CIV. 1

LM

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 5 juin 2019

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10344 F

Pourvoi n° R 18-18.118

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ Mme S… F…, épouse M…,

2°/ M. U… M…,

domiciliés tous deux […],

contre l’arrêt rendu le 20 mars 2018 par la cour d’appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant à la société Golfe Strim, exerçant sous l’enseigne le Bec Immobilier, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 7 mai 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat de M. et Mme M…, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Golfe Strim ;

Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l’encontre de la décision attaquée, n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme M… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme M…

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné les époux M… à payer à la société Golfe Strim exerçant sous l’enseigne le Bec Immobilier la somme de 58 000 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Sur la validité du mandat exclusif de négociation remis par les époux M… à la société Golfe Strim : que les époux M… exposent n’avoir aucun souvenir d’avoir signé un tel mandat, s’agissant pour eux d’un bon de visite présenté dans leur véhicule après la visite de l’immeuble d’Arradon appartenant aux époux A…, et exposent que l’agence ne leur a pas remis un exemplaire ; qu’ils soutiennent principalement que le mandat de négociation exclusif est nul ; qu’il ne respecte par le décret 72-678 du 20 juillet 1972, ses articles 72, 73, 78, qu’il impose en effet au vendeur une exclusivité de facto que celui-ci ne lui avait pas accordée, que le mandat doit être signé préalablement à toute visite, qu’un exemplaire doit leur avoir été remis, que le mandat ne peut être d’une durée supérieure à trois mois ; qu’il ne respecte pas non plus les dispositions du Code de la consommation (article 121-25 démarchage à domicile et faculté de renonciation) ; qu’il ne respecte pas la durée maximale d’exclusivité de trois mois qui était prévue par l’article 78 du décret ; que, subsidiairement, ils font état du non-respect du droit de rétractation des époux A…, l’agence leur ayant fait visiter le bien immobilier alors que le délai de réflexion des époux A… était en cours et que l’agence ne saurait se prévaloir d’une prestation réalisée en violation des dispositions du Code de la consommation, que la faute commise à l’égard des époux A… lui porte préjudice ; que les époux M… contestent toute manoeuvre et font valoir qu’ils ne pouvaient conclure la vente avec l’agence Le Bec qui n’avait plus de mandat, qu’ils rappellent qu’ils ont payé une commission à l’agence AIM ; que la société Golfe Strim expose que le document signé par Madame M… ne présente aucune ambiguïté, les caractères de l’exclusivité figurant soit en caractères gras, soit en caractères majuscules ou les deux, et que la profession de Madame M… lui permettait de savoir ce qu’elle signait ; que le mandat de négociation doit être signé avant toute négociation, mais n’est pas un préalable à la visite d’un bien ; que la double représentation n’est pas interdite par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, et qu’elle-même peut avoir à la fois un mandat de vente donné par le vendeur et un mandat de négocier donné par l’acquéreur, qu’elle a été en l’espèce, évincée de la négociation, l’exclusivité donnée par les mandants dans la négociation n’a pas été respectée ; que l’article 78 du décret du 20 juillet a été respecté, que la loi n’a prévu aucune durée pour ce mandat exclusif qui doit être « raisonnable » ; que le mandat respecte les termes de l’article L 121-25 du Code de la consommation, qu’il a été remis en double exemplaire, n’a pas été signé dans un véhicule, que la preuve contraire qui incombe aux époux M… n’est pas faite ; que selon l’article l 121-26 du Code de la consommation, l’agence immobilière ne pouvait se prévaloir de la violation des dispositions impératives du Code de la consommation pour prétendre au versement de dommages-intérêts, dès lorsqu’elle ne pouvait effectuer une quelconque prestation de services en nature avant l’expiration du délai de réflexion de sept jours ; que les textes sur le démarchage relatifs à la faculté de renonciation (L 121-6 et 121-23 du Code de la consommation) supposent que les conditions d’application de ces textes soient réunies, que les appelants ne justifient nullement avoir signé le contrat dans leur véhicule ; qu’elle n’a pas à démontrer les manoeuvres frauduleuses de l’acquéreur dès lors qu’il y a exclusivité ; que le document signé « mandat de négociation exclusif de biens visités » revêtu de la signature de Madame M… le 9 mai 2012 est invoqué par la société Golfe Strim au soutien de sa demande de dommages-intérêts ; que les termes de l’article 72 du décret n’interdisent nullement à l’agent immobilier de détenir un mandat de vente et un mandat de négociation pour la même opération, que le mandat de négociation exclusif n’a pas pour effet de détourner les effets de l’absence d’exclusivité du mandat de vente consenti par les époux A…, étant au surplus observé que l’existence ou non d’un mandat de vente à titre exclusif ou non sur l’opération n’a pas d’incidence sur le mandat de négociation consenti à l’agence par les époux M… ; que le document signé le 9 mai 2012 est d’une seule page ; que son intitulé « mandat de négociation exclusif de biens visités » est écrit en majuscules ; que les termes « exclusif », « exclusivité » sont en caractères gras, que la clause pénale est également en caractères gras ; que ce document comporte des clauses claires ; que ce document « mandat de négociation exclusif » est en tous points similaires à un mandat ayant le même intitulé signé le 6 octobre 2010 par Madame M…, les signatures apposées sur ces deux documents étant manifestement les mêmes ; que les consorts M… ne peuvent « émettre toute réserve sur sa validité » et soutenir avec succès qu’ils ignoraient l’existence d’un tel mandat, alors que le même mandat avait été soumis et signé par Madame M… deux ans auparavant ; que les dispositions de l’article 72 du décret exigent que le mandat donné soit antérieur à la visite des biens, qu’en l’espèce, aucun élément n’est apporté par les époux M… pour justifier que la visite du bien appartenant aux époux A… a eu lieu avant la signature du mandat de négociation, la cour remarquant que le mandat fait d’ailleurs état de la présentation des biens, ce qui est une démarche autre que leur visite ; que les dispositions de l’article 73 sont également visées par les époux M… mais il n’est pas expliqué en quoi ces dispositions n’ont pas été respectées, que la cour constate que le document est un mandat de négociation, que ce mandat est donné en exclusivité à la société Golfe Strim, que ce mandat précise le montant de la rémunération en pourcentage du prix de vente et la charge de la rémunération ; qu’en vertu des dispositions de l’article 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission serait due au mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse dont un exemplaire a été remis au mandant, que cette clause est mentionnée en caractères très apparents ; que cette formalité du double est exigée pour la validité même du mandat d’exclusivité donné à l’agent immobilier ; que s’il est soutenu qu’un exemplaire de ce document n’a pas été remis à Madame M… de sorte que le mandat serait nul, il apparaît pourtant que Madame M… a apposé sa signature sous la mention « Fait à Vannes, le 09/05/2012, en 2 exemplaires (un pour chaque partie) » et n’apporte pas la preuve de ce qu’elle aurait signé une mention inexacte ; que l’article 78 du décret précise que, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause d’exclusivité peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre 15 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’en l’espèce, il est précisé que le mandat est consenti avec exclusivité pour une durée de trois mois à compter du 9 mai 2012, qu’il se renouvellera ensuite par tacite reconduction dans la limite d’une année, que passé le délai de trois mois, le mandat pourra être dénoncé à tout moment, et que la partie qui entend mettre fin au mandat en avise l’autre 15 jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ; que rien dans ces dispositions ne contrevient aux termes de l’article 78 du décret ; que si plus loin « le mandant s’engage durant le mandat et pendant les quinze mois suivant son expiration à… ne traiter l’achat éventuel de ces affaires que par l’intermédiaire du mandataire », il apparaît que cette clause n’est pas en contradiction avec la clause ci-dessus rappelée et qu’édictant un délai raisonnable, elle doit être réputée valide ; que les exigences du Code de la consommation lors du démarchage à domicile doivent recevoir application dès lors que les conditions sont réunies ; qu’en l’espèce, l’affirmation que le mandat a été signé après la visite de la maison dans un véhicule, « lieu non destiné à la commercialisation du service proposé », au sens de l’article L 121-25 du Code de la consommation dans sa version applicable jusqu’au 14 juin 2014, reste insuffisante sans éléments pour l’étayer et pour ensuite justifier le bénéfice au profit des époux M… des dispositions du Code de la consommation ; que le contrat de mandat de vente consenti par les époux A… comportait une clause « faculté de renonciation » faisant référence aux articles L 121-23 à L 121-26 du Code de la consommation ; que les époux A… ont consenti un mandat de vente sans exclusivité à la société Golfe Strim le 4 mai 2012 et se sont rétractés sept jours plus tard ; que s’il y a faute de la société Golfe Strim dans l’exécution prématurée du contrat de mandat que lui ont consenti les époux A…, cette faute reste sans effet sur la violation de l’exclusivité du mandat de négociation consentie par les époux M… qui est constatée en l’espèce ; que rien ne justifie que soient rapportées des manoeuvres frauduleuses de la part des époux M…, la seule violation de l’exclusivité du mandat de négociation étant suffisante ; qu’en définitive les époux M… ne font pas la preuve que le mandat par eux consenti était entaché d’une quelconque irrégularité justifiant qu’il soit annulé ; que le jugement doit être confirmé ; sur le montant de la clause pénale : que le mandat de négociation exclusif comportait une clause ainsi rédigée : « Le mandant, en cas de non-respect de ses obligations, s’engage à verser à l’agence le Bec Immobilier, en réparation de son préjudice relatif à son éviction, à titre de clause pénale les dommages-intérêts d’un montant égal à celui de sa commission » ; que les époux M… ont confié un mandat de négociation exclusif à la société Golfe Strim, qu’ils n’ont pas respecté la clause d’exclusivité consentie, faisant l’acquisition du bien des époux A… par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier ; que la clause pénale est stipulée pour obliger le débiteur d’une obligation à exécuter son obligation et pour réparer le préjudice résultant de l’inexécution de cette obligation ; que l’agence a commencé les négociations, dès lors qu’elle leur a présenté plusieurs biens, en a fait visiter un à Madame M…, a fourni des renseignements sur l’affaire, que le mandat que les époux M… ont donné à l’agence Golfe Strim était régulier et n’interdisait, pas même en l’absence de mandat de vente des époux A…, que des négociations soient poursuivies avec ceux-ci ; que rien dans les explications des époux M… ne permet de constater que son caractère est en l’espèce manifestement excessif ; qu’il n’y a pas lieu de réduire le montant de la clause pénale » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « sur le mandat de négociation conclu par la SARL Golfe Strim exerçant sous l’enseigne le Bec Immobilier avec les époux M… : que par mandat de négociation exclusif en date du 9 mai 2012, les époux M… ont chargé la SARL Golfe Strim exerçant sous l’enseigne le Bec Immobilier de négocier pour leur compte l’acquisition de biens immobiliers dans le secteur Arradon / Larmor Baden ; que pour les biens visés au mandat, il est prévu : « Dans l’hypothèse où le mandant serait intéressé par l’une des affaires proposées ci-dessous, le mandant confère au mandataire qui l’accepte mandat de négocier en exclusivité l’acquisition de celle-ci pour son compte lors d’une éventuelle transaction » ; qu’or, par acte sous seing privé du 11 mai 2012, régularisé le 28 mai 2012 par acte authentique au rapport de Me P…, notaire à Le Thor (84), les époux M… ont acquis la maison d’habitation des époux A… sans l’intervention de la SARL Golfe Strim exerçant sous l’enseigne le Bec Immobilier ; que le mandat de négociation confié par les époux M… à la SARL Golfe Strim exerçant sous l’enseigne le Bec Immobilier est clair est dénué de toute ambiguïté ; que les clauses d’exclusivité et concernant le délai ainsi que la clause pénale y figurent en gras ou en majuscules ; que Mme M… qui, dans ses courriers, fait état de sa qualité de mandataire judiciaire, ne pouvait donc se méprendre sur la nature des engagements d’autant que rien n’établit que sa vigilance ait pu être surprise, ou que le mandat ait été signé dans des conditions autres que celles prescrites par l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, notamment qu’un exemplaire ne lui ait pas été remis ; que par ailleurs, aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 ou du décret du 20 juillet 1972 ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur, pour la même opération ; qu’il s’ensuit que chaque mandat s’exerce indépendamment de l’autre ; qu’ainsi, en évinçant la SARL Golfe Strim exerçant sous l’enseigne le Bec Immobilier de la négociation pour l’acquisition de la maison des époux A…, les époux M… ont violé le mandat de négociation confié à celle-ci ; que conformément à la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, les manoeuvres réalisées pour éluder le droit à commission d’un agent immobilier n’ouvrent pas droit au payement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice subi ; que la convention conclue entre les époux M… et la SARL Golfe Strim exerçant sous l’enseigne le Bec Immobilier prévoit en application de l’article 1152 du code civil, le versement à titre de clause pénale de la commission due, ce qui, vu les circonstances de l’espèce ne présente pas de caractère excessif ; qu’il y a donc lieu, en conséquence, de condamner les époux M… à payer de ce chef à la SARL Golfe Strim exerçant sous l’enseigne le Bec Immobilier une somme de 58 000 € » ;

1/ ALORS QUE lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, il doit, à peine de nullité, être remis un exemplaire du mandat au mandant ; qu’il incombe au mandataire, sur qui repose l’obligation de remettre un exemplaire du mandat, de démontrer qu’il a exécuté cette obligation ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu qu’« il apparaît que Mme M… a apposé sa signature sous la mention « Fait à Vannes, le 09/05/2012, en 2 exemplaires (un pour chaque partie) » et n’apporte pas la preuve de ce qu’elle aurait signé une mention inexacte » (arrêt, p. 5, alinéa 2, in fine) ; qu’en statuant ainsi, quand la mention faisait état de la rédaction de deux exemplaires, mais non de la remise immédiate de l’un d’entre eux à Mme M…, ce qu’il appartenait à l’agent immobilier de démontrer, la cour d’appel a violé l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l’article 1315 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;

2/ ALORS QUE passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause d’exclusivité peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; qu’est nul, et n’ouvre droit ni à rémunération, ni à l’application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité du mandat, la clause restreignant d’une quelconque manière la faculté de résiliation unilatérale ou les effets de la résiliation prononcée à l’expiration du délai de trois mois ; qu’en retenant pourtant en l’espèce que la clause du mandat selon laquelle « le mandant s’engage durant le mandat et pendant les quinze mois suivant son expiration à [
] ne traiter l’achat éventuel de ces affaires que par l’intermédiaire du mandataire » serait valable en ce qu’elle « n’est pas en contradiction » avec la clause de résiliation et « qu’édictant un délai raisonnable, elle soit être réputée valide » (arrêt, p. 5, alinéa 3), la cour d’appel a violé l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction applicable en la cause ;

3/ ALORS QU’à peine de nullité du mandat, un mandataire ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ; qu’en retenant pourtant en l’espèce que « les termes de l’article 72 du décret n’interdisent nullement à l’agent immobilier de détenir un mandat de vente et un mandat de négociation pour la même opération » et que « l’existence ou non d’un mandat de vente à titre exclusif ou non sur l’opération n’a pas d’incidence sur le mandat de négociation consenti à l’agence par les époux M… » (arrêt, p. 4, alinéa 8), la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l’article 1984 de ce code ;

4/ ALORS QU’en cas de démarchage, avant l’expiration du délai de réflexion, nul ne peut exiger ou obtenir du client, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit une contrepartie quelconque ni aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit ; que le professionnel qui a, en méconnaissance de cette obligation, effectué une prestation de services avant expiration du délai de réflexion ne peut obtenir, serait-ce d’un tiers, une quelconque contrepartie ; qu’en l’espèce, l’agence le Bec Immobilier a, pendant le délai de réflexion laissé aux époux A…, conclu un mandat de négocier leur bien avec les époux M… et fait visiter leur maison ; qu’en retenant pourtant que « s’il y a faute de la société Golfe Strim dans l’exécution prématurée du contrat de mandat que lui ont consenti les époux A…, cette faute reste sans effet sur la violation du mandat de négociation consentie par les époux M… », la cour d’appel a violé l’article L. 121-26 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable en la cause.