RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/00640 – N° Portalis DBVH-V-B7F-H6H3

AD

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

24 novembre 2020 RG :11-18-1681

[E]

C/

S.A. ERILIA

Grosse délivrée

le

à Me Pomiès Richaud

SCP Puech Gasser…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 24 Novembre 2020, N°11-18-1681

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Madame Laure MALLET, Conseillère

Madame Virginie HUET, Conseillère

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Madame [D] [E]

née le 10 Mars 1972 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Sophia ALBERT-SALMERON de la SELEURL JUDILEX AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000125 du 10/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.A. ERILIA

Société Anonyme, inscrite au RCS de Marseille n° B.058.811.670, au capital de 117.000 €, représentée par son Directeur Général en exercice, y domicilié ès qualités

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 01 Septembre 2022

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, le 03 Novembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE :

Vu le jugement rendu le 24 novembre 2020 par le tribunal judiciaire d’Avignon, ayant statué ainsi qu’il suit :

‘ suspend les effets de la clause résolutoire,

‘ condamne Madame [E] à payer à la société Erilia la somme de 12’308,23 € pour le solde locatif dû après compensation au 17 septembre 2020,

‘ dit que le débiteur, tout en réglant dès à présent le loyer courant réclamé par le bailleur à son terme, pourra s’acquitter de cette somme après un premier moratoire de six mois pour permettre le rappel des aides personnalisées au logement et ensuite en 30 mensualités de 50 € chacune avec une dernière représentant le solde et dit qu’en cas de respect de l’échéancier jusqu’à son terme, la clause résolutoire n’aura pas d’effet,

‘ dit qu’à défaut de respecter cet échéancier, le solde dû sera immédiatement exigible, la clause résolutoire sera assortie de son plein effet, le bail sera résilié, le locataire sera expulsé avec si besoin le concours de la force, et il devra une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges courantes comme si le bail n’avait pas été résilié,

‘ ordonne l’exécution provisoire,

‘ rejette les autres demandes,

‘ condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Vu l’appel interjeté contre cette décision par Madame [E] le 15 février 2021.

Vu les conclusions de Madame [E] en date du 25 août 2021,demandant de :

‘ constater qu’elle a toujours respecté les décisions rendues, que la procédure est diligentée de manière abusive, eu égard aux décisions rendues, constater l’ensemble des sommes à compenser et celles reçues par le bailleur,

‘ en conséquence, infirmer le jugement qui a jugé que le commandement de payer avait été délivré à bon droit pour 6377,54 € et qui a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 3 novembre 2018,

‘ statuant à nouveau, dire qu’au 3 novembre 2018, il ne pouvait être considéré qu’elle était redevable d’une dette locative, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies, et que ces effets n’avaient pas à être suspendus, dire qu’elle n’est redevable d’aucune dette locative, le bailleur étant rempli de ses droits par les versements de la caisse d’allocations familiales et le montant réduit à 50 % par décision devenue définitive,

‘ dès lors et ajoutant également au jugement, condamner la société bailleresse à lui rembourser le montant des charges locatives prélevées depuis son entrée dans les lieux, à lui payer les sommes de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, ainsi qu’à supporter les dépens, y compris les frais d’exécution à intervenir.

Vu les conclusions de la société Erilia en date du 27 juillet 2021, demandant de :

‘ rejeter les demandes de l’appelante et confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf à corriger l’erreur de calcul sur le solde des sommes dûes au 17 septembre 2020 après compensation avec les sommes allouées par l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 4 juillet 2019 qui s’élève à 3573,29 €, soit un solde dû au 17 septembre 2022 de 16’670,06 euros,

‘ en conséquence, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire le 3 novembre 2018 et ordonner l’expulsion de l’appelante et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,

‘ condamner l’appelante à lui verser la somme de 8401,45 euros pour les loyers et charges au 3 novembre 2018, date d’acquisition de la clause résolutoire, la somme de 760 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 novembre 2018 jusqu’au départ effectif des lieux, ladite indemnité égale au montant du loyer augmenté des charges, variable en fonction des augmentations légales à venir,

‘ y ajoutant, condamner l’appelante à lui verser la somme de 4000 € par application de 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer du 3 septembre 2018.

