COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 AVRIL 2022

N° RG 19/03762

N° Portalis DBV3-V-B7D-THBG

AFFAIRE :

[R] [U]

…

C/

[K] [W]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 17/01635

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Marion SARFATI

Me Christian BOUSSEREZ

Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur [R] [U]

né le 09 Mars 1978 à [Localité 10] 12ème

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

2/ Madame [S] [V]

née le 13 Août 1982 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : Me Marion SARFATI de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 102 – N° du dossier 317086

Représentant : Me Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 102

APPELANTS

****************

1/ Monsieur [K] [W]

né le 24 Février 1967 à BRIEY (54)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

2/ Madame [N] [W]

née le 09 Mars 1971 à SZCZYTNO (POLOGNE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : Me Christian BOUSSEREZ, Postulant et plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 89

INTIMES

3/ SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER

N° SIRET : 414 854 216

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, Postulant, Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9 N° du dossier 1322794,substitué par Me Stéphanie BACH

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport et Madame Caroline DERNIAUX, conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

———

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 31 mars 2010, M. [R] [U] et [S] [V] ont acquis de M. [K] [W] et de Mme [N] [J] épouse [W] un bien immobilier situé [Adresse 3], moyennant un prix de 225 200 euros.

Le 9 octobre 2009, un mandat de vente avec exclusivité était régularisé par M. et Mme [W] au profit de la société Bourse de l’Immobilier.

Une promesse de vente était conclue le 3 novembre 2009 entre M. et Mme [W], d’une part, et M. [U] et Mme [V], d’autre part, par l’intermédiaire de l’agence immobilière. La vente a été réalisée par acte authentique du 31 mars 2010 reçu par Maître [X], notaire à [Localité 9].

En octobre 2011, souhaitant disposer des lambris installés sur les rampants et muraux dans les combles du pavillon, M. [U] et Mme [V] s’apercevaient d’un phénomène de tassement du toit.

Deux expertises amiables contradictoires étaient diligentées par les assureurs. Les experts concluaient à une atteinte à la solidité de l’ouvrage et à la nécessité de le consolider, l’immeuble pouvant être à plus ou moins long terme déclaré en péril.

Par décision du 2 octobre 2013, une expertise judiciaire était ordonnée. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 21 mars 2015.

Par acte du 6 mars 2017, M. [U] et Mme [V] ont assigné M. et Mme [W] ainsi que la société Bourse de l’Immobilier devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins, principalement, de paiement des sommes engagées au titre des travaux nécessaires à la mise en conformité des combles.

Par acte du 20 avril 2017, M. et Mme [W] ont assigné en intervention forcée [P] [B], notaire ayant réalisé la vente conclue le 5 septembre 2003 entre les consorts [Z]-[M] et les consorts [F]-[D], afin qu’il les garantisse de toutes condamnations éventuelles prononcées contre eux.

Par ordonnance du 18 mai 2017, les deux procédures étaient jointes.

Par jugement du 8 avril 2019, rectifié le 24 juin 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

– débouté M. [U] et Mme [V] de leurs demandes à l’encontre de M. et Mme [W] et de la société Bourse de l’Immobilier ,

– déclaré l’action à l’encontre de [P] [B] recevable comme n’étant pas prescrite,

– débouté M. et Mme [W], M. [U] et Mme [V] de leurs demandes à l’encontre de [P] [B],

– condamné M. [U] et Mme [V] à verser à M. et Mme [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné d’une part M. [U] et Mme [V] et d’autre part M. et Mme [W] à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à :

la société Bourse de l’Immobilier, la somme de 4 000 euros

[P] [B], la somme de 4 000 euros

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

– condamné M. [U] et Mme [V] aux entiers dépens.

Par acte du 23 mai 2019, M. [U] et Mme [V] ont interjeté appel.

[P] [B] étant décédé le 20 juin 2020, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance par ordonnance du 22 octobre 2020.

Par ordonnance du 14 juin 2021, le magistrat de la mise en état a :

– ordonné la disjonction de l’instance entre, d’une part, la procédure opposant M. [U] et Mme [V] à [P] [B], et d’autre part, la procédure opposant M. [U] et Mme [V] à M. et Mme [W] et à la société Bourse de l’Immobilier,

– ordonné la reprise de l’instance s’agissant de M. [U] et Mme [V], M. et Mme [W] et la société Bourse de l’Immobilier,

– dit que le sort des dépens sera réglé par la cour statuant sur le fond.

Par dernières écritures du 25 janvier 2022, M. [U] et Mme [V] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– juger que M. et Mme [W] ont failli à leur obligation de délivrance conforme du bien immobilier litigieux,

– juger que la responsabilité de la société Bourse de l’Immobilier est engagée,

– juger subsidiairement que la société Bourse de l’Immobilier et [P] [B] sont à l’origine d’une perte de chance d’avoir décelé une vente de combles aménagés non conforme à la réalité,

– condamner in solidum M. et Mme [W] et la société Bourse de l’Immobilier à régler à Mme [V] et M. [U] une somme de 51 770,25 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité des combles aménagés à l’acte de vente,

– condamner in solidum M. et Mme [W] et la société Bourse de l’Immobilier à régler à Mme [V] et M. [U] une somme d’un montant de 5 920 euros euros pour la période d’octobre 2011 à décembre 2017,

– condamner in solidum M. et Mme [W] et la société Bourse de l’Immobilier à régler à Mme [V] et M. [U] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. et Mme [W] et la société Bourse de l’Immobilier aux entiers dépens, avec recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 25 janvier 2022, M. et Mme [W] demandent à la cour de :

– constater que les désordres affectant leur pavillon dont se prévalent M. [U] et Mme [V] ne constituent pas un défaut de conformité, mais un vice caché, insusceptible d’être garanti par M. et Mme [W], en vertu de la clause d’exonération de garantie insérée dans l’acte de vente,

– juger irrecevable et en tout cas mal fondée l’action de M. [U] et Mme [V], engagée à l’encontre de M. et Mme [W],

– débouter en conséquence M. [U] et Mme [V] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de M. et Mme [W],

– confirmer le jugement déféré,

– rejeter toute demande des autres parties formée à l’encontre de M. et Mme [W], notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement M. [U] et Mme [V] à payer à M. et Mme [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement M. [U] et Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières écritures du 4 février 2021, la société Bourse de l’Immobilier demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

– juger que M. [U] et Mme [V] succombent dans la charge de la preuve leur incombant s’agissant de la démonstration d’un manquement professionnel de la société Bourse de l’Immobilier, d’un préjudice réel et certain et d’un lien de causalité direct,

– débouter M. [U] et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société Bourse de l’Immobilier,

– condamner M. [U] et Mme [V] et/ou tout succombant à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– condamner M. [U] et Mme [V] et/ou M. et Mme [W] aux entiers dépens de l’instance d’appel, avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2022.

SUR QUOI LA COUR

Sur les demandes dirigées contre M. et Mme [W]

Le tribunal a jugé que lorsque les acquéreurs avaient pris possession des lieux, il n’était pas contesté que les combles étaient effectivement aménagés ainsi que l’acte de vente le décrivait et que le fait que puisse exister un vice caché dans la conception et l’aménagement des combles ne leur retirait pas leur qualité de ‘combles aménagés’. Le tribunal a jugé que les vendeurs avaient respecté leur obligation de délivrance.

Après avoir rappelé les conclusions de l’expert judiciaire, qui estime que les combles ne sont pas habitables, sont dangereux et ne peuvent être utilisés même aux fins de stockage, les appelants affirment que les combles n’étaient aucunement aménagés notamment en raison d’une hauteur sous plafond insuffisante et de la faiblesse du plancher, et en concluent qu’il s’agit bien d’une non-conformité incontestable du bien vendu.

M. et Mme [W] répliquent que sous couvert d’interprétation de la notion de conformité de la chose vendue, les appelants tentent de contourner la difficulté résultant de l’impossibilité pour eux de se prévaloir des dispositions de l’article 1641 du code civil en raison de la clause élusive de garantie insérée dans l’acte de vente. Ils soulignent que les combles ont été utilisés par eux sans avoir connaissance des malfaçons qui les affectaient, rappelant qu’elles sont imputables à M. [Y], le propriétaire initial qui a réalisé les travaux d’aménagement des combles. S’il est apparu que cet aménagement n’avait pas été réalisé selon les règles de l’art et quand bien même les malfaçons rendraient aujourd’hui les combles inutilisables, dangereux et impropres à leur destination, ils affirment qu’il ne s’agit pas d’une non-conformité au sens de l’article 1604 du code civil mais d’un vice caché.

* * *

La non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles est une inexécution de l’obligation de délivrance alors que la non-conformité du bien à sa destination normale relève de la garantie des vices cachés. Les défauts qui rendent la chose vendue impropre à sa destination normale constituent les vices définis par l’article 1641 du code civil, lequel est l’unique fondement possible de l’action exercée par l’acquéreur.

Il est constant que les travaux d’aménagement des combles ont été réalisés par M. [Y] propriétaire du bien, qui a été acquis en mai 2001 par M. [T] suivant jugement d’adjudication.

L’acte authentique de vente du 31 mars 2010, au paragraphe consacré à la désignation du bien, mentionne : ‘observation est ici faite que la désignation actuelle de la villa est la suivante:

– (…)

– au premier étage: trois chambres, salle de bains avec WC,

dégagement, combles aménagés’.

En page 9 de cet acte de vente, il est mentionné que ‘le vendeur déclare que les combles ont été aménagés par les anciens propriétaires’. Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, ce terme apparaît également sur le descriptif de présentation remis par l’agence immobilière, sur le bon de visite du 26 octobre 2009 ainsi que dans la désignation du bien vendu figurant à la promesse de vente du 3 novembre 2009.

L’expert judiciaire a constaté que ‘tant la charpente/couverture dénudée après dépose des lambris que le plancher des combles sont caractérisés de fléchissements (tassements) du fait des modifications apportées, entraînant des contraintes successives à des éléments de structure non conçus pour les supporter’. Il a également observé que ‘la hauteur sous pattes à griffe en faitage des fermettes de 1,77 m est donc insuffisante pour considérer ces combles comme un lieu de vie’.

Lorsque les consorts [U]-[V] ont acquis le bien, les combles étaient effectivement aménagés ainsi que le précise l’acte de vente. S’ils ne peuvent être à ce jour utilisés, même comme lieu de stockage, c’est à raison des désordres imputables aux travaux réalisés par le propriétaire initial des lieux, lesquels les rendent donc impropres à leur destination et présentent un certain danger.

Il en résulte que les vendeurs n’ont pas commis de manquement à leur obligation de délivrance.

Aux termes de l’article 12 code de procédure civile le juge doit donner ou restituer les exactes qualifications aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Saisi d’une demande inexactement fondée sur un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, le juge peut rechercher si cette demande pouvait aboutir sur le fondement de la garantie des vices cachés. Au cas présent cette demande ne peut aboutir : l’acte de vente comporte une clause élusive de garantie et aucun élément objectif ne permet de considérer que les désordres résultant de la mauvaise réalisation des travaux étaient connus des vendeurs. Quant au défaut tenant à la faible hauteur des combles, il était apparent.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il rejette les demandes formées par les consorts [U]-[V] à l’encontre de leurs vendeurs.

Sur les demandes dirigées contre la société Bourse de l’immobilier

Il apparaît que les désordres révélés par l’expertise n’étaient perceptibles que par un professionnel de la construction immobilière ce que n’est pas l’agent immobilier, étant rappelé d’une part que les travaux litigieux ont été réalisés avant mai 2001, date du transfert de propriété au profit de M. [T] et d’autre part que les désordres n’ont été visibles que lorsque les consorts [U]-[V] ont ôté les lambris et ont constaté un tassement du toit.

Par acte authentique du 15 mars 2003, M. [T] a vendu le bien aux consorts [M]-[Z], par l’entremise de la société Bourse de l’immobilier. Était annexé à la promesse de vente un document intitulé ‘annexe sur les origines antérieures de la propriété et sur les changements apportés au pavillon depuis sa construction’ reprenant les modifications effectuées par M. [Y], M. [T] indiquant que les acquéreurs feraient leurs affaires de celles-ci. Puis, par acte authentique du 5 septembre 2003, les consorts [M]-[Z] ont vendu le bien, également par l’entremise de la société Bourse de l’immobilier, aux consorts [F]-[D]. Par acte authentique du 19 mai 2004, ces derniers ont vendu le bien à M. et Mme [W] sans l’intervention de la société Bourse de l’immobilier.

Les appelants reprochent à la société Bourse de l’immobilier de ne pas s’être assurée, lors de l’établissement de la promesse du 15 mai 2003 ayant abouti à la vente du 5 septembre 2003, de la retranscription des mentions relatives aux travaux effectués dans les combles et de la réserve de responsabilité faite sur ces travaux qui figuraient à l’acte de vente précédent, du 15 mars 2003.

A la lecture de l’acte authentique de vente du 5 septembre 2003, dont la société Bourse de l’immobilier n’est évidemment pas l’auteur, il apparaît que, si le terme de combles aménagés n’est pas mentionné, il est en revanche stipulé que l’acquéreur prendra les biens vendus dans leur état actuel, sans recours possible contre le vendeur pour quelque cause que ce soit. Il est également précisé que le vendeur ne sera pas tenu, sauf s’il est maître d’ouvrage ou professionnel de l’immobilier, à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou l’immeuble lui-même.

La lecture de l’acte de vente conclu entre les consorts [U]-[V] et M. et Mme [W] le 31 mars 2010 révèle, ainsi qu’il a été souligné précédemment, que les acquéreurs avaient connaissance de ce que les combles avaient été aménagés par de précédents propriétaires avant l’acquisition du bien par leurs propres vendeurs. La société Bourse de l’immobilier fait à juste titre valoir qu’elle n’avait pas l’obligation de retranscrire plus précisément dans la promesse de vente les travaux d’aménagement des combles intervenus plusieurs années auparavant et ce d’autant qu’il n’existait alors aucun désordre visible et apparent au niveau des combles, à l’exception de la faible hauteur dont les acquéreurs pouvaient se rendre compte par eux mêmes.

A supposer établie la faute commise par la société Bourse de l’immobilier, il n’existe en outre pas de lien de causalité entre celle-ci et l’obligation dans laquelle se sont trouvés les acquéreurs de réaliser des travaux à la suite de désordres dont l’existence ne leur a été révélée qu’en 2011.

Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Les consorts [U]-[V], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel avec recouvrement direct

La somme allouée à M. et Mme [W] et à la société Bourse de l’immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges sera jugée suffisante pour couvrir également les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions concernant M. et Mme [W], la société Bourse de l’immobilier et les consorts [U]-[V].

Y ajoutant

Dit que la somme allouée à M. et Mme [W] et la société Bourse de l’immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges couvrira les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel.

Condamne in solidum les consorts [U]-[V] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,Le Président,