COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 04 octobre 2022

N° RG 22/00149 – N° Portalis DBVU-V-B7G-FXW7

-PV- Arrêt n° 454

[E] [P], [T] [O] épouse [P] / OPHIS DU PUY-DE-DOME

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 30 Décembre 2021, enregistrée sous le n° 21/00586

Arrêt rendu le MARDI QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [E] [P] (bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000245 du 21/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)

et

Mme [T] [O] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Me Lionel DUVAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTS

ET :

OPHIS DU PUY-DE-DOME

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Anne-Sophie JUILLES de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 juin 2022, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 04 octobre 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un contrat conclu sous seing privé le 2 mars 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ET DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPHIS) DU PUY-DE-DÔME a consenti à M. [E] [P] et Mme [T] [O] épouse [P] un bail d’habitation sur un appartement n° 0177 de type T2 avec chauffage collectif et cave dépendant du 2ème étage d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 1] (Puy-de-Dôme), pour une durée de trois ans à compter du 3 mars 2020, moyennant un loyer mensuel de 435,03 € outre provision mensuelle sur charges de 116,58 € et un dépôt de garantie de 435,03 €.

Par acte d’huissier de justice signifié le 10 mai 2021, l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME a délivré à M. [E] [P] et Mme [T] [O] épouse [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire afférente à ce bail d’habitation afin d’obtenir paiement dans un délai de deux mois des sommes suivantes :

– loyers et charges impayés pour la période du 12 mai 2020 au 3 mai 2021, soit au total la somme de 1.152,83 € (avec décompte produit et annexé) ;

– coût de l’acte, soit la somme de 89,86 € ;

– soit au total la somme de 1.242,69 €.

Par acte d’huissier de justice signifié le 23 septembre 2021, l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME a assigné M. et Mme [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin notamment de faire constater la résiliation de ce bail d’habitation par expiration du délai précité de deux mois sans règlement des loyers et charges impayés et d’obtenir l’expulsion de ces derniers des lieux précédemment loués. C’est dans ces conditions que, suivant un jugement n° RG-21/00586 rendu de manière réputé contradictoire le 30 décembre 2021, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

– constaté la résiliation de ce bail d’habitation à compter du 10 juillet 2021 ;

– ordonné, faute de départs volontaires incluant la restitution des clés, l’expulsion de M. et Mme [P] ainsi que de tout occupant de leur chef du local susmentionné, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, outre application des dispositions des articles L.431-1 et suivants, R.411-1 et suivants et L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement M. et Mme [P] à payer au profit de l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME la somme de 387,83 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2021, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M. et Mme [P] à la somme mensuelle de 583,23 € à compter de la résiliation du bail, avec au besoin condamnation de ces derniers à verser à l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME cette indemnité mensuelle d’occupation du mois de novembre 2021 jusqu’à complète libération des lieux ;

– condamné in solidum M. et Mme [P] à payer au profit de l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME une indemnité de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que cette décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

– condamné in solidum M. et Mme [P] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ainsi que celui de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 12 janvier 2022, le conseil de M. [E] [P] et Mme [T] [O] épouse [P] a interjeté appel du jugement susmentionné, l’appel portant sur l’intégralité de la décision.

‘ Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 24 mars 2022, M. [E] [P] et Mme [T] [O] épouse [P] ont demandé de :

‘ réformer en toutes ses dispositions le jugement du 30 décembre 2021 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;

‘ juger n’y avoir lieu à résiliation de ce bail d’habitation et à expulsion après avoir constaté que les causes de ce commandement de payer ont disparu, en l’occurrence par absence d’arriérés de loyers et de charges ;

‘ débouter en conséquence l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME de toutes ses demandes ;

‘ condamner l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME à leur payer :

* une allocation de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

* une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ condamner l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME aux entiers dépens de première instance et d’appel.

‘ Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 19 avril 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ET DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPHIS) DU PUY-DE-DÔME a demandé de :

‘ confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

‘ rejeter l’ensemble des demandes de M. et Mme [P] ;

‘ condamner M. et Mme [P] à lui payer une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ condamner M. et Mme [P] aux entiers dépens de l’instance.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l’appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Après clôture des débats et évocations de cette affaire, lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 30 juin 2022 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures, la décision suivante a été mise en délibéré au 4 octobre 2022, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le bail d’habitation du 2 mars 2020 contient une clause résolutoire suivant laquelle le contrat est résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement avant ce terme de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées. Cette clause est en tout point conforme aux dispositions de l’article 24 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, suivant lesquelles « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Il convient de rappeler que le jour de l’audience du 2 décembre 2021 afférente au jugement de première instance rendu le 30 décembre 2021, l’avocat de l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME faisait état d’un arriéré de loyers et de charges d’un montant de 387,83 € alors qu’il était de 1.651,34 € dans l’acte introductif d’instance du 23 septembre 2021 suivant arrêté de comptes au 21 septembre 2021, que M. et Mme [P] ne se sont pas présentés à cette audience en dépit d’une remise de l’assignation au destinataire concernant M. [P] et à domicile concernant Mme [P], que l’assignation avait été dûment notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2021 et que la clause résolutoire a donc été régulièrement acquise en conséquence du fait qu’il subsistait un solde impayé de cette dette à la date du 10 juillet 2021 d’expiration du délai précité de deux mois.

L’OPHIS DU PUY-DE-DÔME, qui convient que la dette locative de M. et Mme [P] a été totalement apurée à la date du 5 novembre 2021, se prévaut néanmoins de l’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de ces derniers en arguant que l’apurement de ce solde impayé de dette locative n’a été en définitive effectué que par un paiement du 5 novembre 2021 d’un montant de 717,57 €, soit très largement après l’expiration le 10 juillet 2021 du délai précité de deux mois.

M. et Mme [P] objectent de leur côté qu’ils ont rencontré des difficultés financières et qu’ils ont achevé de régler le solde de cette dette locative par un paiement de 583,23 € effectué le 30 novembre 2021, soit antérieurement à la date du 2 décembre 2021 de l’audience afférente au jugement critiqué du 30 décembre 2021. Or, ce paiement allégué de 583,23 € du 30 novembre 2021 ne figure pas dans le décompte récapitulatif et détaillé de créance produit par l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME au sujet duquel aucune critique ni mise en débat quant à son exactitude et sa sincérité. Ce même montant de 583,23 € figure au contraire en débit dans ce décompte à la date du 30 novembre 2021 sous l’intitulé « Loyers + Charges + Divers ». Il convient d’observer à ce sujet que postérieurement au rétablissement du solde à 0,00 à la date précitée du 5 novembre 2021 du fait du paiement de 717,57 €, la dette locative est repartie dans des mouvements négatifs en raison de l’absence de paiement des indemnités mensuelles d’occupation se substituant aux loyers et des frais de poursuite.

En tout état de cause, force est de constater que le solde impayé de loyers et de charges à hauteur de 1.152,83 €, tel que figurant au commandement de payer du 10 mai 2021, n’était effectivement pas totalement apuré à la date du 10 juillet 2021 d’expiration du délai de deux mois précité. Ainsi était-il de 1.101,63 € à la date du 30 juin 2021 et de 421,63 € à la date du 20 juillet 2021 alors qu’aucun paiement n’était intervenu avant le 10 juillet 2021 afin de ramener ce solde à 0,00, en lecture du décompte précité de créance produit par l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME.

L’apurement total de cette dette locative, dont le dernier terme n’est en définitive intervenu que le 5 novembre 2021, ne peut légalement constituer une cause légale pouvant faire échec à l’acquisition de cette clause résolutoire dont il est rappelé qu’elle est simplement constatée et non pas prononcée, ce qui exclut tout pouvoir supplémentaire d’appréciation dès lors que le retard de loyer n’est pas apuré dans le délai légalement imparti de deux mois. Par ailleurs, M. et Mme [P], qui allèguent des difficultés financières, n’ont pas usé de l’alternative qui leur était offerte, telle que rappelée dans le commandement de payer, de saisir la juridiction compétente aux fins d’obtention d’un délai de grâce par l’aménagement d’un échéancier de remboursement, en application de l’article 1343-5 du Code civil également visé dans ce commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en toutes ses dispositions, étant constaté que l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME

déclare dans ses conclusions d’appel avoir suspendu la procédure d’expulsion à l’encontre de M. et Mme [P] et s’engager à régulariser un nouveau bail d’habitation avec ces derniers sous réserve du paiement du loyer courant, ou plus exactement des indemnités d’occupation d’un montant mensuel de 583,23 €.

Il sera toutefois précisé en cause d’appel que les condamnations pécuniaires de 387,83 € à titre principal et de 150,00 € au titre des frais irrépétibles seront prononcées en deniers ou quittances afin de tenir compte des règlements subséquemment intervenus.

Eu égard aux motifs qui précèdent à titre principal, M. et Mme [P] seront purement et simplement déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts à hauteur de 2.000 € en allégation de préjudice moral et de défraiement à hauteur de 1.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation financière visiblement obérée de M. et Mme [P], l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de l’OPHIS DU PUY-DE-DÔME.

Enfin, succombant à l’instance d’appel, M. et Mme [P] en supporteront les entiers dépens, étant rappelé que les dépens de première instance sont déjà statués dans le jugement de première instance entièrement confirmé.

LA COUR,

STATUANT PUBLIQUEMENT

ET CONTRADICTOIREMENT

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-21/00586 rendu le 30 décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans l’instance opposant l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ET DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPHIS) DU PUY-DE-DÔME à M. [E] [P] et Mme [T] [O] épouse [P], sauf à préciser que les condamnations pécuniaires de 387,83 € à titre principal et de 150,00 € au titre des frais irrépétibles sont prononcées en deniers ou quittances.

Y ajoutant.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE M. [E] [P] et Mme [T] [O] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président