1ère Chambre

ARRÊT N°143/2018

R.G : 16/06216

Mme [K] [K] épouse [C]

M. [D] [N] [O] [C]

C/

SARL GOLFE STRIM exerçant sous l’enseigne LE BEC IMMOBILIER

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 MARS 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2018 devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 20 Mars 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [K] [K] épouse [C]

née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Amandine NAUD de la SELARL MEZERAC CHEVRET ET ASSOCIES, plaidant

Monsieur [D] [N] [O] [C]

né le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Amandine NAUD de la SELARL MEZERAC CHEVRET ET ASSOCIES, plaidant

INTIMÉE :

SARL GOLFE STRIM exerçant sous l’enseigne LE BEC IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Florence THOMAS-BLANCHARD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Les époux [V] ont donné mandat sans exclusivité le 4 mai 2012 à la sarl Golfe Strim, exerçant sous l’enseigne ‘ Le Bec Immobilier’, de vendre leur maison sise à [Adresse 3]. Le 11 mai 2012, ils ont dénoncé le mandat.

Les époux [C] ont donné le 9 mai 2012 un mandat exclusif à la société à responsabilité limitée Golfe Strim de négocier un bien immobilier pour leur compte dans le secteur [Localité 5]/ [Localité 6]/[Localité 7].

La société Golfe Strim a fait visiter la maison des époux [V] aux époux [C] le 9 mai 2012.

L’acquisition de ce bien par les époux [C] a eu lieu par l’intermédiaire de l’agence Moulin Immobilier ; un compromis de vente a été signé le 11 mai 2012 et un acte authentique a été régularisé le 28 août 2012.

La société Golfe Strim reproche aux époux [V] et aux époux [C] de l’avoir évincée de la négociation et les a assignés devant le tribunal de grande instance de Vannes, sollicitant dans ses dernières écritures la condamnation des époux [C] à lui payer la somme de 58000 Euros à titre de dommages-intérêts.

En cours d’instance, la société Golfe Strim s’est désistée de sa demande contre les époux [V] qui avaient exercé valablement leur droit de rétractation.

Par jugement du 28 juin 2016, le tribunal de grande instance de Vannes a notamment :

-constaté le désistement de la société Golfe Strim à l’égard des époux [V],

-débouté les époux [V] de leur demande de dommages-intérêts contre la société Golfe Strim,

-condamné les époux [C] à payer à la société Golfe Strim la somme de 58000 Euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 1000 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ,

-condamné les époux [C] aux dépens.

Les époux [K] et [N] [C] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs conclusions du 15 janvier 2018, ils demandent à la cour de :

-lnfirmer le jugement rendu le 28 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Vannes en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Vu les articles 72 et 78 du décret du 20 juillet 1972,

Vu les articles L 121-21 et suivants du Code de la Consommation dans leur version applicable au présent litige,

-juger que le mandat de négociation exclusif des biens visités invoqué par la sarl Golfe Strim est nul,

A titre subsidiaire,

-Constater que la société Golfe Strim n’était pas en droit de faire visiter le bien des époux [V] aux époux [C] à la date du 9 mai 2012,

En toute hypothèse,

-Débouter la société à responsabilité limitée Golfe Strim de l’intégralité de ses demandes à I’encontre des époux [C],

À titre infiniment subsidiaire,

Vu I’article 1152 du Code Civil dans sa version applicable au présent litige,

-Réduire à de plus justes proportions les prétentions de la société à responsabilité limitée Golfe Strim,

En toute hypothèse,

-Condamner la société Golfe Strim à verser à Monsieur et Madame [C] une indemnité de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

-Condamner la société Golfe Strim aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance et l’état de frais des époux [V] (386,34 €),

– Faire application des dispositions de I’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Christophe Lhermitte.

Par conclusions du 8 janvier 2018, la société à responsabilité limitée Golfe Strim

demande à la cour de :

Vu les dispositions de la Loi 70-9 du 2 janvier 1970

Vu les dispositions du décret du 20 juillet 1972

Vu les articles 1142 et 1152 du Code Civil

Vu le mandat de négociation exclusif en date du 9 mai 2012

Vu les pièces produites

-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Vannes le 28 juin 2016,

-Débouter Monsieur et Madame [C] de I’ensemble de leurs demandes,

-Condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 58000 € à titre de dommages et intérêts au profit de la Société Golfe Strim, exerçant sous l’enseigne Le Bec Immobilier,

-Condamner Monsieur et Madame [C] au paiement d’une somme de 6000 € en vertu de dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-Condamner les mêmes aux entiers dépens,

-Autoriser la SELARL Ab Litis- De Moncuit Saint Hilaire – Pelois-Vicquelin, avocats postulants, à les recouvrer conformément aux dispositions de l`article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la validité du mandat exclusif de négociation remis par les époux [C] à la société Golfe Strim :

Considérant que les époux [C] exposent n’avoir aucun souvenir d’avoir signé un tel mandat, s’agissant pour eux d’un bon de visite présenté dans leur véhicule après la visite de l’immeuble d'[Localité 5] appartenant aux époux [V], et exposent que l’agence ne leur a pas remis un exemplaire,

Qu’ils soutiennent principalement que le mandat de négociation exclusif est nul ; qu’il ne respecte par le décret 72-678 du 20 juillet 1972, ses articles 72, 73, 78, qu’il impose en effet au vendeur une exclusivité de facto que celui-ci ne lui avait pas accordée, que le mandat doit être signé préalablement à toute visite, qu’un exemplaire doit leur avoir été remis, que le mandat ne peut être d’une durée supérieure à trois mois ; qu’il ne respecte pas non plus les dispositions du Code de la consommation (article 121-25 démarchage à domicile et faculté de renonciation ) ; qu’il ne respecte pas la durée maximale d’exclusivité de trois mois qui était prévue par l’article 78 du décret,

Que, subsidiairement, ils font état du non-respect du droit de rétractation des époux [V], l’agence leur ayant fait visiter le bien immobilier alors que le délai de réflexion des époux [V] était en cours et que l’agence ne saurait se prévaloir d’une prestation réalisée en violation des dispositions du Code de la consommation, que la faute commise à l’égard des époux [V] lui porte préjudice,

Considérant encore que les époux [C] contestent toute manoeuvre et font valoir qu’ils ne pouvaient conclure la vente avec l’agence Le Bec qui n’avait plus de mandat, qu’ils rappellent qu’ils ont payé une commission à l’agence AIM,

Considérant que la société Golfe Strim expose que le document signé par Madame [C] ne présente aucune ambiguïté, les caractères de l’exclusivité figurant soit en caractères gras, soit en caractères majuscules ou les deux, et que la profession de Madame [C] lui permettait de savoir ce qu’elle signait,

Que le mandat de négociation doit être signé avant toute négociation, mais n’est pas un préalable à la visite d’un bien,

Que la double représentation n’est pas interdite par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, et qu’elle-même peut avoir à la fois un mandat de vente donné par le vendeur et un mandat de négocier donné par l’acquéreur, qu’elle a été en l’espèce, évincée de la négociation, l’exclusivité donnée par les mandants dans la négociation n’a pas été respectée,

Que l’article 78 du décret du 20 juillet a été respecté, que la loi n’a prévu aucune durée pour ce mandat exclusif qui doit être ‘ raisonnable’,

Que le mandat respecte les termes de l’article L 121-25 du Code de la consommation, qu’il a été remis en double exemplaire, n’a pas été signé dans un véhicule, que la preuve contraire qui incombe aux époux [C] n’est pas faite,

Que selon l’article l 121-26 du Code de la consommation, l’agence immobilière ne pouvait se prévaloir de la violation des dispositions impératives du Code de la consommation pour prétendre au versement de dommages-intérêts, dès lorsqu’elle ne pouvait effectuer une quelconque prestation de services en nature avant l’expiration du délai de réflexion de sept jours,

Que les textes sur le démarchage relatifs à la faculté de renonciation ( L 121-6 et 121-23 du Code de la consommation) supposent que les conditions d’application de ces textes soient réunies, que les appelants ne justifient nullement avoir signé le contrat dans leur véhicule,

Qu’elle n’a pas à démontrer les manoeuvres frauduleuses de l’acquéreur dès lors qu’il y a exclusivité,

Mais considérant que le document signé ‘ mandat de négociation exclusif de biens visités’ revêtu de la signature de Madame [C] le 9 mai 2012 est invoqué par la société Golfe Strim au soutien de sa demande de dommages-intérêts ;

Considérant que les termes de l’article 72 du décret n’interdisent nullement à l’agent immobilier de détenir un mandat de vente et un mandat de négociation pour la même opération, que le mandat de négociation exclusif n’a pas pour effet de détourner les effets de l’absence d’exclusivité du mandat de vente consenti par les époux [V], étant au surplus observé que l’existence ou non d’un mandat de vente à titre exclusif ou non sur l’opération n’a pas d’incidence sur le mandat de négociation consenti à l’agence par les époux [C],

Considérant que le document signé le 9 mai 2012 est d’une seule page ; que son intitulé ‘ mandat de négociation exclusif de biens visités ‘ est écrit en majuscules ; que les termes ‘ exclusif’, ‘exclusivité’ sont en caractères gras, que la clause pénale est également en caractères gras ; que ce document comporte des clauses claires ; que ce document ‘ mandat de négociation exclusif’ est en tous points similaires à un mandat ayant le même intitulé signé le 6 octobre 2010 par Madame [C], les signatures apposées sur ces deux documents étant manifestement les mêmes ; que les consorts [C] ne peuvent ‘ émettre toute réserve sur sa validité’ et soutenir avec succès qu’ils ignoraient l’existence d’un tel mandat, alors que le même mandat avait été soumis et signé par Madame [C] deux ans auparavant,

Considérant que les dispositions de l’article 72 du décret exigent que le mandat donné soit antérieur à la visite des biens, qu’en l’espèce, aucun élément n’est apporté par les époux [C] pour justifier que la visite du bien appartenant aux époux [V] a eu lieu avant la signature du mandat de négociation, la cour remarquant que le mandat fait d’ailleurs état de la présentation des biens, ce qui est une démarche autre que leur visite,

Considérant que les dispositions de l’article 73 sont également visées par les époux [C] mais il n’est pas expliqué en quoi ces dispositions n’ont pas été respectées, que la cour constate que le document est un mandat de négociation, que ce mandat est donné en exclusivité à la société Golfe Strim, que ce mandat précise le montant de la rémunération en pourcentage du prix de vente et la charge de la rémunération,

Considérant qu’en vertu des dispositions de l’article 78 du décret72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission serait due au mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse dont un exemplaire a été remis au mandant, que cette clause est mentionnée en caractères très apparents ; que cette formalité du double est exigée pour la validité même du mandat d’exclusivité donné à l’agent immobilier ; que s’il est soutenu qu’un exemplaire de ce document n’a pas été remis à Madame [C] de sorte que le mandat serait nul, il apparaît pourtant que Madame [C] a apposé sa signature sous la mention ‘ Fait à [Localité 8], le 09/05/2012, en 2 exemplaires ( un pour chaque partie)’ et n’apporte pas la preuve de ce qu’elle aurait signé une mention inexacte,

