reconventionnel, dire et juger que Mme [Z] a acquis le lot n° 13 en fraude des droits du syndicat des copropriétaires et des concluants,

– déclarer inopposables au syndicat des copropriétaires et aux concluants les actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007,

– avant dire droit, vu l’article 555 du code de procédure civile, autoriser les concluants à mettre en cause la Sci Rochan, Mme [P] [A], Me [H] de la SCP Malauzat- [H], Me [S] de la SCP Bonetto-Capra-Maitre et Me [R] de la SCP Allard-Rossi et, pour ce faire, renvoyer l’affaire à la mise en état ou à une autre audience de plaidoirie,

– condamner Mme [B] payer aux concluants la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils soutiennent que les trois actes notariés litigieux sont inopposables au syndicat des copropriétaires pour avoir été passés en fraude de ses droits, qu’ils justifient d’un intérêt légitime, au sens de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, pour solliciter au sens de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, pour le compte du syndicat des copropriétaires, l’annulation des trois actes et la restitution du lot n° 13 à la copropriété.

En tout état de cause, ils estiment les deux actes de vente du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007 leur sont au moins inopposables ainsi qu’au syndicat des copropriétaires pour ne pas avoir été autorisés par l’assemblée générale alors qu’ils portaient sur des droits de jouissance relatifs à des parties communes. Ils soulignent rien n’empêche que leur nullité soient prononcée dès lors que Mme [A] et la SCI ROCHAN aurait la possibilité de former tierce opposition contre l’arrêt à intervenir.

Ils font en outre valoir que:

– la demande en inopposabilité des actes litigieux tend aux mêmes fins que celle en annulation, puisqu’elle vise à ce que lesdits actes ne puissent pas produire d’effet à l’égard des concluants et du syndicat des copropriétaires,

– cette demande est recevable même en l’absence aux débats de Mme [A] et de la SCI Rochan, dès lors qu’elle ne vise pas à remettre en cause l’existence de ces actes mais à empêcher qu’ils produisent effet à leur encontre ainsi qu’à l’égard du syndicat, qui sur ce point, a indiqué s’en rapporter,

– l’inopposabilité étant la règle en présence d’actes passés en violation des règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, la cour pourrait demander que soient attraient en la cause Mme [A], la SCI Rochan et les notaires rédacteurs des actes litigieux pour qu’ils puissent faire valoir leurs droits en l’état de l’évolution du litige,

– cette mise en cause s’impose d’autant plus qu’une autre instance oppose Mme [Z] aux notaires rédacteurs et a fait l’objet d’un jugement de sursis à statuer par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence dans l’attente de la décision de la cour de céans,

– il s’agit d’un élément nouveau intervenu depuis le jugement querellé et qui impose que la présente instance soit étendue à toutes ces parties dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Mme [B] [Z], dans ses conclusions déposées et notifiées le 21 novembre 2022, demande à la cour de:

A titre principal,

– déclarer irrecevables les demandes des conorts [I] tenant à la nullité ainsi qu’à l’inopposabilité des trois actes notariés des 5 août 2003, 24 septembre 2003 et 7 novembre 2007, et sur la demande de restitution du lot n° 13 au syndicat des copropriétaires comme atteintes par la prescription,

– déclarer irrecevables les demandes des conorts [I] tenant à la nullité ainsi qu’à l’inopposabilité des trois actes notariés des 5 août 2003, 24 septembre 2003 et 7 novembre 2007, et sur la demande de restitution du lot n° 13 au syndicat des copropriétaires à défaut de mise en cause de Mme [A] et de la SCI Rochan,

A titre subsidiaire,

– débouter les conosrts [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état,

– condamner solidairement les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que les consorts [I] qui ont sollicité la nullité des actes dès la première instance n’ont pas jugé opportun d’appeler en la cause toutes les parties signataires des actes authentiques, que conscients de cette difficulté, les consorts [I] ont réclamé, à titre subsidiaire, l’inopposabilité des actes à leur égard ainsi qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Elle précise qu’ils ne peuvent pas demander l’inopposabilité des actes à l’égard du syndicat des copropriétaires, que tant la demande en nullité qu’en inopposabilité suppose que soient attraient à la procédure Mme [A] et la SCI Rochan, dès lors que l’inopposabilité aurait pour l’exercice de leurs droits de copropriété, le même effet que la nullité alors que Mme [A] et la SCI Rochan sont toujours copropriétaires au sein de la copropriété.

Elle considère que l’argument développé par les consorts [I] pour solliciter l’inopposabilité de ces actes consiste à examiner le fonds de ces actes et non de se contenter de vérifier dans quelles conditions ils ont été publiés et portés à la connaissance de la copropriété, un tel examen ne pouvant se faire sans la présence de Mme [A] et de la SCI Rochan.

Les autres parties à la procédure n’ont pas déposé de nouvelles écritures suite à l’arrêt avant dire droit de cette cour.

Motifs de la décision :

En l’état de l’arrêt mixte du 25 novembre 2021 et de l’arrêt avant dire droit du 23 juin 2022, la cour de céans reste uniquement saisie de la demande subsidiaire formulée par les consorts [K] en inopposabilité des trois actes notariés du 5 août 2003, 24 septembre 2003 et 7 novembre 2007, étant précisé que la cour a invité les parties à s’expliquer sur la recevabilité d’une telle demande, en l’absence à la cause, de la SCI Rochan et de Mme [A].

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du code de procédure civile énonce qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Les consorts [I] considèrent que seule l’assemblée générale a le pouvoir d’autoriser la cession de droits de jouissance des parties communes et qu’en conséquence, les actes notariés en cause, sont inopposables tant à leur égard qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En premier lieu, comme le souligne Mme [Z], le syndicat des copropriétaires est partie à la cause mais ne forme pas une telle demande et les consorts [I] sont irrecevables à formuler une telle demande pour le compte du syndicat des copropriétaires

En outre, la demande en inopposabilité des actes de vente, comme celle tendant à leur nullité, ne peut être poursuivie qu’au contradicotire de l’ensemble des parties à l’acte de vente.

En effet, comme le reconnaissent au demeurant les consorts [I], dans leurs dernières conclusions, la demande en inopposabilité tend aux mêmes fins au celle en annulation puisqu’elle vise à ce que lesdits actes ne puissent pas produire effet à leur égard et à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

L’inopposabilité aura donc le même effet que la nullité pour l’exercice de leurs droits de propriété au sein de la copropriété, alors même que Mme [A] et la SCI Rochan sont toujours copropriétaires au sein de cette même copropriété.

Enfin, contrairement à ce que prétendent les consorts [I], la demande en inopposabilité implique un examen au fond des actes querellés et notamment de la consistance des lots de copropriété qui ont été créés pour être vendus d’abord à Mme [A] puis à la SCI Rochan.

Or, un tel examen ne peut se faire en l’absence de ces derniers ayant qualité et intérêt à défendre sur une telle demande qui est donc irrecevable.

En vertu de l’article 555 du code de procédure civile, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

En l’espèce, force est de constater que les consorts [I], qui ont sollicité la nullité des trois actes notariés litigieux dès la première instance, n’ont pas jugé opportun d’appeler en la cause toutes les parties signataires de ces actes authentiques, ni davantage les notaires.

Il n’existe, en conséquence, aucune évolution du litige, impliquant leur mise en cause, au stade l’appel , puisque la situation était connue dès l’introduction de l’assignation introductive d’instance.

L’existence d’une autre procédure actuellement pendante devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence à l’initiative de Mme [Z] ne constitue nullement un élément nouveau, en ce que celle-ci a, au contraire, fait assigner les notaires, recherchant leur responsabilité civile, en cas d’annulation des trois actes notariés querellés. Il s’agit ainsi de la conséquence des demandes formées par les consorts [I] dans le cadre de la présente procédure.

Ces derniers seront donc déboutés de leur demande avant dire droit tendant à les autoriser à mettre en cause mettre en cause la Sci Rochan, Mme [P] [A], Me [H] de la SCP Malauzat- [H], Me [S] de la SCP Bonetto-Capra-Maitre et Me [R] de la SCP Allard-Rossi.

Il a déjà été statué, dans l’arrêt avant dire droit, sur le sort des dépens de la procédure d’appel et sur les demandes formées au titre des frais irrépétibles par les parties.

Par ces motifs,

la cour après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire,

Vu l’arrêt mixte de cette cour du 25 novembre 2021,

Vu l’arrêt avant dire droit de cette cour du 23 juin 2022,

Déclare irrecevable la demande en inopposabilité des trois actes notariés du 5 août 2003, du 24 septembre 2003 et du 7 novembre 2007 formée par les consorts [I],

Déboute les consorts [I] de leur demande avant dire droit tendant à les autoriser à mettre en cause mettre en cause la Sci Rochan, Mme [P] [A], Me [H] de la SCP Malauzat- [H], Me [S] de la SCP Bonetto-Capra-Maitre et Me [R] de la SCP Allard-Rossi.

Le greffier Le président