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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 23 FEVRIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01424 – N° Portalis DBVK-V-B7E-ORPD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 février 2020 du tribunal de grande instance de Béziers –

N° RG 18/02565

APPELANTE :

Madame [N] [G]

née le 10 Novembre 1946 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. C. Immo

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Maud LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Madame Marianne FEBVRE, Conseillère

M. Frédéric DENJEAN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Hélène ALBESA

lors de la mise à disposition : Madame [L] [M]

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour prévu le 12 janvier 2023, prorogé aux 26 janvier 2023, 09 février 2023, 23 février 2023 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Par un acte sous seing privé en date du 11 octobre 2016, Mme [N] [G] a conclu avec la société SARL C. Immo un mandat de vente non exclusif pour une durée de 24 mois, portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 6], pour des honoraires s’élevant à 16.000 euros.

Par deux actes sous seing privé en date du 5 janvier 2017, Mme [N] [G] a donné mandat à la société C. Immo de rechercher un locataire et d’assurer la gestion locative du bien.

Le 17 janvier 2017, Mme [S] [U] et M. [B] [V] ont signé avec la société C. Immo un bon de visite pour un bien visité à [Localité 7].

En date du 1er avril 2017, un contrat de bail était conclu entre la société C. Immo, au nom et pour le compte de Mme [N] [G], bailleresse, et Mme [S] [U] et M. [B] [V], en qualité de preneurs.

Le 8 mars 2018, Mme [N] [G] a informé la société C. Immo de la signature d’un acte authentique de vente portant sur son bien, les acheteurs étant Mme [S] [U] et M. [B] [V], et a résilié son mandat de gestion.

Par un acte d’huissier de justice en date du 5 septembre 2019, la société C. Immo a assigné Mme [N] [G] en paiement, ainsi qu’en réparation de son préjudice au titre de la résiliation fautive de son mandat de gestion.

Par un jugement contradictoire du 24 février 2020, le tribunal de grande instance de Béziers a :

– condamné [N] [G] à payer à l’agence C. Immo la somme de 16.000 euros au titre de la commission d’agence,

– débouté l’agence C. Immo de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive du mandat de gestion,

– condamné [N] [G] à payer à l’agence C. Immo la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 10 mars 2020, [N] [G] a relevé appel de ce jugement.

Par voie de conclusions, la société C. Immo a relevé appel incident le 16 juillet 2020.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions déposées par voie électronique le 17 novembre 2020, Mme [N] [G] demande à la cour, au visa de l’article 70-9 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, des articles 815-3, 1171, 1329 et 2004 et suivants du code civil, de l’article 9 du code procédure civile ainsi que des articles L.111-2, L.111-5, R.111-2 et L.212-2 du code de la consommation, d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté la société C. Immo de ses demandes de dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat de gestion et du contrat de gestion locative, et statuant à nouveau, de :

– condamner la société C. Immo à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel,

– condamner la société C. Immo aux dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées par voie électronique le 13 octobre 2022, la société C. Immo demande à la cour, au visa de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, les articles 1103, 1104, 1217, 1231-1, 1231-5, 1240 du code civil, de confirmer le jugement, et statuant à nouveau, de :

– condamner Mme [N] [G] à verser à la société C. Immo la somme de 1.956,10 euros en réparation du préjudice subi au titre de la résiliation irrégulière du mandat de gestion locative,

En tout état de cause :

– rejeter les demandes, fins et conclusions de Mme [N] [G],

– condamner Mme [N] [G] à 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’appel.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 25 octobre 2022.

MOTIFS

Selon l’article 1103 (ancien 1134) du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1315 du code civil ancien, devenu 1353, énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’appelante soutient que :

– le bon de visite concerne le seul mandat de location, car il mentionne le montant du loyer et le numéro LB 17/264 indiqué correspond au mandat exclusif de location et non au mandat de vente TB 16/244,

– le mandat de vente conclu était un mandat de vente simple non exclusif,

– la société C. Immo n’a pas demandé le paiement de sa commission à laquelle elle savait ne pouvoir prétendre, mais le paiement au titre de la clause pénale en application de l’article 15 du mandat selon lequel ‘en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence ‘ le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat’,

– elle a mis fin au mandat de vente par la signature du contrat de recherche de locataire et de gestion locative,

Il est constant que :

– les acquéreurs, d’abord locataires, ont été initialement présentés à la propriétaire par l’agence C. Immo,

– le mandat de vente n’a pu être résilié dans le délai de 24 mois de sa durée, puisque seul est prévu un délai de rétractation dans le délai de 14 jours de sa conclusion,

– la durée du mandat figure de façon claire en première page du mandat de vente dûment signé par Mme [N] [G],

– le mandat mentionne le montant de la commission dans la ligne ‘Option mandat simple’,

– l’article XIII-OPTION MANDAT SIMPLE prévoit la possibilité de vendre par le mandant ou par l’intermédiaire d’une autre agence ‘sauf à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous’,

– le compromis de vente du bien est en date du 10 novembre 2017, avant la fin de la période de validité du mandat de vente fixée au 11 octobre 2018,

– le mandat de gestion a nécessairement pris fin sans préavis le 9 mars 2018 à la suite du courrier informant de la vente du bien,

– la clause pénale du mandat de vente n’est pas nulle car non abusive, dés lors que rien n’empêche le propriétaire de vendre son bien dans le délai du mandat de gestion à un acquéreur non présenté par le mandataire.

L’appelante ne peut prétendre qu’elle a clairement mis fin au mandat de vente, ce qui lui était impossible passé le délai des quatorze premiers jours, et que la volonté des parties était d’abandonner le mandat de vente, alors même qu’elle ne rapporte aucun élément établissant que la société C. Immo a renoncé à vendre le bien, qu’elle avait elle-même présenté aux locataires devenus acquéreurs.

Elle ne peut pas non plus affirmer que la société C. Immo ne démontre pas que les locataires auraient eu connaissance de la vente par son intermédiaire, alors que d’une part il n’est pas contestable que le bien a été présenté la première fois à Mme [S] [U] et M. [B] [V] par l’intermédiaire de cette société comme il ressort du bon de visite, et que d’autre part la seule condition figurant dans le mandat de vente concerne la présentation de l’acquéreur par le mandataire, ce qui est le cas puisque Mme [N] [G] a eu nécessairement connaissance de Mme [S] [U] et M. [B] [V] grace à l’intervention de cette société.

Le premier juge a valablement signalé que Mme [S] [U] et M. [B] [V] ont visité le bien à la fois pour une location et pour une acquisition, comme il ressort du mail du 9 août 2017 produit par la société C. Immo, dans lequel les locataires voulaient rencontrer cette dernière pour un éventuel achat de la maison et pouvoir faire une offre. Les locataires ont manifestement eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence.

Ainsi, comme justement précisé par le premier juge, il est clairement établi qu’après avoir signé le contrat de bail, les locataires ont entendu acheter le bien loué par l’intermédiaire de la SARL Immo, qui est fondée à obtenir paiement de la somme de 16.000 euros, injustement qualifiée de commission, alors qu’il ne peut s’agir que d’une indemnité compensatrice au titre de la clause pénale du mandat.

Par ailleurs, le premier juge a de façon adéquate rejeté la demande de dommages-intérêts pour rupture abusive du contrat de mandat de gestion, car aucune faute de la mandante n’est rapportée concernant l’arrêt de ce mandat, en impossibilité d’être continué avec les anciens locataires devenus propriétaires.

Lequel en sus pouvait être résilié à tout moment, puisque la première page du mandat seule signée ne mentionne aucune durée, alors que la deuxième page évoquant la durée est simplement constituée d’une page dactylograpniée agraphée, sans aucune mention manuscrite, non visée ni signée par aucune des parties au mandat de gestion.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné au paiement de 16.000 euros au titre de la commission d’agence, alors que c’est au titre de la clause pénale.

L’appelante sera condamnée aux entiers dépens d’appel conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe

Réforme partiellement le jugement en ce qu’il a condamné au paiement de 16.000 euros au titre de la commission d’agence, alors que c’est au titre de la clause pénale,

Confirme le jugement en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [G] aux entiers dépens d’appel,

Condamne Mme [N] [G] au paiement en appel de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT