1 juillet 2022
Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion
RG n°
21/01479
Arrêt N°
IO
R.G : N° RG 21/01479 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FTJP
S.A.R.L. MAMODE CASSIM ISSOP
C/
S.A.R.L. SHAYOUN
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 01 JUILLET 2022
Chambre civile TGI
Appel d’une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT DENIS en date du 22 JUILLET 2021 suivant déclaration d’appel en date du 12 AOUT 2021 rg n°: 21/00206
APPELANTE :
S.A.R.L. MAMODE CASSIM ISSOP prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualité de droit audit siège
60B, rue Lucien Gasparin
97400 SAINT DENIS
Représentant : Me Anne laure HIBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
S.A.R.L. SHAYOUN Prise en la personne de son représentant légal, domiciliée en cette qualité audit siège.
62 rue Jean Chatel
97400 SAINT DENIS
Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Clôture: 19 avril 2022
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Avril 2022 devant la cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, conseillère
Conseiller :Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 01 Juillet 2022.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 01 Juillet 2022.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 1er novembre 1990, la SARL MAMODE CASSIM ISSOP et COMPAGNIE (SARL MCI) a donné à bail un local à usage commercial sis 62 rue Chatel, Saint-Denis (Réunion), à Henriette Rafanomezana, laquelle a cédé son droit au bail, par acte notarié du 26 octobre 1998, à la SARL Shayoun pour y exploiter une activité de bijouterie, sous l’enseigne JERAM.
Le 16 avril 2019, le maire de Saint-Denis a pris un arrêté prescrivant l’exécution de mesures d’urgence destinées à prévenir un risque d’effondrement de l’auvent du bâtiment situé aux n° 62, 64, 66 et 68 de la rue Jean Chatel, parcelle cadastrée AE 248 afin de garantir la sécurité des usagers de la voirie et des occupants du bâtiment.
Selon ordonnance de référé en date du 29 avril 2019, le tribunal administratif de la commune a ordonné une expertise et désigné [J] [R], expert, qui a rendu son rapport le 15 mai 2019.
Par arrêté du 27 mai 2019, le maire de Saint-Denis a pris un arrêté de péril imminent concernant cet immeuble et mis en demeure la SARL MCI, propriétaire de l’immeuble, de prendre dans le délai d’un mois des mesures afin d’y mettre fin.
Le 13 juin 2017, le Bureau Véritas Construction a indiqué, dans son rapport d’audit, que le plancher haut de la bijouterie JERAM ne présentait aucun risque, même en cas d’effondrement de la charpente.
Par arrêté du 10 juillet 2019, le maire de la commune a levé l’interdiction de circulation des piétons et de stationnement des véhicules, le péril n’existant plus suite aux travaux de sécurisation par le propriétaire de la façade de l’immeuble, le maire précisant que le risque d’effondrement de la charpente intérieure de l’immeuble n’était pas levé.
Le 6 mai 2021, la police municipale a constaté l’affaissement de la toiture de l’immeuble, en son milieu.
Sur requête du maire de Saint-Denis et désigné par le tribunal administratif, M. [D] [G], expert, a déposé un rapport d’expertise le 26 mai 2021.
Par acte du 8 juin 2021, la SARL Shayoun a saisi le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis en référé aux fins de dire que la SARL MCI a généré un trouble manifestement illicite à son endroit compte tenu de l’absence de travaux d’étanchéité de la toiture, que la fragilité du bâtiment constitue une menace imminente et un réel danger pour la sécurité des personnes, d’ordonner à la SARL MCI de réaliser des travaux de sécurisation et d’étanchéité et la réfection de la toiture sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard, et de consolidation de la charpente par la dépose de celle-ci afin de supprimer tout risque pour elle sous astreinte de 2.000 euros, et condamner la SARL MCI à lui verser une provision, une somme au titre des frais non répétibles et les dépens.
Par ordonnance en date du 22 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
Rejeté la demande de réalisation des travaux de sécurisation du bâtiment sous astreinte formée par la société Shayoun ;
Rejeté la demande de réalisation de travaux généraux d’étanchéité du bâtiment sous astreinte formée par la société Shayoun ;
Ordonné à la SARL MCI de faire exécuter les travaux de consolidation de la charpente de l’ouvrage sis 62-68 rue Jean Chatel à Saint-Denis par la dépose de celle-ci, ainsi que la réfection de la toiture, conformément aux préconisations mentionnées dans les rapports des experts [R] et [D] [G] et ce, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;
Rejeté la demande de provision formée par la SARL Shayoun ;
Condamné la SARL MCI à payer à la SARL Shayoun la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire;
Condamné la SARL MCI aux entiers dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe le 12 août 2021, la SARL MCI a interjeté appel de cette ordonnance.
Selon dernières conclusions n° 3 déposées au RPVA le 17 avril 2022, la SARL MCI demande à la cour de :
Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SARL Shayoun de sa demande de réalisation de travaux de sécurisation et d’étanchéité générales du bâtiment sous astreinte, ainsi que de sa demande de provision;
Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à réaliser sous astreinte les travaux de consolidation de la charpente par sa dépose ainsi que de réfection de la toiture, et au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
Et, statuant à nouveau :
Juger qu’il est justifié par les pièces produites aux débats que les travaux de dépose de la charpente et de tous les éléments listés par l’expert, ainsi que la pose d’étrésillons en renfort des ouvertures, ont été réalisés ;
Juger que la demande de réfection de la toiture prise de manière isolée n’est pas préconisée par M. [D] [G] et n’est pas justifiée au vu de son rapport du 26 mai 2021, intégrant l’absence de risque pour la solidité du plancher haut du commerce loué, certifiée par l’audit de Bureau Véritas, et les travaux à venir de réhabilitation générale du bâtiment avec création de niveaux, objets du permis de construire qu’elle a obtenu le 30 octobre 2019;
Juger qu’elle établit en outre avoir d’ores et déjà diligenté tous les travaux de la phase 3 du rapport d’expertise, préconisés par l’expert dans l’attente de la réalisation des travaux de réhabilitation générale du bâtiment et fait réaliser, en sus des travaux prescrits par l’expert une reprise de l’étanchéité au-dessus du commerce loué à la SARL Shayoun pour permettre sa réintégration dans les meilleurs délais ;
Débouter en conséquence la SARL Shayoun de ses demandes tendant à la voir condamner à réaliser sous astreinte les travaux de consolidation de la charpente par sa dépose ainsi que de réfection de la toiture,
Condamner la SARL Shayoun à lui payer une somme de 3.800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.
La société appelante fait valoir que les travaux de dépose de la toiture correspondent à la phase n° 2 de l’expertise de M. [D] [G]. Elle indique que si elle avait prouvé, en première instance, la réalisation imminente desdits travaux par la validation le 30 juin 2021 par la mairie de son dossier technique complet, elle y a malgré tout été condamnée sous astreinte. Elle soutient que ces travaux ont bien été réalisés au mois de juillet 2021 et que la société’Shayoun en a d’ailleurs été informée le 9 août suivant, attestation de son maître d »uvre ISOMETRIC à l’appui.
Elle dit justifier que depuis le 10 novembre 2021, les travaux de déconstruction et d’évacuation de la charpente, des menuiseries intérieures, cloisons, planchers, faux plafonds et escalier intérieurs ont été réalisés, ce qui rend donc la demande de la société’Shayoun sans objet depuis le 15 juillet 2021.
En revanche, elle conteste sa condamnation concernant la réfection de la toiture. Contrairement à ce que le juge des référés a indiqué, l’expert [D] [G] n’a jamais préconisé une telle réfection. Ce, en raison, d’une part, de la solidité du plancher haut (cf l’audit du Bureau Véritas et l’arrêté du 10 juillet 2019 levant tout risque et autorisant le maintien de la SARL Shayoun dans le local) et, d’autre part et surtout, en raison de la réalisation de travaux prévus en phase conditionnelle n° 3 par l’expert [D] [G]. Cet expert avait en effet prévu une phase n° 3 seulement si les travaux de démolition-reconstruction, prévus au permis de construire qu’elle a obtenu en octobre 2019, étaient différés. Ces travaux de phase n° 3 s’analysaient donc aux lieu et place de la réfection de la toiture. Or, le premier juge n’a, à tort, pas retenu cette analyse de l’expert [D] [G], arrivant deux ans après celle de l’expert [R].
