COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 AVRIL 2023

N°2023/114

Rôle N° RG 22/06523 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJK47

[U] [F]

C/

[H] [E]

[S] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jean-françois BREGI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de Manosque en date du 21 Mars 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19-000156.

APPELANT

Monsieur [U] [F]

né le [Date naissance 4] 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jean-françois BREGI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [H] [E] (née le [Date naissance 3] 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

assignée en étude le 24 mai 2022

défaillante

Monsieur [S] [C] né le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

assigné en étude le 24 mai 2022

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller-Rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier juin 2017 à effet à la même date, Monsieur [U] [F] a donné à bail d’habitation à Monsieur [S] [C] et Madame [H] [E] un bien situé au rez-de-chaussée d’une maison à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 350 euros.

Par acte d’huissier du 29 mai 2018, Monsieur [F] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers impayés des mois d’avril et mai 2018 et d’un dépôt de garantie impayé.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2018, Monsieur [F] a fait assigner ses locataires devant le juge des référés aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail.

Par ordonnance du 25 février 2019, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte du 11 juillet 2019, les locataires ont fait assigner leur bailleur devant le tribunal d’instance de Manosque qui a ordonné une expertise par jugement avant-dire droit du 20 décembre 2019.

Le rapport a été déposé le 27 juillet 2020.

Par jugement contradictoire du 21 mars 2022, le tribunal judiciaire de Manosque a :

– déclaré recevables les conclusions des demandeurs,

– prononcé la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [D] [K],

– déclaré irrecevable la demande de Monsieur [U] [F] tendant à la résiliation du bail pour

faute de paiement des loyers,

– constaté l’indécence du logement donne à bail à Madame [H] [E] et Monsieur

[S] [C] par Monsieur [U] [F],

– ondamné Monsieur [U] [F] à réaliser, à ses frais, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement à réaliser les travaux suivants :

– Mettre en place des gouttières sur la façade E de la maison,

– Etanchéifier la terrasse E,

– Mettre en place une récupération des eaux de la terrasse E,

– Munir les descentes de gouttières de raccords permettant d’éloigner les eaux à au moins 3m des

façades de la maison,

– Mettre en place un trottoir périphérique de 1m de largeur au moins,

– Nettoyer, poncer les murs et plafonds intérieurs,

– Laisser sécher les murs en ventilant,

– Mettre en place un support perspirant,

– Repeindre les murs avec une peinture incluant des fongicides.

– rejeté la demande tendant à assortir cette obligation d’une astreinte,

– rejeté les demandes de Monsieur [U] [F] tendant à la résiliation du bail,

– Fait droit à l’exception d’inexécution sollicitée par les demandeurs,

suspendu le paiement des loyers, rétroactivement à compter du 1er juillet 2018 jusqu’à l’achèvement des travaux susvisés.

– rejeté la demande de Monsieur [U] [F] concernant le paiement du solde locatif,

– condamné Monsieur [U] [F] à payer à Madame [H] [E] et Monsieur

[S] [C] les sommes suivantes :

– 471 euros à titre de dommage intérêts pour trouble de jouissance,

– 141,40 euros pour le préjudice financier lié à la surconsommation de chauffage,

– 2500 euros au titre des frais de relogement,

– 1000 euros au titre du préjudice moral

– 1000 euros au titre de l’article700 du Code de procédure civile.

– condamné Monsieur [U] [F] aux dépens de l’instance.

– constaté l’exécution provisoire.

Le premier juge a estimé irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail formée par le bailleur en raison de l’absence de démonstration par ce dernier de la notification de ses demandes reconventionnelles au représentant de l’Etat.

Il a déclaré nul le rapport d’expertise en raison de la violation du principe du contradictoire.

Il a indiqué que les éléments de ce rapport pouvaient être retenus à titre de renseignements à condition qu’ils présentent le caractère de renseignements pertinents et précis et qu’ils soient corroborés par d’autres éléments.

Il a jugé indécent le logement loué en raison d’une importante humidité liée à un défaut de gestion des eaux de toiture, de terrasse et de ruissellement extérieur de la maison. Il a relevé que les locataires s’étaient plaints à plusieurs reprises de ces difficultés.

Il a refusé la résiliation judiciaire du bail en indiquant qu’il ressortait des pièces du dossier que le départ des locataires était temporaire, en l’attente de la réalisation de travaux. Il a souligné que Monsieur [F] n’avait pas délivré un commandement visant la clause résolutoire relative au défaut d’assurance. Il a relevé qu’il ressortait des expertises diligentées par la GMF que le locataire disposait d’une assurance.

Il a accepté l’exception d’inexécution soulevée par les locataires en raison de l’indécence du logement le rendant insalubre et suspendu le paiement des loyers du premier juillet 2018 jusqu’à l’exécution des travaux.

Il a estimé qu’ils démontraient s’être acquittés du paiement des loyers de mai et juin 2018.

Il a indemnisé les locataires des préjudices liés à une surconsommation de chauffage et à préjudice financier lié au relogement.

Par déclaration du 04 mai 2022, Monsieur [F] a relevé appel de cette décision.

Sa déclaration d’appel est libellée de la sorte :

‘Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, en ce que le tribunal : I – a déclaré recevable les conclusions déposées au nom des intimés alors que celles-ci indiquaient un domicile qui n’était plus le leur, et que cette circonstance faisait manifestement grief à l’appelant; II – a refusé de faire droit à la demande de l’appelant tendant à faire constater la résiliation du bail passé entre les parties alors que : 1 – ce bail avait fait l’objet d’une résiliation volontaire à la demande expresse des intimés à effet du 15 juillet 2018 ; 2 – ce bail était de toutes façons résilié faute d’assurance locative depuis le 21 juin 2018 ; 3 – la demande de résiliation de bail faute de paiement des loyers avait été effectivement précédée des formalités de publicité prévues par la loi dans le cadre de l’instance en référé qui avait précédé l’instance au fond devant le même tribunal; III – tout en prononçant la nullité du rapport d’expertise, ne s’est pas moins entièrement fondé sur les conclusions dudit rapport pour déclarer insalubre le logement autrefois loué aux intimés, alors que les constatations de l’expert avaient été effectuées dans des locaux absolument vides, après plus de deux ans d’inoccupation; IV – n’a pas répondu aux conclusions de l’appelant relatives à la tentative d’escroquerie au jugement commise par les intimés, alors que ceux-ci ont fait état, au cours de l’instance, de documents qui ne les concernaient pas et qu’ils avaient détournés, pour obtenir plusieurs décisions favorables (ordonnance de référé, jugement ADD); V – a fait droit à l’exception d’inexécution soulevée par les intimés, alors que ceux-ci n’étaient plus titulaires du bail dont ils se sont prévalus; VI – a refusé de faire droit à la demande en paiement du solde de loyers présentée par l’appelant, alors que cette demande n’était pas contestée par les intimés; VII – a accordé aux intimés des sommes qui ne leur étaient manifestement pas dues’.

Par conclusions notifiées le 17 juin 2022 sur le RPVA et signifiées le 23 juin 2023 aux intimés défaillants, Monsieur [F] demande à la cour :

– de réformer en toutes ses disposition le jugement entrepris,

– de débouter Madame [E] et Monsieur [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

– de constater la résiliation volontaire du bail liant les parties à effet au 15 juillet 2018, et à défaut

prononcer sa résiliation à effet au 21 juin 2018 faute d’assurance, ou au 30 juillet 2018 faute de paiement des loyers ;

– de condamner solidairement Madame [E] et Monsieur [C] au paiement des loyers

échus au 15 juillet 2018, soit la somme de 1 225 €, ou toute autre à parfaire ;

– de condamner en tout état de cause Madame [E] et Monsieur [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il indique que les parties avaient convenu d’une résiliation du bail au 15 juillet 2018.

Il soutient qu’il n’était pas prévu que le départ des locataires soit temporaire.

Il ajoute que le bail doit être résilié en raison du manquement des locataires à leur obligation de justifier d’une assurance locative un mois après avoir été mis en demeure de le faire.

Il soutient que sa demande de résiliation du bail en raison d’un impayé locatif est recevable puisqu’il avait respecté les formalités exigées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 à l’occasion d’une procédure en référé intentée le 26 octobre 2018 dont la procédure actuelle n’est que la suite.

Il conteste l’indécence des lieux; il relève que l’expert a visité des locaux vides, qui étaient inoccupés depuis plus de deux ans. Il explique que le rapport Aqua Détect qui avait été produit en première instance par les intimés ne concerne pas le logement en cause, comme l’avait reconnu leur avocat.

Alléguant d’un bail résilié au 15 juillet 2018 portant sur un appartement qui était en bon état, il s’oppose à l’exception d’inexécution retenue par le premier juge en faveur de ses locataires; il indique n’avoir aucun travaux à effectuer et demande la condamnation de Monsieur [C] et Madame [E] au paiement d’un arriéré locatif pour les mois d’avril au 15 juillet 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le premier février 2023.

MOTIVATION

En vertu de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En outre, seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.

Dans le cas présent, le litige n’est pas indivisible.

Il ressort de la déclaration d’appel de Monsieur [F] que la cour n’est pas saisie :

– de la nullité du rapport d’expertise,

– de la condamnation de Monsieur [F] à effectuer des travaux dans le bien loué.

Toutefois, s’agissant de ce dernier point, la résiliation du bail sollicitée par Monsieur [F], si elle devait être prononcée, rendrait sans objet sa condamnation à effectuer les travaux décidés par le premier juge.

Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer le chef d’un jugement et accueillir sa contestation, doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel.

Monsieur [F] qui sollicite dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation du jugement déféré ne forme aucune prétention concernant la nullité des conclusions de première instance de Monsieur [C] et Madame [E]. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande qui avait été faite par Monsieur [F] tendant à voir déclarer nulles les conclusions des demandeurs.

Sur la demande de résiliation du bail au motif d’un accord entre les parties à effet au 15 juillet 2018

Ainsi que l’indique avec justesse le premier juge, les échanges de courriels produits par Monsieur [F] démontrent que c’est en raison d’une indécence alléguée du logement que Madame [E] sollicitait la résiliation du bail au 19 juin 2018 et qu’à la suite de la proposition de son bailleur de convenir d’une résiliation au 15 juillet 2018 cette dernière refusait de donner son préavis et notait, dans un mail du 27 juin 2018 à 14:57 ‘je ne déposerai le préavis seulement quand un expert viendra constater l’état du logement’. Un courriel de la locataire du même jour, envoyé à 15:29, indique ‘nous sommes passé à notre appartement pour récupérer notre courrier et nous avons constaté que quelqu’un a enlevé nos noms sur notre boîte aux lettres. Merci de cesser vos agissements et votre harcèlement (…). Si nous voyons quelconque personne prendre des photos ou entrer dans notre jardin que nous louons, je porterai plainte contre vous une seconde fois (…).’

Il n’est donc pas démontré que les locataires auraient donné congé pour le logement.

Leur départ, dont il n’est pas démontré qu’il serait définitif, ne vaut pas congé. Bien au contraire, ce sont les locataires qui ont fait assigner leur bailleur par acte du 11 juillet 2019 et qui ont demandé, après le dépôt de l’expertise judiciaire, à ce que Monsieur [F] fasse exécuter divers travaux dans les lieux loués, ce qui démontre qu’ils estimaient que le bail était toujours en cours.

Dès lors, le jugement déféré qui a rejeté la demande de Monsieur [F] tendant à voir dire que le bail était résilié d’un commun accord au 15 juillet 2018 sera confirmé.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail au motif d’un impayé locatif

C’est par des motifs pertinents en fait et en droit que la cour adopte que le premier juge a relevé que Monsieur [F] ne démontrait pas la notification au préfet de ses demandes reconventionnelles en résiliation du bail au titre d’un impayé locatif dans le cadre de la procédure intentée devant lui et a estimé irrecevable la demande de résiliation du bail, au visa des dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 06 juillet 1989. C’est à juste titre que le premier juge a rejeté l’argument selon lequel Monsieur [F] pouvait ne pas notifier ses conclusions en constatation de la résiliation judiciaire du bail ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail au motif qu’il démontrait avoir, dans le cadre d’une procédure de référé, qui n’avait pas abouti, notifié son assignation en acquisition de la clause résolutoire. En effet, la procédure intentée devant le premier juge est consécutive à une assignation du 11 juillet 2019 émanant de Monsieur [C] et Madame [E] et Monsieur [F] a formulé à cette occasion une demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail au 30 juillet 2018 pour des impayés locatifs. Il devait, pour ces demandes, notifier ses conclusions au représentant de l’Etat, deux mois avant l’audience, la notification lui incombant.

Ainsi, le jugement déféré qui a déclaré irrecevable sa demande de résiliation du bail en raison d’un arriéré locatif sera confirmé.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail au 21 juin 2018 au motif d’un défaut d’assurance

Selon l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le bail conclu entre les parties contient une clause selon laquelle le contrat est résilié de plein droit s’il n’est pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs un mois après la délivrance d’un acte d’huissier.

Comme l’indique le premier juge, Monsieur [F] n’a pas fait délivrer à ses locataires, par acte d’huissier, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à justifier de l’existence d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Le rapport d’expertise judiciaire annulé, sans valeur expertale, reste utilisable à condition d’être conforté par d’autres éléments du dossier.

Il résulte de ce rapport que les locataires bénéficiaient d’une assurance auprès de la GMF en juin 2018. Par ailleurs, Monsieur [F] lui-même verse au débat un courrier de la GMF du 24 novembre 2020 qui relève que la somme de 660 euros a été versée à l’assuré et invite Monsieur [F] à contacter directement Monsieur [C].

Dès lors, Monsieur [F] ne peut solliciter la résiliation du bail au 21 juin 2018 en raison d’une défaut d’assurance. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’indécence du logement

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

– le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants

– certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents

– des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires

Il appartenait à Monsieur [C] et Madame [E] de démontrer que l’appartement qu’ils louent est indécent.

Il est acquis que ces derniers ne résident plus dans le logement depuis le mois de juin 2018.

Le rapport d’expertise judiciaire annulé, sans valeur expertale, reste utilisable à condition d’être conforté par d’autres éléments du dossier.

L’expert judiciaire s’est rendu dans les lieux loués le 21 février 2020, soit plus de 19 mois après le départ des locataires.

Monsieur [C] et Madame [E] ne démontrent pas que le rapport amiable établi en mars 2018 par la société AQUA DETECT concerne leur appartement.

Il n’est pas contesté par Monsieur [F] que le logement loué à Monsieur [C] et Madame [E] a subi des infiltrations. Toutefois, il n’est pas démontré que les conséquences des infiltrations aurait rendu le logement indécent ou inhabitable. Les conséquences de ces infiltrations sont inconnues.

Dès lors, le jugement déféré qui a estimé le logement indécent sera infirmé.

Monsieur [C] et Madame [E] qui ne démontrent pas les préjudices qu’ils ont subis en raison des infiltrations seront déboutés de leurs demandes indemnitaires. En l’absence de démonstration du caractère inhabitable des lieux ou du fait qu’ils ne pouvaient plus servir à l’usage auquel ils étaient destinés, Monsieur [C] et Madame [E] seront déboutés de leurs demandes d’exception d’inexécution de paiement de leurs loyers. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2018

Monsieur [F] soutient que Monsieur [C] et Madame [E] se sont abstenus de payer les loyers d’avril, mai, juin 2018 et les quinze premiers jours de juillet 2018.

Le premier juge a constaté que ces derniers justifiaient par un relevé bancaire un virement de 700 euros en juin 2018, correspondant au paiement des loyers des mois de mai et juin 2018. Monsieur [F] ne conteste pas l’existence de ce versement.

Toutefois, Monsieur [C] et Madame [E] ne démontrent pas avoir payé le loyer des mois d’avril et de juillet 2018 (pour lequel Monsieur [F] sollicite 125 euros).

Ils seront en conséquence condamnés au versement la somme de 475 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie est en partie succombante. Il convient en conséquence de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre chacune des parties.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [F] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de nullité des conclusions de Monsieur [C] et Madame [E], en ce qu’il a déclaré rejeté demande de résiliation du bail au 15 juillet 2018, en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande résiliation judiciaire du bail pour impayés locatif au 30 juillet 2018, en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail au 21 juin 2018 en raison de l’absence d’une assurance locative,

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONSTATE que la cour n’est pas saisie de la nullité du rapport d’expertise ni des travaux ordonnés par le premier juge,

REJETTE les demandes d’indemnisation formées par Monsieur [S] [C] et Madame [H] [E] au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 11 avril 2018 au 22 juin 2018,

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [S] [C] et Madame [H] [E],

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [C] et Madame [H] [E] à verser à Monsieur [U] [F] la somme de 475 euros au titre de l’impayé locatif arrêté au 15 juillet 2018,

REJETTE les demandes des parties faites au titre des frais irrépétibles de première instance,

REJETTE la demande de Monsieur [F] au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel.

DIT que les parties supporteront par moitié les dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,