CIV. 1

IK

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 décembre 2018

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10782 F

Pourvoi n° U 17-28.375

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Multicom, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 20 juin 2017 par la cour d’appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. Jean-Luc X…, domicilié […] ,

2°/ à M. François X…, domicilié […] ,

3°/ à la société Import export du Léman, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme D… , conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Richard, avocat de la société Multicom ;

Sur le rapport de Mme D… , conseiller référendaire, l’avis de M. Y…, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Multicom aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-huit.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Multicom

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la Société MULTICOM de sa demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur Jean-Luc X… et Monsieur François X… à lui payer la somme de 100.000 euros au titre de sa rémunération prévue dans l’acte du 8 avril 2011 ;

AUX MOTIFS QUE le mandat du 8 avril 2011 prévoit que la rémunération du mandataire sera de 5 % sur le prix de vente à la charge du vendeur ; qu’il est précisé (titre III) que cette rémunération deviendra exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur ; qu’ainsi, pour prétendre au paiement de sa commission, la Société MULTICOM doit établir que la vente s’est réalisée par son intermédiaire, ce qui est formellement contesté par les intimés : qu’ainsi que l’a justement retenu le Tribunal, les pièces produites aux débats ne permettent aucunement d’établir que c’est par l’intermédiaire de la Société MULTICOM que les vendeurs ont été mis en relation avec l’acquéreur final ; qu’ en effet, aucun lien de fait ni de droit n’est prouvé entre la SCCV ou son gérant, Monsieur Z…, et les personnes auxquelles il est avéré que la Société MULTICOM a fait visiter les biens vendus ; que Monsieur A…, signataire d’un bon de visite n° 39 le 25 mai 2011 représentait la Société ÔHME, dont le lien n’est pas établi avec Monsieur Z… (pièces n° 2 et 20 de l’appelante) ; qu’ à cet égard, l’attestation établie par Monsieur B… (pièce n°6 de l’appelante), qui affirme que Monsieur A… agissait pour le compte de la Société Z… , ne peut être retenue comme probante à défaut de production d’autres éléments de preuve, cette personne n’intervenait en effet ni pour le compte de Monsieur Z…, ni pour le compte de Monsieur A…, et son attestation est insuffisamment circonstanciée ; qu’enfin, le bon de visite n° 39 a manifestement été complété ultérieurement par la Société MULTICOM qui y a ajouté la mention « avec B… » et le cachet de l’agence, ainsi que cela ressort de la comparaison des pièces n° 2 et 20 de l’appelante ; que Madame C…, qui a fait visiter les biens à Monsieur A…, n’atteste d’ailleurs d’aucun lien entre ce dernier et la Société Z… (pièce n° 5 de l’appelante) ; que Monsieur Z… lui-même atteste n’avoir jamais été en lien avec la Société MULTICOM et être directement entré en contact avec les vendeurs (pièce n° 9 des intimés) ; que, dès lors, c’est à juste titre que le Tribunal a retenu que, faute de rapporter la preuve de ce que la vente a été réalisée grâce à elle, la Société MULTINCOM ne peut prétendre au paiement de sa rémunération et l’a déboutée de sa demande ;

1°) ALORS QUE lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de vente, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite, le vendeur traite avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier ; qu’en se bornant néanmoins à relever, pour débouter de sa demande en paiement de sa commission la Société MULTICOM, qui soutenait qu’elle avait présenté les biens immobiliers appartenant aux consort X… à Monsieur A… et que celui-ci agissait pour le compte de la Société SCCV VIUZ LES TATTES, qui avait acquis les biens immobiliers par actes authentiques du 4 octobre 2012, qu’elle ne rapportait pas la preuve d’un lien entre Monsieur A… et la Société Z… , la Cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014;

2°) ALORS QUE lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de vente, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite, le vendeur traite avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier ; qu’en affirmant néanmoins, pour débouter la Société MULTICOM de sa demande en paiement de sa commission, que celle-ci ne rapportait pas la preuve d’un lien entre l’acquéreur final, la Société SCCV VIUZ LES TATTES, et les personnes auxquelles il était avéré qu’elle avait fait visiter le bien, sans rechercher, comme elle y était invitée, s’il résultait de l’attestation de Madame C…, que Monsieur A…, auquel la Société MULTICOM avait fait visiter le bien, avait procédé à cette visite pour le compte de la Société SCCV VIUZ LES TATTES, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné solidairement Monsieur Jean-Luc X… et Monsieur François X… à payer à la Société MULTICOM la seule somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale figurant dans l’acte du 8 avril 2011 et de l’avoir déboutée du surplus de sa demande, tendant à les voir condamnés à lui payer la somme de 100.000 euros à ce titre ;

AUX MOTIFS QU’en application de l’article 1152 du Code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; qu’ en l’espèce, le contrat du 8 avril 2011(titre 11-4) stipule que pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu ; qu’à défaut de respect par le mandant de cette obligation, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ; que, bien que les compromis de vente ne soient pas produits aux débats, il n’est pas contesté par les consorts X… que ces compromis, dont l’existence est attestée par leur notaire (pièce n° 7 des intimés) sont intervenus pendant la durée du mandat, ce que confirme d’ailleurs la demande de permis de construire déposée par l’acquéreur le 22 novembre 2011 (pièce n° 4 de l’appelante) ; que, dès lors, les consorts X… devaient respecter la clause précitée et aviser la Société MULTICOM de la vente dans les conditions précitées, ce qu’ils n’ont pas fait ; que le fait que la vente n’ait finalement pas porté sur l’intégralité des biens visés au mandat est sans effet sur le jeu de la clause pénale, laquelle trouve à s’appliquer dès lors que partie des biens objets du mandat sont vendus ; que Messieurs X… ne donnent aucune explication à ce non-respect de leurs obligations, soutenant exclusivement que le mandat est nul, ce à quoi il a été répondu ci-dessus ; que, toutefois, et ainsi que l’a justement retenu le Tribunal, la Société MULTICOM ne justifie d’aucune publicité particulière, ni de démarches qu’elle aurait engagées pour promouvoir la vente des biens litigieux, de sorte que l’application d’une clause pénale de 100.000 euros apparaît manifestement excessive ; que, dès lors c’est à bon droit que le tribunal a ramené à 10.000 euros le montant de la clause pénale et condamné Messieurs X… au paiement de cette somme ; qu’en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu’elles sont déterminées par les conclusions respectives des parties ; qu’aucune des parties ne soutenait que la clause pénale était manifestement excessive et ne sollicitait la réduction de son montant ; qu’en confirmant néanmoins le jugement de première instance en ce qu’il avait réduit le montant de la clause pénale, la Cour d’appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE la clause pénale, sanction du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution ; que toutefois le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire ; qu’il appartient au débiteur de l’obligation inexécutée de rapporter la preuve du caractère manifestement excessif du montant convenu dans la clause pénale ; qu’en décidant néanmoins, pour ordonner la réduction de la clause pénale que, la Société MULTICOM ne démontrant pas l’étendue de ses diligences, le montant de la clause pénale devait être considéré comme manifestement excessif, la Cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les articles 1152 et 1315 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°) ALORS QUE la clause pénale, sanction du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution ; que toutefois le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire ; qu’en se bornant néanmoins à relever, pour réduire le montant de la clause pénale à la somme de 10.000 euros, que la Société MULTICOM ne justifiait d’aucune publicité particulière, ni de démarches qu’elle aurait engagées pour promouvoir la vente des biens litigieux, sans rechercher, comme elle y était invitée, s’il résultait des bons de visite en date du 26 avril 2011 et du 25 mai 2011, versés aux débats par la Société MULTICOM, que celle-ci avait bien, pendant la durée du mandat de vente qui lui avait été confié par les consorts X…, effectué des diligences en vue de la vente des biens litigieux, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1152 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QUE la clause pénale, sanction du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution ; que toutefois le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine forfaitairement convenue dans la clause pénale, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que lorsqu’il décide de modérer la peine conventionnement fixée par les parties, le juge est tenu de préciser en quoi son montant est manifestement excessif ; qu’il doit, à cet effet, caractériser la disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi par le créancier et le montant conventionnellement fixé ; qu’en se bornant néanmoins à relever, pour ordonner la réduction de la clause pénale, que la Société MULTICOM ne justifiait d’aucune publicité particulière, ni de démarches qu’elle aurait engagées pour promouvoir la vente des biens litigieux, la Cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser une disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi par la Société MULTICOM et le montant conventionnellement fixé dans le mandat de vente en date du 8 avril 2011, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1152 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.