3 juin 2021
Cour de cassation
Pourvoi n°
19-12.083

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 3 juin 2021

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10323 F

Pourvoi n° B 19-12.083

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUIN 2021

La société Sachalex, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 19-12.083 contre l’arrêt rendu le 3 octobre 2018 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l’opposant à M. [Q] [F], domicilié [Adresse 2], tant en nom personnel qu’en qualité d’héritier de feu d'[W] [W], veuve de [I] [F], défendeur à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de la société Sachalex, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. Saint-Georges Chaumet, après débats en l’audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sachalex aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Sachalex

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué D’AVOIR fixé le loyer annuel renouvelé à la somme de 89.700 ? en principal, à compter du 1er juillet 2013, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, D’AVOIR condamné la société SACHALEX à payer aux bailleurs les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 11 avril 2014 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, et D’AVOIR dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application de l’ancien article 1154 du code civil ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la valeur locative, l’expert judiciaire [I] propose un loyer unitaire de 900 euros le mètre carré ; que les bailleurs se prévalent notamment des conclusions d’un rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [A] [C], pour la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2012, du commerce de restauration sis [Adresse 3], à l’enseigne « [Établissement 1] » pour laquelle elle proposait compte tenu du déplafonnement du loyer une valeur locative de 950 euros le m²B ; que la cour relève que le commerce « [Établissement 1] » est situé dans la zone 2 de la rue du Bac, dont la commercialité est meilleure et beaucoup plus « chic » que la zone 1 dans lequel est situé le commerce dont s’agit ; que ce restaurant est en outre un restaurant haut de gamme ; que la cour écartera les loyers décapitalisés en ce que le droit au bail ou le pas de porte ne constitue pas un élément du loyer, et n’a donc pas à être réintégré de façon artificielle dans le calcul du loyer pour apprécier par comparaison la valeur d’autres locaux ; qu’elle écartera également les références relatives aux commerces de prêt à porter qui dégagent une marge supérieure à celle des restaurants ; que sous ces réserves, les références proposées par l’expert judiciaires sont les suivantes : / – les fixations judiciaires, varient de 420 euros le m²B pour une boutique d’antiquité [Adresse 4], avec une date d’effet au 1er septembre 2007, à 1100 euros le m²B pour une boutique d’antiquités 25 quai Voltaire avec une date d’effet au 1er octobre 2011, / – les nouvelles locations varient de 714 euros le m²B pour une boutique de bijouterie [Adresse 5] au 1er septembre 2011, à 1875euros le m²p pour une boutique de décoration [Adresse 6], en septembre 2013 ; / – à noter, au [Adresse 7] un commerce de restauration « le nouveau Télégraphe » avec un loyer de 930 euros le m²B en février 2008, / – les renouvellements amiables, varient de 889 euros le m²B pour une boutique d’ameublement [Adresse 8] en septembre 2010 à 1059 euros le m²B pour la boutique [Adresse 9] ; / que la société locataire se prévaut en outre, notamment d’une fixation judiciaire pour le restaurant « [Établissement 2] », sis [Adresse 10] avec une date d’effet du 1er janvier 2006 ; que cependant, il s’agit d’un loyer plafonné, la cour d’appel ayant écarté le motif de déplafonnement invoque ; que dans son pré-rapport, M. [L] proposait une valeur locative 435 euros le m²B pour la partie commerciale des locaux ;
que la cour observe qu’il existe peu de références dans le domaine de la restauration ; que la référence au restaurant « [Établissement 2] » pourrait être intéressante, dans la mesure où ce restaurant est situé à proximité du local litigieux, que cependant les références données par M. [L] dans son pré-rapport (entre l’année 2000 et l’année 2003) pour parvenir à sa proposition de fixer la valeur locative a la somme de 435 euros le m²B, sont beaucoup trop anciennes, pour être retenues ; que dès lors, compte tenu des références proposées par l’expert judiciaire, tant pour les fixations judiciaires, les renouvellements amiables que les nouvelles locations, et de celles proposées par les parties, étant exclues les loyers décapitalisés et des références relatives aux boutiques de prêt à porter, de la bonne commercialité du secteur, de l’activité exercée dans les lieux loués, de l’immeuble de belle facture dans lequel se ils se trouvent, de locaux de restauration clairs, bien agencés et en bon état d’entretien, d’une cuisine à l’arrière des locaux bien agencée et en bon état d’entretien , d’une réserve en sous sol reliée à la surface commerciale principale en bon état d’entretien, le prix unitaire de 850 m²B retenu par le premier juge doit être confirmé ;

1. ALORS QUE le déplafonnement du loyer du bail commercial est justifié par une modification notable des facteurs locaux de commercialité à la condition qu’elle ait présenté un intérêt pour le commerce du preneur et qu’elle ait eu une incidence favorable ; qu’en affirmant qu’il lui était impossible de déterminer selon que l’augmentation du chiffre d’affaires avait trouvé sa cause unique dans la rénovation de l’ancien Hôtel [Établissement 3] constitutive de la seule modification des facteurs locaux de commercialité retenue plutôt que dans les travaux de rénovation des locaux du restaurant qui n’en constituaient pas une pour avoir été entrepris par le preneur, la cour d’appel qui a laissé subsister un doute sur le point de savoir si la restructuration de l’ancien Hôtel [Établissement 3] avait eu une incidence sur l’activité de la société SACHALEX, a statué par des motifs impropres à établir l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu’ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

2. ALORS QUE la motivation hypothétique équivaut au défaut de motifs ; qu’en affirmant qu’il lui était impossible de déterminer selon que l’augmentation du chiffre d’affaires avait trouvé sa cause unique dans la rénovation de l’ancien Hôtel [Établissement 3] constitutive de la seule modification des facteurs locaux de commercialité retenue plutôt que dans les travaux de rénovation des locaux du restaurant qui n’en constituaient pas une pour avoir été entrepris par le preneur, la cour d’appel qui a envisagé plusieurs hypothèses conduisant à des résultats différents, selon que l’évolution des chiffres d’affaires proviennent d’un seul de ces deux facteurs ou des deux, a déduit un motif hypothétique, en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

3. ALORS QUE le bailleur qui doit démontrer que le déplafonnement du loyer est justifié par une modification notable des facteurs locaux de commercialité, supporte le risque de la preuve ; qu’il s’ensuit que l’incertitude subsistant sur le point de savoir si la restructuration de l’ancien Hôtel [Établissement 3] avait exercé une influence sur l’évolution du chiffre d’affaires du preneur doit être retenue à son détriment ; qu’en déplafonnant le loyer du bail commercial, tout en concédant que l’évolution du chiffre d’affaires ne pouvait pas trouver sa cause unique dans la rénovation des locaux du restaurant plutôt que dans la modification des facteurs locaux de commercialité dont elle avait retenu l’existence, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au litige, ensemble l’article L. 145-34 du code de commerce.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué D’AVOIR fixé le loyer annuel renouvelé à la somme de 89.700 ? en principal, à compter du 1er juillet 2013, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, D’AVOIR condamné la société SACHALEX à payer aux bailleurs les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 11 avril 2014 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, et D’AVOIR dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application de l’ancien article 1154 du code civil ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la valeur locative, l’expert judiciaire [I] propose un loyer unitaire de 900 euros le mètre carré ; que les bailleurs se prévalent notamment des conclusions d’un rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [A] [C], pour la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2012, du commerce de restauration sis [Adresse 3], à l’enseigne « [Établissement 1] » pour laquelle elle proposait compte tenu du déplafonnement du loyer une valeur locative de 950 euros le m²B ; que la cour relève que le commerce « [Établissement 1] » est situé dans la zone 2 de la rue du Bac, dont la commercialité est meilleure et beaucoup plus « chic » que la zone 1 dans lequel est situé le commerce dont s’agit ; que ce restaurant est en outre un restaurant haut de gamme ; que la cour écartera les loyers décapitalisés en ce que le droit au bail ou le pas de porte ne constitue pas un élément du loyer, et n’a donc pas à être réintégré de façon artificielle dans le calcul du loyer pour apprécier par comparaison la valeur d’autres locaux ; qu’elle écartera également les références relatives aux commerces de prêt à porter qui dégagent une marge supérieure à celle des restaurants ; que sous ces réserves, les références proposées par l’expert judiciaires sont les suivantes : / – les fixations judiciaires, varient de 420 euros le m²B pour une boutique d’antiquité [Adresse 4], avec une date d’effet au 1er septembre 2007, à 1100 euros le m²B pour une boutique d’antiquités 25 quai Voltaire avec une date d’effet au 1er octobre 2011, / – les nouvelles locations varient de 714 euros le m²B pour une boutique de bijouterie [Adresse 5] au 1er septembre 2011, à 1875euros le m²p pour une boutique de décoration [Adresse 6], en septembre 2013 ; / – à noter, au [Adresse 7] un commerce de restauration « le nouveau Telegraphe » avec un loyer de 930 euros le m²B en février 2008, / – les renouvellements amiables, varient de 889 euros le m²B pour une boutique d’ameublement [Adresse 8] en septembre 2010 à 1059 euros le m²B pour la boutique [Adresse 9] ; / que la société locataire se prévaut en outre, notamment d’une fixation judiciaire pour le restaurant « [Établissement 2] », sis [Adresse 10] avec une date d’effet du 1er janvier 2006 ; que cependant, il s’agit d’un loyer plafonné, la cour d’appel ayant écarté le motif de déplafonnement invoque ; que dans son pré-rapport, M. [L] proposait une valeur locative 435 euros le m²B pour la partie commerciale des locaux ;
que la cour observe qu’il existe peu de références dans le domaine de la restauration ; que la référence au restaurant « [Établissement 2] » pourrait être intéressante, dans la mesure où ce restaurant est situé à proximité du local litigieux, que cependant les références données par M. [L] dans son pré-rapport (entre l’année 2000 et l’année 2003) pour parvenir à sa proposition de fixer la valeur locative a la somme de 435 euros le m²B, sont beaucoup trop anciennes, pour être retenues ; que dès lors, compte tenu des références proposées par l’expert judiciaire, tant pour les fixations judiciaires, les renouvellements amiables que les nouvelles locations, et de celles proposées par les parties, étant exclues les loyers décapitalisés et des références relatives aux boutiques de prêt à porter, de la bonne commercialité du secteur, de l’activité exercée dans les lieux loués, de l’immeuble de belle facture dans lequel se ils se trouvent, de locaux de restauration clairs, bien agencés et en bon état d’entretien, d’une cuisine à l’arrière des locaux bien agencée et en bon état d’entretien , d’une réserve en sous sol reliée à la surface commerciale principale en bon état d’entretien, le prix unitaire de 850 m²B retenu par le premier juge doit être confirmé ;

ALORS QU’en s’abstenant de répondre au moyen par lequel le preneur démontrait que la fixation de la valeur locative devait tenir compte d’une nouvelle référence récente tirée d’un jugement du 13 septembre 2016 relatif au café-restaurant du [Adresse 11] (conclusions, p. 12 et 13), la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile.