22 juin 2022
Cour d’appel de Rennes
RG n°
21/06748

5ème Chambre

ARRÊT N°-208

N° RG 21/06748 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SE2M

S.A.S.U. BIJOUTERIE JOAILLERIE [H]

S.A.S. GRAVITY

C/

S.D.C. [Adresse 2]

S.A.S.U. NOZOMI

S.C.I. TANKER

Société ERGO VERSICHERUNG AG

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 JUIN 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Avril 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Juin 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

S.A.S.U. BIJOUTERIE JOAILLERIE [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LAURET – PAUBLAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

S.A.S. GRAVITY

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LAURET – PAUBLAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉES :

S.D.C. [Adresse 2] (Syndicat de copropriété)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

S.A.S.U. NOZOMI syndic bénévole représentant LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

S.C.I. TANKER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société ERGO VERSICHERUNG AG

ERGO-Platz 1

[Localité 5], Allemagne

Représentée par Me Michel LE BRAS de la SELARL LBS, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par Me Pierre-Henry FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par Me Florian DABIN, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

****************

La SCI Tanker, constituée par M. [I] [H] à ce jour décédé, et son épouse [R] [H], est propriétaire de lots à usage de commerce situés au rez-de chaussée de l’immeuble situé [Adresse 2].

Ces lots sont donnés à bail à la société Bijouterie Joaillerie [H] (BJK), qui y exploite un commerce de bijouterie.

A l’origine le capital social de la société BJK était détenu par les époux [H]. Ces derniers, dans la perspective d’une cessation d’activité, ont cédé leurs titres au profit de la société Gravity détenue par M. [O] [X]. Le bail s’est poursuivi entre la société BJK gérée par M. [X] et la société Tanker.

La société BJK a souscrit auprès de la société ErgoVersicherung par l’intermédiaire de la société Dufaud devenue SIACI Saint Honoré, un contrat d’assurance Multirisque Commerce.

Les sociétés BJK et Gravity ont été placées en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Quimper le 25 janvier 2019. Un plan de redressement a été décidé pour la société BJK.

Suivant acte authentique en date du 27 février 2020, la SAS Nozomi a acquis plusieurs lots de copropriété dans cet immeuble.

Ainsi, cette copropriété est composée de deux copropriétaires la SAS Nozomi et la SCI Tanker. La société Nozomi a été désignée syndic bénévole de la copropriété par l’assemblée générale du 9 octobre 2020.

La société Nozomi a souhaité engager des travaux de rénovation dans ses parties privatives.

Au cours de travaux opérés au premier étage de l’immeuble pour le compte de celle-ci, aurait été découverte une défaillance d’une partie de la structure de l’immeuble dont l’origine était jusqu’à récemment indéterminée.

L’assemblée générale extraordinaire du 9 octobre 2020 a voté la réalisation de travaux importants de rénovation de l’immeuble.

Un conflit est né au sujet de ces travaux entre la société Nozomi et la société BJK notamment quant à la perturbation de l’exploitation du fonds de commerce.

S’estimant victime d’un silence dolosif de son vendeur et de vices cachés, la société Nozomi a, par ailleurs, saisi le juge des référés d’une demande d’expertise. Par ordonnance du 16 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper a ordonné une expertise confiée à M. [L].

De leur côté les sociétés Gravity et BJK ont saisi le juge des référés d’une demande d’expertise technique au contradictoire de la société Nozomi et de la SCI Tanker, et par ordonnance du 23 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper a désigné M. [E] en qualité d’expert, avec possibilité de s’adjoindre un sapiteur dans le domaine de la comptabilité commerciale.

A l’issue d’une réunion le 19 juillet 2021, qui a donné lieu à une note de M. [E] le 26 juillet 2021, les sociétés BJK et Gravity, autorisées par ordonnance du 3 août 2021, ont assigné par actes des 6 et 9 août 2021 en référé d’heure à heure, la société Nozomi, la SCI Tanker et la société Ergo Versicherung AG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper.

Par acte en date du 27 août 2021, la société BJK et la société Gravity ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

Aux termes de leurs dernières écritures, elles ont demandé au juge des référés la jonction des deux affaires et notamment :

– la suspension du règlement des échéances de loyer du bail commercial entre la SCI Tanker et la société BJK à compter de janvier 2021,

– la reprise du paiement du loyer une fois les travaux de reprise et la mise en conformité de l’immeuble réalisés,

– la condamnation de la SCI Tanker au paiement d’une provision de

20 010,62 euros à valoir sur des dommages intérêts,

– la condamnation solidaire ou in solidum du syndicat des copropriétaires, de la SCI Tanker, de la SAS Nozomi et de la société ErgoVersicherung à leur payer les sommes provisionnelles de :

– 60 000 euros, sur le préjudice d’exploitation,

– 118 000 euros sur le préjudice matériel,

– 30 000 euros pour les frais d’expertise,

outre la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par ordonnance en date du 6 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper a :

– ordonné la suspension du paiement du loyer à compter du mois d’août 2021

compris pour un montant de 2 858,66 euros par mois et ce jusqu’à ce que le local commercial soit mis en conformité avec la sécurité de la clientèle pour une exploitation commerciale, et ce, à dire d’expert,

– condamné la société Tanker à régler à la société BJK la somme de

20 010,62 euros à titre provisionnel au titre du remboursement des loyers réglés de janvier à juillet 2021,

– rejeté les autres demandes,

– laissé la charge des dépens à la SASU BJK et la SAS Gravity.

Le 26 octobre 2021, la SASU BJK et la SAS Gravity ont interjeté appel de cette décision.

Par avis du 10 décembre 2021, l’affaire a été fixée à bref délai en application des articles 904-1 et 905 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident en date du 9 mars 2022, la société Nozomi a sollicité la caducité de l’appel faute pour les appelants d’avoir signifié la déclaration d’appel, assigné et signifier ou notifier l’avis à bref délai au syndicat des copropriétaires qui n’avait pas constitué avocat ; subsidiairement, elle conclut à l’irrecevabilité comme étant tardives des conclusions des sociétés BKJ et Gravity, qui comprennent des demandes nouvelles non formulées dans les conclusions d’appelant et la condamnation de ces dernières à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 14 mars 2022, la société BJK et la société Gravity demandent à la cour de :

A titre liminaire,

– débouter la société Nozomi de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions au titre de la caducité de la déclaration d’appel et de l’irrecevabilité de leurs dernières conclusions,

– dire et juger la procédure d’appel introduite par elles recevable,

– déclarer recevables leurs présentes conclusions récapitulatives signifiées,

– débouter la société Nozomi de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Sur le fond,

– enjoindre la société Nozomi à verser aux débats le rapport et plan de sauvetage établi postérieurement à la réunion du 5 juin 2020 et visé au PV d’AG du 9 Octobre 2020,

– réformer purement et simplement l’ordonnance en date du 6 octobre 2021, sauf en ce en ce qu’elle a :

*ordonné la suspension du paiement des loyers à compter du mois d’août 2021 compris pour un montant de 2 858,66 euros par mois, et ce jusqu’à ce que le local commercial soit mis en conformité avec la sécurité de la clientèle pour une exploitation commerciale et ce à dire d’expert,

*condamné la société Tanker à régler à la société BJK la somme de

20 010,62 euros à titre provisionnel au titre du remboursement des loyers réglés de janvier à juillet 2021,

– la confirmer sur ces dispositions,

Pour le surplus,

– réformer l’ordonnance de référé en date du 6 octobre 2021,

– condamner solidairement et/ou in solidum la SCI Tanker, la SAS Nozomi et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] représentée par son syndic bénévole SAS Nozomi et la société Ergo Versicherung AG à payer à la SASU BJK à titre provisionnel :

*préjudice d’exploitation : 60 000 euros

*préjudice matériel : 118 000 euros

* frais d’expertise judiciaire : 30 000 euros,

Subsidiairement,

– dire et juger que les frais d’expertise judiciaire seront laissés à la charge de la SCI Tanker et de la SAS Nozomi et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] représentée par son syndic bénévole la SAS Nozomi et la société Ergo Versicherung, et en tant que de besoin condamner ces dernières au règlement de ceux-ci,

– condamner la société Ergo Versicherung AG à remettre dans un délai de huit jours à compter de l’ordonnance à intervenir le rapport d’expertise établi par le Cabinet EPCA mandaté par ses soins,

– dire que passé ce délai, la société Ergo Versicherung AG sera condamnée au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

En tout état de cause,

– condamner solidairement et/ou in solidum la SCI Tanker, la SAS Nozomi et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] représentée par son syndic bénévole SAS Nozomi et la société Ergo Versicherung AG à payer à la SASU BJK la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les entiers frais et dépens en ce compris les frais de traduction de l’acte introductif d’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 9 mars 2022, la SASU Nozomi et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demandent à la cour de :

– confirmer l’ordonnance rendue,

Y additer :

– enjoindre aux sociétés BJK et Gravity, de faire installer son alarme et son installation électrique privative dans ses locaux, sous astreinte de 100 euros par jour, à compter de l’arrêt à intervenir,

– dire que dès lors qu’il sera justifié que les mises en conformité seront faites par un professionnel, pour les parties privatives, il sera procédé au branchement,

– condamner les parties succombantes à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Subsidiairement à titre conservatoire des droits :

– ordonner le séquestre Bâtonnier en CARPA de toutes sommes pouvant être

attribuées à BJK et Gravity,

– débouter la société BJK et Gravity, et la SCI Tanker de toutes demandes, fins et conclusions contre la société Nozomi et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2022, la SCI Tanker demande à la cour de :

– réformer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Quimper le 6 octobre 2021 en ce qu’elle a :

*ordonné la suspension du paiement des loyers à compter du mois d’août 2021 compris pour un montant de 2 858,66 euros par mois, et ce jusqu’à ce que le local commercial soit mis en conformité avec la sécurité de la clientèle pour une exploitation commerciale et ce à dire d’expert,

*condamné la SCI Tanker à régler à la Société BJK la somme de

20 010,62 euros à titre provisionnel au titre du remboursement des loyers réglés de janvier à juillet 2021,

Statuant à nouveau,

– constater que la société Gravity ne présente aucune demande à l’instance et n’a aucun intérêt à y participer,

– débouter la SASU BJK et la Société Ergo Versicherung AG de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre elle,

– débouter la société Nozomi de toutes ses demandes contre elle,

– dire et juger que la demande de suspension de l’obligation de paiement des loyers se heurte à une contestation sérieuse,

– renvoyer la société BJK à mieux se pourvoir et, en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la suspension des loyers serait confirmée,

– condamner la société Nozomi, et subsidiairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic de copropriété, la société Nozomi, à payer à la SCI Tanker une indemnité mensuelle de

2 858,66 euros correspondant au montant du loyer dont l’échéance aura été suspendue ;

– dire et juger que cette indemnité mensuelle sera due le 1er de chaque mois, la première indemnité étant due à compter du jour du prononcé de la suspension de l’exécution du bail et ce jusqu’à la reprise de l’exécution de l’obligation de paiement de la société BJK,

– dire et juger que la demande de condamnation provisionnelle à titre de dommages et intérêts en remboursement des loyers payés du mois de janvier 2021 au mois de juillet 2021 se heurte à une contestation sérieuse,

– renvoyer la société BJK à mieux se pourvoir et, en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

– limiter le montant de la condamnation au montant H.T de 16 468,48 euros, correspondant aux loyers effectivement décaissés par la société BJK sur la période mois de janvier 2021 au mois de juillet 2021,

A titre encore plus subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation confirmée à l’encontre de la société Tanker de ce chef,

– condamner la société Nozomi, et subsidiairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic de copropriété, la société Nozomi, à relever et garantir la SCI Tanker de toute condamnation qui serait prononcée de ce chef au profit de la société BJK ;

– dire et juger que la demande de condamnation provisionnelle à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice d’exploitation et du préjudice matériel se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle est dirigée contre la SCI Tanker,

– renvoyer la société BJK à mieux se pourvoir et, en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la SCI Tanker,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à l’encontre de la société Tanker de ces chefs,

– condamner la société Nozomi, et subsidiairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic de copropriété, la société Nozomi, à relever et garantir la SCI Tanker de toute condamnation qui serait prononcée de ce chef au profit de la société BJK, ou alternativement les condamner à payer à la SCI Tanker les mêmes sommes provisionnelles que celles que la SCI Tanker serait condamnée à régler à la Société BJK,

