23 novembre 2022
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/01499

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2022

(n° /2022, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01499 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBKOD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/07583

APPELANTE

SARL LA TOLE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 433 646 643,

Dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocate au barreau de PARIS, toque : D1829,

INTIMÉE

S.C.I. SODINVEST, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 808 010 490,

Dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Gilles BALAY, président,

Monsieur Douglas BERTHE, conseiller,

Madame Marie GIROUSSE, conseillère ,

qui en ont délibéré

GREFFIÈRE : Madame FOULON, lors des débats

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Gilles BALAY, Président et par Liselotte FENOUIL, greffière .

FAITS ET PROCÉDURE

La société la Tole est preneuse de locaux appartenant à la SCI Sodinvest situés [Adresse 2].

Par acte du 1er décembre 2015, la bailleresse a fait délivrer à sa preneuse un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement de l’indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2016.

Par ordonnance du 28 octobre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la bailleresse, a ordonné une expertise sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation confiée à M. [B], expert, lequel a déposé son rapport le 07 novembre 2017.

Par exploit du 26 juin 2018, la société la Tole a fait assigner à comparaître la SCI Sodinvest devant le tribunal de grande instance de Paris aux aux fins essentielles de la voir condamnée à lui payer la somme de 200.000 euros au titre de 1’indemnité d’éviction.

Par jugement du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a constaté que, par suite du congé avec refus de renouvellement délivré le 1er décembre 2015 par la SCI Sodinvest à la société la Tole, le bail liant les parties avait pris fin le 30 juin 2016 à minuit ; dit que ce congé a ouvert droit pour la société la Tole au paiement d’une indemnité d’éviction et au droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et pour la SCI Sodinvest au paiement d’une indemnité d’occupation du 1er juillet 2016 jusqu’à la libération effective des locaux ; fixé à la somme globale de 62 774 € l’indemnité d’éviction dont est redevable la SCI Sodinvest qui se décompose ainsi : indemnité principale : 40 935 € ; indemnités accessoires : frais de remploi : 8000 € ; trouble commercial : 3 719 € ; frais de double loyer : 2 570 € ; frais de déménagement : 3 550 € ; frais divers : 4 000 € ; fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société la Tole du 1er juillet 2016 jusqu’à la libération effective des locaux à la somme annuelle de 21 620,34 € hors taxes et hors charges ; dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ; condamné la SCI Sodinvest aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise ordonnée en référé et confiée à M. [B] et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ; dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire ; rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 14 janvier 2020, la société la Tole a interjeté appel partiel du jugement. Par conclusions déposées le 15 juillet 2020, la SCI Sodinvest a interjeté appel incident partiel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 septembre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions déposées le 29 novembre 2021, par lesquelles la société la Tole, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de réformer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnité d’éviction à la somme de 62 774 € ; statuant à nouveau, condamner la SCI Sodinvest à lui payer la somme de 218 000 € à titre d’indemnité d’éviction, se décomposant comme suit : 1. indemnité principale : 93 652,08 € ; 2. Indemnités accessoires : frais de remploi : 16 889,38 € ; trouble commercial : 70 430,08 € ; frais de double loyer : 20 000 € ; frais de déménagement : 5 000 € ; frais divers : 12 000 € ; total général 217 971,54 € arrondi par commodité à 218 000 € ; confirmer le jugement entrepris pour le surplus ; débouter la SCI Sodinvest de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; la condamner à lui payer la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société la Tole aux entiers dépens avec bénéfice de l’article 699 du même code.

Vu les dernières conclusions déposées le 15 juillet 2020, par lesquelles la SCI Sodinvest, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant des frais divers à la somme de 4 000 €, et statuant à nouveau, débouter la société la Tole de toute demande au titre des frais divers ; pour le surplus, confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la fin du bail, dit que le congé avait ouvert droit au paiement des indemnités d’éviction et d’occupation, fixé l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation et statué sur la compensation ; débouter la société la Tole de sa demande en paiement d’une somme de 200 000 € au titre de l’indemnité d’éviction ; la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; la déclarer mal fondée en son quantum ; condamner la société la Tole à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de maître Nadia Bouzidi-Fabre.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée.

La société la Tole, en ce qui concerne le montant de l’indemnité principale, soutient que son local n’a pas été apprécié à sa juste valeur par l’expert judiciaire qui l’a considéré comme un simple atelier de confection alors qu’il s’agit d’une véritable boutique. Elle fait valoir que le rapport amiable ROBINE présente son local de manière plus exacte en le qualifiant notamment de showroom directement ouvert à la clientèle et disposant d’une autorisation de réception du public. Elle ne conteste pas la surface pondérée du local fixée par le tribunal à 93,47 m², ni la valeur locative de renouvellement fixée à 280 € du m² avec déduction de la somme de 2149 € au titre de l’impôt foncier mais conteste la valeur locative de marché retenue de 330 €. À, ce titre, elle fait valoir que son rapport d’expertise amiable qui fait ressortir une valeur locative de marché de 425 €. Elle en infère une différence de 15 608,68 € entre la valeur locative de renouvellement et la valeur locative de marché et sollicite qu’il soit retenu un coefficient de situation de 6, comme l’a fait le tribunal, pour aboutir à une valeur de droit au bail de 93 652,08 €.

Au titre des indemnités accessoires, elle conteste les somme retenues par le tribunal et sollicite:

– des frais de remploi de 30% de la valeur locative de marché du local ci-dessus sollicitée ainsi que 5000 € de frais d’honoraires juridiques, soit 16 889,38 €,

– une indemnité de trouble commercial équivalent à trois mois d’excédent brut d’exploitation des exercice 2017, 2018 et 2019 dans la mesure où les exercices suivants ont été anormalement impactés par la pandémie du Covid 19, soit un trouble commercial de 70 430,08 €,

– une indemnité pour frais de double loyer de 20 000 € qui correspond selon elle à la valeur du temps nécessité par le déménagement de l’activité et la réorganisation de l’entreprise,

– une indemnité pour frais de déménagement de 5 000 €,

– une indemnité de frais divers de 12 000 € eu égard à la complexité de l’information des différents interlocuteurs du transfert de son siège. Elle soutient qu’il ne lui est pas possible de produire des pièces justificatives, s’agissant d’une éviction qui n’a pas encore eu lieu.

La SCI Sodinvest, en ce qui concerne le montant de l’indemnité principale, fait valoir que l’expert amiable ROBINE mandaté par l’appelante détermine l’indemnité principale à 58.000 euros, que cependant le local loué est un local d’activité et non un point de vente de sorte que les valeurs locatives retenues pour des boutiques ne sauraient servir de référence pour le calcul de la valeur locative de l’atelier de la SARL LA TOLE, qu’ainsi les ventes aux particuliers n’ont représenté que 2,5% du chiffre d’affaires de la SARL LA TOLE, qu’aucune des références relatives à la valeur locative de marché mentionnées par l’expert Robine à l’exception d’une seule, n’est comprise dans la fourchette de 400 à 450 € qu’il retient, toutes étant en effet nettement inférieures, que par conséquent, le tribunal a justement apprécié la valeur locative de marché à 330 euros du m² pondéré et la valeur locative de renouvellement déplafonnée à 280 euros du m².

Elle évalue les indemnités accessoires comme suit :

– frais de remploi : 8.000 euros selon les motifs du premier juge,

– trouble commercial : 3.719 euros selon les motifs du premier juge en ce que les comptes 2018 de la SARL LA TOLE ne feraient pas état de l’excédent brut d’exploitation,

– frais de double loyer : 2.570 euros selon les motifs du premier juge en ce que l’appelante ne motive ni ne justifie les sommes réclamées à ce titre,

– frais de déménagement : 3.550 euros selon les motifs du premier juge en ce que la SARL LA TOLE ne produit aucun devis,

– frais divers : débouter la SARL LA TOLE de toute indemnité de ce chef en ce qu’elle ne justifie d’aucune pièce sur ce poste.

Elle ne conteste pas la valeur locative de renouvellement déplafonnée retenue par les premiers juges pour fixer l’indemnité d’occupation.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Le principe du droit à une indemnité d’éviction retenu par le premier juge au profit de la SARL LA TOLE n’est pas contesté par les parties.

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquence de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Il est admis que l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction et que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s’y trouve incluse.

