Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 05 OCTOBRE 2022

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03993 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKOX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de Charenton – RG n° 1221000081

APPELANTE

Mme [G] [S] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E2067

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/004309 du 01/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Mme [M] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante – déclaration d’appel signifiée à personne le 18/03/2022

M. [Y] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant – déclaration d’appel signifiée, PV659 dressé le 23/09/2022

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 septembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseiller, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,

Patricia LEFEVRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

– PAR DEFAUT

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Par acte sous seing-privé en date du 1er mai 2015, Mme [M] [N] a donné à bail d’habitation meublé à Mme [G] [N] et à M. [Y] [O] un pavillon de trois pièces d’une surface de 54 m² situé au [Adresse 1]) moyennant un loyer de 500 euros, les charges étant remboursables sur présentation des factures.

Le 26 août 2020, une première procédure en expulsion et paiement des loyers impayés a été engagée par la bailleresse devant le tribunal de proximité de Charenton-le-Pont qui par jugement en date du 9 mars 2021 a dit que les preneurs étaient titulaires d’un bail d’habitation, les a condamnés solidairement au paiement de la somme de 8342,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2021 et a débouté la bailleresse de ses autres demandes, invalidant le congé et le commandement de payer notifiés le 29 janvier 2020.

C’est dans ce contexte qu’après avoir fait délivrer aux locataires, le 22 janvier 2021, un deuxième commandement de payer visant et reproduisant la clause résolutoire du bail, Mme [B] a fait assigner Mme [N] et M. [O] devant le juge des contentieux des protections de [Localité 5] afin de voir, principalement, constater la résiliation à compter du 22 août 2021 du bail convenu entre les parties, ordonner l’expulsion des preneurs et les voir condamner au paiement, par provision de la somme de 11 116,65 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 22 août 2021 et de la somme mensuelle de 1200 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés.

Par ordonnance réputée contradictoire, Mme [N] étant défaillante, en date du 23 novembre 2021, le juge des référés a :

– condamné M. [O] et Mme [N] à verser à Mme [B] la somme provisionnelle de 3 419,85 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période du 6 janvier 2021 au 26 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 23 août /2021 ;

– constaté la résiliation à compter du 22 août 2021 du bail convenu entre les parties ;

– ordonné l’expulsion de M. [O] et Mme [N], faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

– rejeté la demande de délais de paiement ;

– condamné M. [O] et Mme [N] à verser à titre provisionnel à Mme [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 23 août 2021 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

– rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnant M. [O] et Mme [N] aux dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Le 17 février 2022, Mme [N] a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 avril 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 15, 16, 122, 835 du code de procédure civile, des articles 1104, 1343-5 du code civil, et des articles 17-1, 23, 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’infirmer la décision déférée et statuant à nouveau de

– dire Mme [B] irrecevable en sa demande de paiement de factures de charges pour défaut d’intérêt et de qualité pour agir ;

– prononcer la nullité du commandement de payer du 22 juin 2021 ;

– débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 163 euros à titre de provision correspondant au montant des chèques énergie qui n’ont pu être utilisés.

A titre subsidiaire, elle prie la cour de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en paiement des charges, de suspendre les effets de la clause résolutoire, d’ordonner la compensation entre tout éventuel arriéré locatif et la somme de 163 euros sus-mentionnée et lui accorder des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de tout arriéré locatif et les délais les plus larges pour quitter les lieux.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Mme [B] aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à lui payer la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à son conseil la somme de 3 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La déclaration d’appel a été signifiée (à personne) à Mme [B], le 18 mars 2022 et remise selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à M. [O]. Les conclusions d’appel ont été signifiées aux intimés par actes extra-judiciaires des 22 avril et 27 avril 2022.

SUR CE, LA COUR

Mme [N] prétend en premier lieu que le juge de première instance a, en violation du principe du contradictoire, fixé la créance de la bailleresse sur la base d’une actualisation de la créance à la somme de 11 761,99 €, au titre des loyers échus à la date du 26 octobre 2021. Elle prétend avoir réglé les causes du commandement de payer du 22 juin 2021 qu’elle limite aux loyers des mois d’avril à juin 2021 à l’exclusion des charges locatives et des causes du jugement du 9 mars 2021 ajoutant qu’elle s’acquitte scrupuleusement, ainsi qu’elle en justifie des indemnités d’occupation fixées par l’ordonnance querellée.

Elle prétend que la bailleresse n’a pas qualité et intérêt à réclamer le remboursement de charges locatives (soit au total 1 229,49 euros) sur la base de facture émise au nom de M. [J], ajoutant qu’en violation des stipulations du bail, Mme [B] n’a pas régularisé les charges alors qu’elle règle une provision mensuelle de 100 euros.

Elle en déduit que le juge ne pouvait pas constater l’acquisition de la clause résolutoire et à tout le moins, cette demande se heurtait à l’existence de contestation sérieuse. Elle poursuit l’annulation du commandement de payer délivré de mauvaise foi, qui par ailleurs ne contient pas la mention du montant des provisions pour charges en violation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 16 du code de procédure civile énonce que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire.

Aux termes de l’acte introductif d’instance du 23 août 2021, seul acte de procédure de première instance signifié à Mme [N], défenderesse défaillante, la bailleresse réclamait la condamnation par provision des preneurs à la somme de 11 116,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 août 2021, terme d’août inclus, soit la créance visée au commandement de payer du 22 juin 2021. Le juge des référés ne pouvait pas, en l’absence de Mme [N] , retenir une actualisation de cette demande à la barre du tribunal – pour prendre en compte une créance portant sur les loyers échus jusqu’au 26 octobre 2021.

La cour doit par ailleurs faire le constat, la bailleresse n’ayant pas constitué avocat, qu’elle n’est pas saisie de l’actualisation de sa créance et qu’elle ne peut examiner le bien fondé de cette réclamation, que telle qu’elle est énoncée dans l’assignation.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre

régulièrement.

Aux termes du commandement de payer du 22 juin 2021, il est réclamé à Mme [N] la somme de 11 271,71 euros correspondant aux causes de la décision définitive du 9 mars 2021, à des factures d’eau de janvier et avril 2021 et de gaz et d’électricité de janvier à juin 2021 et aux loyers d’avril, mai et juin 2021.

Mme [N] justifie du règlement par virements des trois termes sus-mentionnés clairement identifiés comme tels à ses relevés bancaires (pièce 28), les 3 et 30 mai et 30 juin 2021, soit avant ou dans les jours qui ont suivi la délivrance du commandement et ont été quittancés (pièces 14, 16 et 17). Ces règlements sont incontestables puisqu’ils apparaissent (au 4 mai, 1er juin et 2 juillet) dans le décompte contenu dans l’assignation qui de surcroît fait apparaître des termes de loyers (février et mars, juillet et août 2021) qui ne sont pas visés au commandement et dont le règlement à l’échéance est justifié (pièce 28).

S’agissant des charges locatives, le bail prévoit certes un règlement sur présentation des factures mais très rapidement, ainsi qu’il ressort des relevés de compte de Mme [N], celle-ci a réglé une provision mensuelle pour charges de 100 euros en sus du loyer, provision d’ailleurs mentionnée sur certaines quittances.

Nonobstant la contestation de l’intérêt et de la qualité à agir de la bailleresse au titre de ses charges au motif que c’est son époux qui est titulaire des abonnements aux divers fluides, il convient de relever l’absence de déduction, au décompte de la créance jointe au commandement, des provisions versées au titre des factures de consommations d’énergie et d’eau imputées au débit du compte des locataires.

Par ailleurs, il est indéniable que les parties ont à une date indéterminée mais à tout le moins depuis 2017 (pièce 24) convenu du règlement d’une provision pour charges, dont la mention pourtant imposée à peine de nullité de l’acte par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne figure pas au commandement de payer du 22 juin 2021.

L’appréciation de la régularité de cet acte excède les pouvoirs du juge des référés et il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef. Mais en revanche, les contestations élevées par Mme [N] sont suffisamment sérieuses pour exclure qu’il puisse être constaté l’existence du trouble manifestement illicite.

Aux termes du deuxième alinéa de l’article 835 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, ainsi que l’a retenu le premier juge, la bailleresse disposait d’un titre exécutoire pour partie de sa créance (8342,14 euros) et pour le surplus des sommes visées à l’assignation, soit les loyers de février à août 2021 et les charges locatives de janvier à juillet 2021, soit leur règlement est justifié soit leur exigibilité est sérieusement contestée.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera infirmée dans toutes ses dispositions et Mme [B] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Mme [N] sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 163 euros à titre de provision correspondant au montant des chèques énergie qui n’ont pu être utilisés, faute pour les locataires d’être titulaires des abonnements de fourniture d’énergie.

Elle ne développe aucune argumentation permettant de caractériser que le refus allégué de la bailleresse de transférer ces abonnements était fautif eu égard aux stipulations du bail et échoue dans l’établissement d’une créance à ce titre qui ne serait pas sérieusement contestable. Elle sera déboutée de cette demande.

Mme [B] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et condamnée à payer au conseil de Mme [N] la somme de 2000 euros en application de l’article 37 de la loi du 37 de la loi du 10 juillet 1991, aucune somme n’étant allouée à l’appelante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, par un arrêt rendu par défaut, publiquement par mise à disposition de la décision au greffe

Infirme l’ordonnance du 23 novembre 2021

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déboute Mme [B] de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [N] tendant à voir annuler le commandement de payer du 22 juin 2021 et en paiement ;

Condamne Mme [B] à payer à Me [C] la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sous réserve qu’il renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle :

Condamne Mme [B] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT