Sur le bail commercial

Le bail commercial conclu entre Madame [E] [Z] et les époux [F] le 30 juin 2008 est consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juillet 2008, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros payable mensuellement et indexé. Le bail comporte des clauses relatives à la taxe foncière, à la cession du droit au bail, et à la résiliation automatique en cas de non-paiement des loyers.

Date de résiliation du bail

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 19 février 2015, entraînant la résiliation du bail commercial au 19 mars 2015 en raison du non-paiement des loyers. Les sommes restant dues par l’ayant droit du preneur aux ayant droits du bailleur sont détaillées.

Sur le compromis de cession

Un compromis de cession a été conclu le 7 septembre 2010 entre les époux [F] et Madame [P] [G] et Monsieur [N] [A]. Ce compromis portait sur la cession du droit au bail et de la licence d’exploitation de débit de boissons. Cependant, le compromis est devenu caduc faute de réalisation des conditions suspensives.

Sommes dues

Différentes sommes sont dues par les parties, notamment au titre de l’occupation des lieux, de l’indemnité d’immobilisation, des travaux réalisés, et de la perte de valeur des facteurs de commercialité. Les montants à payer par chaque partie sont déterminés en fonction des engagements contractuels.

Sur les frais de l’instance

Les frais de l’instance sont répartis entre les parties en fonction de leurs demandes respectives. Chaque partie supporte ses propres frais irrépétibles, tandis que les dépens d’appel sont partagés entre Madame [V] et les époux [A].

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02149 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IPJY

CO

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

04 décembre 2018

RG:15/03802

[G] EPOUSE [A]

[A]

C/

[H]

[T]

[Z]

[Z]

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 01 FEVRIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AVIGNON en date du 04 Décembre 2018, N°15/03802

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre,

Madame Claire OUGIER, Conseillère,

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Février 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Madame [P] [G] EPOUSE [A]

née le 10 Octobre 1980 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Sylvie MENVIELLE, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [N] [A]

né le 08 Avril 1975 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me Sylvie MENVIELLE, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

Madame [M] [H] tant en son personnel qu’intervenante volontaire es qualité d’héritière de sa mère, Madame [K] [J] née [U]

O, née le 15 mai 1928 à SBEILTA (Tunisie)

décédée le 9 novembre 2018.

née le 03 Août 1953 à TUNIS (TUNISIE)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Me Jean-michel AMBROSINO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [Y] [T]

né le 22 Février 1939 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [X] [Z]

né le 22 Août 1946 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Me Michel ALLIO de la SELARL CABINET ALLIO, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON

Représenté par Me Delphine LECOINTE, Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [I] [Z]

née le 15 Octobre 1948 à [Localité 5]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Janvier 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 01 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 28 décembre 2018 par Madame [P] [G] épouse [A] et Monsieur [N] [A], à l’encontre du jugement prononcé le 4 décembre 2018 par le tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n°15/03802 ;

Vu la signification de la déclaration d’appel délivrée à Monsieur [S] [T], intimé, le 1er mars 2019, par remise à sa personne ;

Vu la constitution de Madame [M] [V] épouse [C], intimée, le 16 janvier 2019, et sa constitution le 28 février 2019 en qualité de seule héritière de feue Madame [K] [U] veuve [V], intimée, décédée le 9 novembre 2018 ;

Vu la constitution de Madame [I] [Z] et de Monsieur [X] [Z] le 27 janvier 2019 ;

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 8 octobre 2020 ordonnant le retrait de la procédure du rôle des affaires en cours à la demande des parties ;

Vu les conclusions aux fins de remise au rôle transmises le 22 juillet 2021 par les appelants ;

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 4 mai 2022 ordonnant le retrait de la procédure du rôle des affaires en cours à la demande des parties ;

Vu les conclusions aux fins de remise au rôle et récapitulatives transmises le 24 juin 2022 par les appelants, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 octobre 2022 par Madame [I] [Z], intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 6 octobre 2022 par Madame [M] [V] épouse [C] à titre personnel et en qualité d’ayant-droit de feue Madame [K] [U] veuve [V] décédée le 9 novembre 2018, intimées, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 janvier 2023 par Monsieur [X] [Z], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure du 6 octobre 2022 à effet différé au 5 janvier 2023 ;

* * *

Le 30 juin 2008, Madame [E] [Z] a donné à bail commercial aux époux [F], des locaux sis sur la commune de [Localité 12], à usage exclusif de café, hôtel, restaurant, et pour un loyer annuel indexé de 12.000 euros.

Par avenant du 11 septembre 2009, le bailleur a accepté l’exploitation d’une activité « tous commerces » dans ses murs.

Par avenant du 13 juin 2010, le bailleur et les preneurs sont convenus de la réalisation de travaux dans les locaux pour un montant évalué à 50.848,89 euros TTC, travaux financés par les preneurs mais entrant en compensation avec les loyers dûs, lesquels, alors actualisés à 1.033,24 euros par mois, ne sont plus payés conformément à l’accord pris entre les parties depuis le mois de mai 2010 .

Le 7 septembre 2010, les époux [F], preneurs, ont signé avec les époux [A] un compromis de cession du droit au bail sur ces locaux et de la licence IV de débit de boisson, pour un prix de 60.000 euros, les cessionnaires se substituant aux cédants dans les obligations du bail commercial et étant autorisés à occuper privativement les lieux.

Par avenant du 22 février 2011 (daté par erreur du 22 février 2010), l’EURL La Medina -ayant pour gérante Madame [A] se substituait aux époux [A] dans cet engagement.

Cette société était placée en liquidation judiciaire le 23 mai 2012 et cette procédure clôturée pour insuffisance d’actif le 23 mai 2013.

Le 9 mai 2014, Monsieur [V], preneur, décédait.

Le 29 août 2014, Madame [E] [Z], bailleur, décédait également.

Les 19 janvier et 19 février 2015, un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré aux preneurs par les ayant-droits du bailleur, pour défaut de paiement des loyers depuis mai 2010 et pour un montant total de 59.575,76 euros.

Par exploit du 30 septembre 2015, Monsieur [S] [T], Madame [I] [Z], Monsieur [X] [Z] et Monsieur [R] [Z], ayant-droits de feue Madame [E] [Z], bailleur, ont fait assigner Madame [K] [U] épouse [V], et Madame [M] [V] épouse [C], preneur et ayant droits de feu Monsieur [V], preneur, en paiement des loyers et taxes foncières restés impayés, et en résiliation du bail.

Par acte du 9 décembre 2015, ces preneurs assignés appelaient en cause leurs « cessionnaires » les époux [A].

Le 1er mai 2016, Monsieur [R] [Z], ayant droit du bailleur, décédait.

Le 9 novembre 2018, Madame [K] [U] épouse [V], preneur, décédait également.

Par jugement du 4 décembre 2018, le tribunal de grande instance d’Avignon a :

-constaté la résiliation du bail commercial du 30 juin 2008,

-ordonné au preneur et ayant droits du preneur, devenus occupants sans droit ni titre, ainsi que tous occupants de leur chef, de libérer les lieux en cause, et ce au besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier,

-ordonné si besoin la mise sous séquestre dans un garde-meubles, des meubles

et objets laissés par eux et à leurs frais,

-condamné ces preneur et ayant droits du preneur à payer aux ayant-droits du bailleur la somme de 82.131,83 euros au titre des loyers et indemnités impayés jusqu’au 31 décembre 2018, et des taxes foncières pour les années 2013 à 2017,

-dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 février 2015, date du commandement de payer,

-condamné les cessionnaires à relever et garantir les preneur et ayant droits du preneur, leurs cédants, de cette condamnation dans la limite de 65.655 euros,

-fixé à 1.009,61 euros le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à la libération des lieux loués par les preneur et ayant droits du preneur,

-condamné les cessionnaires à relever et garantir ceux-ci du paiement de cette indemnité d’occupation,

-condamné les mêmes à leur payer la somme de 37.000 euros,

débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

-ordonné l’exécution provisoire du jugement,

-condamné les preneur et ayant droits du preneur à payer aux ayant-droits du bailleur la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné les cessionnaires à les relever et garantir de cette condamnation,

-condamné les mêmes à payer aux preneur et ayant droits du preneur, leurs cédants, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-et condamné les cessionnaires aux dépens en ce compris les commandements de payer des 19 janvier et 19 février 2015 -dont distraction.

Les époux [A], cessionnaires, ont relevé appel de ce jugement pour le voir annuler et à tout le moins réformer en toutes ses dispositions.

***

En l’état de leurs dernières écritures, les appelants demandent à la cour de :

déclarer leur appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

-juger que la promesse de cession est caduque au 22 mai 2011, faute de réitération dans le délai contractuellement stipulé,

-juger que les clauses de la promesse de cession sont caduques, à l’exception de celles stipulant une indemnité d’immobilisation et celle relative au remboursement des travaux, en cas de non réitération,

En conséquence,

-débouter Madame [M] [V] épouse [C] de ses demandes de condamnations fondées sur une promesse de cession caduque,

-juger qu’elle doit supporter les conséquences de l’inertie de ses auteurs dans l’exploitation du fonds de commerce, et dans leur absence de déclaration de créance au passif de l’EURL La medina,

la débouter encore de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur égard,

-les mettre hors de cause,

-débouter Madame [M] [V] épouse [C], tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de sa mère, Madame [K] [V] née [U], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, comme infondées et injustifiées à leur encontre,

-dire Madame [M] [V] épouse [C], tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de sa mère, Madame [K] [V] née [U], irrecevable à solliciter la condamnation des consorts [A] au paiement d’une indemnité d’occupation postérieurement à la résiliation du bail commercial, faute de toute qualité à agir pour ce bien,

-dire et juger qu’il y a lieu de déduire de la dette locative des consorts [D] le montant des travaux exécutés en application de l’avenant du 13/06/2010, soit une somme de 50.848,89€,

-débouter les consorts [Z] de leurs demandes contraires,

Reconventionnellement,

-condamner Madame [M] [V] épouse [C] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de sa mère Madame [K] [V] née [U] au remboursement des travaux exécutés par les consorts [A] tant en exécution de l’avenant du 13/06/2010 qu’au titre de la réhabilitation des locaux appartenant aux consorts [Z] et donnés à bail aux consorts [V], à hauteur de 130.000 € entre les mains des consorts [A],

-confirmer le jugement déféré pour le surplus,

-débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident,

-condamner Madame [M] [V] épouse [C] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de sa mère Madame [K] [V] née [U], aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, avec distraction, et par voie de conséquence, au paiement d’une somme de 3.000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants font valoir que le compromis signé avec les preneurs le 7 septembre 2010 ne portait que sur la cession du droit au bail et de la licence IV de débit de boissons, le fonds de commerce ayant de fait disparu bien avant, en 2002 ou en 2008, en l’absence de toute exploitation pendant plus de deux ans et en l’état de matériels et de lieux dégradés.

Le délai fixé dans ce compromis pour la réitération en la forme authentique de l’acte de cession, prolongé par l’avenant du 22 février 2011 opérant substitution de la société La Médina dans les droits et obligations des cessionnaires, a expiré sans aucune diligence des parties aux fins de conclusion de l’acte définitif. Le compromis est donc devenu caduc de plein droit au 22 mai 2011 et le jugement déféré entre donc en voie de confirmation à cet égard, mais les consorts [A] doivent être mis hors de cause.

A compter de cette date, les preneurs reprenaient donc tous leurs droits sur le bail et la licence, de sorte que la perte des facteurs locaux de commercialité et de la licence IV résultent de leur fait exclusif, aucune somme ne pouvant donc être réclamée par eux de ce chef aux cessionnaires et seule demeurant recevable la demande au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation.

Or les preneurs n’ont déclaré aucune créance au passif de la procédure collective dont la SARL La medina a fait l’objet, la liquidation judiciaire ouverte à l’égard de cette société le 23 mai 2012 ayant été clôturée pour insuffisance d’actif le 23 mai 2013.

Ils n’ont de plus aucune qualité pour solliciter une indemnité d’occupation dès lors qu’ils n’avaient aucun droit sur le bien postérieurement à la résiliation du contrat de bail commercial intervenue le 19 mars 2015, à la suite de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 février 2015.

Reconventionnellement, les appelants font valoir qu’ils ont réalisé les travaux prescrits par l’avenant au bail du 13 juin 2010 ainsi que des travaux d’aménagement des locaux pour un total de 130.000 euros, et demandent application de la clause contractuelle de remboursement en cas de non réitération de la cession.

Enfin, les époux [A] observent que le montant des travaux ayant été fixé contractuellement à 50.848,89 euros à déduire de la dette locative, et aucun loyer ne pouvant être réclamé à compter de la résiliation du bail intervenue le 19 mars 2015, la créance des consorts [Z] est nulle à cette date après compensation.

De même, les taxes foncières sont à la charge exclusive des preneurs comme justement retenu par les premiers juges.

