COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1ère Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 24 JANVIER 2018

N° 2018/92 (1)

Rôle N° 16/13743

[B] [C]

C/

SARL THEMIS IMMOBILIER

Grosse délivrée

le :

à :

Me Hervé ZUELGARAY

AARPI JAUFFRES & BOISRAME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Juin 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/02816.

APPELANTE

Madame [B] [C]

née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Hervé ZUELGARAY membre de l’Association ANDREI-ZUELGARAY, Avocat au barreau de NICE –

INTIMEE

S.A.R.L. THEMIS IMMOBILIER prise en la personne de son représenant légal en exercice dont le vsiège social est sis

[Adresse 2]L –

Représentée et assistée par Me Alexandra BOISRAME du Cabinet JAUFFRES & BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Julie MULATERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Patricia ADAM.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2018

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2018

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia ADAM,, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente sans exclusivité en date du 11 mai 2011, Mme [B] [C] a confié à la SARL THEMIS IMMOBILIER, la vente de son appartement sis [Adresse 3], pour un prix de 330.000 €, moyennant une rémunération incluse de 5% du prix de vente à la charge de la venderesse.

Un second mandat sans exclusivité a été conclu entre les parties le 30 mai 2011 portant sur le même bien, pour une mise à prix de 345.000 € , avec toujours une rémunération incluse de 5% du prix de vente à la charge de la venderesse.

Le 23 juillet 2011, la SARL THEMIS IMMOBILIER a conclu une délégation de mandat de vente avec la SARL CENTRE IMMOBILIER, portant sur le bien susvisé.

Reprochant à Mme [C] d’avoir contracté directement avec M. [K] [R], acheteur trouvé par la SARL CENTRE IMMOBILIER, en lui cédant son appartement par acte de vente du 16 avril 2012, la société THEMIS IMMOBILIER l’a assigné, par acte d’huissier en date du 16 mai 2013, devant le tribunal de grande instance de Nice, en paiement de sa commission.

Par jugement contradictoire en date du 24 juin 2016, le tribunal de grande instance de Nice a :

– condamné Mme [B] [C] à payer à la SARL THEMIS IMMOBILIER la somme de 15.500 € au titre de la commission due en application du mandat de vente sans exclusivité du 30 mai 2011, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

– débouté la SARL THEMIS IMMOBILIER du surplus de sa demande au titre de la commission,

– rejeté la demande au titre des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2012,

– condamné Mme [B] [C] à payer à la SARL THEMIS IMMOBILIER la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 21 juillet 2016, Mme [B] [C] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusion notifiées par la voie électronique le 05 décembre 2016, Mme [B] [C] demande à la cour de:

– réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 24 juin 2016 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau:

A titre principal:

– déclarer la demande de la société THEMIS IMMOBILIER purement et simplement irrecevable,

A titre subsidiaire:

– débouter la société THEMIS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire:

– limiter le montant de la commission due à la société THEMIS IMMOBILIER à la somme de 7.750 €,

En tout état de cause:

– condamner la société THEMIS IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut à titre principal à l’irrecevabilité de l’action de la société THEMIS IMMOBILIER en faisant valoir que:

– l’intimée a délégué son mandat à la SARL CENTRE IMMOBILIER selon acte régularisé le 23 juillet 2011, laquelle aurait trouvé un potentiel acheteur en la personne de M. [R],

– la seule partie habilitée à engager une quelconque action à son encontre au titre de la prétendue commission est le délégué et non son mandataire.

En tout état de cause, elle fait observer que le second mandat signé le 30 mai 2011 qui rend caduc le précédent, ne comprend pas d’autorisation de délégation de mandat avec pour conséquence que lorsque la SARL THEMIS a pris l’initiative de convenir d’une délégation de mandat le 23 juillet 2011, elle n’était pas autorisée à y procéder et que la délégation de mandat étant irrégulière, la réclamation de la société THEMIS IMMOBILIER au titre de sa commission ne saurait prospérer.

Sur le fond, elle conteste le droit de la société THEMIS IMMOBILIER à percevoir sa commission en rappelant qu’il lui appartient de rapporter la preuve d’une intervention essentielle et déterminante dans la réalisation de la mission qui lui a été confiée. Elle soutient qu’en l’espèce:

– elle n’a jamais été destinataire de la prétendue offre d’achat datée du 07 novembre 2011, à un prix inférieur à ce qui avait été convenu dans le mandat, étant relevé qu’aucun bon de visite n’a été signé par M. [R],

– il est surprenant que ce dernier ait pu rédiger l’offre d’achat litigieuse puisqu’il est de nationalité russe et réside à Moscou, incapable de comprendre et de lire le français, comme l’atteste la présence d’un traducteur lorsqu’elle a conclu la vente par devant notaire,

– la signature figurant sur la lettre de proposition d’achat ne correspond pas à la signature figurant sur l’acte de vente,

– l’attestation du gérant de la société CENTRE IMMOBILIER, délégataire de l’agence THEMIS IMMOBILIER, ne saurait être prise en compte, dès lors qu’il est directement intéressé par l’issue du litige, étant précisé qu’il indique que M. [R] aurait déchiré son offre suite au refus de la venderesse, de sorte l’offre communiquée par l’intimée est nécessairement un faux,

– l’intimée a attendu le mois de février 2013 pour lui communiquer l’offre d’achat prétendument datée du 07 novembre 2011 et curieusement n’en fait pas mention dans sa mise en demeure du 14 juin 2012,

– la SARL THEMIS ne rapporte donc pas la preuve que c’est elle ou son mandataire qui a présenté ou mis en relation le vendeur et l’acquéreur du bien immobilier.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite une réduction du montant de la commission à la somme de 7.750 €.

La SARL THEMIS IMMOBILIER, dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 03 janvier 2017, demande à la cour de:

– confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 24 juin 2016,

Y ajoutant en conséquence et statuant à nouveau:

– condamner Mme [C] à payer à THEMIS IMMOBILIER la somme de 17.250 € au titre de la commission due, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2012,

– débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– la condamner à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut à la parfaite recevabilité de son action aux motifs que:

– l’appelante n’a jamais conclu aucun mandat de vente avec la SARL CENTRE IMMOBILIER,

– elle a seule conclu une délégation de mandat de vente avec la SARL CENTRE IMMOBILIER, délégation qui est opposable à la venderesse, compte tenu du fait qu’en sa qualité de mandant, elle a expressément autorisé la délégation de mandat,

– l’action qu’elle a intentée en sa qualité de mandataire à l’encontre de Mme [C], ès qualité de mandant, afin d’obtenir le paiement de sa commission, est donc parfaitement recevable, l’existence d’une délégation de mandant étant sans incidence sur son droit à percevoir sa rémunération.

Elle estime que la délégation de mandat de vente en date du 23 juillet 2011 est parfaitement régulière et que les deux mandats de ventes conclus successivement les 11 mai et 30 mai 2011 prévoient à chaque fois une telle possibilité.

Sur le fond, elle expose que l’appelante a conclu la vente de son appartement à [Localité 1] directement avec l’acheteur que son mandataire immobilier lui avait présenté, conformément à la lettre de proposition d’achat du 07 novembre 2011, justifiant ainsi son droit à commission, conformément à une jurisprudence constante sur ce point.

Elle se prévaut de l’attestation du gérant de l’Agence CENTRE IMMOBILIER qui confirme que deux négociateurs se sont bien présentés au domicile de Mme [C] le 07 novembre 2011 afin de lui transmettre l’offre d’achat du même jour de M. [R], que celle-ci a cependant refusé. Elle en tire pour conséquence que Mme [C] ne pouvait pas traiter directement avec M. [R].

Elle considère qu’aucun élément ne vient démontrer que M. [R] est incapable de lire et écrire en français, que l’offre d’achat est rédigée sur des imprimés pré-établis et que celui-ci s’est adressé à une agence immobilière française pour acquérir un bien immobilier. Elle conteste enfin l’allégation sur la prétendue fausseté de la signature de M. [R] sur l’offre d’achat, en rappelant que Mme [C] ne saurait se substituer à son acquéreur afin de dénier la signature de celui-ci et qu’il lui appartenait alors de l’attraire en la cause. Elle ajoute que l’offre d’achat produite aux débats n’est pas un faux mais une copie réalisée avant que M. [R] le détruise l’original afin d’effacer toute preuve de l’intervention du mandataire immobilier.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 28 novembre 2017.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action de la SARL THEMIS IMMOBILIER

Mme [C] conclut en premier lieu à l’irrecevabilité de l’action de la SARL THEMIS IMMOBILIER compte tenu de la délégation de mandat régularisée le 23 juillet 2011 au profit de la SARL CENTRE IMMOBILIER, laquelle est donc seule habilitée à introduire une procédure au titre de la prétendue commission qui serait due.

Or, les parties sont en l’état de deux mandats de vente conclus respectivement les 11 mai et 30 mai 2011 aux termes desquels Mme [C] a confié à la SARL THEMIS IMMOBILIER

la vente de son appartement sis [Adresse 3].

Mme [C] n’a conclu aucun mandat de vente avec la SARL CENTRE IMMOBILIER.