Elle demande la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de la SARL Shayoun de la voir condamnée à réaliser des travaux de sécurisation générale du bâtiment, ces travaux ayant été déjà réalisé le 21 mai 2021 comme l’avait d’ailleurs confirmé l’expert [D], et comme relevé par le juge des référés. Il en est de même s’agissant de la demande de l’intimée portant sur l’étanchéité générale du bâtiment, le premier juge ayant retenu que rien n’affirmait qu’il s’agissait d’un problème d’étanchéité.
A cet égard, elle précise que les infiltrations constatées par la SARL Shayoun ne sont imputables ni à l’absence de toiture ni à elle-même et souligne la SARL intimée n’a curieusement jamais donné suite à l’expertise ordonnée en référé le 9 novembre 2017 afin précisément de déterminer l’origine des infiltrations alléguées, mais qu’au contraire celle-ci a fait installer, sans son autorisation, une sur-toiture en tôle sans rechercher la garantie qui lui était due par l’entreprise qui avait réalisé ses travaux (Run BTP). Elle fait remarquer qu’en réalité, la société intimée profite de la présente procédure pour lui reprocher des infiltrations dues aux défaillances de la société Run BTP.
Elle demande enfin à la cour de confirmer le rejet de la demande de provision par la société Shayoun, le premier juge ayant considéré qu’aucun élément ne permettait de déterminer les responsabilités encourues outre qu’il n’était fourni aucun élément pour évaluer le préjudice allégué. Elle ajoute que rien ne permet de prouver que la société preneuse a subi une baisse de son chiffre d’affaires.
Par dernières conclusions déposées au RPVA le 14 février 2022, la SARL Shayoun demande à la cour de :
Sur l’appel principal,
Déclarer la SARL MCI-OI irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;
Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle condamne la SARL MCI-OI à exécuter les travaux de consolidation de la charpente de l’ouvrage ainsi que la réfection de la toiture, sis 62-68 rue Jean Chatel à Saint-Denis et ce, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard ;
Rejeter toutes demandes contraires ;
Sur son appel incident,
La déclarer recevable et bien fondé en son appel incident ;
Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté ses demandes au titre:
des travaux de sécurisation du bâtiment, sous astreinte ;
de la réalisation des travaux généraux d’étanchéité du bâtiment, sous astreinte ;
d’une provision ;
Et statuant à nouveau,
Dire et juger que la société MCI a commis un trouble manifestement illicite à l’endroit de la société SHAYOUN résultant de l’absence de travaux d’étanchéité de la toiture par le bailleur qui en raison des désordres afférents (dégâts des eaux, pannes et dysfonctionnements électriques) rend inexploitable le local commercial qu’elle loue ;
Dire et juger que la fragilité du bâtiment constitue une menace imminente et un réel danger pour la sécurité des usagers de la voie publique, ainsi que celle des occupants du bâtiment ;
Ordonner à la société MCI de réaliser, dans les règles de l’art, les travaux de sécurisation et d’étanchéité du bâtiment, et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner la société MCI à lui verser à titre de provision, la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice financier subi et qui augmente chaque jour ;
En tout état de cause,
Condamner la société MCI à lui payer en cause d’appel la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.
La société SHAYOUN fait valoir que le toit de ce bâtiment vétuste de centre-ville s’est écroulé le 7 mai 2021 après que le maire a pris, le 16 avril 2019, un arrêté de péril imminent. Ce faisant, son activité de bijoutier-horloger n’a pu se poursuivre du fait de la fermeture de son local commercial, ce qui s’est avéré désastreux tant pour son chiffre d’affaire que pour l’image de son enseigne «’JERAM’».
A la suite de la levée curieuse de l’état de péril, elle a pu reprendre son activité. Elle souligne qu’en dépit de ses difficultés, elle a pris à sa charge, dès 2018, des travaux de rénovation à hauteur de 4.696,60 euros destinés à renforcer la dalle du bâtiment et éviter le pire. Pour autant, le propriétaire n’a pas effectué les travaux nécessaires de sécurisation du bâtiment, le rendant ainsi impropre à sa destination.
Elle indique avoir fait constater le 1er juillet 2020, par huissier de justice, de la dangerosité de l’édifice.
Elle souligne que le toit a fini par s’effondrer et que le bâtiment reste à ce jour dangereux. Selon constat d’huissier du 30 avril 2021, elle ne peut exploiter son fonds de commerce en raison de l’absence de toiture étanche et d’étanchéité globale du magasin, l’huissier relevant : un dégât des eaux lié à des infiltrations aux plafond et murs de l’espace de vente, des dysfonctionnements électriques privant le commerce de lumière et de climatisation, et que de l’eau s’écoulait des abords du magasin et de la toiture, celle-ci comme la charpente étant complètement délabrées.
Ayant dû fermer à deux reprises le magasin, au moment notamment de la Fête des mères, elle a été contrainte, suite à ce dernier constat, de saisir le juge des référés puisqu’en deux ans, et malgré des mises en demeure, la SARL MCI n’a entrepris aucun travaux.
Elle fait remarquer que bien que signifiée le 29 juillet 2021 à l’appelante, l’ordonnance entreprise n’a toujours pas été exécutée, que le bailleur ne respecte en conséquence pas son obligation de délivrance de la chose louée au regard de l’article 1719 du Code civil.
Privée d’exercer, elle sollicite la confirmation de l’ordonnance s’agissant de la consolidation de la charpente mais aussi, selon appel incident, ce qui lui a été refusé en première instance, à savoir des travaux de sécurisation du bâtiment, des travaux généraux d’étanchéité et une provision.
Elle souligne que la SARL MCI doit entendre que le débat ne porte pas uniquement sur la dépose de la charpente, non achevée à ce jour, mais aussi sur la réfection de la toiture afin d’assurer l’étanchéité du local commercial, ce qui est nécessaire pour qu’elle reprenne son activité paralysée depuis près de six mois.
Elle fait remarquer qu’au 1er novembre 2021, les travaux annoncés n’étaient pas terminés, que des étaux étaient toujours présents sur la voirie empêchant tout stationnement. Deux nouveaux constats d’huissier des 8 décembre 2021 et 4 février 2022 ont révélé que l’état du bâtiment et du local empirait.
Elle soutient qu’existe donc un trouble manifestement illicite en lien avec l’absence d’étanchéité de la toiture et que ce trouble doit cesser immédiatement pour sa sécurité et celles des riverains et passants. En dépit de l’arrêté de mainlevée du péril, celui-ci reste toujours imminent, un débris du toit étant récemment tombé sur l’auvent du local.
Elle soutient que sa demande de provision est parfaitement légitime eu égard à la perte de son chiffre d’affaires de 20.000 euros par comparaison de son bilan comptable de 2018, et la perte drastique de bénéfices au regard des années antérieures. Ses bilans étant à présent fournis, la cour sera dès lors en mesure de lui accorder la provision qu’elle réclame.
Elle relève enfin qu’ayant formé appel incident le 29 octobre 2021, la société appelante n’a pas apporté de réponse dans le délai imparti ce qui implique que toutes écritures sur ce point seraient à présent irrecevables.
Par ordonnance du 19 avril 2022, la procédure a été clôturée et l’affaire a été renvoyée à l’audience du même jour.
A cette audience, la décision a été mise en délibéré au 28 juin 2022 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 1er juillet 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les travaux de consolidation de la charpente par sa dépose et la réfection de la toiture
L’ordonnance déférée condamne sous astreinte la SARL MCI à faire exécuter les travaux de consolidation de la charpente par la dépose de celle-ci, ainsi que la réfection de la toiture, conformément aux préconisations mentionnées dans les rapports des experts [R] et [D] [G], ce que la SARL Shayoun demande à la cour de confirmer.
Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble dont est propriétaire la SARL MCI au 62-68 rue Chatel à Saint-Denis est divisé en lots occupés par plusieurs commerces et appartements dont, au nord du bâtiment, la bijouterie JERAM au n° 62 de la rue. Il ressort également du dossier que le tribunal administratif de la ville a successivement désigné trois experts, MM. [Y] le 18 mai 2018, [R], le 15 mai 2019 et [D] [G], le 26 mai 2021.
Il ressort des pièces du dossier (notamment pièces n° 6 appelante et n° 15 intimée) que suite à l’arrêté municipal de péril imminent du 27 mai 2019, la SARL MCI a justifié avoir réalisé des travaux de sécurisation du bâtiment, préconisés essentiellement sur la façade par l’expert [Y] le 18 mai 2018.
Le 15 mai 2019, l’expert [R] a indiqué dans son rapport que le bâtiment datant de la fin XIXème-début XXème siècle présentait une charpente délabrée dont la solidité était totalement compromise (pourrissement avancé de la zone centrale) comme affaissée et détruite en partie sud du bâtiment. Il a précisé que l’ossature nord du bâtiment, dont la bijouterie JERAM occupe les trois dernières travées, présentait ces mêmes signes d’attaque mais qu’elle avait fait l’objet de renforts (pièce n° 5 intimée, p 12 et 13).
La charpente menaçant ruine, l’expert [R] a préconisé qu’elle soit déposée ainsi que l’ensemble des ossatures de bois intérieures, une simple consolidation n’étant plus réaliste à ce stade.
Suite à ce rapport, le maire de la commune a, par arrêté du 10 juillet 2019, interdit toute occupations des lieux jusqu’à sécurisation, sauf en ce qui concerne le commerce JERAM (pièce n° 6 intimée).
Le 6 mai 2021, la police municipale a constaté que la toiture s’était affaissée sur elle-même en son milieu et qu’un risque d’effondrement total de la charpente existait, voire de tout le bâtiment.
L’expert [D] [G] indique, dans son rapport du 26 mai 2021 s’être rendu sur les lieux juste après l’effondrement partiel de la toiture.
Il a constaté que les nombreuses altérations et déformations de la structure porteuse, observées avant le sinistre, auraient dû alarmer et entraîner la démolition des ouvrages instables, sans délais. Il a souligné que suite à l’arrêté du 10 juillet 2019 et au rapport de M. [R], la société bailleresse avait entrepris des travaux d’urgence de consolidation du bâtiment (p 4 et 17). Il confirme que la charpente bois nord, partiellement effondrée, au-dessus de la boutique JERAM, avait été renforcée (p 21) mais que l’ensemble de la charpente du bâtiment, en délabrement total depuis des années, a fini par céder. Sans reprise, dès le premier signalement émis par l’expert [Y] en mai 2018, cet affaissement était pour lui inéluctable.
L’expert [D] [G] indique que la SARL MCI a obtenu le 30 octobre 2019 un permis de construire (demandé le 6 juin 2019) mais qu’en raison de la crise sanitaire de début 2020, elle n’avait pu démarrer les travaux (pièce n° 6 appelante, n° 15 intimée).
A l’instar de l’expert [R], M. [D] [G] a préconisé la dépose de la charpente et une évacuation de l’ensemble des éléments constituant la toiture outre une sécurisation des murs en deux phases, une phase 2 (obligatoires) et en phase 3 (conditionnels) :
Phase 2 : des travaux de dépose des éléments de couverture, charpente bois et accessoires et évacuation des déchets par camions bennes ; l’expert a précisé que, nonobstant l’urgence, la mairie laissait à la SARL MCI le temps de trouver une entreprise patentée en capacité d’assurer ces travaux reprogrammés pour début juillet 2021, après intervention d’EDF. Il a précisé la nécessité de poser en outre des étrésillons pour maintenir les ouvertures;
Phase 3 : après démolition et évacuation de l’ensemble des structures de charpente et de couverture, procéder à la mise en place de buttons métalliques pour sécuriser les murs. Il a précisé que cette phase ne serait mise en ‘uvre qui si les travaux prévus selon permis de construire du 30 octobre 2019 n’étaient pas démarrés avant la prochaine saison cyclonique. Il a confirmé par ailleurs la solidité du plancher de la bijouterie JERAM.
Il ressort des pièces versées par l’appelante que la SARL MCI a fait part à la mairie le 22 juin 2021 de l’acceptation par la société Sud Terrassement de réaliser les travaux préconisés par M. [D] [G], du 1er au 15 juillet 2021 (pièce n° 7).
Par courriers du 20 septembre 2021, la société ISOMETRIC, maître d »uvre de la SARL MCI, a attesté que, le 20 septembre 2021, des étrésillons de renfort aux ouvertures étaient posés (pièce n° 11 appelante) et que des travaux de renforcement intérieurs avaient été entrepris ce 20 septembre 2021 afin de remplacer les butons extérieurs installés en urgence suite au sinistre (pièce n° 12 appelante).
La SARL MCI justifie, selon facture du 27 juillet 2021, de la déconstruction de la toiture, de sa dépose, du chargement, de l’évacuation et de la gestion des déchets pour 60.217,50 euros (pièce n° 19 appelante).
Il convient de constater qu’au moment où le juge des référés a statué ces travaux de dépose de la toiture et de ses éléments étaient nécessaires et comme listés en phase n° 2 par M. [D] [G] dans la continuité de la sécurisation de la façade prévue en phase n° 1. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.
La SARL MCI conteste le fait d’avoir été condamnée à des travaux de réfection de la toiture, cette réfection, prise de manière isolée, n’étant pas préconisée par M. [D] [G].
La cour donne acte à la SCI MCI que ni l’expert [R] ni l’expert [D] [G] ne préconisent dans leurs conclusions d’accomplir, au stade des travaux urgents, la réfection de la toiture. Ils se sont en effet attachés à émettre les préconisations strictement nécessaires compte tenu de l’état du bâtiment et des travaux à accomplir dans un premier temps à savoir, la dépose de la toiture et de ses éléments (phase n° 2) et la réhabilitation de l’entier immeuble (phase n° 3 ou permis de construire).
La société ISOMETRIC atteste en outre, par courrier du 9 août 2021, de l’impossibilité, dans l’immédiat, de diligenter des travaux de réfection de la toiture dans la mesure où des travaux de gros ‘uvre doivent intervenir au préalable. Cette société assurait avoir pris bonne note que la priorité demeurait la réintégration de la SARL Shayoun dans les lieux le plus rapidement possible (pièce n° 10 appelante).
Il convient toutefois de dire qu’au jour où le juge des référés a statué les travaux de consolidation de la charpente par la dépose de celle-ci sous astreinte étaient nécessaires (phase n° 2). L’ordonnance sera dès lors confirmée sur ce point.
La SARL, en tant que bailleur de la SARL Shayoun, a l’obligation de fournir à celle-ci le clos et le couvert, soit une toiture refaite. Il y a lieu de dire que l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a ordonnée la réfection de la toiture, mais qu’au vu des différentes phases préalables de travaux préconisés par les experts, en particulier M. [D] [G], il y a lieu de pas ordonner d’astreinte. L’ordonnance du juge des référés devra donc être infirmée sur ce seul point.
Sur l’appel incident de la SARL Shayoun
Sur la demande de réalisation des travaux de sécurisation du bâtiment sous astreinte
Evoquant une menace imminente et un réel danger pour la sécurité des usagers de la voie publique, ainsi que celle des occupants du bâtiment, la SARL Shayoun sollicite la condamnation de la société MCI à réaliser, dans les règles de l’art, les travaux de sécurisation, sous une astreinte de 2.000 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.
Elle indique avoir fait constater le 1er juillet 2020, par huissier de justice, que la façade du bâtiment était dans un état de vétusté avancée ainsi que l’auvent de la boutique JERAM (pièce n° 8 intimée). Il est à relever que ce constat est antérieur aux constatations de l’expert [D] [G] et aux travaux déjà réalisés que cet expert a relevé.
De son côté, la SARL MCI verse un courrier, du 20 septembre 2021, dans lequel son maître d »uvre ISOMETRIC atteste que les travaux de renforcement intérieurs ont été entrepris le jour-même en vue de remplacer les butons extérieurs installés en urgence le 8 mai 2021 après le sinistre (pièce n° 12 appelante) et un autre, du 12 novembre 2021, dans lequel ce maître d »uvre indique que, suite aux travaux de confortement de la structure, les butons côté rue ont été retirés le 10 novembre 2021 au soir, en conséquence de quoi, le locataire du local peut à nouveau exploiter son commerce (pièce n° 14 appelante).
Il est à noter que les travaux de sécurisation du bâtiment constituent la phase n° 1 prescrite par l’expert [D] [G] le 26 mai 2021, suite à l’affaissement de la toiture, à savoir : des travaux de sécurisation de la façade avant côté rue par la mise en ‘uvre de renforts verticaux renforcés par des massifs de béton.
Il ressort de l’arrêté municipal du 10 juillet 2019 que la SARL MCI avait déjà fait réaliser des travaux de sécurisation de la façade en procédant à la dépose d’éléments menaçant de tomber sur la chaussée, à la suite d’une mise en demeure de la mairie de mettre fin au péril imminent (pièce n° 6 intimée), que les services de la mairie ont constaté le 28 juin 2019 la dépose de la couverture de l’auvent, du platelage du balcon et que la façade ne présentait plus de risques pour les piétons et véhicules, mais également que le rapport d’audit du Bureau Veritas du 13 juin 2017, fourni par la bijouterie JERAM, a établi que le plancher haut de son commerce (situé en R+1) ne présentait pas de risques, même en cas d’effondrement de la charpente.
L’expert [D] [G] a repris les termes de l’arrêté municipal du 14 mai 2021 duquel il ressort que la société MCI n’ayant pas répondu à la sommation interpellative de l’huissier du 10 mai 2021, la mairie a dû la mettre en demeure sous 4 jours d’effectuer des travaux de sécurisation de la façade avant côté rue. Puis, la mairie s’est substituée à la SARL MCI en commandant à la société S2R les travaux de phase n° 1 préconisés par M. [D] [G].
Cet expert a relevé lui-même que, le 21 mai 2021, les confortements étaient réalisés, que la clôture du chantier était installée et la circulation rétablie et il a précisé avoir demandé à la société S2R, en complément de la phase 1 et dans l’attente de la réalisation de la phase 2, de sécuriser la toiture, ce qui a été suivi d’effet le jour même (p 30, 33 pièce n° 15 intimée, n° 6 appelante).
Il ressort des pièces versées par l’appelante que la SARL MCI a informé la mairie le 22 juin 2021 de ce que la société Sud Terrassement avait accepté de réaliser les travaux préconisés par M. [D] [G], du 1er au 15 juillet 2021 et joint à son courrier un devis de la société LPBTP concernant la pose d’étrésillons au niveau des fenêtres (pièce n° 7).
Il y a, dès lors lieu de relever que pour l’expert, les travaux de sécurisation étaient démarrés au 21 mai 2021 et devaient s’achever au 15 juillet 2021, selon un plan de travaux validé par la mairie, et que la menace imminente et le réel danger pour la sécurité des usagers de la voie publique et des occupants du bâtiment, allégués par la société intimée n’était plus de mise. L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée et la SARL Shayoun déboutée de sa demande incidente à ce titre.
Sur la demande de réalisation de travaux généraux d’étanchéité du bâtiment sous astreinte
Sur appel incident, la société Shayoun fait état d’un trouble manifestement illicite résultant de l’absence de travaux d’étanchéité de la toiture par le bailleur et demande la condamnation de la société MCI à réaliser, dans les règles de l’art, les travaux d’étanchéité du bâtiment, sous une astreinte de 2.000 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.
Le 13 juin 2017, le Bureau Véritas a certifié, comme repris par l’expert [D] [G] (p 23 du rapport) que le plancher haut du commerce JERAM était solide, même en cas d’effondrement. Toutefois, le rapport d’audit a précisé que «’les détériorations concernent principalement la toiture du bâtiment qui n’assure plus sa fonction de couverture. Un plancher en béton a été coulé au-dessus du rez-de-chaussée il y a plusieurs années dans l’emprise de la boutique. Ce plancher bien que solide n’est pas étanche, ce qui engendre des infiltrations dans la bijouterie’».
Il ressort des pièces du dossier que la SARL Shayoun a fait appel à la société Run BTP qui, selon facture en date du 10 mars 2018 a installé une ossature métallique sur la dalle intérieure, posé des tôles ondulées, et indiqué «’ces travaux garantie une étanchéité de toiture horizontal’» sauf chute de matériaux sur l’ouvrage (pièce n° 3 appelante, pièce n° 7 intimée).
Suite au sinistre, la SARL MCI soutient avoir déjà diligenté tous les travaux de la phase 2 préconisés par l’expert en attendant la réalisation des travaux de réhabilitation générale du bâtiment (selon permis de construire) et dit avoir réalisé, en sus, les travaux prescrits par l’expert quant à la reprise de l’étanchéité au-dessus du commerce loué afin de réintégrer la société locataire dans les meilleurs délais.
Il ressort des pièces versées par l’appelante que son maître d »uvre ISOMETRIC atteste, en effet, par courrier du 24 septembre 2021 que les travaux d’étanchéité au-dessus du commerce Shayoun ont été réalisés conformément au devis de l’entreprise FMP missionnée à cet effet et y joint la facture correspondante (pièce n° 13).
Par courrier du 12 novembre 2021, la société ISOMETRIC atteste que, suite aux travaux de confortement de la structure par l’intérieur de l’immeuble, l’étanchéité de la dalle béton au-dessus du commerce ont été révisée (tôle + entoilages) en conséquence de quoi, le locataire du local peut à nouveau exploiter son commerce (pièce n° 14 appelante), comme le courrier du 17 novembre suivant l’en a informé (pièce n° 15 appelante).
Il en résulte que si des problèmes d’étanchéité étaient présents au moment où le premier juge a statué, il n’en était pas établi les causes et origines exactes. Le bâtiment litigieux était certes ni hors d’eau ni hors d’air mais la toiture édifiée en 2018 par la SARL Shayoun, via la société Run BTP (pièce n° 7 intimée), s’est avérée non étanche. Le juge des référés étant juge de l’évidence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et la société Shayoun sera déboutée de sa demande incident à ce titre.
Sur la demande de provision
Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,
La société preneuse demande une provision de 20.000 euros concernant son préjudice financier.
Il ressort de l’arrêté pris par le maire de Saint-Denis le 16 avril 2019, s’agissant de l’intérieur de l’immeuble litigieux et interdisant toute occupation de commerces à l’intérieur que, dès le 15 mai 2018, le compte-rendu de l’expert [Y] faisait état d’un immeuble menaçant ruine qui présentait des signes de fléchissement au niveau de la toiture et des combles, une toiture oxydée, trouée sur toute sa surface avec affaissement marqué des structures porteuses et de la charpente.
L’expert [D] [G] indique que les nombreuses altérations et déformations de la structure porteuse, observées avant le sinistre, auraient dû alarmer et entraîner la démolition des ouvrages instables, sans délais. Il indique aussi que suite à l’arrêté du 10 juillet 2019 et au rapport de M. [R], la société bailleresse a entrepris des travaux d’urgence de consolidation du bâtiment (p 4 et 17). Il précise que la charpente bois Nord, partiellement effondrée, au-dessus de la boutique JERAM, avait été renforcée (p 21) mais que l’ensemble, en délabrement total depuis des années, attaqué par des insectes et des infiltrations a fini par céder. Sans reprise, dès le premier signalement émis par l’expert [Y] en mai 2018, cet affaissement était pour M. [D] [G] inéluctable.
Il existe une obligation non sérieusement contestable en ce que la société MCI bailleresse était tenue de mettre en ‘uvre différents travaux au profit de sa locataire, la société Shayoun, afin que celle-ci puisse jouir sereinement des locaux loués. Or, ces travaux ont été différés dans le temps jusqu’au moment où ils sont devenus indispensables après l’effondrement inévitable de la toiture de l’immeuble. Même s’il a été retenu par les experts l’absence de risque concernant la solidité du plancher haut de la bijouterie JERAM, même en cas d’effondrement de la charpente du R+1, il n’en demeure pas moins que l’écroulement de la charpente a entraîné des désordres qui n’ont pas permis à la société propriétaire de satisfaire à ses obligations à l’égard de sa locataire. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de provision de la SARL Shayoun et de condamner la SARL MCI à lui payer une provision de 20.000 euros.
L’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision.
Sur les autres demandes
Compte tenu des circonstances de l’espèce, chaque partie succombant partiellement, il y a lieu de dire qu’elles garderont à leur charge les frais non répétibles qu’elles ont engagés.
Il convient en revanche de condamner la SARL MCI aux dépens d’appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Vu l’ordonnance du 18 mars 2021,
Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné une astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance aux fins que la SARL MCI fasse exécuter notamment les travaux de réfection de la toiture et rejeté la demande de provision ;
Statuant de nouveau sur les dispositions infirmées,
Dit n’y avoir lieu à astreinte concernant les travaux de réfection de la toiture;
Condamne la SARL MAMODE CASSIM ISSOP et COMPAGNIE (SARL MCI) à payer à la SARL Shayoun une provision de 20.000 euros ;
Dit que chaque partie gardera à sa charge les frais non répétibles qu’elle a engagés ;
Condamne la SARL MAMODE CASSIM ISSOP et COMPAGNIE (SARL MCI) aux dépens d’appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