***

Madame [M] [V] épouse [C], intimée, ayant droit des preneurs au bail commercial conclu le 30 juin 2008 et cédants au compromis du 7 septembre 2010, demande pour sa part à la cour, au visa des articles 66 et 331, 12 et 700 du code de procédure civile, des articles 1134 et 1690, 1187 et 1352-3 du code civil et des articles L141-1 et suivants du code de commerce, de :

« Au principal,

réformer le jugement dont appel,

juger recevable et bien fondées les demandes formulées par Madame [V] épouse [C],

juger que la résiliation du bail commercial est intervenue le 19/03/2015,

juger que la créance des consorts [Z] au titre des arriérés de loyer s’élève à la somme de 6.199,44 € en application de l’avenant du 13/06/2010, portant franchise de loyers pour la réalisation de travaux d’un montant TTC de 50.848,89 €,

juger que l’indemnité mensuelle d’occupation s’élève à la somme de 1.009,61 €,

juger que la créance des consorts [Z] au titre de l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de 46.442,06 €,

juger que la créance des consorts [Z] au titre des taxes foncières s’élève à la somme de 14.790 €,

condamner conjointement et solidairement, Monsieur [N] [A] et Madame [P] [G] épouse [A] à (la) relever et garantir de ces condamnations,

(les) condamner conjointement et solidairement à (lui) payer (les) sommes de :

12.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

20.000 € au titre de la perte de valeur des facteurs de commercialité,

25.000 € au titre de la perte de la licence 4, dont la valeur au jour de la vente était stipulée,

condamner Monsieur [X] [Z] et Madame [I] [Z] à (lui) restituer la somme de 16.200,33 €,

Subsidiairement,

condamner, conjointement et solidairement, Monsieur [N] [A] et Madame [P] [G] épouse [A] à (la) relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle, en principal, intérêts, dommages et intérêts ou frais,

En tout état de cause,

débouter les consorts [Z] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 et des dépens,

condamner, conjointement et solidairement, Monsieur [N] [A] et Madame [P] [G] épouse [A] à (lui) payer la somme de 4.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

(les) condamner, conjointement et solidairement, aux entiers dépens distraits ».

Elle observe tout d’abord que les époux [A] ont occupé les lieux jusqu’au 22 janvier 2019, date à laquelle ils les ont restitué à l’indivision [Z].

Elle entend voir déclarer prescrite toute demande en paiement relative à des indemnités, loyers ou taxes antérieurs au 9 septembre 2010.

Elle fait valoir qu’en vertu du commandement délivré le 19 février 2015, la résiliation du bail était acquise au 19 mars 2015.

En conséquence, ne peuvent lui être réclamés par les consorts [Z] que les loyers dus du 9 septembre 2010 au 19 mars 2015 (55 mois) sur lesquels s’impute le coût des travaux contractuellement fixé à 50.848,89 euros pour un solde final de 6.199,44 euros, et une indemnité d’occupation du 19 mars 2015 au 22 janvier 2019 (46 mois), soit 46.442,06 euros.

Elle ajoute que la caducité du compromis avec les époux [A] était acquise au 22 juin 2011, alors qu’ils se sont maintenus dans les lieux jusqu’au 22 janvier 2019.

La caducité peut donner lieu à restitution et Madame [V] demande donc au visa des articles 1187 et 1352-3 du code civil la condamnation des époux [A] à restituer les fruits et la valeur de la jouissance que la chose leur a procuré et donc à la relever et garantir du paiement de l’indemnité d’occupation à hauteur de 46.442,06 euros, et de la taxe foncière pour 14.790 euros.

Elle sollicite également le paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée à 12.000 euros et l’indemnisation de la perte de la Licence IV, périmée, à hauteur de 25.000 euros, et de la perte des facteurs de commercialité attachés au fonds de commerce à hauteur de 20.000 euros.

Elle soutient que l’avenant du 22 février 2010 stipulant que les époux [A] restent garants et solidaires avec l’EURL La medina du paiement du prix et de toutes autres obligations, ils ne peuvent s’affranchir des paiements réclamés quand bien même aucune créance n’aurait été déclarée au passif de cette société dans le cadre de la procédure collective dont elle a fait l’objet.

Enfin, relevant que nombre de factures de travaux émanent de la société dont Monsieur [A] était président, elle estime qu’il s’agit de factures de complaisance, que le coût des travaux réalisés n’est pas celui demandé et qu’il ne peut en tout état de cause être demandé remboursement au delà de la somme convenue soit 50.848,89 euros.

A titre subsidiaire, elle conclut à la garantie des époux [A] pour toute condamnation prononcée à son encontre.

***

Monsieur [X] [Z], intimé, ayant-droit du bailleur, sollicite de la cour, au visa de l’article 1134 du code civil, de :

« confirmer le jugement (déféré) en ce qu’il :

* constate la résiliation du bail commercial conclu le 30/06/2008 (‘),

* ordonne à Mesdames [K] et [M] [V] devenues occupants sans droit ni titre ainsi que tous occupants de leur chef de libérer les lieux en cause, et ce au besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier,

* ordonne si besoin la mise sous séquestre dans un garde-meubles, des meubles et
objets laissés par les défendeurs et à leurs frais,

* dit que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter du 19/02/2015, date du commandement de payer,

* condamne Mesdames [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C] à payer à Messieurs [S] [T] et [X] [Z] et Madame [I] [Z] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamne Monsieur [N] [A] et son épouse Madame [P] [G] aux dépens, en ce compris les commandements de payer des 19/01 et 19/02/2015, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile (‘),

infirmer le jugement rendu en ce qu’il :

* condamne Mesdames [K] [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C] à payer à Messieurs [S] [T] et [X] [Z] et
Madame [I] [Z] la somme de 82 131,83 €, au titre des loyers et indemnités impayés jusqu’au 31/12/2018 et de la taxe foncière pour les années 2013 à 2017,

* fixe à 1.009,61 € le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 01/01/2019 et jusqu’à la libération des lieux loués, par Mesdames [K] [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C],

* déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

En cause d’appel,

Y ajoutant,

condamner Madame [M] [C] née [V] tant en son nom personnel qu’es qualité d’héritière de sa mère Madame [K] [V] née [U] à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [I] [Z] la somme de 111.045 € au titre de la dette locative du 09/09/2020 au 22/01/2019 et au titre de la taxe foncière pour les années 2013 à 2017,

condamner (la même) à (leur) payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

(la) condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment les coûts des
commandements de payer des 19/01/2015 et 19/02/2015 ».

Il ne conteste pas que les sommes dûes avant le 9 septembre 2010 sont prescrites.

Il fait valoir qu’il est créancier des loyers échus du 9 septembre 2010 au 22 janvier 2019, date de remise des clefs, pour un montant évalué, après indexation annuelle, à 111.005,89 euros, et des taxes foncières pour 14.790 euros au titre des années 2013 à 2017.

Les travaux n’ayant été que très partiellement exécutés et une clause au compromis stipulant que si ces travaux ne sont pas terminés dans les délais impartis, ceux réalisés -y compris au profit du bailleur- doivent être remboursés par les preneurs, aucune somme n’est à déduire à ce titre.

***

Madame [I] [Z] intimée, également ayant-droit du bailleur, reprend dans ses écritures, les moyens et prétentions de Monsieur [X] [Z] à l’identique, sauf à demander paiement de la somme de 111.045 € au titre de la dette locative du 09/09/2020 au 22/01/2019 et au titre de la taxe foncière pour les années 2013 à 2017, et de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,à son seul bénéfice.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur le fond :

sur le bail commercial

Le bail commercial conclu entre Madame [E] [Z] et les époux [F] le 30 juin 2008 est consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juillet 2008, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros payable mensuellement et indexé.

Il prévoit que le preneur doit rembourser au bailleur la taxe foncière (§13-1), que le preneur ne pourra céder son droit au bail si ce n’est à son successeur dans son commerce, mais en totalité seulement, et qu’en cas de cession, il demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers et accessoires, et qu’une copie de la cession enregistrée devra lui être remise dans le mois de la signature à peine de nullité de la cession à son égard et de résiliation du bail, « outre la signification prescrite par l’article 1690 du code civil » (§15).

Ce bail comprend également une clause résolutoire selon laquelle, « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment, provisions, frais, taxes, impositions, charges, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du (‘) bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice » (§18).

L’avenant convenu entre les parties le 11 septembre 2009 emporte seulement modification de la destination des lieux pour admettre un usage « tous commerces ».

En revanche, l’avenant conclu entre le bailleur et les preneurs le 13 juin 2010 comporte plusieurs modifications et nouveautés.

Il y est notamment mentionné que les parties conviennent :

qu’incomberont au bailleur l’entretien des murs, planchers et plafonds, le clos englobant les fenêtres, huisseries, volets et appuis de fenêtre; et le couvert la toiture et la charpente en ce compris le toit-terrasse,

que lors de la prise de possession des lieux le 30 juin 2008, les lieux se trouvaient saccagés, l’état des lieux étant conforme au procès verbal de constat établi par huissier de justice le 7 mai 2008 (annexé à l’avenant),

que le bailleur renonce purement et simplement à la faculté de se prévaloir de la cessation du bail pour défaut d’exploitation.

Il est en outre expressément stipulé que le bailleur consent à tous travaux que les preneurs estimeraient nécessaires pour l’exploitation du fonds, et notamment à la remise aux normes ou encore à l’aménagement des lieux et en particulier à la transformation des chambres d’hôtel à l’étage en appartement de fonction, que la charge des transformations ou réparations rendues nécessaires par l’exercice de l’activité seront à la charge des preneurs, et que « tous les travaux d’aménagement ou embellissements faisant partie intégrante du bâtiment, entrepris par les preneurs resteront en fin de bail la propriété de la bailleresse, sans que les preneurs ne puissent prétendre à aucune indemnité », le bailleur ne réclamant pas la remise du bien en son état primitif.

Plus spécifiquement, en vertu de cet avenant, les preneurs sont autorisés à « procéder aux lieu et place de la bailleresse aux travaux (suivants) :

sous-oeuvre : dépose des menuiseries et boucher l’ouverture existante épaisseur 0,5 cm pour un prix HT arrêté d’un commun accord à la somme de 2.500 euros,

étanchéité : étanchéité de la terrasse pour un prix HT arrêté d’un commun accord à la somme de 3.500 euros,

toiture : dépose et évacuation des tuiles remplacées par des panneaux type [Localité 11] rite et révision des bois existants (la toiture de l’appartement n’est pas prévue devant être désamiantée par une entreprise spécialisée) pour un prix HT convenu entre les parties à 19.250 euros,

menuiseries : dépose et évacuation de l’existant pour un montant convenu entre les parties de 400 euros HT, 3 PVC 100×125 cm VL électrique monobloc, pour un prix arrêté entre les parties à la somme de 1.650 euros HT, 5 PVC 40×60 cm pour un prix arrêté entre les parties à la somme de 1.250 euros HT, porte métallique 140×215 cm pour un prix arrêté entre les parties à la somme de 2.800 euros HT,

enduit monocouche hydrolique extérieur, finition grain écrasé pour un prix arrêté entre les parties à la somme de 16.848 euros ».

Il est encore convenu que le prix total des travaux à réaliser par le bailleur s’élève à la somme de 48.198 euros HT soit 50.848,89 euros TTC, et que les preneurs prendront à leur charge l’exécution de ces travaux et leur financement, mais que cette somme leur sera remboursée par le bailleur par compensation avec les loyers, le loyer d’un montant alors de 1.033,24 euros n’étant plus versé conformément à l’accord pris entre les parties depuis le mois de mai 2010.

1. date de résiliation du bail

Dans le commandement visant la clause résolutoire délivré le 19 février 2015 par les ayant droits du bailleur aux preneur et ayant droits du preneur, il est fait état de ce que les loyers ne sont plus réglés depuis le mois de mai 2010 et de ce que reste dûe à ce titre une somme totale de 59.775,76 euros que les preneurs sont sommés de payer, sauf à voir acquise la clause résolutoire un mois après.

Il n’est pas contesté par l’intimée venant aux droits des preneurs qu’à cette date, il n’était justifié ni de la réalisation complète des travaux dont le coût devait s’imputer à concurrence de 50.848,89 euros sur les loyers et du paiement du solde de loyers restant dû, ni du paiement de tous les loyers échus et réclamés, de sorte que la résiliation du bail commercial conclu est effectivement acquise au 19 mars 2015 par application de l’article L145-41 du code de commerce.

2. sommes restant dues

Seul le preneur est redevable à l’égard du bailleur des sommes dues au titre de l’occupation des lieux dès lors qu’il n’est pas justifié que celui-ci ait accepté qu’un tiers lui soit substitué, ou qu’une cession de bail lui ait été signifiée.

* Il est également acquis que seuls les loyers courant à compter du 9 septembre 2010 peuvent encore être réclamés, en l’état d’une demande en paiement formée par assignation du 9 septembre 2015 à l’encontre de Madame [M] [V] épouse [C].

Sont ainsi dûs par celle-ci, ayant droits du preneur, à l’égard des consorts [L], ayant droits du bailleur, les loyers échus entre le 9 septembre 2010 et le 19 mars 2015.

Par ailleurs, les ayant droits du bailleur et des preneurs s’accordent à dire que les locaux n’ont été de fait restitués au preneur que le 22 janvier 2019, sans objection de la part des appelants.

Les ayant droits des preneurs -du chef desquels les locaux étaient occupés- sont à ce titre également redevables, non pas d’un loyer comme demandé puisque le bail est alors résilié, mais d’une indemnité d’occupation des lieux. Cette indemnité ayant pour objet de compenser la perte de loyers, elle doit être fixée au montant du loyer, en ce compris l’indexation à laquelle celui-ci était soumis contractuellement, et courait donc du 19 mars 2015 au 22 janvier 2019.

