COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 07 Décembre 2022

N° RG 21/00271 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FRDA

VTD

Arrêt rendu le sept Décembre deux mille vingt deux

Sur APPEL d’une décision rendue le 31 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire du PUY-EN-EN-VELAY (RG n° 17/00645)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Monsieur Christophe VIVET, Président de chambre

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [D] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : la SELARL GRAS – OGIER – GICQUERE-SOBIERAJ, avocats au barreau de HAUTE-LOIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/004826 du 18/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

APPELANTE

ET :

M. [B] [A]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : la SELARL BONNET – EYMARD-NAVARRO – TEYSSIER, avocats au barreau de HAUTE-LOIRE

Mme [N] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : la SELARL BONNET – EYMARD-NAVARRO – TEYSSIER, avocats au barreau de HAUTE-LOIRE

La sociéte CURTIS IMMOBILIER

SARL immatriculée au RCS de Saint-Etienne sous le n° 501 861 025 00028

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : la SELARL PARALEX, avocats au barreau de HAUTE-LOIRE

INTIMÉS

DEBATS : A l’audience publique du 12 Octobre 2022 Madame [J] a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 07 Décembre 2022.

ARRET :

Prononcé publiquement le 07 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant convention en date du 19 février 2016, M. [K] [F] et Mme [D] [O] d’une part, et la SARL Curtis Immobilier d’autre part ont signé un mandat de vente sans exclusivité pour un bien situé sur la commune de [Localité 6]. Les parties ont fixé un prix de 191 000 euros net vendeur et une commission de 8 000 euros pour la SARL Curtis Immobilier, soit un prix global de 199 000 euros.

Le 30 avril 2016, la SARL Curtis Immobilier a fait visiter le bien susmentionné à M. [B] [A] et Mme [N] [T] qui ont formulé le même jour une offre d’achat à hauteur de 185000 euros.

Le 17 juin 2016, un compromis de vente a été signé entre d’une part M. [F] et Mme [O] et d’autre part M. [A] et Mme [T], compromis mentionnant que les parties avaient négocié la vente sans le concours, ni la participation d’un intermédiaire.

Suivant acte authentique du 31 août 2016, la vente a été conclue entre les parties pour un montant de 190 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 17 janvier 2017, la SARL Curtis Immobilier a mis en demeure M. [F] et Mme [O] de lui verser une somme de 8 000 euros au titre de la commission prévue par le mandat, faisant valoir que ces derniers avaient effectué une entente avec les acquéreurs pour l’évincer de la vente.

Par LRAR du 10 mars 2017, le conseil de la SARL Curtis Immobilier a adressé une nouvelle mise en demeure à M. [F] et Mme [O].

Par acte d’huissier du 31 juillet 2017, la SARL Curtis Immobilier a fait assigner M. [F] et Mme [O] devant le tribunal de grande instance du Puy-en-Velay afin d’obtenir paiement de la somme de 8 000 euros, outre celle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte du 9 janvier 2018, les consorts [F]-[O] ont appelé en garantie M. [B] [A] et Mme [N] [T].

Par jugement du 31 décembre 2020, le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a :

– rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [A] et Mme [T] ;

– condamné solidairement M. [F] et Mme [O] à verser à la SARL Curtis Immobilier la somme de 8 000 euros ;

– débouté M. [F] et Mme [O] de leur demande visant à condamner M. [A] et Mme [T] à les garantir de toutes condamnations ;

– débouté la SARL Curtis Immobilier de sa demande de condamnation de M. [F] et Mme [O] à la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

– condamné solidairement M. [F] et Mme [O] à verser, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

2 000 euros à la SARL Curtis Immobilier ;

2 000 euros à M. [A] et Mme [T] ;

– condamné solidairement M. [F] et Mme [O] au paiement des dépens avec distraction au profit de la SCP Bonnet – Eymard-Navarro – Teyssier.

Le 3 février 2021, Mme [D] [O] a interjeté appel du jugement. M. [K] [F] n’a pas été intimé.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 26 avril 2021, l’appelante demande à la cour, au visa de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 1240 du code civil, d’infirmer le jugement, et statuant à nouveau, de :

– débouter la SARL Curtis Immobilier de toutes prétentions ;

– subsidiairement, ‘condamner solidairement M. [A] et Mme [T] de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge’ [sic] ;

– dans tous les cas, condamner la SARL Curtis Immobilier ou qui mieux devra au paiement d’une somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en admettant la SELARL Gras – Ogier – Gicquere – Sobieraj au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

S’appuyant sur les termes du mandat, elle considère que la SARL Curtis Immobilier doit démontrer avoir ‘présenté’ l’acquéreur, ce qu’elle ne fait pas. Le bon de visite du 30 avril 2016 n’a pas été signé par M. [F] et Mme [O] qui ignoraient l’existence de la visite. Et, à supposer que M. [F] ait été informé de la visite, ce n’est pas son cas : elle rappelle que le couple était séparé. Elle ajoute que l’offre invoquée par la SARL Curtis Immobilier ne leur a jamais été transmise. Le tribunal a inversé la charge de la preuve en énonçant qu’ils ne démontraient pas ne pas avoir reçu cette offre.

Subsidiairement, elle soutient que M. [A] et Mme [T] ont commis une faute et engagé leur responsabilité puisqu’ils ont omis de leur préciser que la maison leur avait été présentée par l’agence immobilière. Ils leur ont délibérément dissimulé l’intervention de la SARL Curtis Immobilier, ainsi qu’au notaire.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 13 juillet 2021, la SARL Curtis Immobilier demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du code civil, de :

– juger Mme [O] mal fondée en son appel ;

– la dire recevable et bien fondée en son action ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [F] et Mme [O] à lui verser la somme de 8 000 euros ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [F] et Mme [O] à lui verser en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros et, y ajoutant, condamner Mme [O], sur le même fondement au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

– les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et condamner Mme [O] aux entiers dépens d’appel.

Elle constate qu’elle fait une relation des faits identique à celle des consorts [T]-[A], à savoir que le bien, objet du mandat, a été présenté par ses soins à M. [A] et Mme [T] au cours du mois d’avril 2016 et qu’un bon de visite a été établi le 30 avril 2016 ; que M. [F] était présent à l’occasion de cette visite ; qu’une offre d’achat a été formulée par les consorts [T]-[A] ; que M. [F] et Mme [O] ont ensuite directement pris contact avec eux pour leur proposer d’acquérir le bien sans passer par son intermédiaire et ont évoqué un arrangement avec l’agence. Elle estime rapporter la preuve de ces éléments.

Or, elle fait valoir que la rémunération du mandataire prévue au mandat était stipulée être à la charge du mandant, et non de l’acquéreur du bien. En outre, le mandat stipulait une interdiction pour les mandants de traiter directement pendant le cours du mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la réalisation de celui-ci, avec un acheteur présenté à eux par le mandataire, sous peine d’une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant égal à celui de la rémunération du mandataire prévue au contrat.

Aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées le 8 juillet 2021, Mme [N] [T] et M. [B] [A] demandent à la cour, au visa des articles 1199 et 1240 du code civil, de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [O] et M. [F] de leur demande de condamnation à les garantir et relever de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre, après avoir jugé qu’ils n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité ;

– débouter en conséquence Mme [O] de sa demande de les voir condamner à relever et à garantir les condamnations prononcées contre elle ;

– la débouter du surplus de ses demandes ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [O] et M. [F] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

– y ajoutant, condamner Mme [O] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en autorisant la SCP Bonnet -Eymard-Navarro – Teyssier à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent que le fait que Mme [O] soit séparée de M. [F] ne saurait l’exonérer de toute responsabilité : elle ne pouvait ignorer avoir mandaté la SARL Curtis Immobilier pour la vente de leur bien immobilier. Ils soutiennent en outre que l’offre qu’ils ont faite sur papier à entête de l’agence immobilière a été refusée par M. [F] et Mme [O].

Il n’est démontré aucune manoeuvre de leur part. Ils expliquent que M. [F] a pris contact directement avec eux après le refus de leur offre en leur précisant que l’agence immobilière avait été déchargée de toute mission d’intermédiaire. Ils ont ainsi fait confiance à leurs vendeurs.

Ils concluent que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude : Mme [O] avait tout loisir lors de la signature du compromis et de la vente de faire rectifier la déclaration faite par eux si celle-ci apparaissait fausse.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2022.

MOTIFS :

– Sur la demande de la SARL Curtis Immobilier à l’encontre du vendeur

M. [K] [F] et Mme [D] [O] ont tous deux signé le 19 février 2016, au bénéfice de la SARL Curtis Immobilier, un contrat de mandat de vente sans exclusivité portant sur une maison sise à [Localité 6], au prix de 191 000 euros net vendeur.

Il était prévu au titre de la rémunération du mandataire, une commission de 8 000 euros TTC en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire, à la charge du mandant.

Au titre des conditions générales, il était stipulé la clause suivante :

‘Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué.

A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat’.

La SARL Curtis Immobilier établit avoir fait visiter le bien immobilier litigieux à M. [B] [A] et Mme [N] [T] en produisant aux débats un bon de visite en date du 30 avril 2016 signé par ces deux personnes.

Elle verse en outre une lettre d’intention d’achat du bien immobilier signée par M. [A] et Mme [T] le 30 avril 2016, moyennant le prix de 185 000 euros, lettre établie sur un imprimé à l’en-tête de la SARL Curtis Immobilier.

La SARL Curtis Immobilier soutient que le compromis de vente du 17 juin 2016 et l’acte de vente du 31 août 2016 ont été conclus avec des acquéreurs présentés par ses soins dans le cadre du mandat qui lui avait été confié et que les consorts [F]-[O] ont agi volontairement de manière à l’évincer de la réalisation de la transaction en vue d’éluder son droit à commission.

Or, Mme [O], l’appelante, considère que l’agence immobilière ne rapporte pas la preuve d’avoir présenté les acquéreurs aux mandants et de leur avoir communiqué l’offre de 185 000 euros.

S’agissant de la visite du 30 avril 2016, M. [R] [Y], agent immobilier qui travaillait pour la SARL Curtis Immobilier, a déclaré le 12 novembre 2018 devant les services de gendarmerie dans le cadre de la plainte déposée par M. [F] et Mme [O], que M. [K] [F] était présent durant la visite de M. [A] et de Mme [T]. Il a également exposé qu’il était resté à l’écart en fumant sa cigarette ou sur la terrasse. Il a ajouté que le couple avait fait une proposition d’achat que les vendeurs n’avaient pas accepté.

Mme [T] a également déclaré devant les gendarmes le 5 novembre 2018 que M. [F] était présent lors de la visite du 30 avril 2016, position reprise par Mme [T] et M. [A] dans leurs écritures déposées devant la cour.

Ainsi, deux parties, la SARL Curtis Immobilier d’une part et M. [A] et Mme [T] d’autre part, soutiennent que M. [F] était présent lors de la visite de la maison du 30 avril 2016.

M. [A] et Mme [T] produisent par ailleurs une attestation de M. [G] [X], oncle de Mme [N] [T], en date du 24 janvier 2018 dans laquelle l’intéressé expose travailler dans la même entreprise que M. [K] [F] ; que le 30 avril 2016 au soir, ils étaient ensemble pour un départ à la retraite d’une salariée de leur entreprise ; qu’à cette occasion, M. [F] l’a informé de la visite de sa nièce et de son ami, ainsi que d’une personne de l’agence immobilière, pour la visite de sa maison le matin même de cette journée.

De surcroît, les explications données par M. [F] et Mme [O] devant les services de gendarmerie dans le cadre de leur plainte déposée le 20 décembre 2017 sont imprécises. En effet, ils exposent tous les deux avoir trouvé un acheteur potentiel en juin 2016 par l’intermédiaire d’un collègue de travail, tout en précisant avoir fait visiter la maison à Mme [T] et M. [A] la première fois au mois de mai 2016.

A la fin de leur audition, ils ont déclaré que leur avocat leur avait demandé de déposer plainte car la lettre rédigée par les acquéreurs le 31 janvier 2017 indiquait qu’ils avaient pris contact avec les acquéreurs pour finaliser la vente et qu’ils allaient régler la situation avec l’agence immobilière, alors que ce n’était pas le cas ‘car chez le notaire ils [les acquéreurs] ont déclaré qu’ils n’étaient pas passés par une agence, c’est donc une fausse déclaration’.

M. [F] a été entendu de nouveau le 27 novembre 2018. L’enquêteur lui a fait savoir que l’agence immobilière et les acquéreurs avaient déclaré que M. [F] avait communiqué avec Me [T] et M. [A] lors de la visite et dans la maison. M. [F] a répondu : ‘Non, cela est venu après, mais je ne me souviens pas il y a eu trop de visite. De toute façon, aucun bon de visite n’a été signé par moi, qu’ils en apportent la preuve’.

Il est ainsi suffisamment établi par les éléments versés aux débats que la SARL Curtis Immobilier a fait visiter le 30 avril 2016 le bien pour lequel elle avait reçu mandat de vente à M. [A] et Mme [T], en présence de M. [F] ; que par la suite, M. [F] et Mme [O] ont conclu la vente du bien immobilier avec M. [A] et Mme [T], acheteurs présentés par la SARL Curtis Immobilier sans passer par l’intermédiaire de cette même société, de sorte que M. [F] et Mme [O] n’ont pas respecté les obligations du mandat conclu le 19 février 2016. Il importe peu que la preuve de la communication de l’offre du 30 avril 2016 par le mandataire aux mandants soit rapportée dans la mesure où la preuve de la présence de l’un des mandants lors de la visite des lieux le 30 avril 2016 est elle rapportée.

Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [D] [O], solidairement avec M. [K] [F], en qualité de mandants, à verser à la SARL Curtis Immobilier la somme de 8 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire.

– Sur la demande en garantie de Mme [O] à l’encontre des acquéreurs

Mme [O] sollicite au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation de M. [A] et de Mme [T] à la garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge dans la mesure où ces derniers auraient menti devant le notaire en déclarant que la vente avait été négociée directement entre les parties sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.

Or, il sera au préalable constaté que l’agence immobilière a seulement fait assigner en paiement M. [F] et Mme [O], la SARL Curtis Immobilier n’ayant formé aucun reproche aux acquéreurs au vu des explications fournies par les intéressés dans leur courrier du 30 janvier 2017.

Il a ensuite été établi au vu des motifs retenus ci-dessus que les vendeurs avaient connaissance de la visite des lieux du 30 avril 2016 réalisée par l’agence pour les consorts [A]-[T].

De surcroît, la vente ayant eu lieu au profit d’acquéreurs qui ont visité le bien par le biais de l’agence immobilière, la somme de 8 000 euros était due à la SARL Curtis Immobilier par les vendeurs. Quels que soient les faits reprochés aux acquéreurs, aucun préjudice ne peut donc sérieusement être invoqué par Mme [O].

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [O] formée à l’encontre de M. [A] et Mme [T], et ce, par motifs en partie substitués.

– Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, Mme [O] sera condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

La distraction des dépens d’appel sera ordonnée au profit de la SCP Bonnet – Eymard-Navarro – Teyssier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [O] sera en outre condamnée à payer une somme de 1 500 euros à la SARL Curtis Immobilier et aux acquéreurs M. [A] et Mme [T], au titre de leurs frais de défense sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

Confirme dans la limite de sa saisine, par motifs en partie substitués, le jugement entrepris ;

Condamne Mme [D] [O] à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

1 500 euros à la SARL Curtis Immobilier ;

1 500 euros à Mme [N] [T] et M. [B] [A] ;

Condamne Mme [D] [O] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de de la SCP Bonnet – Eymard-Navarro – Teyssier, société d’avocats.

Le greffier, La présidente,