République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/04/2023

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N° de MINUTE : 23/363

N° RG 22/02468 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UJEP

Jugement (N° 19-004252) rendu le 04 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANTE

Etablissement Public LMH

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [U] [K]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant à qui la declaration d’appel a été signifée le 26/07/2022 à l’étude

DÉBATS à l’audience publique du 31 janvier 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 janvier 2023

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Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2014, [Localité 4] Métropole Habitat-OPH de la Métropole Européenne de [Localité 4] (désignée ci-après LMH) a donné à bail à M. [U] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Arguant de loyers impayés, la société LMH a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 juillet 2018.

Faute d’avoir régularisé sa situation, par acte d’huissier du 30 octobre 2019, LMH a fait délivrer assignation à M. [K] [U] devant le tribunal d’instance de Lille pour faire constater ou prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble situé à [Adresse 6] et ordonner l’expulsion, condamner M. [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, de la somme de 3 236, 77 euros portée au 30 novembre 2020 à 8 504, 69 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement, de la somme de 152 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et de certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen.

Par décision en date du 11 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a ordonné la réouverture des débats sur la recevabilité de la demande, et sur le fond en invitant LMH à préciser la raison pour laquelle il n’a formé aucune réclamation auprès de son assureur à la suite du rapport TEXA.

Le tribunal a également invité M. [K] [U] à justifier de ce qu’il est hébergé actuellement.

Suivant jugement contradictoire en date du 4 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

– dit que la demande est recevable,

– accordé le bénéfice de l’exception d’inexécution à M. [K] [U],

– débouté en conséquence [Localité 4] Métropole Habitat OPH de la Métropole Européenne de [Localité 4] de sa demande de paiement des loyers et charges et de sa demande de résiliation du bail,

– débouté M. [K] [U] de sa demande de dommages-intérêts,

– condamné [Localité 4] Métropole Habitat OPH de la Métropole Européenne de [Localité 4] à payer à M. [K] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire du jugement,

– condamné [Localité 4] Métropole Habitat OPH de la Métropole Européenne de [Localité 4] aux entiers dépens.

La société LMH a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 19 mai 2022, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle a accordé à M. [K] le bénéfice de l’exception d’inexécution, l’a déboutée de sa demande de paiement des loyers charges et résiliation du bail, l’a condamnée à payer à M. [K] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte d’huissier du 26 juillet 2022, la société LMH a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à M. [K], l’acte ayant fait l’objet d’un dépôt en l’étude de l’huissier.

M. [K] n’a pas constitué avocat.

Par ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2022, LMH demande à la cour de :

– réformer le jugement en ce qu’il a accueilli l’exception d’inexécution développé par le M. [K] et en ce qu’il a débouté LMH de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et de constater ou voir prononcer la résiliation du bail, et en conséquence,

– ordonner l’expulsion,

Vu les dispositions contractuelles, vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, vu les dispositions de l’article 1728 du code civil, vu les dispositions de l’article 696 et 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [K] au paiement de l’arriéré locatif évalué à la somme de 14 870,46 euros arrêté à la date du 21 juin 2022,

– prononcer la résiliation du bail pour faute de M. [K] dans le respect de ses obligations locatives et en conséquence,

– ordonner que dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir, M. [K] sera tenu de délaisser les lieux que faute par lui de se faire, le requérant sera autorisé à l’en faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique sur l’immeuble situé à Lille, 230 rue Jean Giraudoux, porte 214,

– condamner M. [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer courant jusqu’au jour de son expulsion définitive,

– condamner M. [K] au paiement d’une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [K] en tous les frais et dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens de l’appelante en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il sera rappelé à titre liminaire que la partie intimée qui n’a pas conclu est réputée s’approprier les motifs de la décision entreprise.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :

La société LMH demande en premier lieu à la cour de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties.

Il résulte à cet égard des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 3 juillet 2018, LMH a fait signifier à M. [U] [K] un commandement de payer la somme de 363,57 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés suivant compte arrêté à la date du 27 juin 2018 ainsi que d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance garantissant les risques locatifs ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

S’agissant du défaut d’assurance, la société LMH n’évoque pas une défaillance du locataire sur ce point dans ses conclusions d’appelante.

S’agissant par ailleurs du défaut de paiement des loyers, le locataire avait fait valoir en première instance une exception d’inexécution liée à manquement du bailleur à sa propre obligation d’assurer la délivrance des locaux donnés à bail et d’assurer à son locataire une jouissance paisible et utile de ces derniers.

Il est constant à cet égard que l’appartement donné à bail à M. [K] a été affecté d’un sinistre conséquent affectant l’ensemble des revêtements du logement donné à bail, ce sinistre étant intervenu au tout début du mois de janvier 2018 et étant manifestement lié à des manoeuvres intempestives et inappropriées de nettoyage de son voisin du dessus qui ont entraîné un phénomène de dégât des eaux.

Il résulte à cet égard du rapport d’expertise réalisé par l’assureur de LMH, que les désordres sont liés à un nettoyage au vinaigre réalisé par le locataire du dessus, qu’à la suite du sinistre il a pu être constaté une atteinte au revêtement de sol de l’entrée et de la chambre de l’appartement de M. [K] ainsi que des désordres affectant le plafond peint du salon, le plafond et les murs peints de l’entrée et de la chambre, ce qui permet de conclure à une dégradation soudaine de l’ensemble des revêtements du logement.

Par ailleurs, les motifs du jugement entrepris font apparaître également qu’une visite du Service communal d’Hygième et Santé de la ville de [Localité 4] effectuée le 17 septembre 2018 a mis en évidence des désordres au niveau de l’installation électrique, l’absence de détecteur avertisseur autonome de fumées ainsi que des dégradations en parties communes.

Ces mêmes motifs évoquent le fait que M. [K] a quitté le logement au début du mois de juin 2018 pour se faire héberger par son père et que l’assureur de M. [K] ne voulait pas le dédommager tant que la cause du sinistre n’était pas supprimée par des réparations affectant l’étage supérieur.

La société LMH ne s’explique pas réellement sur les motifs pour lesquels elle n’a pas cherché une solution plus rapidement à la situation de M. [K]

Au regard des éléments de la cause, de la généralisation des dommages, de l’absence de réactivité du bailleur, la cour estime que c’est à bon droit que le locataire qui ne devait à la date du commandement qu’une somme correspondant au montant d’un seul loyer alors qu’il subissait sa situation depuis 6 mois a opposé une exception d’inexécution qui fait échec à l’efficacité de ce commandement.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté LMH de sa demande tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire.

Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail :

La société LMH a également formé une demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail, à défaut de constatation de cette dernière.

L’article 1184 du code civil applicable à la date de conclusion du contrat dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Il est constant que les données du litige ont évolué en cours d’appel dans la mesure où il résulte des pièces produites que M. [D] locataire du dessus à l’origine du sinistre a fait l’objet d’un procès-verbal d’expulsion le 8 juillet 2021 et que les travaux nécessaires ont été effectués par LMH pour supprimer les désordres affectant le logement de M. [D] et par conséquent la cause de désordres dans l’appartement de M. [K], pendant le cours du trimestre suivant

Par ailleurs, le constat d’huissier effectué par la société LMH à la date des 30 novembre 2021 et 3 décembre 2021 met en évidence que M. [K] se refuse à prendre contact avec son bailleur

Il convient d’en conclure qu’à compter du mois de décembre 2021, M.[K] se refuse à poursuivre à l’exécution du bail et ce sans motifs légitimes.

Il y a donc lieu de prononcer en cause d’appel la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi que d’ordonner l’expulsion de M. [K], M. [K] étant par ailleurs condamné à payer une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les loyers impayés :

Au regard de ce qui a été dit plus haut, les loyers ne seront dus par M. [K] qu’à compter du mois de décembre 2021 dès lors qu’il ne peut plus se prévaloir d’un manquement du bailleur à ses propres obligations à compter de cette date.

Ce dernier sera donc condamné à payer les loyers impayés à compter du mois de de décembre 2021 soit la somme de 14 870,46 (montant réclamé par le bailleur suivant compte arrêté à la date du 21 juin 2022) – 12 653,25 euros (montant des loyers dus jusqu’au 30 novembre 2021) soit une somme de 2217,21 euros suivant compte arrêté au 21 juin 2022.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner M. [K] aux dépens de première instance et d’appel, sans toutefois que l’équité ne commande au regard des circonstances de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de LMH.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’OPH [Localité 4] Métropole Habitat de sa demande en constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

Le réformant pour le surplus,

Prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties pour impayés de loyers concernant le logement sis [Adresse 2] à la date du présent arrêt ;

Ordonne en conséquence à M. [U] [K] de libérer les lieux sis [Adresse 2] et de restituer les clefs du logement à l’OPH [Localité 4] Métropole Habitat ;

Dit qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion dudit logement de M. [U] [K] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux jusqu’à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que le sort des meubles demeurés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [U] [K] à l’OPH [Localité 4] Métropole Habitat depuis la date de résiliation jusqu’à parfaite libération sera égale au loyer contractuel et condamne M. [U] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation ;

Condamne M. [U] [K] à payer à l’OPH [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 2 217,21 euros au titre des loyers impayés suivant compte arrêté à la date du 21 juin 2022 outre les loyers échus et impayés depuis cette date jusqu’à la date de résiliation du contrat ;

Condamne M. [U] [K] aux dépens de première instance et d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis