MINUTE N° 412/2022

Copie exécutoire à

– Me Raphaël REINS

– Me Anne CROVISIER

Le 06/10/2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 Octobre 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00540 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HPO7

Décision déférée à la cour : 15 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

La S.A.R.L. AS IMMO

prise en la personne de son représentant légal

ayant siège social [Adresse 4]

représentée par Me Raphaël REINS, avocat à la cour.

INTIMES :

1/ Monsieur [D] [X]

demeurant [Adresse 1]

2/ Madame [S] [X]

demeurant [Adresse 3]

1 et 2/ représentés par Me Anne CROVISIER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, et Madame Myriam DENORT, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre,

Madame Myriam DENORT, Conseiller,

Madame Nathalie HERY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors de débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRET contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

– signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 28/03/2018, M. [D] [X] et Mme [S] [X], en instance de séparation, ont signé avec la Sàrl Etude Hoenner, agent immobilier, un mandat exlusif de vente portant sur un appartement situé [Adresse 2] au prix de 210 000 € plus 14 000 € d’honoraires d’agence.

Par lettre du 24/01/2019, M. [D] [X] et Mme [S] [X] ont mis fin à ce mandat, la résiliation prenant effet à l’issue d’un préavis de 15 jours soit le 11/02/2019. Durant la durée de ce préavis, le 30/01/2019 la Sàrl Etude Hoenner a présenté l’appartement aux époux [B].

Aux termes d’un mandat de vente n°1356 en date du 22/02/2019 les époux [X] ont mandaté de manière exclusive la société AS IMMO pour la vente de ce même appartement, toujours au prix de 224 000 euros comportant des honoraires d’agence de 14 000 euros.

Postérieurement à la signature de ce second mandat, la Sàrl Etude Hoenner informait les époux [X] de l’acceptation par les époux [B] des conditions de la vente du mandat ; aussi le 29/03/2019 un compromis de vente était-il passé entre les propriétaires et les époux [B].

M. [X] informait par lettre datée du même jour réceptionnée par la société AS IMMO le 04/04/2019 de l’existence de cette situation. Or la société AS IMMO avait adressé un courrier du 03/04/2019 à M. [D] [X] et Mme [S] [X] leur indiquant que la société avait trouvé le 28/03/2019 un acquéreur au prix du mandat, à savoir Mme [H], tout en les sommant de signer à son profit un compromis de vente. M. [D] [X] répondait en expliquant ne pouvoir donner suite à cette demande du fait que l’appartement avait déjà fait l’objet d’un compromis de vente.

Par actes d’huissier des 29/08 et 03/09/2019, la société AS IMMO a assigné les consorts [X] devant le tribunal de grande instance devenu depuis tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir leur condamnation à lui verser la somme de 14 000 € au titre de la clause pénale, des dommages et intérêts et 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 15/12/2020, le tribunal a rejeté les demandes de la société AS IMMO et l’a condamnée à verser une somme de 1000 € aux défendeurs au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La juridiction estimait que :

– les époux [X] avaient pu de bonne foi croire que Mme [B] n’était pas intéressée par l’acquisition de leur appartement au moment où ils confiaient le second mandat, et n’avaient eu d’autre possibilité que de signer le premier compromis avec l’assistance du cabinet Hoenner qui leur avait présenté l’acheteur,

– l’agence Etude Hoenner n’avait pas été attraite dans la procédure alors que c’est elle qui a perçu les 14 000 € d’honoraires en lien à cette vente,

– la clause d’exclusivité, assortie d’une clause pénale, concerne exclusivement les clients qui sont proposés par le mandataire alors qu’en l’espèce l’acheteur n’avait pas été présenté par la société AS IMMO.

C’est cette décision qui est critiquée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société SARL AS IMMO a formé appel à l’encontre du jugement rendu le 15/12/2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse, 1ère Chambre Civile, sollicitant :

– l’annulation, l’infirmation ou la réformation du jugement entrepris

– en conséquence, statuant à nouveau, la condamnation solidaire de Monsieur [D] [X] et de Madame [S] [F] divorcée [X], outre aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel et de la procédure de première instance, à payer à la société AS IMMO les sommes de :

* 14 000 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter du 03/04/2019, date de la lettre de mise en demeure ;

* 2 000 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir pour résistance abusive ;

* 2 000 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir à titre de dommages et intérêts en réparation de l’atteinte à son image commerciale ;

* 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La partie appelante estime que :

– elle bénéficiait d’un mandat exclusif qui interdisait aux consorts [X] de mettre en vente l’appartement sans passer par elle, et que cette dernière leur avait présenté le 28/03/2019 un acquéreur sérieux en la personne de Mme [H],

– M. [D] [X] et Mme [S] [X] ayant violé cette clause d’exclusivité, la clause pénale de 14 000 € devait être appliquée sans diminution aucune, le montant de la clause étant raisonnable (5% du prix de mise en vente), la société ayant réalisé de nombreuses diligences en vue de trouver un acquéreur puisqu’elle avait présenté le bien à 8 clients, ayant organisé 11 visites,

– M. [D] [X] et Mme [S] [X] ne peuvent échapper au paiement de la clause au motif qu’ils auraient été tenus par la clause pénale du premier mandat passé avec la Sàrl Etude Hoenner, en ce que la société AS IMMO était partie tierce au mandat conclu entre la Sàrl Etude Hoenner et ces derniers ; aussi était-il inutile d’attraire la Sàrl Etude Hoenner à la cause, ses honoraires ayant de surcroît été réglés par l’acquéreur et non les intimés,

– les consorts [X], parfaitement au fait de leur situation, ne sauraient se plaindre d’un défaut d’information ou de conseil,

– l’équité évoquée par le premier juge, n’a pas à être retenue comme motivation,

– les époux [X] ne sauraient sous entendre que le mandat serait vicié et susceptible d’être annulé en application des dispositions de l’article L 121-23 du code de la consommation, qui ne concernent que le cas des mandats établis suite à un démarchage, ce qui n’avait pas été le cas en l’espèce ; de manière subsidiaire l’agence affirmait que le mandat conclu respecte toutes les dispositions du code de la consommation,

– il n’y aurait enfin pas davantage de nullité au titre des dispositions de l’article 72 du décret 72-678 du 20/07/1972, car le mandat avait été inscrit sur le registre des mandats.

* * *

M. [D] [X] et Mme [S] [X] concluaient pour leur part à la confirmation de la décision de première instance et subsidiairement – en cas de mise en ‘uvre de la clause pénale – à sa réduction à la somme de 1 euro car il conviendrait de leur reconnaître leur bonne foi.

A titre reconventionnel, ils demandaient la condamnation de la société AS IMMO au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils expliquaient  :

– reconnaître avoir signé un mandat exclusif au profit de la société AS IMMO, qui comportait une clause pénale,

– que cependant, la société AS IMMO avait été parfaitement informée de l’existence d’un précédent mandat et s’était engagée à ce que le nouveau mandat ne fasse « pas ombrage » au premier ; au minimum il y aurait un défaut de conseil de la part de la société AS IMMO, qui aurait dû attirer leur attention sur la difficulté résultant de cette succession de mandats,

– que du fait de l’existence de la clause pénale prévue dans le premier mandat -interdisant aux époux défendeurs de contracter pendant 2 ans après son terme avec un candidat acquéreur qui leur a été présenté par la Sàrl Etude Hoenner, hors intervention et rémunération de l’agence sous peine de paiement d’une clause pénale- la proposition d’acquisition des époux [B] ne pouvait être traitée par la société AS IMMO,

– qu’en tout état de cause, l’offre de Mme [H] n’était pas suffisamment sérieuse pour qu’ils aient pu la considérer comme les obligeant,

– concernant les visites de l’appartement évoquées par la société AS IMMO, seuls des bons de visite seraient de nature à les prouver ; or aucun bulletin n’a été produit.

MOTIF DE LA DECISION

1) Observation préalable

Bien que la société AS IMMO consacre de longs développements sur la régularité formelle et fondamentale de son mandat et sur le respect de diverses dispositions du code de la consommation, la cour note qu’à aucun moment les consorts [X] ne soutiennent dans leurs dernières écritures une demande en vue d’obtenir la nullité du mandat les ayant liés à la requérante.

2) L’application de la clause pénale

Il résulte de la chronologie des faits, que les consorts [X] ont signé successivement deux mandats exclusifs de vente portant sur le même immeuble.

Le premier, signé le 28/03/2018 avec la Sàrl Etude Hoenner, a fait l’objet d’une lettre de résiliation du 24/01/2019, de sorte qu’il prenait fin à l’issue d’un préavis de 15 jours soit le 11/02/2019. Durant la période allant du 28/03/2018 au 11/02/2019, la Sàrl Etude Hoenner disposait de l’exclusivité de présentation de ce bien. C’est donc tout à fait régulièrement que la Sàrl Etude Hoenner a présenté l’appartement aux époux [B] le 30/01/2019 comme le démontre le bon de visite produit en pièce 3 par les intimés.

Il est constant que la Sàrl Etude Hoenner a informé les époux [X] de ce que les époux [B] acceptaient les conditions de la vente de sorte que le 29/03/2019 un compromis de vente était passé entre les propriétaires et les époux [B], ces derniers s’engageant à verser une commission de 14.000 € au profit de la Sàrl Etude Hoenner.

La cour remarque néanmoins, qu’aucune pièce des intimés ne permet de connaître la date exacte à laquelle ils ont été informés de l’acceptation de l’offre des consorts [B]. Il est raisonnable de penser que cette information leur a été communiquée après l’établissement du second mandat exclusif concédé le 22/02/2019 à la société AS IMMO, mais bien avant la date de la signature du compromis fixée au 29/03/2019. De même, les intimés n’ont pas estimé utile de transmettre à la cour le document dans lequel les époux [B] manifestaient leur volonté d’acquérir le logement, production qui aurait permis de déterminer la date de leur décision.

Ce premier mandat comportait une clause portant interdiction au client de pouvoir vendre le bien en cause « pendant la durée du mandat, et deux ans après son expiration » à une personne qui leur a été présentée par la Sàrl Etude Hoenner.

La signature du compromis de vente entre les défendeurs et les époux [B], était donc tout à fait régulière.

Les époux intimés estiment que du fait de la régularité du compromis, ils n’étaient plus tenus à l’égard de l’appelante.

Ils avaient signé avec l’appelante un mandat exclusif par lequel ils s’engageaient notamment à « signer au prix, charges et conditions convenus, toute promesse de vente ou tout compromis de vente (‘) avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».

L’offre d’acquisition rédigée par les époux [H], datée du 28/03/2019 et signée par eux, qui précisait leur accord pour acquérir l’appartement selon les conditions du mandat imposait aux vendeurs de respecter cet engagement.

Les intimés sous entendent que ce document aurait été de complaisance ; mais la lecture de l’attestation établie par Mme [H] le 24/09/2021 vient clairement infirmer ces allégations, en ce que le témoin explique avoir visité une première fois le logement le 27/03/2019, puis une deuxième fois le lendemain 28, avoir à l’issue remis une offre d’acquisition, et être revenue une troisième fois le 04/04/2019 pour y prendre des mesures, avant d’apprendre que l’appartement avait été vendu par une autre agence (annexe 13 de l’appelante).

Se pose la question de savoir, si au moment où cette offre était éditée, l’appelante était encore en charge du mandat ou avait vu sa mission suspendue du fait de la signature du compromis du 29/03/2019 antre M. [D] [X] et Mme [S] [X] et les époux [B].

Ce n’est que lorsque le compromis a été signé avec les époux [B] le 29/03/2019 que M. [X] a écrit à la société AS IMMO pour l’aviser de la survenue de cette signature et de l’indisponibilité de l’appartement.

Il est important de noter, qu’il ne résulte d’aucun document produit, que les intimés aient estimé utile d’aviser par écrit avant cette date la société AS IMMO du fait qu’un client, ayant visité l’appartement dans le cadre du premier mandat, avait accepté les conditions de vente et qu’eux-mêmes avaient accepté cette proposition.

Dans le courrier du 29/03/2019, M. [X] indiquait avoir avisé téléphoniquement la société AS IMMO de la situation, puisqu’il débutait sa lettre en indiquant que « Suite à notre entretien du 28 et 29 Mars, je vous confirme avoir signé ce jour un compromis de vente… ».

L’agence conteste ces allégations, de sorte ‘ qu’en l’absence de preuve de l’existence de ces appels téléphoniques des 28 et 29 mars 2019, et de leur teneur – la cour estime qu’il n’est pas démontré que la société AS IMMO a été avisée de la signature du compromis avant la réception le 04/04/2019 de ce courrier daté du 29/03/2019 qui lui a été envoyé en lettre recommandée qui a été remise aux services postaux le 30/03/2019 (cf annexe 5 des intimés).

Or c’est par lettre recommandée du 03/04/2019 que le conseil de la société AS IMMO adressait un courrier à M. [D] [X] et Mme [S] [X] leur indiquant que la société avait trouvé un acquéreur au prix du mandat, à savoir Mme [H], tout en leur demandant de signer un compromis de vente.  Lorsque la société AS IMMO adressait son courrier du 03/04/2019 l’agence immobilière n’avait pas été encore informée de l’existence de la proposition d’acquisition émanant des époux [B] et du compromis du 29/03/2019.

Dès lors il y a lieu de considérer les consorts [X] étaient, engagés contractuellement ‘ au sens de l’article 1103 du Code civil – avec la société AS IMMO, soumis aux dispositions de la clause pénale qui leur imposaient  « de signer au prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente (‘) avec tout acquéreur présenté par la mandataire », et tenus d’accepter toute proposition que l’agence leur transmettrait avant le 04/04/2019.

Le principe de l’équité, ne saurait être retenu pour écarter l’application de l’article 1103 du Code civil, qui prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En refusant de signer un compromis avec Mme [H], M. [D] [X] et Mme [S] [X] ont méconnu leur obligation et s’exposent au règlement d’une somme au titre de la clause pénale.

Les intimés ne sauraient davantage alléguer utilement un défaut de conseil de la part de la société AS IMMO pour échapper à leur responsabilité.

Les intimés ne rapportent en effet pas la preuve que, au moment de l’établissement du mandat avec l’appelante, ils l’ont informée de l’existence du premier mandat. Sans cette information, l’agence AS IMMO n’était pas en mesure de les conseiller sur les éventuels effets du premier mandat en cas de présentation d’un candidat acquéreur par la première agence.

Il est enfin à noter qu’au moment de signer le mandat avec l’appelante, les époux [X] avaient fait préciser qu’ils se réservaient « le droit de traiter l’éventuelle vente avec M. et Mme [V] » ; il aurait été logique et aisé pour eux de faire préciser qu’ils pourraient être appelés à traiter directement avec un client de l’agence précédente, ce qu’ils se sont abstenus de faire.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause pénale. Le jugement doit être infirmé.

3) Sur l’appel incident en vue de réduction du montant de la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil dispose qu’une clause pénale peut être modérée ou augmentée si elle est manifestement dérisoire ou excessive.

Le montant de 14 000 € n’est nullement excessif au regard du prix de vente du logement, en ce qu’il représente 5% de celui-ci. De surcroît il y a lieu de rappeler que la commission de 14 000 € qui avait été versée à la Sàrl Etude Hoenner, a été prise en charge par les acquéreurs et non pas par les époux [X].

Dans ces conditions, la condition de l’article 1231-5 du Code civil, prévue pour permettre de modérer la clause pénale, n’est pas remplie, de sorte que la demande incidente de réduction de la clause sera écartée.

Il y aura par conséquent lieu de condamner M. [D] [X] et Mme [S] [X] à verser à la société AS IMMO la somme de 14 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure.

4) Sur les demandes à hauteur d’appel

L’appelante ne démontre pas en quoi le refus de prendre en charge ces 14 000 € peut être qualifié d’abusif, ou encore que la présente affaire ait été de nature à remettre en cause son image ou sa réputation. Les circonstances de l’affaire ne permettent pas de démontrer l’existence de la mauvaise foi des intimés.

Les demandes de dommages et intérêts ‘ pour résistance abusive et atteinte à son image ‘ seront dès lors rejetées.

M. [D] [X] et Mme [S] [X], parties succombantes, seront condamnés, outre aux dépens de première instance et d’appel, à payer une somme de 2 500 € au profit de la société AS IMMO au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

DECLARE recevable la société AS IMMO en ses demandes,

INFIRME en toutes ses dispositions la décision du 15/12/2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de Mulhouse

statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et Mme [S] [X] à payer à la société AS IMMO la somme de 14 000 € (quatorze mille euros) augmentés des intérêts au taux légal à compter du 03/04/2019,

REJETTE la demande incidente de réduction du montant de la clause pénale,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par la société AS IMMO,

CONDAMNE in solidum M. [D] [X] et Mme [S] [X] aux dépens de la première instance et de la procédure d’appel,

CONDAMNE in solidum M. [D] [X] et Mme [S] [X] à payer à la société AS IMMO la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents Euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [D] [X] et Mme [S] [X] fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le greffierLe président