Reprenant ainsi les calculs présentés par les consorts [Z] dans leurs dernières écritures, avec les montants et indices qui ne font en eux-même l’objet d’aucune contestation des autres parties, restent dues par principe par l’ayant droits du preneur aux ayant droits du bailleur les sommes suivantes :

loyers du 9 septembre au 31 décembre 2010 sur la base d’un loyer annuel indexé à 12.268,65 : 1.022,39 euros x 22 jours/ 30 + 1.022,39 euros x 3 mois = 3.816,92 euros,

loyers 2011 :12.480,31 euros,

loyers 2012 : 13.335,12 euros,

loyers 2013 : 13.343,26 euros,

loyers 2014 : 13.147,87 euros,

loyers du 1er janvier au 19 mars 2015 et indemnités d’occupation du 19 mars 2015 au 31 décembre 2015 : 13.229,28 euros,

indemnités d’occupation 2016 : 13.261,84 euros,

indemnités d’occupation 2017 : 13.392,10 euros,

indemnités d’occupation 2018 : 13.571,20 euros,

indemnités d’occupation du 1er au 22 janvier 2019 sur la base d’une indemnité annuelle de 13.864,28 euros : 1.155,36 euros x 22 jours/ 31 = 819,93 euros,

soit un total de : 110.397,83 euros.

* Pour autant, en l’état de l’avenant intervenu le 13 juin 2010, le coût de tous les travaux mentionnés comme s’imputant sur les loyers, et qui auraient été exécutés avant restitution au bailleur de ses locaux, viennent en déduction de ces loyers.

Si Madame [V] épouse [C] venant aux droits des preneurs soutient que doit ainsi venir en déduction des loyers dûs la somme de 50.628,76 euros, elle admet pourtant que « des travaux ont été partiellement effectués par les acquéreurs mais interrompus » (pages 7 et 8 de ses écritures). Elle ne fait état pour sa part d’aucune dépense pour des travaux qu’elle aurait personnellement fait réaliser conformément à l’avenant du 13 juin 2010.

Les époux [A] affirment pour leur part avoir exécuté dans les locaux commerciaux des travaux dont ceux qui faisaient l’objet d’une compensation conventionnelle avec les loyers dûs, conformément à l’avenant conclu le 13 juin 2010, de sorte qu’ils devraient être pris en compte pour déterminer le montant final dû au bailleur au titre de l’occupation des lieux.

Parmi les nombreuses factures produites aux débats par leur soin en pièce 11, seules huit d’entre elles peuvent au mieux être retenues comme utiles, toutes les autres étant établies avec mention d’une adresse de facturation qui n’est pas celle des locaux commerciaux telle que citée dans le contrat de bail (« RN7-quartier de l’Oiseraie-84130 [Localité 12] »), et sans précision d’une autre adresse de livraison -aucune certitude n’étant donc acquise sur la destination des matériaux et services facturés en l’absence d’autre élément permettant de faire le lien entre les différentes adresses mentionnées aux factures (notamment 2374 route de [Localité 16] au Pontet ou sur la commune de [Localité 14]) et celle des locaux commerciaux concernés par l’espèce.

Deux factures du magasin Leroy Merlin datées pour l’une du 23 septembre 2010 et l’autre du 5 octobre 2010, portent sur des plinthes pour un même coût de 285,12 euros ; une autre du 19 juillet 2010 est vraisemblablement relative à la livraison de carrelage (« cer(amique) ema(illée)) pour un total de 1.335,09 euros ; et une dernière du 19 juillet 2010 du même magasin concerne des plinthes et du carrelage pour 666,54 euros.

Deux factures FA 00001 et FA00002 des 7 et 28 septembre 2011, établies par la SARL Plaquisud, portent sur des travaux afférents au plafond : « avance plafond horizontal en BA13 » pour 1.500 euros et « plafond doublage cloison 2ème situation » pour 8.500 euros.

Une autre établie par la société Herrelec le 23 septembre 2011 concerne l’ « installation électrique d’un restaurant en rénovation sans fourniture » avec une adresse plus approximative « [Adresse 17] » pour 3.000 euros.

Une dernière, n°54918, établie par l’entreprise Bellucci le 7 juillet 2010 est manifestement relative à l’installation de deux climatiseurs réversibles.

De telles dépenses ne sont en tout état de cause pas comprises parmi celles dont il était convenu qu’elles pouvaient entrer en compensation avec les loyers.

Les appelants produisent également en pièce 12 un procès verbal de constat dressé par un huissier de justice à leur demande le 6 mars 2013.

Il ressort des constatations qui y sont relatées, qu’à cette date, il a été procédé à la « réfection totale » de la toiture et à la pose de menuiseries en pvc au rez-de-chaussée (salle de restauration, espace sanitaires, cuisine) comme à l’étage où les menuiseries sont équipées de volets roulants en aluminium.

Ces travaux font partie de ceux dont il était convenu contractuellement qu’ils entraient en compensation avec les loyers dûs au bailleur pour un total de 22.550 euros (19.250 euros pour la toiture, 3.300 euros pour les menuiseries en pvc, la dépose et l’évacuation des anciennes).

Il peut être retenu que ces travaux, compte tenu de leur nature, sont restés acquis au bailleur lorsque les locaux lui ont été restitués le 22 janvier 2019, de sorte que leur coût doit être déduit des loyers auxquels il peut prétendre.

Rien ne permet de dire en revanche que les autres ouvrages visés par l’avenant du 13 juin 2010 aient été réalisés à son bénéfice puisque les précisions du constat d’huissier sont à cet égard insuffisantes : la pose de carrelage sur la terrasse ne démontrant pas qu’elle ait été de ce fait étanchéifiée, et les portes anti-panique ou coupe-feu installées n’étant pas nécessairement la « porte métallique » prescrite.

Le procès verbal de constat qui aurait été dressé le 22 janvier 2019 au contradictoire de toutes les parties lors de la restitution des lieux n’est communiqué aux débats par aucune d’entre elles, de sorte qu’il n’est pas justifié de l’exécution d’autres travaux qui auraient pu être pris en compte au titre de l’avenant du 13 juin 2010.

Et s’agissant de tous les autres travaux qui auraient pu être réalisés dans les locaux commerciaux, l’avenant au contrat de bail conclu le 13 juin 2010 stipulait que « tous les travaux d’aménagement ou embellissements faisant partie intégrante du bâtiment, entrepris par les preneurs resteront en fin de bail la propriété de la bailleresse, sans que les preneurs ne puissent prétendre à aucune indemnité (‘). Les preneurs sont autorisés à clôturer l’immeuble objet du bail à leur charge et sans recours aucun contre la bailleresse », de sorte qu’aucune indemnisation ne peut être réclamée de ce chef par le preneur ni prise en compte pour compensation avec les sommes dues au bailleur du chef de l’occupation des lieux.

* Au titre de la taxe foncière dont il est stipulé au contrat de bail qu’elle incombe au preneur (§13.1), les ayant droits du bailleur réclament paiement d’une somme de 14.790 euros pour les années 2013 à 2017, demande à laquelle l’ayant droit des preneur ne s’oppose pas. Il y sera donc fait droit.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les consorts [V], ayant droits du preneur et preneur, à payer à Madame [I] [Z] et Monsieur [X] [Z], ayants droits du bailleur, la somme de 82.131,83 euros au titre des loyers et indemnités impayés jusqu’au 31 décembre 2018 et de la taxe foncière pour les années 2013 à 2017, et dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 février 2015, date du commandement de payer.

Madame [M] [V] épouse [C] -désormais seule ayant droits des preneurs, sera condamnée à leur payer à ce titre une somme de 102.637,83 euros (110.397,83 ‘ 22.550,00 + 14.790,00 euros).

Les intérêts courront au taux légal à compter du 19 février 2015 pour les seules sommes exigibles qui étaient alors dues au bailleur :

loyers du 9 septembre au 31 décembre 2010 : 3.816,92 euros,

loyers 2011 :12.480,31 euros,

loyers 2012 : 13.335,12 euros,

loyers 2013 : 13.343,26 euros,

loyers 2014 : 13.147,87 euros,

loyers du 1er janvier au 19 février 2015 : 13.229,28 euros /12 mois + (13.229,28/12 /28 jours x 19 jours) = 1.850,52 euros,

taxe foncière 2013 : 2.902 euros,

taxe foncière 2014 : 2.902 euros,

soit un total de 63.778 euros dont à soustraire 22.550 euros : 41.228 euros.

sur le compromis de cession

Le 7 septembre 2010, les époux [F], preneurs du bail commercial conclu le 30 juin 2008, ont consenti à Madame [P] [G] épouse [A] et Monsieur [N] [A] un compromis de cession de ce droit au bail ainsi que de la licence d’exploitation de débit de boissons qui y était attachée, pour un prix total de 60.000 euros, compromis enregistré au service des impôts des entreprises le 9 septembre 2010.

Il est précisé à l’acte que la cession de ces éléments incorporels intervient à l’exclusion de toute cession de fonds de commerce, celui-ci ayant disparu, et rappelé les conditions du contrat de bail du 30 juin 2008 ainsi que de ses avenants des 11 septembre 2009 et 13 juin 2010.

Les parties s’engagent à réitérer l’acte sous réserve des conditions suspensives suivantes : dans le délai de quatre mois à compter de l’acte,

Madame ou Monsieur [A] doit avoir accompli avec succès le stage de formation des exploitants des débits de boissons auprès d’un organisme agréé et justifier auprès des cessionnaires de l’obtention de son permis d’exploiter par la remise de la copie de l’attestation qui lui aura été remise,

Madame et Monsieur [A] doivent avoir procédé à l’accomplissement de toutes les formalités exigées par la loi pour l’exploitation d’une licence de débit de boissons de quatrième catégorie, déclaration de mutation auprès de la mairie, déclaration auprès du service des Douanes compétent, et en justifier par la production de récépissés à annexer à l’acte,

Madame et Monsieur [A] doivent avoir effectué l’inscription au registre du commerce et des sociétés d’Avignon de celui d’entre eux qui exploitera le fonds et communiquer aux cessionnaires un extrait K-bis,

les époux [F], cédants, doivent quant à eux procéder à une déclaration auprès de la commune sur laquelle les locaux commerciaux sont sis et s’assurer qu’elle n’entend pas exercer son droit de préemption.

Il est encore précisé que la promesse de cession n’aura « d’effet qu’à partir du moment où ces conditions seront réalisées et dûment constatées par un acte de cession dressé à la demande des parties ou sur réquisition de la partie la plus diligente », et que « faite sous des conditions suspensives dont la réalisation dépend exclusivement des diligences de l’acquéreur, (elle) est consentie en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation arrêtée conjointement à la somme de 12.000 euros ».

Par avenant du 22 février 2011 enregistré au service des impôts des entreprises le 23/02/2011, les époux [F], cédants, ont consenti à ce que les époux [A], cessionnaires, se substituent l’Eurl La médina dont Madame était la gérante, sauf à rester « garants et solidaires » avec cette société « du paiement du prix et de toutes autres obligations d’origine conventionnelle ou légale ».

Il était alors précisément convenu entre ces parties que « le contrat de cession sera conclu dans un délai de trois mois à compter de la signature du présent avenant » et que « cette prorogation du délai de signature a été consentie par toutes les parties ».

1. caducité du compromis

Madame [V], ayant droits des cédants, comme les époux [A], cessionnaires, admettent conjointement dans leurs dernières écritures respectives, qu’aucun contrat de cession n’a de fait été régularisé, et que le compromis de cession est de ce fait caduc. Cette caducité opérant de plein droit à l’expiration du délai de trois mois courant à compter de la signature de l’avenant qui prorogeait le compromis, du fait de l’absence manifeste de réalisation de toutes les conditions suspensives, elle peut être constatée au 23 mai 2011.

2. sommes dues

– au titre de l’occupation des lieux :

Aux termes du compromis de cession, les époux [F] autorisaient les époux [A] à occuper les lieux à titre précaire (page 6) et il était précisé que cette occupation privative se faisait « en contrepartie du paiement par eux d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer ».

Ces derniers sont donc occupants du chef de ces preneurs, à compter du 7 septembre 2010 au titre de la promesse de cession jusqu’au 23 mai 2011, et sans droit ni titre ensuite, de sorte que Madame [V], ayant droits des preneurs, a effectivement qualité pour leur réclamer une indemnité d’occupation.

Si selon l’avenant du 22 février 2011, « l’EURL La médina subroge (les époux [A]) dans tous les droits et obligations qui résultent de la promesse synallagmatique précédemment conclue », ce sont néanmoins les époux [A] en personnes qui restent dans les lieux, et non pas la société qui leur succède dans cette occupation : ce sont eux qui se prévalent d’y avoir réalisé des travaux de remise en état et d’aménagement (page 17 de leurs conclusions), eux encore qui restituent les clefs des locaux le 22 janvier 2019 selon les conclusions adverses non démenties, et c’est Monsieur [A] qui requiert d’un huissier de justice qu’il soit dressé procès verbal sur les lieux le 6 mars 2013.

Dès lors, c’est à juste titre que Madame [V] demande paiement aux époux [A] d’une indemnité d’occupation « équivalente au montant du loyer » pour le temps du compromis, puis évaluée au montant de ce loyer -et donc indexée comme celui-ci, pour compenser le préjudice qu’elle subit par leur fait, jusqu’à la libération des lieux le 22 janvier 2019.

Sont ainsi dues par les époux [A], au titre de cette indemnité d’occupation, les sommes restées à la charge de Madame [V] pour les loyers et indemnités d’occupation dont elle est redevable à l’égard du bailleur pour le même temps d’occupation, soit 110.397,83 euros.