– dire et juger que la demande de condamnation provisionnelle à titre des frais d’expertise judiciaire se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle est dirigée contre la SCI Tanker,

– renvoyer la société BJK à mieux se pourvoir et, en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la SCI Tanker,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à l’encontre de la société Tanker de ce chef

– condamner la société Nozomi, et subsidiairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic de copropriété, la société Nozomi, à relever et garantir la SCI Tanker de toute condamnation qui serait prononcée de ce chef au profit de la société BJK, ou alternativement les condamner à payer à la SCI Tanker les mêmes sommes provisionnelles que celles que la SCI Tanker serait condamnée à régler à la société BJK,

– à titre subsidiaire, condamner la société Nozomi, et subsidiairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic de copropriété, la société Nozomi, à relever et garantir la SCI Tanker de toute condamnation qui serait prononcée au profit de la société BJK au titre des frais de procédure par elle exposés,

-à titre subsidiaire, condamner la société Nozomi, et subsidiairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic de copropriété, la société Nozomi, à relever et garantir la SCI Tanker de toute condamnation qui serait prononcée au profit de la société Ergo Versicherung AG à quelque titre que ce soit,

– condamner la société BJK à faire réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, les travaux de remise en état de son système d’alarme de manière à pouvoir reprendre son activité,

En toute hypothèse,

– condamner la société BJK ou toute partie succombante à lui payer une somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société BJK ou toute partie succombante aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2021, la société Ergo Versicherung AG demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance de référé déférée,

– rejeter les demandes de la SASU BJK dirigées à son encontre,

– condamner la SASU BJK et la SAS Gravity aux dépens,

– dire et juger que la demande de la société BJK tendant à sa condamnation au paiement d’une provision à valoir sur un préjudice matériel et d’exploitation se heurte à une contestation sérieuse tenant à l’origine du sinistre qui se trouve exclue par les conventions spéciales du contrat d’assurance souscrit auprès d’elle,

– débouter en tout état de cause la société BJK de sa demande tendant à sa condamnation à une indemnité de perte d’exploitation expressément exclue de la garantie « autres dommages matériels »,

– débouter la société BJK de l’ensemble de ses demandes en tant que dirigées à son encontre,

– débouter la société BJK de sa demande de communication du rapport du Cabinet EPCA,

– très subsidiairement condamner in solidum la Société Tanker, la société Nozomi et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à la relever et garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre,

-condamner la société BJK ou tous succombants à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles qu’elle se trouve contrainte d’engager,

– condamner la société BJK ou tous succombants aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour relève à titre liminaire que la société Gravity détient les titres de la société BJK, laquelle sollicite par voie provisionnelle l’indemnisation de préjudices qu’elle prétend subir. Dès lors, bien que la société Gravity ne formule aucune demande pour son propre compte, la société Nozomi en déduit à tort qu’elle n’a aucun intérêt au présent litige.

Sur la caducité de la déclaration d’appel soulevée par la société Nozomi

L’article 905-1 du code de procédure civile dispose :

Lorsque l’affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l’appelant signifie la déclaration d’appel dans les dix jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président ; cependant, si, entre-temps, l’intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d’appel, il est procédé par voie de notification à son avocat.

A peine de nullité, l’acte de signification indique à l’intimé que, faute pour lui de constituer avocat dans un délai de quinze jours à compter de celle-ci, il s’expose à ce qu’un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire et que, faute de conclure dans le délai mentionné l’article 905-2, il s’expose à ce que ses écritures soient déclarées d’office irrecevables.

En l’espèce, la déclaration d’appel de la SASU Bijouterie Joaillerie

[H] et de la SAS Gravity est du 26 octobre 2021 et l’avis de fixation de l’affaire est en date du 10 décembre 2021.

La constitution par l’intimé d’un avocat, avant l’expiration du délai de 10 jours suivant l’avis adressé à l’appelant par le greffe d’avoir à signifier la

déclaration d’appel à cet intimé, dispense l’appelant d’accomplir cette formalité, devenue sans objet. Aucune signification à partie par voie d’huissier n’est dès lors imposée.

L’obligation faite à l’appelant de notifier la déclaration d’appel à l’avocat que l’intimé a constitué dans le délai de dix jours de la réception de l’avis de fixation adressé par le greffe n’est pas quant à lui prescrit à peine de caducité de la déclaration d’appel.

En l’espèce, à la date du 10 décembre 2021, seul le syndicat des copropriétaires n’avait pas constitué avocat ; celui-ci a constitué avocat toutefois le 17 décembre 2021, soit 7 jours après la notification de l’avis à bref délai adressé par le greffe de la cour d’appel de Rennes et donc avant l’expiration du délai de 10 jours imposés par ledit avis.

Les appelants ont signifié leurs conclusions d’appel n°1 à l’ensemble des intimés constitués le 23 décembre 2021.

En conséquence, aucune caducité de la déclaration d’appel régularisée ne saurait être retenue.

Sur l’irrecevabilité des conclusions en date du 3 mars 2022 soulevées par la société Nozomi

La société Nozomi considère que les appelantes forment dans ces conclusions des demandes nouvelles non mentionnées dans leurs conclusions d’appelant et qu’elles sont donc irrecevables.

L’article 910-4 du code de procédure civile issues du décret du 6 mai 2017 et applicable en la cause, dispose :

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’aliéna 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la seule prétention non mentionnée dans les premières conclusions des sociétés BJK et Gravity consiste en une demande d’injonction formée contre la société Nozomi d’avoir à verser le rapport et le plan de sauvetage établi postérieurement à la réunion du 5 juin 2020 et visé au PV d’AG du 9 octobre 2020. Les appelantes exposent avoir fait sommation à la société Nozomi de communiquer cette pièce le 2 mars 2022 et que le défaut de réponse à cette sommation constitue une évolution du litige, autorisant dès lors une telle demande.

La cour constate que les appelantes sont en possession depuis le 10 septembre 2021 du procès-verbal d’assemblée générale du 9 octobre 2020

( versé aux débats à cette date par elles en première instance) et que c’est au visa de ce document qu’elles sollicitent la production du rapport et du plan de sauvetage dont s’agit évoqué dans ce procès-verbal. L’existence de ces documents ne leur a donc pas été révélée postérieurement à leurs premières conclusions d’appel ; elles ne peuvent se prévaloir d’une absence de réponse à une sommation de produire ces pièces qu’elles n’ont entendu présenter que le 2 mars 2022 pour prétendre à la survenance ou la révélation d’un fait postérieurement à leurs premières conclusions. Cette demande sera jugée irrecevable.

Sur le trouble de jouissance, la demande de suspension du paiement des loyers et la provision à valoir sur le préjudice de jouissance

Arguant d’une impossibilité d’exploiter en raison des travaux entrepris, du fait que le local commercial n’est plus sécurisé, les appelantes entendent voir confirmer l’ordonnance qui ordonne la suspension du règlement des loyers et fixe une provision valoir sur le préjudice de jouissance. Elles exposent que le bailleur qui a voté ces travaux en assemblée générale des copropriétaires ne peut échapper à sa responsabilité tenant à son obligation de délivrance, alors que ces travaux ne sont pas constitutifs de voie de fait et qu’il ne peut être considéré comme tiers aux troubles occasionnés à son locataire du fait de ces travaux.

Elles affirment que la société BJK ne peut exploiter et contestent l’existence d’un show-room, affirmant que la petite pièce annexée au petit local d’atelier de 4m2 est à usage de bureau empoussiéré par les travaux et insusceptible de recevoir du public.

S’agissant des objections soulevées par la société Nozomi tenant à une prétendue opposition du locataire à la réalisation des travaux, elles contestent celle-ci ; elles soulignent que l’installation électrique a été totalement détruite à l’occasion de ces travaux, privant la société BJK de son système d’alarme, que ce système a donc dû être changé.

La SCI Tanker oppose à ces demandes, des contestations qu’elle considère comme sérieuses.

Elle fait valoir que le bail interdit au locataire de poursuivre la responsabilité du bailleur dans l’hypothèse où des troubles seraient apportées à la jouissance par des tiers par voie de fait et qu’en l’espèce la société Nozomi, seule responsable des travaux responsables des désordres dans le local de la société BJK est tiers vis à vis de la SCI Tanker. Elle conteste l’affirmation du locataire selon laquelle elle ne peut exploiter, dans la mesure où il a pu être constaté lors de la visite de M. [E], expert,que les locaux ne sont pas dans leur totalité inexploités et inexploitables, la société BJK exerçant toujours son activité dans la partie arrière du local loué, y accueillant les salariés et la clientèle.

La bailleresse soutient respecter parfaitement ses obligations en finançant les travaux de grande envergure proposés par la société Nozomi pour remédier aux désordres de structure de l’immeuble, et en préfinançant sans reconnaissance de responsabilité, les travaux de reprise des installations électriques (surveillance du commerce et climatisation) alors que ces travaux devaient être financés par la société Nozomi et le syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire, elle demande de fixer la provision à valoir sur le trouble de jouissance à la somme de 16 468,48 euros HT, compte tenu du fait que le montant facturé pour la période est de 19 762,16 euros TTTC et non

20 010,62 euros, observant que la société BJK a récupéré la TVA.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

Le bailleur tenu à une obligation de délivrance doit permettre au locataire d’exploiter les lieux loués pour l’usage qui a été convenu entre les parties et prendre toutes dispositions nécessaires à cette fin.

Le locataire placé dans l’impossibilité d’exploiter en raison d’un défaut de délivrance du bailleur peut solliciter la suspension du règlement des loyers.

La cour estime non sérieuse la contestation soulevée par la bailleresse tenant aux termes du bail et notamment de la clause de non garantie du trouble apporté par des tiers par voie de fait, la réalisation de travaux votés à l’unanimité en assemblée générale et donc par la bailleresse ne pouvant s’analyser en une voie de fait.

Il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants :

– le rapport de diagnostics visuels de Concept Engineering du 21 octobre 2020 conclut à la nécessité urgente du renforcement du linteau existant de la façade. Il précise qu’il y a lieu à mise en garde du commerçant concernant l’incapacité à recevoir du public tant que la mise en place des tours d’étaiement n’est pas réalisée.

– des échanges de courriers entre les parties font état d’une intervention de l’entreprise Morvan dans les locaux de la société BJK en janvier 2021,

– des photographies prise en février et mars 2021 montrent la façade recouverte d’un échafaudage,

– le 26 juillet 2021, M. [E] constate : deux locaux d’accueil du public avec exposition sont actuellement en travaux, sommairement sécurisés sur l’extérieur avec un petit local joaillerie en arrière, puis local horlogerie, deux autres petits locaux d’accueil et un local de présentation, ces différents locaux ne sont accessibles que par une porte, ne pouvant pas être un accès commercial, situé dans la cour arrière de l’immeuble; Il indique qu’il est évident que les locaux de la SASU BJK ne peuvent absolument pas être exploités en l’état pour l’accueil du public et pour la vente.

– le 18 novembre 2021, M. [E] après visite sur les lieux le 10 novembre 2021 indique qu’en l’état actuel de l’installation électrique, du degré coupe-feu du plancher entre le rez-de-chaussée et premier étage, l’exploitation commerciale en façade rue de la SASU BJK n’est pas à ce jour possible, cette absence de possibilité d’exploitation provenant majoritairement des travaux réalisés à l’étage supérieur.

Le premier juge a donc à raison retenu que les locaux de la société BJK étaient inexploitables depuis janvier 2021, en raison des travaux entrepris dans l’immeuble, de sorte que la société Tanker, bailleresse ne peut prétendre avoir satisfait à son obligation de délivrance.

Si elle justifie avoir payé des travaux de renforcement du linteau côté intérieur au dessus de la vitrine (situation Morvan 23 septembre 2021 portant mention du paiement le 4 octobre 2021), avoir accepté de préfinancer les travaux de reprise d’installation électrique cf devis acceptés le 10 février 2022 et le 4 février 2002 ), elle ne justifie que du paiement partiel des travaux commandés(cf facture acquittée le 21 février 2022) et ces éléments sont inopérants à démontrer qu’elle a entièrement satisfait à son obligation.

En conséquence, la cour confirme l’ordonnance en ce qu’elle ordonne la suspension du paiement des loyers à compter du mois d’août 2021 pour un montant de 2 858,66 euros par mois jusqu’à ce que le local soit mis en conformité avec la sécurité de la clientèle pour une exploitation commerciale et ce, à dire d’expert.

L’existence d’un trouble de jouissance est incontestable au regard de l’impossibilité d’exploiter commercialement les locaux depuis janvier 2021.

Le locataire est donc fondé à prétendre à une provision à valoir sur les dommages et intérêts susceptibles de lui être alloués en réparation de ce trouble, au prorata temporis des loyers réglés depuis janvier 2021.

La SCI Tanker rapporte la preuve que la somme totale de 2 817,25 euros x 7 = 19 720,75 euros TTC ou 16 648,48 euros HT a été facturée à la société BJK au titre des loyers de janvier 2021 à juillet 2021. La cour fixera la provision à valoir sur le trouble de jouissance à la somme de 16 468,48 euros et infirme l’ordonnance sur ce point.

Sur les demandes de provision à valoir sur les préjudices matériels et pertes d’exploitation

La société BJK expose subir un préjudice matériel en ce que les lieux doivent être remis en état ainsi qu’un préjudice d’exploitation du fait de l’impossibilité d’exploiter les lieux depuis janvier 2021 ; elle sollicite la condamnation solidairement et/ou in solidum de la SCI Tanker, de la société Nozomi, du syndicat des copropriétaires et de sa société d’assurance à lui payer une provision de 60 000 euros à valoir sur son préjudice matériel et une provision de 118 000 euros à valoir sur ses pertes d’exploitation.

La société Tanker estime que ces demandes se heurtent à une contestation sérieuse en ce que, on ignore totalement le quantum de tels préjudices, objet même de l’expertise de M. [E], observant également que l’attestation de son expert comptable ne peut prévaloir sur les conclusions de l’expert. Elle ajoute que les chiffres présentés par la société BJK sont contestables surtout dans une période aussi troublée que la crise sanitaire et que s’agissant du préjudice matériel allégué, il disparaît du fait du pré-financement par le bailleur.

La société Nozomi et le syndicat des copropriétaires considèrent que les montants réclamés sont sans fondement. Ils affirment que la société BJK est animée par une volonté d’inertie, relèvent que les travaux relatifs à la structure de l’immeuble ont été réalisés en avril 2021 par la société Morvan et que dès cette date, il a été demandé à la société BJK d’accéder à son local pour la remise du courant qui avait été coupé par la société Morvan pour la sécurité de ses compagnons pour la réalisation des travaux de structure, qu’aucun électricien n’a réussi à intervenir depuis, que la société BJK s’oppose à toutes les interventions au motif qu’il faudrait refaire intégralement son système électrique privatif et son alarme, ce dont la société Nozomi n’a pas à répondre. Ils soulignent que la SCI Tanker a fait savoir par dire à l’expert qu’elle préfinançait ceux-ci. Ils estiment que des contestations sérieuses s’opposent aux demandes, dans la mesure où les travaux de structure étant terminés, la société BJK doit pouvoir reprendre son activité, que la seule difficulté tient à un défaut d’installations étranger tant au syndicat qu’à la société Nozomi.

Ils considèrent que la société BJK est seule responsable d’un prétendu retard dans les travaux, en raison de son opposition à leur réalisation.

La société Ergo Versicherung AG oppose aux demandes formées des contestations liées à des réserves sur sa garantie, tenant notamment à l’application d’une clause d’exclusion de garantie s’agissant des ‘ autres dommages matériels’, visant notamment les dommages causés par le pourrissement, ce qui nécessite de connaître l’événement à l’origine des dommages matériels, ressortant de la seule compétence du juge du fond ; en ce qui concerne les pertes d’exploitation, elle invoque aussi une exclusion de garantie, dans la mesure où la garantie est applicable aux pertes conséquence directe des dommages matériels garantis, de sorte que sur ce point la créance alléguée est aussi contestable.

La question des préjudices matériels et préjudice d’exploitation fait l’objet de la mission de l’expert désigné par le juge des référés le 23 juin 2021.

La cour approuve la décision du juge des référés, qui retient que ces demandes en paiement se heurtent à des contestations sérieuses à ce stade, seul le juge du fond devant apprécier les causes des dommages et les responsabilités à l’issue des opérations expertales en cours. La cour confirmera le rejet de ces prétentions.

Sur la demande de provision à valoir sur les frais d’expertise judiciaire

La société BKJ fait valoir qu’elle ne peut faire face à l’appel de provision effectué par l’expert de l’ordre de 11 800 euros, compte tenu de sa situation financière. Elle relève que les consorts [H] ont cédé une créance qu’ils détenaient sur leur locataire à la SCI Tanker pour pouvoir opposer une compensation et ne régler qu’une somme de 7 235,10 euros au lieu de

20 010,62 euros montant de la condamnation provisionnelle prononcée en première instance.

Les sociétés BJK et Gravity sont demanderesses à la mesure d’expertise et doivent supporter le coût prévisible de celle-ci. La cour confirme l’ordonnance qui rejette cette demande.

Sur la demande tendant à condamner la société Ergo Versicherung AG à remettre dans un délai de huit jours et sous astreinte passé ce délai à compter de l’ordonnance le rapport d’expertise d’expertise établi par le cabinet EPCA

Les sociétés appelantes soutiennent que ce document doit être communiqué, et rappellent que l’expert dans sa note d’expertise n° 5 du 5 février 2022 a sollicité communication de ce rapport.

L’assureur s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’il s’agit d’un document réservé à son usage interne, sur lequel, en outre, il ne se base pas pour réserver sa garantie.

La cour approuve le premier juge qui considère qu’il appartient au seul expert de solliciter le cas échéant dans le cadre de la discussion à intervenir dans le cadre de l’expertise, un tel document ; elle rappelle que le cas échéant, une telle demande peut être présentée par ce dernier, à défaut d’exécution, auprès du juge chargé du contrôle des expertises. La cour confirme le rejet de cette prétention.

Sur les demandes en garantie formée par la SCI Tanker

La SCI Tanker formule à titre subsidiaire, dans la mesure où la suspension des loyers est confirmée et où la demande indemnitaire au titre d’un trouble de jouissance est accueillie, une demande en paiement d’une indemnité mensuelle due le 1er de chaque mois de 2 858,66 euros, par la société Nozomi et subsidiairement par le syndicat des copropriétaires jusqu’à reprise du paiement des loyers et une demande en garantie contre les mêmes au titre de la condamnation provisionnelle indemnitaire prononcée à son encontre.

Le premier juge a souligné à juste titre que les travaux votés par les deux copropriétaires concernent les parties privatives de la société Nozomi mais aussi les parties communes.

De telles demandes nécessitent d’apprécier les responsabilités des parties dans les dommages causés, et relèvent de la seule appréciation du juge du fond.

Sur la demande formée par la société Nozomi contre la société BJK de faire installer l’alarme et son installation électrique dans ses locaux.

La bailleresse a accepté de pré-financer ces travaux dont la réalisation est en partie justifiée. Une telle demande doit être rejetée alors que les opérations d’expertise sont en cours et comprennent notamment les travaux de reprise pour mettre en oeuvre une installation électrique conforme. La cour confirme l’ordonnance sur ce point.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens

La cour confirme l’ordonnance qui rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et considère n’y avoir lieu à condamnation contre quiconque en cause d’appel au titre de frais irrépétibles.

Les dépens seront comme en première instance supportés par les appelantes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande présentée par les sociétés BJK et Gravity tendant à une injonction de la société Nozomi d’avoir à verser le rapport et le plan de sauvetage établi postérieurement à la réunion du 5 juin 2020 et visé au PV d’AG du 9 octobre 2020 ;

Confirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle condamne la société Tanker à régler à la société BJK la somme de 20 010,62 euros à titre provisionnel au titre du remboursement des loyers réglés de janvier à juillet 2021 ;

Statuant à nouveau sur le chef de l’ordonnance infirmé,

Condamne la société Tanker à régler à la société BJK la somme de

16 468,48 euros à titre provisionnel au titre du remboursement des loyers réglés de janvier à juillet 2021 ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société BJK et la société Gravity aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente