COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70C

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 NOVEMBRE 2022

N° RG 22/00062 – N° Portalis DBV3-V-B7G-U5WT

AFFAIRE :

M. [S] [H] [N] [G]

C/

S.A. D’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE

Décision déférée à la cour : Décision rendu le 09 Avril 2021 par le Tribunal de proximité de Mantes la Jolie

N° RG : 11-20-496

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 08/11/22

à :

Me Marine DE RAUCOURT

Me Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [S] [H] [N] [G]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Marine DE RAUCOURT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 207

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009027 du 03/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANT

****************

S.A. D’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE

N° SIRET : 582 000 105 RCS NANTERRE

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 25654

Représentant : Maître Pascale BOYAJEAN PERROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486 –

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Septembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2018, la société Batigere en Ile-de-France a donné à bail à Mme [O] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1]. Mme [G] est décédée le 20 avril 2020.

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 juillet 2020, la société Batigere en Ile-de-France a assigné le fils de Mme [O] [G], M. [S] [G], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de :

– voir constater la résiliation du contrat au jour du décès de Mme [O] [G] et dire que M. [S] [G] est occupant sans droit ni titre,

– voir ordonner l’expulsion de M. [G] et de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

– de se voir autoriser à faire transporter et entreposer les meubles garnissant le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [G],

– voir condamner M. [G] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en cours à compter du 20 avril 2020 et jusqu’au jour de la libération effective du logement, payable le 5 de chaque mois,

– voir ordonner l’exécution provisoire de la décision,

– voir condamner M. [G] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 9 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a :

– constaté la résiliation de plein droit au 20 avril 2020 du bail d’habitation conclu entre la société Batigere en Ile-de-France et Mme [O] [G],

– constaté que M. [S] [G] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 1],

– ordonné l’expulsion de M. [G] et de tout occupant de son chef des lieux qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique,

– rappelé qu’il ne pourra être procédé à son expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice et que, toute expulsion forcée était prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante,

– dit que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 à L433-3 et R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné M. [G] à payer à la société Batigere en Ile-de-France une indemnité mensuelle d’occupation de 531,46 euros payable le 5 de chaque mois à compter du 20 avril 2020 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion,

– dit que cette indemnité s’élève à la date du jugement à la somme de 6 554,67 euros, incluant le mois d’avril 2021,

– accordé à M. [G] des délais de paiement et dit qu’il devra s’acquitter de la dette par le paiement de 23 échéances mensuelles de 100 euros chacune et d’une dernière échéance du solde de la dette, le tout le 5 de chaque mois et pour la première échéance le 5 du mois suivant la signification de la décision,

– dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et passé le délai de 8 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible,

– dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

– laissé les dépens à la charge de la société Batigere Ile de France,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– écarté l’exécution provisoire,

– rejeté le surplus des demandes de la société Batigere Ile de France et de M. [G],

– dit que le jugement sera transmis par le greffe au préfet des Yvelines en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2022, M. [G] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er avril 2022, il demande à la cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

– le recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– infirmer le jugement entrepris sur les chefs du jugement expressément critiqués,

statuant à nouveau, à titre principal :

– lui accorder le bénéfice du transfert du bail litigieux,

– constater qu’il n’est pas occupant sans droit ni titre,

à titre subsidiaire, si la cour retenait qu’il était occupant sans droit ni titre depuis le décès de sa mère intervenu le 20 avril 2020 :

– lui accorder les plus larges délais de paiement afin de lui permettre de régler toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, ces délais ne pouvant être inférieurs à 36 mois sur le fondement d’une dette locative et 24 mois pour toute autre fondement,

– dire que les règlements échelonnés des condamnations éventuelles s’imputeront en priorité sur le capital,

– condamner la société Batigere Ile de France aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 juin 2022, la société Batigere Ile de France demande à la cour de :

– accorder à M. [G] le bénéfice du transfert du bail,

– juger que les loyers et indemnités d’occupation ne sont toujours pas réglés et que la dette locative s’élève désormais à 12 837,33 euros,

– déclarer M. [G] mal fondé en son appel, l’en débouter,

– confirmer dès lors le jugement en ce qu’il a ordonné la résiliation du bail,

– confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

– confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer jusqu’à complète et définitive libération des lieux,

-confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [G] à lui payer le montant de l’indemnité d’occupation ci-avant fixée, au plus tard le 5 de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux,

– rejeter toute demande plus ample de M. [G],

y ajoutant :

– condamner M. [G] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

– condamner M. [G] en outre au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [G] aux entiers dépens d’appel, don’t le montant sera recouvré par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 septembre 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l’appel de M. [G].

– Sur le transfert du bail initialement consenti à Mme [G].

Au soutien de son appel, M. [G] reproche au premier juge de ne pas lui avoir accordé le bénéfice du transfert du bail initialement consenti à sa mère, Mme [G], à la suite de son décès survenu le 20 avril 2020, alors que selon lui, il remplit toutes les conditions pour ce faire.

La société d’HLM Batigere Ile de France réplique que M. [G] justifie en cause d’appel de son statut d’adulte handicapé et percevoir à ce titre une allocation d’un montant mensuel de 727,44 euros, et conclut qu’il est donc légitime à solliciter le transfert du bail litigieux à son profit.

Il y a lieu de constater l’accord des parties sur ce point. Le jugement déféré à la cour doit donc être infirmé de ce chef et statuant à nouveau, il convient de dire et juger que le bail consenti initialement à Mme [G] a été transféré à son fils, M. [S] [G].

– Sur la résiliation du bail transféré à M. [G].

La société d’HLM Batigere Ile de France demande à la cour de prononcer la résiliation du bail initialement consenti à Mme [G] avec toutes les conséquences en découlant et ce, pour non-paiement des loyers par M. [G].

La société bailleresse justifie par le décompte du 13 juin 2022 qu’elle verse aux débats, le montant de sa créance locative qui s’élève à la somme de 12 837,33 euros, terme de mai 2022 inclus. M. [G] doit être condamné au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l’ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

La cour observe en l’espèce que la dette locative, loin de diminuer, s’est aggravée depuis le jugement dont appel, et de plus M. [G] n’explique pas comment il pourrait s’en acquitter, de sorte qu’il doit être débouté de sa demande délais.

La cour ne peut que faire droit à la demande de la société d’HLM Batigere Ile de France en prononçant la résiliation du bail transféré à M. [G], aux torts exclusifs du locataire, pour non-paiement des loyers.

A défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1], avec le cas échéant, le concours de la force publique, étant rappelé que, par application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Il y a lieu de condamner M. [G] à verser à la société d’HLM Batigere Ile de France, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et ce, jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts de la bailleresse

La bailleresse sollicite la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil.

Toutefois, elle ne démontre pas la mauvaise foi de son locataire et ne justifie point d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Aussi sera-t-elle déboutée de cette demande.

Sur les mesures accessoires.

M. [G] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société d’HLM Batigere Ile de France au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant M. [G] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le le 9 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie, excepté en celles de ses dispositions concernant les dépens de première instance et les frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens,

Statuant à nouveau

Dit et juge que le bail consenti initialement à Mme [G] a été transféré à son fils, M. [S] [G],

Condamne M. [G] à verser à la société d’HLM Batigere Ile de France la somme de 12 837,33 euros, terme de mai 2022 inclus, au titre des impayés de loyers,

Déboute M. [G] de sa demande de délais de paiement,

Prononce la résiliation du bail transféré à M. [G], aux torts exclusifs du locataire, pour non-paiement des loyers,

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de M. [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelle que, par application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application du 31 juillet 1992,

Condamne M. [G] à verser à la société d’HLM Batigere Ile de France, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Déboute la société D’hlm Batigère Ile de France de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M. [G] à verser à la société d’HLM Batigere Ile de France la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par Me Pedroletti conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle et aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,