MINUTE N° 22/512

Copie exécutoire à :

– Me Laetitia RUMMLER

– Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 07 Novembre 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00620 – N° Portalis DBVW-V-B7G-HYRZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de MULHOUSE

APPELANTE :

Madame [F] [Y] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1074 du 05/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par Me Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [J] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1075 du 05/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par Me Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMES :

Monsieur [L] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

Madame [U] [P] NEE [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 septembre 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Présidente de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Monsieur FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme HOUSER

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 16 novembre 2015, les époux [P] ont donné à bail à usage d’habitation un meublé à Madame [F] [B], Madame [J] [B] et à Monsieur [K] [B] (ci-avant dénommés les consorts [B]), un appartement situé [Adresse 1] et ce, moyennant le paiement d’un loyer de 820 euros par mois charge comprises.

Par lettres recommandées avec avis de réception en date du 22 mars 2018, reçues le 24 mars 2018, les bailleurs ont délivré à chacun des locataires un congé pour vendre valant offre de vente au prix de 110 000 euros, à effet au 15 octobre 2018 au plus tard.

Par lettres recommandées avec avis de réception en date du 14 juin 2018, les propriétaires ont notifié une baisse de prix à 96 000 euros dont 6 000 euros de frais d’agence.

Les locataires étant demeurés dans les lieux malgré l’envoi d’une mise en demeure en date du 19 novembre 2018, les époux [P] les ont attraits devant le tribunal d’instance de Mulhouse aux fins de voir constater la résiliation du bail consécutivement au congé délivré, subsidiairement aux torts des locataires, voir ordonner leur expulsion et obtenir la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 900 euros par mois.

Les consorts [B] ont résisté à la demande en contestant la qualité et l’intérêt à agir des époux [P] et en faisant valoir que le contrat litigieux doit être requalifié en contrat de bail d’habitation non meublé ; que les congés délivrés sont nuls pour vice de forme ; que les avis de réception des lettres de notification de ce congé ont été signés par la même personne, qui était sous curatelle et dont la signature ne peut engager les autres locataires ; que les irrégularités en cause leur font grief.

Par jugement en date du 24 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a :

-déclaré les époux recevables en leurs demandes,

-requalifié le contrat de bail du 15 octobre 2015 en contrat de bail d’habitation non meublé,

-rejeté la demande de nullité du congé délivré le 24 mars 2018, dont les termes ont été partiellement modifiés par notification du 14 juin 2018, réceptionné le 16 juin 2018, s’agissant du prix de vente,

-constaté la validité du congé délivré le 24 mars 2018 aux consorts [B] avec prise d’effet au 15 octobre 2018, date d’échéance du bail initial,

-dit en conséquence que le bail a pris fin le 15 octobre 2018,

-dit que les consorts [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] depuis le 16 octobre 2018,

-condamné les consorts [B] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer de corps et de biens, les lieux précédemment loués dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux,

-dit qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

-rejeté la demande d’astreinte formulée par les époux [P],

-fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 900 euros charges comprises, sous réserve de la justification de la régularisation annuelle,

-condamné in solidum les consorts [B] ou celui qui se maintiendrait indûment dans les lieux à payer aux époux [P] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 octobre 2018 et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur,

-rappelé que toutes les sommes qui ont été versées par les locataires depuis le 16 octobre 2018 au titre du paiement des loyers et charges viennent nécessairement en déduction de leur condamnation à s’acquitter d’une indemnité d’occupation depuis l’échéance du bail,

-rejeté le surplus des demandes reconventionnelles des consorts [B],

-condamné in solidum les consorts [B] à payer aux époux [P] une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté les consorts [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné in solidum les consorts [B] aux dépens y compris d’exécution,

-ordonné l’exécution provisoire.

Les consorts [B] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision le 8 février 2022.

L’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile par ordonnance du président de la chambre en date du 1er mars 2022.

Par dernières écritures notifiées le 19 août 2022, les appelants concluent à l’infirmation du jugement entrepris et demandent à la cour statuant à nouveau de :

-déclarer le congé nul et en tout état de cause inopposable à Monsieur [K] et Madame [J] [B],

-débouter en conséquence les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions y compris de leur éventuel appel incident,

-débouter les époux [P] de leur appel incident,

-condamner les époux [P] à payer aux concluants une somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi,

-les condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’à payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées le 20 juillet 2022, les époux [P] concluent à la confirmation de la décision entreprise et au débouté des prétentions formulées par les appelants.

À titre subsidiaire, si la cour devait prononcer la nullité du congé délivré le 24 mars 2018, il est demandé, sur appel incident subsidiaire de :

-dire et juger recevable et bien fondé l’appel incident subsidiaire,

-infirmer le jugement déféré en tant qu’il rejette implicitement mais nécessairement la demande subsidiaire formée par les époux [P] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,

Statuant à nouveau,

-prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires pour non-respect de la destination des lieux loués conformément aux dispositions des articles 1224 et suivants du code civil,

-condamner solidairement les appelants à payer aux époux [P] un montant de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement les appelants aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, y compris ceux de l’article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par huissier.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Il est relevé à titre liminaire que les dispositions du jugement déféré par lesquelles les demandes des époux [P] ont été déclarées recevables, et celles par lesquelles la convention des parties a été

requalifiée en contrat de bail d’habitation non meublé ne sont pas remises en cause à hauteur d’appel.

Sur l’opposabilité du congé

En vertu de l’article 15-I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le congé à l’initiative du bailleur doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’ huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce et contrairement aux allégations des consorts [B], il apparaît que les époux [P] ont notifié personnellement à chacun des trois locataires le congé pour vendre et ce, par trois lettres recommandées avec avis de réception qui sont tous revenus signés de la même main, à savoir celle de Madame [F] [B].

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [B], la loi n’exige pas, s’agissant de la notification du congé par le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, la remise effective de la lettre à son destinataire.

En l’espèce, le bailleur s’est conformé strictement aux dispositions de l’article 15-I précité et le défaut de réception effective par Monsieur [K] [B] et Madame [J] [B] de la lettre recommandée qui a été personnellement adressée à chacun d’entre eux, n’affecte pas la validité du congé délivré alors au surplus que ces derniers ne soutiennent à aucun moment que Madame [F] [B], qui s’est comportée comme leur mandataire en acceptant de réceptionner les deux lettres recommandées qui ne lui étaient pas destinées, ne les leur aurait pas transmises.

Il suit de ces énonciations qu’il n’y a pas lieu de dire le congé inopposable à Monsieur [K] [B] et à Madame [J] [B].

Sur la nullité du contrat de bail

Aux termes de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local’ dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification

vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

La nullité encourue pour non respect des prescriptions de l’article 15 -II ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de rapporter la preuve d’un grief.

En l’espèce et comme relevé par le premier juge, le congé délivré par les époux [P] par lettres recommandées du 22 mars 2018, réceptionnées le 24 mars 2018 indique : « Nous, Monsieur et Madame [P], bailleurs des locaux situés [Adresse 1], avons le regret, conformément à l’article 15 de la loi 89-462 et au contrat de location conclu le 15 octobre 2015 de vous délivrer congé à la date du 15 octobre 2018 au plus tard, à laquelle vous devrez libérer les lieux, avoir rendu les clés et satisfait à l’établissement de l’état des lieux de sortie’ j’ai en effet l’intention de vendre ce logement au prix de cent dix mille euros (cent dix mille euros) et aux conditions suivantes :

Ce congé vaut offre de vente à votre profit. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis légal de six mois… ».

La partie appelante soutient que l’objet de la vente n’est pas déterminé et qu’aucune indication précise relative aux conditions de la vente projetée ne figure dans le congé délivré.

Pour autant, la partie appelante n’a pu se méprendre sur l’objet de la vente qui correspond stricto sensu au logement dont elle est locataire et qu’elle occupe à l’adresse susvisée au deuxième étage de la maison [Adresse 1] et qui comprend cinq pièces. L’objet de la vente est ainsi parfaitement identifié et au demeurant la partie appelante n’a fait aucune objection ni demande de précision sur la consistance du bien objet de l’offre de vente, ce qui tend à démontrer que si insuffisance de spécification il y a eu, les appelants n’ont subi aucun grief en résultant.

Il importe peu pour la validité du congé qu’il n’y soit pas précisé si le prix doit être payable comptant ou s’il peut être échelonné ou encore si la vente est conclue sous condition suspensive ou résolutoire.

En effet, le prix doit être considéré comme comptant à défaut de précision particulière dérogatoire à l’usage commun. Par ailleurs, il est rappelé dans le congé que les locataires, s’ils notifient leur intention, dans le délai de deux mois, de recourir à un ou plusieurs prêts pour acquérir le bien, le délai pendant lequel l’offre est valable est porté à quatre mois.

Les appelants ne peuvent davantage tirer une cause de nullité du fait que le congé ne précise pas si le prix est ou pas net de commission d’agence alors qu’ils n’ont jamais sollicité les

bailleurs en ce sens ni n’ont à aucun moment justifié avoir même envisagé de se porter acquéreur, que ce soit comptant ou via un prêt.

Enfin, l’absence de conditions quant à la charge des frais notariés ne peut caractériser une indétermination du prix de vente.

Les consorts [B] allèguent enfin le défaut de remise de la notice d’information prévue à l’article 15-I mais n’indiquent pas quel préjudice en serait résulté. C’est ainsi parfaitement à bon escient que le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, a relevé que les consorts [B] ne démontrent pas que l’absence de remise de cette notice, qui n’est pas sanctionnée de nullité, les a empêché de faire valoir leurs droits, ces derniers n’alléguant ni ne justifiant avoir voulu exercer leur droit de préemption.

En définitive, les consorts [B], qui n’ont jamais manifesté la moindre intention d’acquérir et se contentent d’alléguer des causes de nullité sans énoncer le moindre grief qui en serait résulté, doivent être déboutés de leur demande en nullité du congé.

Le jugement déféré, qui repose sur des motifs pertinents que la cour adopte, sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du congé, a dit que le bail a pris fin le 15 octobre 2018 (à minuit), a dit que les consorts [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] et les a implicitement déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la reconduction du contrat de bail pour une durée de trois ans, en ce qu’il les a condamnés à évacuer dans les conditions prévues au dispositif de la décision et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant n’est pas contesté à hauteur d’appel.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [B]

Les consorts [B], qui n’ont jamais adressé quelque mise en demeure que ce soit à leurs bailleurs durant le cours du bail et produisent des copies de messages courts téléphonés pour la plus part illisibles, ont, postérieurement à la résiliation du bail par l’effet du congé délivré, contacté le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] qui a établi un rapport en date du 13 mai 2019 pointant les constats suivants :

-évacuation d’eau : l’évier de la cuisine et la baignoire de la salle de bain présentent un problème d’évacuation d’eau,

-ventilation : absence de ventilation réglementaire dans la cuisine et la salle de bain et ce, malgré la présence d’une chaudière à gaz dans la salle de bain,

-humidité : présence de moisissures dans la salle de bain,

-odeur : le locataire signale la présence d’odeurs dans les toilettes notamment depuis que l’un des voisins procède à des travaux dans son logement,

-électricité : certaines prises ne fonctionnent pas dans les chambres. Présence de fils volants alimentés en électricité dans le couloir : un thermostat devait être installé et ne l’a pas été, aucun cache n’est installé suite aux travaux. Certains spots ne fonctionnent pas dans le double séjour.

Ce courrier précise que le propriétaire est invité à remédier aux désordres et il est justifié par les époux [P] qu’une inspection réalisée le 28 août 2020 a permis de constater la réalisation des travaux demandés par la mairie.

Parmi tous ces dysfonctionnements, seule l’absence de ventilation dans la cuisine et la salle de bain ne peut être considérée que comme ayant existé dès la signature du contrat de bail.

En revanche, rien ne permet de retenir que les problèmes concernant l’électricité, les moisissures en salle de bains et l’odeur dans les toilettes (qui est à rapporter aux travaux entrepris par un voisin à une date indéterminée) soient apparus antérieurement à la résiliation du bail au 15 octobre 2018 alors que le constat d’état des lieux à l’entrée ne les mentionne pas.

Par ailleurs, il n’est nullement démontré que les problèmes d’évacuation d’eau ou d’évier et baignoire relèvent de la responsabilité du bailleur plutôt que de l’obligation d’entretien et de menues réparations incombant au locataire.

Les consorts [B], sur qui repose la charge de la preuve de la réalité et de l’intensité du préjudice subi, n’allèguent aucun préjudice résultant de l’absence de ventilation en cuisine et en salle de bain, absence qu’ils n’ont jamais dénoncée au bailleur et ne produisent aucun justificatif dont il pourrait être tiré l’existence d’un préjudice en termes de santé.

À ce titre, le certificat médical établi par le docteur [O] le 16 juin 2022 ne fait que constater que les consorts [B] présentent des affections médicales chroniques et vont avoir besoin d’aide pour effectuer un déménagement, sans relier l’existence de ces affections chroniques qu’ils ne nomment pas, à un éventuel problème d’humidité.

Les consorts [B] allèguent également dans leurs dernières écritures vivre sans eau chaude et sans chauffage, le chauffagiste intervenant au titre du contrat d’entretien de la chaudière n’ayant pas reçu l’ordre par les bailleurs de procéder aux réparations.

Or, il ne résulte aucunement de la pièce produite à savoir un rapport d’intervention du 28 avril 2019 (ou 28 novembre 2019

écriture manuscrite peu lisible) que le chauffage ne fonctionne pas.

Il suit de ces énonciations que les consorts [B] seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ne sont pas remises en cause à hauteur de cour.

Partie perdante à hauteur d’appel, les consorts [B] seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit à la demande formée par les époux [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME la décision déférée dans ses dispositions soumises à la cour,

et y ajoutant,

DEBOUTE les consorts [B] de leur demande de dommages intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum [F] [Y] épouse [B], [K] [B] et [J] [B] à payer aux époux [P] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in soldum [F] [Y] épouse [B], [K] [B] et [J] [B] aux dépens.

La GreffièreLa Présidente de chambre