Vu l’ordonnance de clôture du 1er septembre 2022.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle que le conseil de Madame [E] a indiqué, à l’audience, ne plus être en possession des pièces visées dans son bordereau, les avocats successivement choisis n’en disposant plus.

Le conseil a par ailleurs, également fait connaître que son confrère adverse ne les avait pas de sorte que l’appelante n’était en possibilité que de communiquer les pièces 23 à 34, seules retrouvées par son conseil.

Madame [E] est locataire de la société Erilia en suite d’un bail d’habitation conclu le 1er juin 2015, l’appartement loué se trouvant dans une copropriété gérée par la société Foncia.

La société Erilia lui a fait commandement, le 3 septembre 2018, de payer la somme de 6377,54 € en visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

C’est dans ces conditions que la société bailleresse lui a délivré l’assignation en résiliation du bail et en expulsion à l’origine de la présente instance.

Un précédent contentieux avait opposé les parties qui avait conduit à un jugement du tribunal d’instance d’Avignon, en date du 27 juin 2017, ayant fait droit partiellement aux demandes de la locataire, mais qui ne bénéficiait pas de l’exécution provisoire.

Cette décision avait considéré que la société bailleresse était responsable des conséquences des infiltrations affectant l’appartement, en conséquence l’avait condamné à exécuter ou faire exécuter des travaux de remise en état, avait alloué à la locataire l’indemnisation de son préjudice de jouissance, avait jugé qu’à compter du 1er juillet 2017, le loyer mensuel devait être réduit de 50 % de sorte qu’il se trouvait fixé à la somme de 273,10 € jusqu’à la date de relogement le temps des travaux, et avait alloué à Madame [E] la somme de 900 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement a été déféré à la cour d’appel de Nîmes qui par un arrêt du 4 juillet 2019, l’a en partie réformé, ledit arrêt, désormais définitif, ayant en effet :

– d’une part, en regard du litige sur les infiltrations subies, alloué à Madame [E] une somme de 2097,40 € en réparation de son préjudice de jouissance,

– d’autre part, rejeté la demande de réduction du loyer qui avait été allouée à compter du 1er juillet 2017.

Au soutien de son appel, Madame [E] expose que le bien lui a été loué moyennant un loyer de 546,20 € par mois, outre 133,96 € de charges mensuelles; que la compensation ordonnée par le premier juge concerne une somme de 2097,40 € pour les dommages et intérêts alloués dans la précédente instance, 900 € pour l’article 700 et 576,29 € de frais de procédure.

Elle expose que la caisse d’allocations familiales a versé au bailleur, le 25 mars 2021, la somme de 5255,14 € au titre du rappel de l’aide au logement à compter du 1er janvier 2020 et qu’il y avait une somme en attente de 9453,55 € devant lui bénéficier pour la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, de sorte qu’avec le total de ces aides, sa dette locative est couverte et qu’il a été retenu à tort que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies.

Elle ajoute que le bailleur a engagé cette procédure à titre de représailles alors qu’il a été condamné à l’indemniser de son préjudice de jouissance et qu’il devra lui restituer le montant des provisions versées au titre des charges locatives depuis son entrée dans les lieux, demande sur laquelle premier juge n’a pas statué.

