COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

13e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 SEPTEMBRE 2022

N° RG 21/01271

N° Portalis DBV3-V-B7F-UK7F

AFFAIRE :

[P] [C]

C/

S.A.S. SAINT GERMAIN IMMOBILIER CONSEIL

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Février 2021 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Antoine DE LA FERTE

Me Karema OUGHCHA

TC VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [P] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Antoine DE LA FERTE de la SELARL INTER-BARREAUX LEPORT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

Représentant : Me Emmanuel MOITIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0428

APPELANTE

****************

S.A.S. SAINT GERMAIN IMMOBILIER CONSEIL

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Karema OUGHCHA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES

Représentant : Me Pétra LALEVIC de la SELEURL SELARL PETRA LALEVIC AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Juin 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente,

Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,

Le 13 avril 2016, Mme [P] [C] a signé un contrat de négociateur non salarié (agent commercial) avec la SAS Saint Germain immobilier conseil (la société SGI).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 novembre 2016, la société SGI a mis fin au contrat de Mme [C] pour faute grave.

Mme [C], contestant les fautes reprochées et considérant ne pas avoir été réglée de certaines commissions, a assigné en paiement la société SGI, après l’avoir vainement mise en demeure de lui régler la somme de 10 273, 01 euros.

Par jugement définitif assorti de l’exécution provisoire en date du 3 avril 2019, le tribunal de commerce de Versailles a :

– dit la société SGI recevable en sa demande indemnitaire ;

– dit n’y avoir lieu à répondre à la demande sur la vente du terrain ‘[O]’ ;

– condamné la société SGI à payer à Mme [C] la somme de 11 186,98 euros au titre des commissions dues, en sus des intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé du jugement;

– débouté Mme [C] de ses autres demandes ;

– ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

– débouté la société SGI de ses demandes reconventionnelles ;

– condamné la société SGI à payer à Mme [C] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société SGI aux dépens.

Il a été relevé appel de ce jugement par la société SGI mais elle s’en est désistée comme constaté par décision du 4 juillet 2019.

Par requête en omission de statuer en date du 10 juin 2020, Mme [C] a saisi le même tribunal qui, par jugement contradictoire assorti de l’exécution provisoire du 3 février 2021, a :

– dit la société SGI mal fondée en sa demande d’irrecevabilité ;

– reçu Mme [C] en sa requête pour omission de statuer ;

– débouté Mme [C] de sa demande ;

– condamné cette dernière à payer à la société SGI la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [C] aux dépens.

Par déclaration du 25 février 2021, Mme [C] a interjeté appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 15 novembre 2021, elle demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que l’exception d’irrecevabilité opposée par la société SGI est mal fondée et qu’elle en est déboutée, et en ce qu’il a jugé recevable sa demande en omission de statuer ;

– infirmer le jugement pour le surplus de ses autres dispositions ;

En conséquence,

– débouter la société SGI de son exception d’irrecevabilité ;

– juger recevable et bien fondée sa requête en omission de statuer ;

– juger qu’il convient de compléter le dispositif du jugement du 3 avril 2019 en jugeant qu’elle a droit à une commission au titre de la vente de la maison « [O] », pour avoir apporté ce client à la société SGI et que cette commission s’élève à 6 250 euros HT ;

– condamner la société SGI à lui payer ladite commission outre les intérêts légaux capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 3 juin 2017 ;

– débouter la société SGI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société SGI à lui payer 5 000 euros au titre de (sic) ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de signification de la déclaration d’appel.

Après avoir évoqué les différents mandats de vente relatifs aux biens immobiliers dont M. [O] était propriétaire, Mme [C] expose que le mandat 2334 obtenu par son intermédiaire le 16 avril 2016, qu’elle a adressé le jour même à la société SGI et qui est antérieur aux mandats 2400 et 2401produits par cette dernière, matérialise son apport initial de ce client à la société SGI et démontre qu’elle a acquis un droit irréversible à commission dès le 16 avril 2016.

Elle soutient que contrairement à ce que prétend l’intimée, il est démontré que ce n’est pas Mme [Z] qui aurait soi-disant rentré le mandat de vente de M. [O]. Faisant état de ses échanges avec la société SGI, notamment à propos des mandats 2400 et 2401, elle soutient que ceux-ci démontrent que ce client a été mis en relation avec la société SGI uniquement par son intermédiaire et qu’il est sans effet sur son droit à commission que celui-ci ait scindé sa propriété. Elle fait valoir que ‘l’affaire réalisée pendant la durée’ du contrat a été la vente de la maison [O] par l’intimée grâce à l’apport qu’elle lui en a fait et que contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, M. [O] ne pouvait pas lui confier directement de mandat de vente puisqu’elle n’exerçait pas la profession d’agent immobilier à titre personnel. Elle ajoute qu’elle ne peut être privée de son droit à commission né de l’apport de ce client à la société SGI quand bien même Mme [Z] aurait réalisé à la fois les annonces, les visites mais aussi la vente de ce bien immobilier, peu important que la société SGI ait cru devoir payer cette commission à cette dernière.

Elle en conclut qu’elle a droit, conformément au contrat, à 25 % de la commission perçue par la société SGI à hauteur de 25 000 euros, soit 6250 euros qui lui restent dus.

La société SGI, dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 29 avril 2022, demande à la cour de :

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

– débouter purement et simplement Mme [C] de toutes ses demandes ;

Reconventionnellement,

– condamner Mme [C] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouter Mme [C] de toute demande plus ample ou contraire.

Celle-ci qui précise être intervenue uniquement pour la vente de la maison de M. [O] et que Mme [C] sollicite des commissions sur une vente qu’elle n’a pas conclue, fait valoir que c’est un autre agent commercial indépendant, Mme [Z], qui a rentré le mandat pour la vente de la maison de M. [O], réalisé les annonces pour la publicité, s’est occupée des visites et a finalisé la vente de cette maison de sorte que c’est logiquement que cette dernière a perçu la quote-part des honoraires qui lui ont été versés. Elle ajoute que le terrain de M. [O], selon l’acte de vente qu’elle communique, a été vendu par une autre agence de sorte qu’aucun droit à commission n’existe pour Mme [C] sur ce bien puisqu’aucune commission n’a été versée.

Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a justement jugé que le choix de M. [O] de lui confier, après un premier mandat, un second mandat portant sur la maison seule et signé lors de la cessation de ses relations avec Mme [C], n’est pas la conséquence de la relation établie par Mme cette dernière.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

En l’absence d’appel incident de la société SGI, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé cette dernière mal fondée en sa demande d’irrecevabilité et en ce qu’il a déclaré Mme [C] recevable en sa requête en omission de statuer, le tribunal ayant relevé que la demande de commission ‘au titre de la vente de la maison [O]’ faisait partie des demandes par l’appelante lors de la précédente instance ; il est constant que lors du premier jugement, il n’a pas été statué sur cette demande alors que Mme [C] avait déclaré abandonner sa demande uniquement au titre de la vente du terrain.

Il ressort des éléments versés aux débats que :

– le contrat de négociateur non salarié conclu entre Mme [C], dénommée ‘le mandataire’ au contrat, et la société SGI, dénommée ‘le mandant’, prévoit , en son paragraphe 7 relatif aux commissions, que ‘pour toute affaire réalisée pendant la durée du présent contrat grâce à son intervention, le mandataire a droit au pourcentage ci-après défini de l’honoraire net TVA incluse, qui aura été effectivement encaissé par le mandant :

– 25 % pour l’apport d’une affaire à vendre ou à louer ;

– 25 % pour la négociation menée à bonne fin d’une affaire.

Dans le cas où le mandataire ne serait pas soumis à la TVA, les pourcentages ci-dessus définis sont calculés sur l’honoraire net hors TVA qui aura été effectivement encaissé par le mandant.

Ces pourcentages, qui sont cumulables, ne donneront droit à règlement qu’à la conclusion effective de l’affaire au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dès encaissement par le mandant de l’honoraire définitivement acquis et après déduction des éventuelles rétrocessions (…)’

– par mandat de vente non exclusif n° 2334 en date du 16 avril 2016 d’une durée irrévocable de trois mois et renouvelable par tacite reconduction passé ce délai pour une durée d’une année, M. [O] a donné mandat à la société SGI de rechercher un acquéreur pour vendre une maison et un terrain de 1 800 m² situés à [Localité 5] au prix de 1 295 000 euros comprenant la rémunération du mandataire, soit un prix net vendeur de 1 250 000 euros ;

– par mail du même jour, Mme [C] a transmis ce mandat signé à la société SGI en lui indiquant qu’elle venait de le ‘rentrer’ et que le propriétaire avait également donné mandat pour ce bien à l’agence ‘Barbara’ ; dans un mail du 29 avril 2016, également adressé à la société SGI, Mme [C] a évoqué ce mandat relatif à cette maison et à ce terrain divisible et constructible ;

– par courrier daté du 29 septembre 2016, la mairie de [Localité 5] a informé M. [O] de son accord sur la division du terrain d’une surface totale de 1 801 m² et son lotissement sur une surface de 750 m², en vue de construire sur cette nouvelle parcelle ;

– cet accord de division a été adressé à Mme [C] par message électronique du 4 octobre 2016;

– par ‘sms’ échangés avec la société SGI le 11 octobre 2016, dont l’intimée ne discute pas la teneur, Mme [C] a demandé qu’on lui envoie des numéros de mandats, toujours pour la propriété de M. [O] située à [Localité 5], d’une part pour la vente de la maison avec 1 051 m² de terrain au prix de 936 000 euros et d’autre part pour celle du terrain au prix de 438 000 euros ; les messages évoquent des mandats portant les numéros 2 400 et 2 401;

– les mandats correspondant à ces deux biens, datés des 11 octobre 2016 et non signés, sont versés aux débats par Mme [C] ;

– le 15 novembre 2016, il a été signé entre Mme [Z], agent commercial agissant au nom de la société SGI, et M. [O] le mandat simple de vente, numéroté 2400, portant sur la vente de la maison d’habitation située sur le terrain de 1 051 m² situé à [Localité 5] au prix de 914 000 euros ;

– le même jour, il a également été signé entre les mêmes parties, un mandat simple de vente, numéroté 2 401, portant sur la vente du terrain de 750 m² au prix de 420 000 euros ;

– le 15 novembre 2016, un bon de visite de la maison, établi par la société SGI représentée par Mme [Z], a été signé par Mme et M. [W]  qui ont fait une offre le 21 novembre 2016 au prix de 880 000 euros, frais d’agence inclus ; M. [O] a accepté cette offre au prix de 850 000 euros net vendeur ;

– la société SGI a mis fin au contrat de Mme [C] pour faute grave par lettre recommandée datée du 17 novembre 2016 ;

– la maison dont M. [O] est propriétaire à [Localité 5] a été vendue à Mme et M. [W] par acte notarié du 19 mai 2017, selon attestation notariée communiquée par l’intimée ; le 28 avril 2017 la société SGI a adressé au notaire sa note d’honoraires d’un montant de 25 000 euros HT, soit 30 000 euros TTC ;

– le terrain a été vendu par acte notarié du 11 septembre 2017 au prix de 385 000 euros, la négociation de la vente s’étant effectuée par l’intermédiaire d’une autre agence dénommée Barbara immobilier comme précisé en page 24 de l’acte notarié communiqué par l’intimé.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que si la vente de la maison dont M. [O] était propriétaire s’est réalisée par l’intermédiaire de la société SGI après la signature d’un nouveau mandat conclu le 15 novembre 2016 sans l’intervention de Mme [C] et la visite des futurs acquéreurs, effectuée le même jour par Mme [Z] au nom de la société SGI cette transaction n’a cependant pu se réaliser qu’à la suite de la mise en relation de M. [O] et de la société SGI par l’intermédiaire de Mme [C], étant établi par cette dernière qu’au moment où M. [O] a obtenu l’accord de la mairie pour la division de la parcelle dont il était propriétaire, il l’en a tenu informée ; Mme [C] s’est d’ailleurs rapprochée de la société SGI pour l’établissement de deux nouveaux mandats et il lui a alors été donné les numéros que portent effectivement les mandats signés le 15 novembre 2016 de sorte que la signature en particulier du mandat relatif à la maison de M. [O] enregistré chronologiquement au registre des mandats immobiliers, alors que le contrat de Mme [C] était toujours en cours avec la société SGI, résulte directement de la mise en relation, à l’initiative de l’appelante, de la société SGI et de M. [O] et de son implication dans le suivi de ce dossier.

La cour observe en outre qu’à la date à laquelle les nouveaux mandats ont effectivement été signés par M. [O], les relations entre Mme [C] et la société SGI s’étaient altérées dans la mesure où il ressort notamment de l’exposé des faits du jugement du 3 avril 2019 que cette dernière, par lettre recommandée du 31 octobre 2016, avait indiqué à la société SGI qu’elle ‘envisageait de mettre fin au contrat les liant’ et qu’après l’échange de deux autres courriers, la société SGI a résilié le contrat de Mme [C] le 17 novembre 2016.

Il n’est pas démontré que Mme [C] était elle-même agent immobilier alors qu’elle le conteste et que le jugement du 3 avril 2019 fait état de la dissolution anticipée, à compter du 1er mars 2016, de la société [P] B. immobilier dont l’appelante était la gérante ; il n’est donc pas établi qu’elle aurait pu signer en son nom le mandat de vente donné par M. [O].

Dans ces circonstances, il convient, infirmant le jugement, d’accueillir Mme [C] en son omission de statuer sur le fondement de l’article 463 du code de procédure civile, et de condamner la société SGI à lui verser la somme de 6 250 euros HT.

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistant dans la seule condamnation aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette condamnation ne peut pas porter intérêt au taux légal à compter du 3 juin 2017 qui est la date de la facture adressée par Mme [Z], signataire des mandats datés du 15 novembre 2016, à la société SGI en paiement de sa commission. En l’absence de demande de Mme [C] sur le point de départ des intérêts dans le cadre de l’instance qui a donné lieu au jugement du 3 avril 2019, la condamnation de la SGI au paiement de la somme de 6 250 euros HT portera intérêt au taux légal à compter du 3 avril 2019 ; la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de Mme [C] relative au paiement de la somme de 5 000 euros sans qu’elle ait précisé à quel titre elle la présentait ne pourra qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du 3 février 2021 sauf en ce qu’il a dit la société Saint Germain immobilier conseil mal fondée en sa demande d’irrecevabilité et reçu Mme [P] [C] en sa requête en omission de statuer ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et faisant droit à l’omission de statuer,

Condamne la société Saint Germain immobilier conseil à payer à Mme [P] [C] la somme de 6 250 euros HT avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2019 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

Déboute la société Saint Germain immobilier conseil de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboute Mme [P] [C] de sa demande à hauteur de la somme de 5 000 euros ;

Dit qu’il sera fait mention du présent arrêt complétif en marge du jugement du 3 avril 2019 ;

Dit qu’aucune expédition du jugement du 3 avril 2019 ne pourra être délivrée sans contenir la mention dont s’agit ;

Condamne la société Saint Germain immobilier conseil aux dépens de la présente procédure d’appel et laisse les dépens de première instance relatifs à la requête en omission de statuer à la charge du Trésor public.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,La présidente,