Considérant que l’article 78 du décret précise que, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause d’exclusivité peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre 15 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’en l’espèce, il est précisé que le mandat est consenti avec exclusivité pour une durée de trois mois à compter du 9 mai 2012, qu’il se renouvellera ensuite par tacite reconduction dans la limite d’une année, que passé le délai de trois mois, le mandat pourra être dénoncé à tout moment, et que la partie qui entend mettre fin au mandat en avise l’autre 15 jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ; que rien dans ces dispositions ne contrevient aux termes de l’article 78 du décret ; que si plus loin ‘ le mandant s’engage durant le mandat et pendant les quinze mois suivant son expiration à….ne traiter l’achat éventuel de ces affaires que par l’intermédiaire du mandataire’, il apparaît que cette clause n’est pas en contradiction avec la clause ci-dessus rappelée et qu’édictant un délai raisonnable, elle doit être réputée valide,

Considérant que les exigences du Code de la consommation lors du démarchage à domicile doivent recevoir application dès lors que les conditions sont réunies ; qu’en l’espèce, l’affirmation que le mandat a été signé après la visite de la maison dans un véhicule, ‘lieu non destiné à la commercialisation du service proposé’, au sens de l’article L 121-25 du Code de la consommation dans sa version applicable jusqu’au 14 juin 2014, reste insuffisante sans éléments pour l’étayer et pour ensuite justifier le bénéfice au profit des époux [C] des dispositions du Code de la consommation,

Considérant que le contrat de mandat de vente consenti par les époux [V] comportait une clause ‘faculté de renonciation’ faisant référence aux articles L 121-23 à L 121-26 du Code de la consommation ; que les époux [V] ont consenti un mandat de vente sans exclusivité à la société Golfe Strim le 4 mai 2012 et se sont rétractés sept jours plus tard ; que s’il y a faute de la société Golfe Strim dans l’exécution prématurée du contrat de mandat que lui ont consenti les époux [V], cette faute reste sans effet sur la violation de l’exclusivité du mandat de négociation consentie par les époux [C] qui est constatée en l’espèce,

Considérant également que rien ne justifie que soient rapportées des manoeuvres frauduleuses de la part des époux [C], la seule violation de l’exclusivité du mandat de négociation étant suffisante,

Considérant en définitive que les époux [C] ne font pas la preuve que le mandat par eux consenti était entaché d’une quelconque irrégularité justifiant qu’il soit annulé ; que le jugement doit être confirmé.

Sur le montant de la clause pénale :

Considérant que le mandat de négociation exclusif comportait une clause ainsi rédigée : ‘ Le mandant, en cas de non respect de ses obligations, s’engage à verser à l’agence Le Bec Immobilier, en réparation de son préjudice relatif à son éviction, à titre de clause pénale les dommages-intérêts d’un montant égal à celui de sa commission’,

Considérant que les époux [C] ont confié un mandat de négociation exclusif à la société Golfe Strim, qu’ils n’ont pas respecté la clause d’exclusivité consentie, faisant l’acquisition du bien des époux [V] par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier,

Considérant que la clause pénale est stipulée pour obliger le débiteur d’une obligation à exécuter son obligation et pour réparer le préjudice résultant de l’inexécution de cette obligation,

Considérant que l’agence a commencé les négociations, dès lors qu’elle leur a présenté plusieurs biens, en a fait visiter un à Madame [C], a fourni des renseignements sur l’affaire, que le mandat que les époux [C] ont donné à l’agence Golfe Strim était régulier et n’interdisait, pas même en l’absence de mandat de vente des époux [V], que des négociations soient poursuivies avec ceux-ci ; que rien dans les explications des époux [C] ne permet de constater que son caractère est en l’espèce manifestement excessif,

Considérant qu’il n’y a pas lieu de réduire le montant de la clause pénale.

Sur l’état de frais des époux [V] :

Considérant que les époux [C] supporteront les frais de mise en cause des époux [V] alors que leur faute est à l’origine de celle-ci, que ces frais sont compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement,

Condamne Monsieur [D] [C] et Madame [K] [K] épouse [C] à payer à la société Golfe Strim la somme de 5000 Euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles d’appel,

Condamne Monsieur [D] [C] et Madame [K] [K] épouse [C] aux entiers dépens qui seront recouvrés avec le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT