CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 janvier 2019

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10045 F

Pourvoi n° P 18-11.653

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Investiss’Immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 2 novembre 2017 par la cour d’appel de Nouméa (chambre commerciale), dans le litige l’opposant à la société CMA CGM, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 11 décembre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme E… , conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Investiss’Immo, de la SCP Richard, avocat de la société CMA CGM ;

Sur le rapport de Mme E… , conseiller référendaire, l’avis de M. X…, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l’encontre de la décision attaquée, n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Investiss’Immo aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Investiss’Immo.

Le moyen reproche à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir débouté la société Investiss’immo de ses demandes tendant à la condamnation de la société CMA CGM à lui payer la somme de 12 000 000 francs FCP à titre de dommages-intérêts majorée des intérêts au taux légal à compter de la vente intervenue le 3 septembre 2012 ainsi que la somme de 400 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles,

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société Investiss’immo, qui admet qu’elle ne peut pas, en sa qualité de mandataire non exclusif, prétendre à une rémunération dès lors que l’opération n’a pas été effectivement conclue par son entremise, sollicite l’attribution de dommages et intérêts en soutenant que la faute de sa mandante l’a privée de la réalisation de la vente ;
que l’article 2 des conditions générales du mandat signé le 8 décembre 2011 dispose :
« Il (le mandant) s’interdit pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur présenté par le mandataire. En cas de manquement à l’une quelconque de ses obligations, comme en cas de renonciation à la vente sans avoir usé de sa faculté de révocation, le mandant versera au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération prévue. »
que la société Investiss’immo affirme avoir présenté l’acquéreur, M. Y…, avec lequel la vente avait été conclue ;
qu’en réponse à deux e-mails du 11 décembre 2011 dans lesquels l’appelante mentionnait M. Y… dans sa « liste des contacts et acquéreurs potentiels » et indiquait être « en relation avec M. Philippe Y… », la société CMA CGM a indiqué, dès le 12 décembre, à la société Investiss’immo que M. Y… faisait « aussi partie (des) contacts » de Barbara, commerciale de la société Réflex’immo ; que dans un e-mail du 13 décembre 2011, la société CMA CGM a réitéré son appel à la prudence dans les termes suivants :
« Barbara nous a communiqué sa liste donc pas de conflit stp avec les noms suivants: Mr Y…. Philippe (…) » ;
que la société CMA CGM justifie que dès le 8 décembre 2011, Barbara Z… de la société Réflex’immo l’avait informée qu’elle allait prendre contact avec M. Y… ;
qu’il résulte d’un bon de visite que la société Réflex’immo a fait visiter l’immeuble à M. Y… dès le 15 décembre 2011 ; que le même jour, la société Investiss’immo écrivait à la société CMA CGM :
« J’ai rendez vous très sérieux demain matin avec M. Gérard A… pour Ia vente de l’immeuble.

J’attends également la confirmation du Groupe Tropic pour le rendez vous avec M. B….
J’ai pris la décision d’élargir les recherches dès maintenant car aujourd’hui je devrais voir Philippe Y… après qu’il est eu Maître C… au téléphone…
Je compte sur toi pour la transmission des documents dès que possible. »
que cet e-mail contredit la thèse défendue par la société Investiss’immo dans ses écritures selon laquelle elle aurait rencontré M. Y… à son bureau dès le 13 décembre 2011 ;
qu’il résulte de ce qui précède que la société Réflex’immo a activement démarché M. Y…, au point d’obtenir de celui-ci un rendez vous sur le site en vente, bien avant la société Investiss’immo qui avait dans un premier temps concentré ses efforts sur M. A… et le groupe Tropic; qu’en raison de l’étroitesse du marché local, les acquéreurs potentiels du bien mis en vente par la société CMA CGM étaient d’un nombre limité et étaient connus des deux agences concurrentes et le dossier établit que la société Réflex’immo a pris de vitesse la société Investiss’immo en entamant dès le 15 décembre des négociations avec le prospect qui, plusieurs mois plus tard, acquerra le bien ;
que la société Investiss’immo ne démontre pas avoir présenté l’acquéreur à la société CMA CGM ;
que la société Investiss’immo, qui ne justifie pas avoir soumis à la société CMA CGM des offres équivalentes à celles de M. Y… ou mieux disantes qui auraient été refusées, ne démontre pas davantage avoir été victime d’une collusion à laquelle l’intimée aurait participé ;
qu’en conclusion, la société Investiss’immo n’est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de sa mandante » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « pour prospérer en ses demandes indemnitaires contre la société mandante CMA CGM, la société mandataire INVESTISS’IMMO, liée à la première par le mandat de vente du 8 décembre 2011, doit faire la preuve d’un manquement de celle-ci aux obligations contractuelles résultant pour elle de ce mandat ;
qu’il convient à cet égard de constater en tout premier lieu que ledit mandat était expressément stipulé sans exclusivité, si bien que la société venderesse avait pleine liberté pour vendre son bien immobilier soit elle-même soit par une autre agence, et que, partant, de ce chef là en tout cas, aucune faute contractuelle ne saurait lui être reprochée ;
qu’en second lieu est-il à noter que la chronologie incontestable des faits tels que relatés par chacune des parties, en assez grande concordance d’ailleurs, et tels qu’il ressortent des éléments produits aux débats, qu’aucune faute n’est en l’état établie à l’encontre de CMA CGM en regard des obligations qui étaient les siennes en vertu du mandat donné à INVESTISS’IMMO ;
Attendu qu’en effet :

– que dès le 8 décembre 2011, soit le jour même de la signature du mandat donné à INVESTISS’IMMO, l’autre agence mandatée, REFLEX’IMMO, par le biais de Mme Z…, sa gérante, informait par courriel la CMA CGM, en la personne de Mme D…, de ce qu’elle allait prendre contact “avec les clients suivants dès signature du mandat”, en ce compris M. Y… Philippe,
– qu’ainsi, si le mandat donné à REFLEX’IMMO n’a été formalisé que 6 jours après celui de la demanderesse, soit le 14 décembre 2011, il est manifeste que, verbalement à tout le moins, ces deux mandats ont été donnés concomitamment et que de toute façon la société REFLEX’IMMO avait d’emblée, et bien avant INVESTISS’IMMO, pour client le futur acheteur Y…,
– que ceci est si vrai d’ailleurs qu’il n’est pas contesté que ce dernier n’ait visité l’immeuble objet des deux mandats avec la seule agence REFLEX’IMMO, la requérante n’ayant jamais dit à son mandat qu’elle le lui avait fait visiter, et moins encore produit un quelconque bon de visite qui aurait seul pu en attester, et ne le prétend d’ailleurs jamais devant ce tribunal,
– que la parfaite loyauté de la mandante dans l’exécution du mandat qu’elle a donné à la société INVESTISS’IMMO, est ici parfaitement démontrée, notamment par la production de son courriel à cette dernière en date du 13 décembre 2011, puisqu’elle y informe l’intéressée de ce que “BARBARA”, de REFLEX’IMMO, lui a déjà communiqué les noms de quelques uns de ses clients, dont M. Y…, et ce en réponse à un courriel de la requérante sa mandante en date du 11 décembre précédent, par lequel elle lui communiquait elle aussi la liste de ses clients potentiellement intéressés, liste bien plus longue que celle de REFLEX’IMMO et au premier rang de laquelle apparaissait M. Y…,
– qu’ainsi, INVESTISS’IMMO a su très vite après communication de sa liste que sa concurrente avait déjà notifié au mandant le nom de M. Y…, si bien qu’il lui est impossible, sur ce constat, de prétendre qu’elle aurait eu une quelconque priorité dans la présentation de ce client,
– que l’ensemble des échanges de courriels entre les colitigants qui ont suivi celui du mandant du 13 décembre 2011 tend à démontrer que INVESTISSIMMO avait parfaitement compris qu’elle n’aurait pas cette priorité puisque, d’une part, si elle a continué de ses échanges avec M. Y…, elle a toujours visé d’autres acheteurs potentiels, et d’autre part et surtout, elle n’a finalement jamais fait visiter le bien par le sus-nommé,
– et que la circonstance que ce bien ait finalement été négocié avec M. Y… à un prix inférieur à celui du mandat donné aux deux mandataires, notamment celui de la requérante, il n’y a là de la part du vendeur aucune faute contractuelle à l’égard de cette dernière dès lors qu’il n’est aucunement démontré qu’elle ait reçu une quelconque proposition ferme de M. Y… par l’intermédiation de INVESTISSIIMMO et qu’elle aurait fautivement refusé toute négociation à la baisse, celle-là même qu’elle a acceptée manifestement avec REFLEXIMMO ;
qu’il est ainsi manifeste que la société CMA CGM a parfaitement et loyalement exécuté ses obligations envers sa mandataire INVESTISSIMMO, qu’elle n’a donc commis aucune faute dans le cadre du mandat qui les liait et que les demandes à son encontre sont infondées et, comme telles, méritent le rejet pur et simple » ;

1°) ALORS QUE l’article 2 des conditions générales du mandat de vente non exclusif du 8 décembre 2011 stipule que le mandant s’interdit, pendant toute la durée du mandat et dans les douze mois suivants, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur présenté par le mandataire, la méconnaissance d’une telle obligation étant sanctionnée par le versement au mandataire d’une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération prévue ; qu’en retenant, pour débouter la société Investiss’immo de son action aux fins d’obtenir la condamnation de la société CMA CGM à lui payer une telle indemnité, que cet agent immobilier ne démontre pas avoir présenté à sa mandante M. Y…, lequel – via une société dont il est le gérant – a acquis le bien immobilier objet du mandat du 8 décembre 2011 par l’entremise de l’agence immobilière Réflex’immo, sans rechercher si le fait que la société CMA CGM ait fourni à la société Investiss’immo l’ensemble des documents destinés à être remis à ce client ne démontrait pas que la mandante avait de la sorte admis que c’est la société Investiss’immo qui le lui avait présenté, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1152 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’il résulte de l’article 2 des conditions générales du mandat de vente non exclusif du 8 décembre 2011 que le mandant s’interdit, pendant toute la durée du mandat et dans les douze mois suivants, de traiter indirectement avec un acquéreur présenté par le mandataire, la méconnaissance d’une telle obligation étant sanctionnée par le versement au mandataire d’une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération prévue ; qu’à supposer adoptés les motifs du jugement, en retenant, pour débouter la société Investiss’immo de ses demandes, que le mandat du 8 décembre 2011 étant expressément stipulé sans exclusivité, la société CMA CGM avait pleine liberté pour vendre son bien immobilier soit elle-même, soit par une autre agence et que partant, de ce chef là en tout cas, aucune faute contractuelle ne saurait lui être reprochée, quand le mandat faisait interdiction à la mandante de vendre son bien, par l’entremise d’un autre agent immobilier, à une personne lui ayant été présentée par le mandataire, la cour d’appel a dénaturé cette convention en violation du principe susvisé, ensemble l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.