En revanche, le compromis de cession ne comporte aucune stipulation qui impute aux occupants précaires le paiement de la taxe foncière. Celle-ci qui ne constitue pas un « fruit » de l’immeuble mais une imposition qui y est attachée, incombe naturellement au propriétaire mais avait été mise à la charge des preneurs, les époux [F], par le contrat de bail du 30 juin 2008. Elle le demeure donc.

– au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Le compromis de cession du 7 septembre 2010 comporte une partie III intitulée « indemnité d’immobilisation » aux termes de laquelle « les parties conviennent que la présente promesse est faite sous des conditions suspensives dont la réalisation dépend exclusivement des diligences de l’acquéreur. Par conséquent, la présente promesse est consentie en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation arrêtée conjointement à la somme de 12.000 euros. Si, à l’issue du délai de quatre mois à compter de la réalisation des présentes, les acquéreurs ne justifient pas avoir accompli les diligences sus-visées, ils devront s’acquitter auprès des vendeurs d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 12.000 euros ».

Toutefois, selon l’avenant du 22 février 2011, il est convenu que l’EURL La médina se substitue aux époux [A] « dans tous les droits et obligations qui résultent de la promesse synallagmatique précédemment conclue », ceux ci restant « garants et solidaires » avec cette société du « paiement du prix et de toutes autres obligations d’origine conventionnelle ou légale ». Cet engagement n’étant pas accessoire à celui de la société La médina, les époux [A] demeurent donc co-débiteurs des obligations contractées.

Il n’est pas contesté qu’aucune créance n’a été déclarée au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la société La médina de ce chef.

Mais il n’est pas non plus contesté que cette procédure de liquidation judiciaire simplifiée ouverte le 23 mai 2012 été clôturée le 23 octobre 2013 pour insuffisance d’actif (pièce 10 des appelants).

Or l’absence de déclaration de créance n’emporte pas l’extinction de cette créance mais seulement son inopposabilité à la procédure collective, et le co-débiteur peut donc être utilement actionné en paiement de cette créance.

Les époux [A] sont donc personnellement tenus au paiement de cette créance contractuelle de 12.000 euros dès lors qu’il n’est aucunement contesté qu’en l’espèce, ils ne justifient pas de l’accomplissement de toutes les diligences mises à leur charge par la promesse.

– au titre de la perte de valeur des facteurs de commercialité :

Le compromis de cession conclu le 7 septembre 2010 porte sur, outre la licence, le seul droit au bail -et non pas le fonds de commerce.

Il précise en page 3 que « les parties s’accordent sur le fait que la cession des éléments incorporels précités intervient à l’exclusion de toute cession de fonds de commerce, celui-ci ayant à ce jour disparu en raison d’une cessation d’exploitation de deux années et d’une dégradation du matériel et des lieux loués ».

C’est dès lors vainement que Madame [V] demande indemnisation pour la disparition des facteurs de commercialité attachés au fonds de commerce qui auraient disparu du fait de l’occupation des lieux et des travaux partiellement réalisés par les époux [A], alors qu’ils n’existaient d’ores et déjà plus au jour du compromis.

– au titre de la perte de la licence IV

Le compromis était caduc au 23 mai 2011, mais les consorts [V] ne justifient d’aucune démarche aux fins de reprendre possession des lieux, seul le bailleur étant à l’initiative de l’instance engagée par assignation du 30 septembre 2015.

Ils ne démontrent donc par que la perte de la licence, à admettre qu’elle soit définitive -ce dont il n’est pas davantage justifié, soit imputable à la carence des époux [A].

Aucune indemnisation n’est donc due à ce titre à leur ayant droits, Madame [V].

– au titre des travaux réalisés :

Le compromis de cession conclu le 7 septembre 2010 comporte une « clause de travaux » en vertu de laquelle les parties ont convenu que les époux [A] étaient autorisés à réaliser les travaux de réfection conformes au contrat de bail mais également les « travaux d’aménagement leur permettant d’exploiter ».

Il y est stipulé que « si à l’issue du délai de 4 mois prévu par la présente pour réaliser le contrat de cession de licence et de droit au bail, les acquéreurs se (voyaient) dans l’impossibilité d’acquérir par un élément extérieur à leur volonté, ils souhaitent d’ores et déjà convenir d’une indemnisation des travaux d’aménagement réalisés. Il ressort ainsi que les travaux incombant à la bailleresse seront remboursés par Monsieur [V] et Madame [U] sur la base du devis accepté par Madame [Z], déduction faite des sommes déjà compensées par le loyer commercial. En effet, Monsieur [V] et Madame [U] autorisent Monsieur [A] et son épouse à occuper privativement les lieux en contrepartie du paiement par eux d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer.

Les autres travaux d’aménagement demeureront la propriété de Madame [U] et de Monsieur [V]. Les parties conviennent d’ores et déjà de les évaluer contradictoirement et à défaut d’accord en faisant appel à un expert.

Monsieur [V] et Madame [U] s’engagent dans l’éventualité de la non conclusion de l’acte de cession objet de la présente promesse d’indemniser les travaux qu’aurai(ent) effectués dans l’intervalle Monsieur [A] et son épouse. A ce sujet les parties conviennent qu’en cas de non-conclusion de l’acte dans le délai de 4 mois à compter de la présente, un procès verbal de constat d’huissier sera établi aux frais des deux parties en vue de la constatation des travaux réalisés ».

Il résulte ainsi de ces conventions d’une part que les travaux effectués par les époux [A] correspondant à ceux que le bailleur initial a accepté de prendre en charge par déduction sur les loyers dûs, s’imputent, à l’instar du contrat de bail, sur l’indemnité d’occupation due par eux à Madame [V] ‘ étant occupants du chef de ses auteurs, et que les autres travaux dits « d’aménagement » restent acquis aux consorts [V] mais à charge pour eux d’en indemniser les époux [A].

L’avenant du 22 février 2011 n’apporte aucune modification à ces stipulations, précisant seulement que « Monsieur [N] [A] et Madame [P] [G] déclarent avoir effectué les travaux nécessaires à la remise en état des lieux objet du bail commercial, après avoir obtenu toutes les autorisations requises par le droit de l’urbanisme ».

Aucun rapport d’expertise ou constat d’huissier contradictoire n’est produit aux débats par les parties, contrairement à ce dont ils étaient convenus.

La Cour ne peut donc que se rapporter aux pièces communiquées par les appelants à ce sujet.

Comme il a déjà été retenu, aucune des factures produites en pièce 11 ne porte sur les travaux dont il était convenu que le coût vienne en déduction de l’indemnité d’immobilisation.