Par conséquent, la SARL THEMIS IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire, est par parfaitement recevable à agir à l’encontre de son mandant, en vue d’obtenir le paiement de la rémunération par le contrat liant les parties, la circonstance que la SARL THEMIS IMMOBILIER ait consenti une délégation de mandat à la SARL CENTRE IMMOBILIER, étant sans incidence sur son intérêt à agir à l’encontre de l’acquéreur qui lui a confié la vente de son bien immobilier.

La fin de non recevoir soulevée par l’appelante sera en conséquence écartée.

Sur l’irrégularité de la délégation de mandat

Mme [C] soutient la délégation de mandat est irrégulière dans la mesure où le second mandat de vente conclu le 30 mai 2011, qui rendait caduc le premier, ne comportait pas une telle autorisation.

Or, à la lecture des deux mandats de vente litigieux, la délégation de mandat est expressément prévue et exposée comme suit ‘ Délégation de mandat: afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant autorise la délégation. Les pouvoirs et obligations délégués ne peuvent excéder ceux conférés au mandataire. Etendue de l’autorisation:

– proposer, présenter le bien,

– visiter et faire visiter les biens,

– faire toute publicité qu’il jugera utile,

– ensemble des pouvoirs et obligations d’établir l’avant contrat ( délégation totale).’

Si dans le premier mandat, Mme [C] a effectivement coché les trois premières possibilités mais ne l’a pas fait dans le second mandat, ce dernier n’est qu’un avenant au premier, afin d’augmenter la mise à prix à hauteur de 345.000 € au lieu des 330.000 € prévus initialement.

En effet, la comparaison des deux mandats met en évidence qu’ils comportent tous les deux le même numéro 274 et reproduisent exactement les mêmes mentions à l’exception du prix de vente qui a été augmenté.

A la lecture de la délégation de mandat conclue le 23 juillet 2011, entre la SARL THEMIS IMMOBILIER et la SALR CENTRE IMMOBILIER, l’étendue de l’autorisation de délégation est identique à celle figurant dans le premier mandat du 11 mai 2011, à savoir:

– proposer, présenter le bien,

– visiter et faire visiter les biens,

– faire toute publicité qu’il jugera utile.

En outre, dans les deux mandats, il est expressément mentionné que:

‘ Pouvoirs du mandataire: afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant lui donne les pouvoirs suivants (….)

– Communiquer le dossier de l’opération à tout confrère qu’il jugera susceptible de concourir à la vente.’

En apposant sa signature sur le mandat de vente du 30 mai 2011, l’appelante a ainsi autorisé la délégation de mandat et a donné pouvoir à la SARL THEMIS IMMOBILIER de transmettre le dossier relatif à la vente de son bien à un confrère, en l’espèce, l’agence CENTRE IMMOBILIER.

En conséquence, la délégation de mandat en date du 23 juillet 2011 conclu entre la SARL THEMIS IMMOBILIER et la SARL CENTRE IMMOBILIER est donc régulière et pleinement opposable à Mme [C].

Sur le droit à commission de la SARL THEMIS IMMOBILIER

Selon l’article 6 de la loi du 02 janvier 1970, un agent immobilier ne peut prétendre à uen rémunération que s’il a effectivement participé aux négociations ayant abouti à la réalisation de la vente.

En revanche, lorsqu’un agent immobilier bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne le bien mis en vente et qu’il s’ensuit que le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue au sens de l’article susvisé par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue.

Il est constant que par acte notarié en date du 16 avril 2012, Mme [C] a cédé son appartement situé [Adresse 3], pour un prix de 310.000 € à M. [K] [R], de nationalité russe, vente conclue directement et sans l’intervention d’un mandataire.

Il ressort de la lettre de proposition d’achat en date du 07 novembre 2011 établie par la société CENTRE IMMOBILIER et rédigée de manière manuscrite que M. [K] [R], demeurant à [Adresse 4] en Russie, a offert d’acquérir l’appartement litigieux pour une somme de 300.000 € , précisant vouloir effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt.

Cette pièce est corroborée par l’attestation de M. [I] [Q], gérant de l’Agence Centre Immobilier en date du 15 septembre 2014, qui confirme que deux négociateurs de son agence, M. [I] et Mme [T], se sont rendus chez Mme [C] afin de lui remettre l’offre écrite de M. [R], offre qui a été refusée par la venderesse.

Mme [C] conteste la valeur probante de cette attestation au motif que le gérant de la SARL CENTRE IMMOBILIER est directement intéressé par l’issue du présent litige. Il n’en demeure pas moins qu’il ne s’agit pas de la seule pièce dont se prévaut l’intimée pour démontrer sa participation aux négociations dans le cadre de la vente, puisqu’elle vient uniquement appuyer une proposition d’achat qui est au demeurant très précise.

En outre, contrairement aux affirmations de l’appelante qui prétend que la SARL THEMIS IMMOBILIER n’ a invoqué cette offre d’achat qu’en 2013, postérieurement à l’introduction de la présente procédure, il ressort de la lecture de la mise en demeure adressée par le conseil de l’intimée en date du 14 juin 2012 qu’il lui est précisément rappelé que ‘ la société THEMIS IMMOBILIER vous a transmis une offre d’acquisition du bien immobilier pour le prix de 300.000 €, offre en date du 07 novembre 2011, à laquelle vous n’entendiez pas donner suite.’

La réalisation effective de la vente au prix de 310.000 € au lieu de 300.000 €, est indifférente quant à la prestation réalisée par la SARL THEMIS IMMOBILIER afin de permettre la conclusion de la vente, d’autant qu’en réalisant directement la transaction, les parties faisaient l’économie de la rémunération du mandataire.

Enfin c’est également à juste titre que le premier juge a considéré que Mme [C] ne pouvait tirer la moindre conséquence juridique de l’absence de traducteur lors de la rédaction de l’offre litigieuse, dès lors qu’aucun des éléments du dossier ne permettaient de constater que M. [R] était dans l’incapacité de comprendre et de lire le français, malgré la présence d’un traducteur lors de la signature de l’acte authentique par devant notaire.

Or, l’acte en cause n’est qu’une simple proposition d’achat qui ne peut être assimilée à une promesse ou un acte de vente, dont la complexité ainsi que l’importance de l’engagement qui en découlent pour l’acquéreur peuvent justifier, pour une parfaite compréhension, la présence d’un traducteur. En l’espèce, la proposition litigieuse a été rédigée sur un formulaire pré-rempli type d’une page où il suffit pour le futur d’acquéreur de faire une proposition de prix, ce qui est sans commune mesure avec un acte authentique de vente de 26 pages. Au demeurant, M. [R], qui certes est de nationalité russe et réside principalement en Russie, a néanmoins été en mesure de s’adresser à une agence immobilière française, en effectuant le déplacement à [Localité 1] en vue d’y procéder à la recherche d’un bien à acquérir.

C’est également en vain que Mme [C] invoque la fausseté de la signature apposée sur l’offre d’achat, la comparaison avec la signature apposée en bas de l’acte de vente ne permettant nullement de parvenir à une telle conclusion, l’appelante ne produisant aucune autre élément à l’appui de cette affirmation.

En fin, en cause d’appel, Mme [C] argue que l’offre d’achat est un faux, se prévalant de l’attestation du gérant de la société CENTRE IMMOBILIER, dont parallèlement elle sollicite le rejet, qui relate que suite au refus de l’offre par la venderesse, M. [R] est repassé à l’agence pour récupérer l’offre et l’a déchirée. Or, le fait pour l’agence immobilière de faire réaliser une photocopie de cette offre afin que M. [R] ne détruise l’original dans le but de détruire toute preuve de l’intervention du mandataire pour pouvoir conclure par la suite l’opération directement, est sans incidence sur la participation de la SARL THEMIS IMMOBILIER aux négociations, laquelle est suffisamment rapportée par les autres élément du dossier.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que:

– la SARL THEMIS IMMOBILIER a présenté à Mme [C], par l’intermédiaire de son délégué, un acquéreur en la personne de M. [R] et que le fait qu’elle ait traité par suite directement avec cet acquéreur, le prive pas l’agent immobilier de sa commission, l’opération effectivement étant réputée conclue par l’entremise de cet agent,

– le montant de la commission à allouer à la SARL THEMIS IMMOBILIER devait être fixée à 15.500 € , soit 5% de la somme de 310.000 € , dès lorsqu’il n’y avait pas lieu d’appliquer le pourcentage de la commission au prix prévu dans le second mandat de vente, le prix final ayant été revu à la baisse.

En revanche, il n’y a pas lieu comme le prétend Mme [C] de réduire le montant de la commission à la somme de 7.750 €, soit 50 % du montant total, compte tenu de l’existence de la délégation de mandat. En effet, cette délégation a été exclusivement conclu entre la SARL THEMIS IMMOBILIER et la SARL CENTRE IMMOBILIER, et Mme [C] ne saurait interférer entre les parties au titre du versement de la commission prévue dans le mandat qu’elle a régularisé, l’existence d’une rétrocession éventuelle par la SARL THEMIS IMMOBILIER d’une partie de ses honoraires en faveur de l’agence CENTRE IMMOBILIER ne regardant nullement l’appelante, qui est tenue que dans les termes du contrat qu’elle a conclu exclusivement avec l’intimée.

En définitive, le jugement déféré sera confirmée en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déboute Mme [B] [C] des fins de son recours et confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant:

Condamne Mme [B] [C] à payer à la SARL THEMIS IMMOBILIER la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [C] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

RG 16/13743