Sur le bien-fondé du commandement au regard de la dette locative à la date du 3 septembre 2018 :

Mme [E] conteste le commandement au motif d’une part, que le montant de l’aide personnalisée au logement couvrait sa dette locative telle que réduite en suite de cette décision à 50% de sa part de loyer et que c’est dans ces conditions qu’elle a pu, à bon droit, cesser de régler toute autre somme, au motif d’autre part que le montant de rappel de l’aide au logement devant lui bénéficier étant supérieur à sa dette locative, elle n’était pas débitrice à la date du commandement, le rétablissement de l’aide au logement dont elle a été privée à tort et qui lui a été versé plus tard permettant de couvrir l’intégralité de ses impayés locatifs

L’examen des pièces versées permet à la cour de retenir que l’arrêt du 4 juillet 2019 a réformé le jugement du 27 juin 2017 qui n’était donc pas assorti de l’exécution provisoire de sorte que le commandement du 3 septembre 2018 est vainement contesté par Mme [E] dans la mesure également où elle ne saurait se prévaloir des dispositions du jugement lui ayant accordé une remise partielle de ses loyers qui a été ensuite réformé, dans la mesure également où dans les rapports avec la société Erilia, seule, la locataire est redevable du loyer, et où si les motifs ainsi invoqués relativement à l’aide au logement peuvent être considérés au titre de l’appréciation de la bonne foi du débiteur, ils ne peuvent, en revanche, constituer, ainsi que l’allègue l’appelante, une dette fictive générée par son bailleur ( page 19 de ses conclusions) .

Il ne peut, non plus, être affirmé que de façon mensongère, le bailleur aurait indiqué à la caisse d’allocations familiales qu’elle n’était pas à jour de ses loyers en décembre 2018 avant que la cour d’appel ne statue, dès lors et pour le même motif (le jugement qui avait réduit le montant du loyer n’ayant donc pas été assorti de l’exécution provisoire) qu’elle ne peut, non plus, se prévaloir des dispositions du jugement qui a été réformé par la cour.

L’intention de nuire invoquée contre la société Érilia au motif qu’elle aurait refusé de transmettre à la caisse d’allocations familiales un plan d’apurement, ce qui au demeurant n’est pas prouvé, ne peut être retenue et compte tenu de la carence de la locataire dans l’excéution de ses obligations financières, il n’est ainsi pas démontré que ce serait le bailleur qui par son comportement, serait à l’origine de la dette locative, le bailleur ayant, par ailleurs, l’obligation de déclarer à la caisse d’allocations familiales les incidents de paiement du locataire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, étant observé que Madame [E] ne critique pas la délivrance en la forme du commandement de payer, qu’elle ne prétend pas s’être acquittée des sommes réclamées dans les deux mois du commandement, que le bailleur a délivré ce commandement dans les conditions sus relatées, de bonne foi, que la locataire a pu bénéficier, compte tenu des circonstances procédant des faits ci-dessus rappelés, de la suspension des effets de la clause résolutoire et qu’elle ne justifie, depuis, d’aucun règlement minimal de l’échéancier accordé, ni de partie de sa dette qui a notablement augmenté.

Par suite, au regard de l’évolution litige depuis le jugement rendu, et compte tenu de ce que Madame [E] ne justifie pas avoir respecté l’échéancier qui lui a été accordé, il sera jugé le solde dû est devenu exigible, que la clause résolutoire a repris son plein et entier effet et que le bail se trouve résilié.

La cour ordonnera, en conséquence, l’expulsion de Mme [E] avec au besoin le concours de la force publique, celle de tout occupant de son chef ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre les charges courant à compter du 3 novembre 2018, et les augmentations légales à venir, le jugement étant de ce chef réformé.

Sur le compte des parties en ce qui concerne les loyers et charges :

La cour étant liée par le dispositif des conclusions des parties en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle relève que le bailleur y sollicite :

– la condamnation de Madame [E] à lui payer la somme de 8401,45 euros au titre des loyers et charges 3 novembre 2018,

– sa condamnation à lui payer celle de 760 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 novembre 2018 jusqu’au départ effectif des lieux, outre les augmentations légales à venir,

et que par ailleurs, il demande que soit jugé qu’au 17 septembre 2020, il existait un solde dû de 16’670,06 euros au lieu de 12’308,23 € (somme arrêtée par le tribunal).

La locataire ne peut invoquer au soutien de ses contestations :

– ni, pour les raisons sus exposées, les décisions de justice préalablement rendues,

– ni les versements dûs par la caisse d’allocations familiales, dès lors que l’obligation de payer les loyers lui incombe personnellement, et qu’en en outre, il résulte du document de la caisse que l’appelante produit en pièce 34 ( document établi à la date du 26 février 2021) que la somme de 5255,14 €, à verser par la caisse le 25 mars 2021 constitue un rappel de l’aide pour une période courant à partir du 1er janvier 2020, qu’elle est postérieure à la date du commandement et que son versement est également postérieur à la date d’arrêté des comptes de la société Erilia dans le cadre de ce litige et que la somme de 9453,55 € qui correspond à la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 était, ‘en attente’ à la date du courrier, soit le 26 février 2021, de sorte qu’il ne peut être fait de grief de ces chefs au décompte de la société Erilia.

Elle ne démontre par ailleurs pas que des versements antérieurement réalisés n’auraient pas été crédités à son compte.

Elle ne justifie, enfin, d’aucun versement, de sa part, à cette date du 17 septembre 2020 qui n’aurait pas été pris en considération, ni ne critique autrement la somme demandée de 16 670,06€.

Il sera donc fait droit à la demande de la société Erilia, justifiée par les pièces versées et qui englobe le solde dû à la date du 3 novembre 2018, de sorte que sa demande de condamnation du chef de ce solde doit être rejetée.

Sur la demande de l’appelante en ce qui concerne la restitution des charges locatives :

Madame [E] sollicite que le bailleur lui rembourse le montant des charges locatives prélevées depuis son entrée dans les lieux au motif qu’il n’en justifie pas et que « si les factures de régularisation des charges de l’année 2017 lui ont été adressées, elle n’a jamais pu être mise en possession des charges 2018 » et n’a jamais été informée du mode de répartition.

La société Érilia verse désormais devant la cour les comptes de régularisation charges établis par nature de charges pour les années 2015 à 2019 sans qu’il puisse être allégué que ces documents seraient tronqués, cancellés ou inexpolitables vu ses pièces 8, 11 et 18, ces documents fixant la part de Mme [E] au vu de l’assiette de calcul déterminée par natures de charges, de la mention du montant à répartir, de la base totale, de la base module et de la quote-part du locataire.

Le bailleur n’ayant par ailleurs que l’obligation de tenir à disposition du locataire les pièces justificatives, il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir justifié de ‘factures’.

Mme [E] sera donc déboutée de toutes demandes de ce chef.

L’appelante succombant sur le principe même de la résiliation du bail à raison du non-paiement des seules échéances locatives, la procédure du bailleur ne peut être considérée comme abusive et toute demande de ce chef de Madame [E] sera donc rejetée.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

L’équité commande l’application de l’article 700 du code de procédure civile devant la seule cour d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a jugé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises, mais vu l’évolution du litige, le réforme en ce qu’il a suspendu les effets de ladite clause résolutoire et prévu un échéancier de règlement

Le réforme également sur le montant de la condamnation de Mme [E] au 17 septembre 2020

Statuant à nouveau de ces chefs,

Juge que la clause résolutoire sort à son plein et entier effet et constate l’acquisition de la clause résolutoire au 3 novembre 2018,

Ordonne, en conséquence, l’expulsion de Madame [E] et de celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,

Condamne Madame [E] à payer à la société Erilia la somme de 16 670,06€ au 17 septembre 2020 qui englobe le solde dû à la date du 3 novembre 2018,

Condamne Madame [E] à payer à la société Erilia, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 novembre 2018, une somme égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et variable en fonction des augmentations légales applicables,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

y ajoutant :

Condamne Madame [E] à payer, par application de l’article 700 du code de procédure civile, à la société Erilia, la somme de 1800 € au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel,

Rejette toutes demandes plus amples,

Condamne Madame [E] aux entiers dépens de la procédure d’appel, étant précisé que Madame [E] bénéficie de l’aide juridictionnelle.

Arrêt signé par la présidente et la greffière.

La greffière, La présidente,