En revanche, au bénéfice des mêmes observations que celles développées dans le cadre du contrat de bail puisque les dispositions de la promesse de cession sont à cet égard identiques, le procès verbal de constat du 6 mars 2013 (pièce 12) permet de retenir qu’ont été exécutés par les époux [A] des travaux dont il était convenu que le coût soit déduit de l’indemnité d’occupation pour un total de 22.550 euros (19.250 euros pour la toiture, 3.300 euros pour les menuiseries en pvc, la dépose et l’évacuation des anciennes).

S’agissant des travaux d’aménagement pour lesquels Madame [V] doit indemnisation aux époux [A], il convient encore de reprendre les seules factures produites en pièce 11 dont l’adresse de facturation, à défaut d’adresse de livraison, permettait de retenir qu’elles concernent les locaux commerciaux (dont l’adresse est libellée sur la promesse de cession à l’identique du contrat de bail).

Peuvent ainsi être retenues :

– les factures du magasin Leroy Merlin du 23 septembre 2010, 5 octobre 2010, 19 juillet 2010 et 19 juillet 2010 pour un total de 2.571,87 euros,

– les factures des 7 et 28 septembre 2011, établies par la SARL Plaquisud pour un total de 10.000 euros (1.500 + 8.500), étant observé que, quand bien même Monsieur [A] serait le gérant de cette société, rien ne permet d’affirmer que les factures établies à l’en-tête de cette personne morale et portant son tampon soient falsifiées,

– la facture de l’entreprise Bellucci du 7 juillet 2010 pour 3.689,03 euros.

En revanche, les époux [A] ne peuvent valablement demander indemnisation des travaux qui auraient été réalisés par la société Herrelec selon le document contractuel du 23 septembre 2011 alors qu’il est seulement adressé à la SARL La médina, personne morale distincte.

L’indemnisation due par Madame [V] aux époux [A] au titre des travaux d’aménagement des locaux commerciaux s’élève ainsi à un total de 16.260,90 euros (2.571,87 + 10.000 + 3.689,03).

Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé en ce qu’il a condamné les époux [A] à relever et garantir Mesdames [V] de leur condamnation telle que prononcée à l’égard des ayant droits de Madame [Z], dans la limite de 65.655 euros, en ce qu’il a fixé à 1.009,61 euros le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à la libération des lieux loués par Mesdames [V], et condamné les époux [A] à les relever et garantir du paiement de cette indemnité, ainsi que en ce qu’il a condamné les époux [A] à payer aux consorts [V] la somme de 37.000 euros et débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Les époux [A] sont solidairement condamnés à relever et garantir Madame [V] de la condamnation prononcée contre elle au bénéfice des ayant droits de feue Madame [Z] à hauteur de 102.637,83 euros, à concurrence d’une somme de 87.847,83 euros (110.397,83 ‘ 22.550).

Cette somme ne peut porter intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2015 comme le demande Madame [V] alors qu’elle ne justifie à cette date d’aucune mise en demeure par laquelle elle aurait sommé les époux [A] de s’en acquitter.

Après compensation entre la somme que les époux [A] doivent à Madame [V] au titre de l’indemnité d’immobilisation (12.000 euros) et l’indemnisation dont elle est redevable à leur égard pour les travaux d’aménagement effectués (16.260,90 euros), Madame [V] doit être condamnée à verser un solde de 4.260,90 euros aux époux [A].

Sur les frais de l’instance :

Tenant les demandes des parties toutes partiellement satisfaites et partiellement rejetées, le jugement déféré sera infirmé des chefs des condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la Cour dit qu’il est équitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles.

La disposition relative aux dépens sera en revanche confirmée et les dépens d’appel incomberont pour moitié à Madame [V] et pour moitié aux époux [A], tous succombants partiellement dans cette instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

condamné Mesdames [K] [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C] à payer à Madame [I] [Z] et Monsieur [X] [Z] la somme de 82.131,83 euros au titre des loyers et indemnités impayés jusqu’au 31 décembre 2018 et de la taxe foncière pour les années 2013 à 2017,

dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 février 2015, date du commandement de payer,

condamné Monsieur [N] [A] et son épouse [P] [G] à relever et garantir Mesdames [K] [U] veuve [V] et M [W]-[B] [V] épouse [C] de cette condamnation, dans la limite de 65.655 euros,

fixé à 1.009,61 euros le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à la libération des lieux loués par Mesdames [K] [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C],

condamné Monsieur [N] [A] et son épouse [P] [G] à relever et garantir Mesdames [K] [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C] du paiement de cette indemnité d’occupation,

condamné Monsieur [N] [A] et son épouse [P] [G] à payer à Mesdames [K] [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C] la somme de 37.000 euros,

débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

condamné Mesdames [K] [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C] à payer à Messieurs [S] [T] et [X] [Z], et Madame [I] [Z] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Monsieur [N] [A] et son épouse [P] [G] à relever et garantir Mesdames [K] [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C] de cette condamnation,

condamné Monsieur [N] [A] et son épouse [P] [G] à payer à Mesdames [K] [U] veuve [V] et [M] [V] épouse [C] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Madame [M] [V] épouse [C] à payer à Madame [I] [Z] et Monsieur [X] [Z] une somme de 102.637,83 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et taxes restant dus ;

Dit que les intérêts courront au taux légal à compter du 19 février 2015 sur la seule somme de 41.228 euros ;

Condamne solidairement Madame [P] [G] épouse [A] et Monsieur [N] [A] à relever et garantir Madame [M] [V] épouse [C] de cette condamnation principale à concurrence d’une somme de 87.847,83 euros au titre des indemnités d’occupation restant dues ;

Dit que Madame [P] [G] épouse [A] et Monsieur [N] [A] sont redevables d’une indemnité d’immobilisation de 12.000 euros à l’égard de Madame [M] [V] épouse [C] ;

Dit que Madame [M] [V] épouse [C] est redevable d’une indemnisation de 16.260,90 euros à l’égard de Madame [P] [G] épouse [A] et Monsieur [N] [A] au titre des travaux réalisés ;

Ordonne la compensation entre ces sommes et condamne en conséquence Madame [M] [V] épouse [C] à payer à Madame [P] [G] épouse [A] et Monsieur [N] [A] un solde de 4.260,90 euros ;

Dit n’y avoir lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;

Le précisant et y ajoutant,

Dit que la résiliation du bail commercial conclu le 30 juin 2008 entre Madame [E] [Z] d’une part, et Madame [K] [U] et Monsieur [O] [V] d’autre part, est constatée à la date du 19 mars 2015 ;

Constate la caducité du compromis de cession conclu le 7 septembre 2010 entre Madame [K] [U] et Monsieur [O] [V] d’une part, et Madame [P] [G] épouse [A] et Monsieur [N] [A] d’autre part, au 23 mai 2011 ;

Dit n’y avoir lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Dit que Madame [P] [G] épouse [A] et Monsieur [N] [A] d’une part, et Madame [M] [V] épouse [C] d’autre part, supporteront par moitié les dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,