ARRÊT DU

09 Novembre 2022

JYS/CR

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N° RG 21/00597

N° Portalis

DBVO-V-B7F-C4WF

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[H] [M]

C/

[Z] [P]

épouse [W],

[J] [W]

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GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [H] [M]

né le 26 Avril 1977 à [Localité 4] (63)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/01525 du 07/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AGEN)

Représenté par Me Olivier O’KELLY, avocat inscrit au barreau d’AGEN

APPELANT d’un Jugement du Juge des contentieux de la protection de CAHORS en date du 02 Février 2021,

RG 20/00203

D’une part,

ET :

Madame [Z] [P] épouse [W]

née le 24 Mars 1963 à [Localité 6]

de nationalité Française

Monsieur [J] [W]

né le 29 Septembre 1959 à [Localité 6]

de nationalité Française

Domiciliés :

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentés par Me David LLAMAS, avocat inscrit au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 09 Mars 2022 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffières : Lors des débats : Nathalie CAILHETON

Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

‘ ‘

‘

[H] [M] a pris à bail d’habitation à [J] [W] et [Z] [P] épouse [W] un logement à [Localité 2] moyennant 265 euros de loyer mensuel et 35 euros de provisions de charges le 9 mars 2019. Il a donné congé le 19 septembre 2019 pour le 30 suivant mais il n’a pas quitté les lieux avant le courant d’avril 2021. Le 5 février 2020, le maire de [Localité 2], saisi par le locataire, a notifié à M. [J] [W] les deux désordres d’absence de ventilation dans la salle de bain entraînant la présence de moisissures et de non-conformité du coffret électrique aux normes en vigueur. Ce classement du logement en suspicion d’indécence a entrainé la suspension de l’allocation de logement de 221 euros mensuels versée directement aux propriétaires, malgré le versement par [H] [M], irrégulier, des reliquats de 79 euros.

Les bailleurs ont fait faire sommation interpellative le 27 juillet 2020 à laquelle le preneur a refusé de répondre sur ses intentions concernant la libération du logement.

Suivant acte d’huissier du 20 aout 2020, les époux [J] [W] et [Z] [P] ont fait assigner [H] [M] devant le tribunal judiciaire de Cahors pour au principal, être déclaré occupant sans droit ni titre et expulsé ainsi que condamné à payer 758 euros pour loyers et charges impayés et une indemnité d’occupation égale jusqu’à son départ outre 300 euros de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 2 février 2021, le tribunal a :

– déclaré valable le congé donné par [H] [M],

– dit que [H] [M] est occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 7] depuis le 1er octobre 2019,

– ordonné, faute de départ volontaire de [H] [M] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef,

– débouté [J] [W] et [Z] [P] de leur demande en paiement au titre des loyers impayés,

– débouté [J] [W] et [Z] [P] de leur demande de dommages et intérêts,

– condamné [H] [M] à payer à [J] [W] et [Z] [P] 663 euros d’indemnité d’occupation du 1er octobre 2019 au 30 novembre 2020, à compter du 1er décembre 2020, 300 euros d’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ et la somme totale de 150 euros comprenant le cout de la sommation interpellative au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné [H] [M] aux dépens comprenant le cout de l’assignation,

– rappelé que la décision est exécutoire,

– ordonné la transmission du dossier au préfet du Lot.

Pour faire droit à la résiliation du bail et ses conséquences, le tribunal a jugé que le locataire a valablement donné son congé accepté par les propriétaires et il s’est maintenu dans les lieux sans motif légitime.

Pour débouter les bailleurs de leur demande à titre de dommages et intérêts, le tribunal a jugé que la demande ne se fonde sur aucun préjudice allégué ni aucune faute articulée.

Pour condamner l’occupant à payer des sommes, le tribunal a jugé que, s’il est à jour des loyers et des charges, il reste redevable d’un arriéré d’indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 21 mai 2021, le juge du contentieux de la protection a autorisé les époux [W] à reprendre possession des lieux abandonnés.

Suivant déclaration au greffe le 3 juin 2021, [H] [M] a fait appel de tous les chefs de dispositif du jugement, y compris les déboutés des époux [W] et [P], sauf sa propre condamnation aux dépens.

Par conclusions visées au greffe le 18 aout 2021, [H] [M] demande, infirmant tout le dispositif et jugeant à nouveau, de :

principalement,

– ordonner la poursuite du bail d’habitation,

subsidiairement,

– résilier ledit bail aux torts exclusifs de [J] [W] et [Z] [P] et les condamner ‘in solidum’ à payer 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– débouter [J] [W] et [Z] [P] de leurs demandes de 663 euros d’indemnités d’occupation au 30 novembre 2020,

– condamner [J] [W] et [Z] [P] à payer 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’appelant expose qu’il a donné congé en raison de l’insalubrité du logement ; les bailleurs sont de mauvaise foi au vu du rapport de la mairie de [Localité 2] sur l’insalubrité, les moisissures et la non-conformité de l’installation électrique ; il a dû se rétracter à défaut d’en trouver un autre plus décent.

Il fait valoir sur le congé, que les bailleurs lui ont donné leur accord pour demeurer, ce qui valide sa rétractation même s’ils ne s’y sont pas engagés par écrit. Sur les loyers, ils ont tous été réglés par le rétablissement de l’aide au logement en aout 2020.

Par conclusions visées au greffe le 2 novembre 2021, les époux [J] [W] et [Z] [P] demandent, en déboutant [H] [M] de son appel, de :

– confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a condamné [H] [M] à payer 663 euros et,

le réformant pour le surplus et jugeant à nouveau, de :

– condamner [H] [M] à payer 2 092 euros d’indemnité d’occupation,

– condamner [H] [M] à payer 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les intimés exposent que le locataire n’a pas donné congé pour raison d’insalubrité puisqu’il a offert un successeur au bail et il s’est maintenu dans les lieux jusqu’à la fin du mois d’avril 2021 ; l’installation électrique a été rénovée mais l’occupant a refusé l’intervention de l’artisan pour la pose d’une grille d’aération dans la salle de bains.

Ils font valoir sur le congé, que le locataire n’a pas communiqué sa rétractation et eux-mêmes n’y ont pas acquiescé ; ne démontrant pas leur renonciation expresse à son départ, le locataire a été occupant sans droit ni titre jusqu’à l’abandon des lieux et ne peut invoquer aucun trouble de jouissance. Sur les sommes dues, ils produisent un décompte.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 27 octobre 2021, le premier président a déclaré irrecevable la demande de [H] [M] en arrêt de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 26 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure le 26 janvier 2022 et fixé l’affaire à plaider à l’audience du 9 mars 2022.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation :

Selon lettre sans date à objet de résiliation de bail et congé et délai de préavis, [H] [M] a écrit aux bailleurs : ” Pour faire suite à notre conversation et conformément à nos échanges, je vous transmets un courrier lrar pour vous faire connaitre mon intention de quitter le logement que je loue au [Adresse 1] depuis le mois de mars 2019. Je vous stipule par ce courrier la disponibilité du logement au 30 septembre / 1er octobre 2019. Je peux observer un délai de préavis d’un mois si vous le souhaitez. J’ai pu rencontrer une personne souhaitant le louer et vous propose de le rencontrer prochainement afin de poursuivre une location sans délai à compter du 1er octobre 2019 ‘ ”

C’est avec des motifs que la cour approuve et qu’elle adopte que le tribunal a, par une juste application du droit commun des contrats aux faits de la cause, validé le congé notifié par lui et ordonné son expulsion.

Il conviendra de confirmer qu’une fois donné par écrit par le locataire et non contesté par le propriétaire, le congé est définitif. La rétractation ne peut pas être tacitement acceptée.

Il conviendra aussi d’ajouter que [H] [M] n’est pas à l’origine de la procédure de résiliation de bail et n’a pas fait connaître aux époux [W] au plus tard dans son congé l’insalubrité alléguée du logement afin que ces derniers y remédient quand il était encore leur locataire. Il n’est plus fondé à invoquer les fautes contractuelles de délivrance d’un logement conforme aux normes de décence de la part des bailleurs.

La demande de résiliation du bail d’habitation aux torts des bailleurs n’est pas justifiée et il doit être débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

2/Sur les loyers :

[H] [M] a été dans les lieux durant 19 mois moins un jour, soit une valeur de 5 622 euros d’occupation locative. Au vu du décompte arrêté par [J] [W] et [Z] [P] au 29 avril 2022 :

– Jusqu’au 14ième mois inclus le 30 novembre 2021, la Caisse d’allocations familiales n’a pas versé les aides de 221 euros en mars et avril 2020 ni en septembre, octobre et novembre 2020 ; [H] [M] a payé (5 mois x 300 €) + (9 mois x 79 €) = 2 053 euros ; les indemnités d’occupation s’élevant à 4 200 euros, il en résulte une différence de 2 147 euros à sa charge.

La demande de 663 euros s’entend dans les pièces débattues de la notification le 3 novembre 2020 par la Caisse d’allocation familiales du Lot du rappel d’un montant d’allocation de logement sur la période du 1er mars au 31 juillet 2020, accueillie comme telle par le tribunal. La condamnation à l’indemnité d’occupation au montant de la demande de 663 euros n’est pas justifiée : le montant de 63 euros n’est pas fondé ; pour deux loyers, le seul montant de 600 euros est fondé dont à déduire 2 x 79 euros soit 158 euros payés le 26 novembre 2020, soit la somme de 442 euros en paiement des mois de mars et avril 2020 correspondant à la dette admise par [H] [M] à l’audience du 1er décembre 2020 et qui a été retenue à la notification, sera admise ; la somme de 221 euros versée le 3 novembre 2020 viendra encore en déduction en raison du paiement concomitant de [H] [M] ; la somme finale de 221 euros est due.

Le jugement sera réformé sur ce point ;

– Jusqu’au 29 avril 2022, soit 5 mois, la Caisse d’allocations familiales n’a pas versé les aides de 221 euros et [H] [M] a payé (2 mois x 79 €) + 51 euros = 209 euros ; les indemnités d’occupation s’élevant à 4 x 300 € = 1 200 € – 10 euros au prorata temporis d’occupation en avril 2022, soit 1 190 euros, il en résulte une différence de 981 euros encore à sa charge en application du jugement.

Le jugement sera réformé sur ce point.

3/Sur les dépens :

L’appelant qui succombe en tous les chefs de son appel, les supportera entièrement.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement, sauf les montants de 663 euros pour la période d’octobre 2019 à novembre 2020 et de 10 euros à décharge de [H] [M] pour le mois d’avril 2021,

Jugeant à nouveau,

Condamne [H] [M] à payer à [J] [W] et [Z] [P] épouse [W] 221 euros au titre des indemnités d’occupation de mars et avril 2020 et de 981 euros au titre des indemnités d’occupation de décembre 2020 à avril 2021,

Y ajoutant,

Condamne [H] [M] aux dépens d’appel et à payer à [J] [W] et [Z] [P] épouse [W] 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute [H] [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente, et par Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,