L’indemnité principale :

L’expert judiciaire retient que le local est destiné au stockage et à la vente en gros et demi-gros et que ses caractéristiques ne permettent pas la vente aux particuliers. L’expert amiable indique que les locaux sont principalement utilisés comme atelier mais parfois aussi comme showroom, 4 fois par an. Les deux experts s’accordent pour considérer que l’activité est transférable, l’activité ne nécessitant pas d’aménagements ou d’équipements spécifiques et la surface occupée pouvant être aisément retrouvée.

Eu égard à ces constatations pertinentes, il doit être considéré que le local loué est essentiellement un local d’activité et non un point de vente, que la clientèle de la société LA TOLE, composée de professionnels, n’est pas exclusivement liée à l’emplacement et que le fonds de commerce exploité est donc transférable. L’indemnité d’éviction principale dont le bailleur est redevable est dès lors une indemnité de déplacement, égale à la valeur du droit du bail.

La valeur locative de marché retenue par le premier juge, contestée par le seul preneur, s’élevait à 330 € du m² pondéré.

Pour le [Localité 3] entre les années 2005 et 2009, l’expert judiciaire fait état à de prix de location – pour des locaux similaires – allant de 200 à 300 € du m²p. Les décisions judiciaires au même emplacement de l’année 2006 à 2016 fixent les loyers dans une fourchette de 160 à 450 m²p. L’expert judiciaire fait état d’une baisse significative des valeurs locatives sur la période pour estimer la valeur locative du local considéré à 300 €m²p.

L’expert amiable fait état de huit références de locaux d’activité au titre de nouvelles locations entre 2011 et 2017 à des prix allant de 88 à 270 € du m², deux références en renouvellements amiables en 2007 et 2012 pour des prix respectifs de 277 et 102 € du m² et six références en renouvellements judiciaires de 2012 à 2017 pour des prix de 180 à 450 € du m². Il en infère une valeur locative de marché de 400 à 450 € m²p HT-HC. Toutefois, cette fourchette d’estimation est supérieure à l’ensemble des références sur lesquelles l’expert amiable s’appuie à l’exception d’une seule, soit un commerce de bijouterie comportant également un atelier.

Il en résulte qu’à cette exception, les références considérées par les deux expertises concordent. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y aura lieu de confirmer la valeur locative de marché de 330 € du m²p retenue par le tribunal.

Les parties ne contestent pas le coefficient de situation de 6 retenu par le premier juge.

La valeur du droit au bail – et donc de indemnité d’éviction principale – ressort ainsi à la somme de 40.935 euros, soit un différentiel entre valeur locative de renouvellement et valeur locative de marché de 6.822,50 € (330x 93,47), soit 30 845,10 € de valeur locative de marché – [(280 x 93,47) – 2.149], soit 26 171,60 € de valeur locative de renouvellement avec retranchement de la taxe foncière, auquel est appliqué un coefficient de situation de 6.

Sur les indemnités accessoires contestées :

Frais de remploi ou d’agence :

Ces frais comprennent les frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller.

L’expert judiciaire s’appuie sur le barème des agents immobiliers pour proposer une indemnité forfaitaire égale à 30% de la valeur locative de marché et l’expert amiable du preneur propose de retenir d’une part 15% de la valeur locative de marché usuellement facturée par l ‘agent immobilier et d’autre part 4.000 euros de frais d’honoraires juridiques, ce qui aboutit à une indemnité de 9253,53 € dans la première hypothèse et de 8626,76 € dans la seconde au regard de la valeur locative de marché ci-dessus fixée.

Au vu des usages et de la valeur locative de marché, les frais de remploi seront fixés à la somme de 8.900 euros.

Trouble commercial :

Cette indemnité compense la perte de temps générée par l’éviction, soit le moindre investissement dans le commerce et le temps de la recherche d’un nouvel emplacement.

Les deux experts s’accordent pour indiquer que cette indemnité doit correspondre à 3 mois d’excédent brut d’exploitation, l’expert amiable précisant qu’il est d’usage de retenir la moyenne de l’excédent brut d’exploitation des précédents exercices.

À hauteur d’appel, la société LA TOLE produit ses soldes intermédiaires de gestion des exercices 2016, 2017, 2018 et 2019. Il en résulte un excédent brut d’exploitation de 28 583 € en 2016, 209 206 € en 2017, 518 787 € en 2018 et 117 168 € en 2019, soit un excédent brut d’exploitation moyen de 218 436 € sur l’ensemble de ces exercices.

L’indemnité pour trouble commercial sera donc fixée à 54 609 € correspondant à un trimestre d’excédent brut d’exploitation moyen (218 436 € /4).

Frais de double loyer :

Cette indemnité a vocation a indemniser le preneur qui déplace son fonds des frais qu’il va exposer en prenant à bail un nouveau local avant de pouvoir libérer le local dont il est évincé.

À l’instar du premier juge, les experts judiciaires et amiables s’accordent pour considérer que l’indemnité doit être fixée à la valeur d’un mois de valeur locative de marché, soit le temps nécessaire à préparer le futur local et y transférer l’activité. La société LA TOLE ne produit aucune pièce au soutien de sa demande tendant à réclamer la somme de 20 000 € au titre de ce poste, la perte de temps générée par l’éviction étant déjà compensée par l’indemnité de trouble commercial. La valeur locative de marché ayant été fixée à 30 845 € annuelle, il y a donc lieu de retenir une indemnité de double loyer arrondie à 2570 €.

Frais de déménagement :

Cette indemnité a pour objet d’indemniser1e preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont i1 est évincé.

L’expert judiciaire met en avant la faible surface du local et propose une somme de 4.231€, soit un forfait de 30 euros par m² réel loué et l’expert amiable du preneur un forfait de 3.550 euros. Au soutien de sa demande de 5 000 € pour ce poste, la société LA TOLE ne produit aucun devis. Il y aura donc lieu de fixer l’indemnité pour frais de déménagement à la somme forfaitaire de 3 890 €.

Frais divers :

Cette indemnité a pour objet d’indemniser le preneur des frais divers que l’éviction va l’ob1iger à exposer, comme les frais administratifs de changement de siège social, 1’information de la clientèle et des fournisseurs et l’édition de nouveaux documents commerciaux.

L’expert judiciaire propose à ce titre une somme globale de 6.500 euros (frais de mailing, frais d’impression et de changement de siège) alors que1’expert amiable du preneur propose une indemnité forfaitaire de 4.000 euros. La société LA TOLE ne produit aucune pièce au soutien de son estimation de 12 000 €, elle ne démontre pas non plus la complexité des démarches qu’elle allègue ni le surcoût que serait susceptible d’entraîner cette complexité alléguée. Il est cependant constant qu’elle devra exposer des frais à ce titre, l’indemnité de frais divers sera donc fixée forfaitairement à la somme de 5 250 euros.

* * *

Les indemnités accessoires seront ainsi fixées a la somme de 75 219 € (8.900 +54 609 + 2.570 + 3 890 + 5 250 ).

L’indemnité d’éviction sera donc fixée à la somme globale de 116 154 euros.

En raison du droit de repentir dont dispose le bailleur en application de1’article L 145-58 du code de commerce et faute de preuve de la libération effective des locaux interdisant l’exercice de ce droit, i1 n’y a pas lieu de condamner la SCI SODINVEST au paiement de l’indemnité d’éviction.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’instance ayant eu pour cause la délivrance par la SCI Sodinvest d’un congé refusant le renouvellement, le jugement de première instance sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. En ce qui concerne les dépens et frais irrépétibles de l’appel et pour les mêmes motifs, la SCI Sodinvest sera condamnée aux dépens de l’appel avec distraction au profit de Maître Eléonore VOISIN, avocate, par application des dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile ainsi qu’à payer à la SARL LA TOLE la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement du 14 novembre 2019 du tribunal de grande instance de Paris sur la fixation des indemnités accessoires de frais de remploi, trouble commercial, frais de déménagement et frais divers,

Le confirme pour le surplus,

et statuant de nouveau sur ces chefs,

Fixe à la somme globale de 116 154 euros l’indemnité d’éviction dont est redevable la SCI SODINVEST qui se décompose ainsi :

– indemnité principale : 40 935 euros,

– indemnités accessoires :

– frais de remploi : 8 900 euros,

– trouble commercial : 54 609 euros,

– frais de double loyer : 2 570 euros,

– frais de déménagement : 3 890 euros,

– frais divers : 5 250 euros.

Condamne la SCI SODINVEST à payer à la SARL LA TOLE la somme de 2 000€ en indemnisation de ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SCI SODINVEST aux dépens de l’appel et autorise Maître Eléonore VOISIN, avocate, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir de provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière,

Liselotte FENOUIL

Le Président,

[T] [W]