COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

SUR RENVOI DE COUR DE CASSATION

DU 03 NOVEMBRE 2022

N°2022/418

Rôle N° RG 22/00365 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIU7Z

[E] [L]

C/

[C] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Marc BOLLET

Décision déférée à la Cour :

Arrêt de la Cour de Cassation de PARIS en date du 09 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 604 F-D.

Sur déclaration de saisine suite à l’arrêt de la Cour de Cassation n° 604 F-D date du 09 septembre 2021 cassant l’arrêt n° 2020/86 (RG 19/09169) de la Cour d’Appel d’ AIX-EN-PROVENCE en date du 05 mars 2020..

DEMANDERESSE SUR RENVOI DE COUR DE CASSATION

Madame [E] [L]

née le 31 Juillet 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] à [Localité 5],

demeurant provisoirement chez Monsieur [H] [L] ancien Hôtel du centre [Adresse 3]- [Localité 5]

ayant pour adresse permanente [Adresse 7]

ayant élu domicile pour les besoins de la cause chez son avovat Me Joseph SAVELLI [Adresse 4] à [Localité 5]

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

DEFENDEUR SUR RENVOI DE COUR DE CASSATION

Monsieur [C] [A]

né le 14 Mai 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8]

représenté par Me Marc BOLLET de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Thomas HUGUES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président- Rapporteur

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2007 à effet au premier juillet 2007, Monsieur [C] [A] a donné à bail d’habitation à Madame [E]-[G] [L] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1000 euros, majoré d’une provision sur charges de 50 euros.

Par acte du 26 juin 2007, Monsieur [L] s’est porté caution solidaire.

A compter du premier novembre 2011, Madame [L] a cessé de verser ses loyers et les a consignés.

Le 29 novembre 2011, Monsieur [A] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire ; cet acte était signifié à étude.

Le 11 janvier 2012, Madame [L] a fait assigner Monsieur [A] aux fins d’être autorisée à consigner les loyers à compter du premier novembre 2011, de voir fixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 500 euros et d’obtenir des dommages et intérêts au motif de l’indécence du logement. Par ordonnance du 22 mai 2012, le juge des référés s’est déclaré incompétent, a renvoyé Madame [L] à mieux se pourvoir et a débouté Monsieur [A] de sa demande reconventionnelle d’expulsion, en l’absence de production du commandement de payer.

Par ordonnance réputé contradictoire du 18 décembre 2012, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de Madame [L] et condamné cette dernière ainsi que Monsieur [W] [L], caution, à verser au bailleur la somme de 3581,90 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 5250 euros à titre d’indemnité d’occupation, fixée au montant du dernier loyer indexé.

Les consorts [L] ont relevé appel de cette décision.

Le 14 mai 2013, le premier président a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par Madame [L].

Madame [L] a été expulsée le 25 octobre 2013 avec le concours de la force publique en exécution de l’ordonnance précitée.

Par arrêt du 08 janvier 2014, la cour d’appel de Bastia a réformé l’ordonnance du 18 décembre 2012 en disant n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse tirée de l’indécence du logement.

Madame [L] a réintégré le logement du [Adresse 1] en mars 2014.

Par acte d’huissier du 13 juillet 2012, Madame [L] a fait assigner Monsieur [A] en consignation des loyers jusqu’à la réalisation de divers travaux et en réparation de ses préjudices.

Elle a également sollicité, à l’audience, la dispense rétroactive du paiement des loyers depuis le prise de possession des locaux, la restitution sous atreinte du montant des loyers perçus depuis la signature du bail, la condamnation du bailleur à effectuer des travaux sous astreinte, outre des dommages et intérêts en réparation de ses différents préjudices. Subsidiairement, elle a sollicité un sursis à statuer en l’attente du dépôt d’un rapport d’expertise ordonné par un juge d’instruction.

Monsieur [A] a formé dans le cadre de cette instance une demande reconventionnelle en résiliation du bail et paiement d’un arriéré de loyers.

Par jugement du 14 octobre 2014, le tribunal d’instance d’Ajaccio a statué de la manière suivante:

‘DEBOUTE Madame [E]-[G] [L] de son action fondée sur l’exception d’inexécution du bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent,

En conséquence,

DEBOUTE Madame [E]-[G] [L] de sa demande de suspension rétroactive de paiement des loyers à compter de la prise de possession des locaux,

DEBOUTE Madame [E]-[G] [L] de se demande de restitution des loyers versés depuis la signature du bail sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

DEBOUTE Madame [E]-[G] [L] de sa demande de dommages et intéréts en réparation des préjudices subis ;

DEBOUTE Madame [E]-[G] [L] de sa demande de remise en état des locaux sous

astreinte,

DEBOUTE Madame [E]-[G] [L] de sa demande de sursis à statuer,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 25 juin 2007 conclu entre les parties sont réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit,

AUTORISE Monsieur [C] [A], apres signification de la présente décision, et après

commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions légales, à faire procéder à l’expulsion de Madame [E]-[G] [L], ainsi qu’à celle de tous biens et de toute personne se trouvant dans les locaux situés [Adresse 1] à[Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée, dans tel garde meuble désigné par celle-ci ou à défaut par le bailleur,

CONDAMNE Madame [E]-[G] [L] à payer à Monsieur [C] [A] la somme de 3.150 euros au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

CONDAMNE Madame [E]-[G] [L] à payer à Monsieur [C] [A] la somme de 30.450 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 30 janvier 2012 et le 30

juin 2014, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2012 ;

CONDAMNE Madame [E]-[G] [L] à payer une indemnité mensuelle d’occupation

qu’il y a lieu de fixer à 1.050 euros à compter du 1er juillet 2014 et jusqu’à la remise des clés assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque date d’échéance,

CONDAMNE Madame [E]-[G] [L] à payer à Monsieur [C] [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE comme infondée toute autre demande plus ample ou contraire au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [E]-[G] [L] aux entiers dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision’.

Le premier juge a estimé que la locataire ne pouvait soulever une exception d’inexécution en raison de l’indécence alléguée du logement, puisqu’en dépit des constatations faites par des huissiers de justice en 2012 et en 2013 et au sein d’un rapport établi non contradictoirement, elle habitait le logement, qu’elle y était retournée après sa première expulsion, que nombre de défauts affectaient les parties communes de l’immeuble et non le seul logement et que la preuve d’une inhabitabilité de ce dernier n’était pas rapportée. Il a noté que la locataire, qui avait cessé de verser son loyer en novembre 2011, était restée dans les lieux plus de 4 ans sans aucune mise en demeure faite à son bailleur.

Il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formée par la locataire qu’il a déboutée de sa demande d’exception d’inexécution ainsi que la demande de sursis à statuer.

Il a constaté la résiliation du bail en raison d’impayés locatifs, en s’appuyant sur la clause résolutoire du contrat de bail.

Il a condamné Madame [L] au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation du montant du loyer majoré des charges.

Madame [L] a relevé appel de cette décision le 07 novembre 2014.

Par ordonnance du 10 février 2015, le premier président de la cour d’appel de Bastia a fait droit à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de cette décision.

Par arrêt du 04 janvier 2017, la cour d’appel de BASTIA a confirmé cette décision.

Madame [L] a été expulsée du logement le 04 août 2017. Elle a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 07 février 2019, la Cour de cassation a cassé l’arrêt au motif qu’en constatant l’acquisition de la clause résolutoire, alors que Monsieur [A] sollicitait le prononcé de la résiliation du bail, la cour avait modifié l’objet du litige.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a été saisie.

Parallèlement aux instances civiles, Madame [L] avait déposé plainte le 27 juin 2012 du chef de mise en danger de la vie d’autrui. Une information était ouverte le 07 janvier 2014. Par arrêt du 26 juin 2018, la chambre criminelle de la Cour de cassation a cassé un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel de Bastia du 28 juin 2017 qui avait confirmé le non-lieu prononcé par le juge d’instruction. La cour de cassation a estimé que la chambre de l’instruction n’avait pas justifié sa décision, alors qu’il résultait de ses propres constatations que les occupants de l’appartement étaient exposés à un risque immédiat de mort ou de blessures par suite de la défectuosité des installations de gaz et d’électricité, en violation du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et que le bailleur, dûment informé de l’état de ces installations, n’avait pas entrepris les réparations inhérentes aux risques précités qui lui incombaient personnellement ou dont il devait saisir l’assemblée générale des copropriétaires.

Par jugement définitif du tribunal correctionnel d’Ajaccio, Monsieur [A] a été relaxé des faits de violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de prudence ou de sécurité ayant exposé Madame [L] à un risque immédiat de mort ou de blessure de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente.

Par arrêt du 05 mars 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

– réformé le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le tribunal d’instance d’AJACCIO en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 29 janvier 2012 et condamné Madame [L] au paiement de la somme de 3150 euros au titre des loyers impayés, 30.450 euros au titre de l’indemnité d’ocupation entre le 30 janvier 2012 et le 30 juin 2014 et en ce qu’il l’a condamnée à verser une indemnité d’occupation fixée à 1050 euros à compter du premier juillet 2014,

– confirmé le jugement en toutes ses autres dispositions,

-prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 à la date du jugement, aux torts de Madame [L] pour non paiement des loyers,

– condamné Madame [L] à payer à Monsieur [C] [A] la somme de 34.031,90 euros au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions,

– condamné Madame [L] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1050 euros à compter du 14 octobre 2014 jusqu’à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d’échéance,

– rejeté toutes autres demandes,

– condamné Madame [L] aux dépens d’appel.

Madame [L] a formé un pourvoi à l’encontre de cette décision.

Par arrêt du 09 septembre 2021, la Cour de cassation a cassé l’arrêt du 05 mars 2020 en toutes ses dispositions au motif d’une absence de réponse aux conclusions de Madame [L] et d’une absence de motivation relative au rejet de la demande indemnitaire de cette dernière.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a été saisie.

Par conclusions notifiées le premier août 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [L] demande à la cour de statuer de manière suivante :

‘IN LIMINE LITIS.

-juger que Mme [L] a justifié de son domicile actuel ;

– débouter l’intimé de ses moyens, fins et conclusions au titre de l’irrecevabilité de la procédure d’appel ;

juger que l’adresse postale permanente en boite postale que Mme [L] maintient depuis de nombreuses années s’agissant de tout courrier à lui adresser doit être retenue: [Adresse 7].

– juger irrecevables les demandes de l’intimé faute d’avoir communiqué l’adresse de son domicile effectif réel ;

SUR LE FOND,

– infirmer et annuler le jugement critiqué du 14 octobre 2014 en toutes ses dispositions et conséquences,

– débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– juger l’absence de délivrance du logement que le preneur a dénoncée au bailleur par courrier RAR du 03 août 2007 et par assignation en justice les 11 janvier 2012 et 13 juillet 2012 recevable et bien fondée ;

– juger l’exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur que le preneur a expressément dénoncée au bailleur par courrier RAR du 08 juin 2008 recevable et bien fondée ;

-juger l’exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur que le preneur a expressément dénoncées au bailleur par courrier RAR du 08 juin 2008 constitutive de mise en demeure faite au bailleur ;

-juger l’exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur que le preneur a expressément dénoncée au bailleur par saisine de la justice le 14 novembre 2011 et assignations en justice délivrées au bailleur par huissier de justice constitutive de mise en demeure faite au bailleur ;

– juger la dénonciation de ses propres obligations que le preneur a successivement expressément dénoncée au bailleur par courriers RAR des 1er novembre 2011 et 02 décembre 2011 recevable et bien fondée ainsi que constitutive de mise en demeure faite au bailleur ;

– juger la dénonciation de ses propres obligations que le preneur a successivement expressément dénoncée au bailleur par courriers des ler novembre 2011 et 02 décembre 2011 constitutive de mise en demeure faite au bailleur ;

-juger les courriers RAR adressés par Madame [L] et son frère caution le 02 décembre 2011 constitutifs de mises en demeure faites au bailleur ;

-juger tous moyens du bailleur prétendant ignorer la situation aprés les courriers RAR des 03 août 2007 et 08 juin 2008 irrecevables et les rejeter ;

-juger tous moyens soulevés par le bailleur prétendant ignorer la situation apres les assignations qui lui ont été délivrées par huissier de justice les 11 janvier 2012 et 13 juillet 2012 irrecevables et les rejeter ;

-juger le logement mis en location par le bailleur non décent sur la base du décret de 2002 ;

-juger le logement mis en location par le bailleur impropre à sa destination d’habitation dans le cadre d’un bail d’habitation régi la loi de 1989 du décret de 2002 ;

-juger le document produit à titre d’état des lieux par le bailleur irrecevable; à défaut le juger inopposable au preneur;

-juger que les refus que le preneur a opposés aux manoeuvres captieuses dont il était l’objet et aux fraudes mises en oeuvre en son encontre ne sont pas constitutifs de sa propre mauvaise foi;

-juger que le remboursement des honoraires perçus fait par l’agence immobilière au preneur faute qu’il ait pu s’installer ne saurait être constitutif de la mauvaise foi du preneur ;

– juger les procédures et formalités accomplies pour obtenir l’expulsion du preneur irrégulières;

-juger la demande d’expulsion du preneur présentée par le bailleur irrecevable ;

-juger les procédures et formalités accomplies pour obtenir l’expulsion par la force publique du preneur irrégulières ;

-juger le courrier prétendant notifier une demande reconventionnelle d’expulsion irrecevable nonobstant les sanctions spécifiquement encourues au titre des faute et fraudes commises pour justifier de l’accomplissement de la formalité ;

-juger le courrier prétendant notifier une demande reconventionnelle d’expulsion irrecevable en ce qu’il s’inscrit dans la poursuite d’une autre procédure déja jugée et elle-meme déjà censurée par la Cour d’appel et le juge de l’exécution ;

-juger toute procédure visant à expulser le preneur sur la base de l’ordonnance de référé du 18 décembre 2012 irrégulière et condamner le bailleur ;

-juger toute procédure visant à expulser le preneur sur la base de l’ordonnance de référé du 18 décembre 2012 irrecevable, et condamner le bailleur ;

-juger l’ordonnance du 14 mai 2013 disparue de droit suite à l’arrêt du 08 janvier 2014 et dès lors incapable de fonder une demande d’expulsion ;

-juger toute demande quelle qu’elle soit se référant de l’ordonnance du 14 mai 2013 irrecevable et condamner le bailleur ;

– juger la procédure visant à expulser le preneur sur la base du jugement du 14 octobre 2014 puis de l’arrêt du 04 janvier 2017 irrégulière, et condamner le bailleur;

-juger la demande visant à expulser le preneur sur la base du jugement du 14 octobre 2014 puis de l’arrét du 04 janvier 2017 irrecevable, et condamner le bailleur ;

-juger la demande d’octroi de la force publique irrecevable et condamner le bailleur ;

-juger la procédure d’expulsion nulle et de nul effet nonobstant les sanctions spécifiquement encourues au titre des fautes et fraudes commises pour justifier de l’accomplissement de la formalité ;

-juger les expulsions menées sur ces bases illégales ;

– condamner le bailleur au titre des voies d’exécution menées ;

-juger que le bailleur n’a présenté ses demandes reconventionnelles que le 30 juin 2014;

-juger que les demandes reconventionnelles du bailleur ne visaient pas la clause résolutoire du bail ;

– infirmer le jugement en ce qu’il prononce la résolution judiciaire du bail et l’annuler en toutes ces dispositions et leurs conséquences ;

-juger toute demande reposant sur le commandement de payer du 29 novembre 2011 irrecevable;

– rejeter toute demande reposant sur le commandement de payer du 29 novembre 2011 produit;

-juger qu’aucun commandement de payer ne pouvait être valablement émis à la date du 29 novembre 2011;

– rejeter le prétendu commandement de payer du 29 novembre 2011 en ce qu’il n’a jamais été effectivement produit contradictoirement ni dans le cadre des ordonnances du 22 mai 2012 et du 18 décembre 2012 ni en premiere instance sur le fond ;

-rejeter toutes demandes du bailleur visant à obtenir condamnation du preneur au paiement de quelque somme que ce soit au titre des loyers conventionnels ;

– rejeter toutes demandes du bailleur visant à obtenir condamnation du preneur au paiement de quelque somme que ce soit au titre des provisions sur charges répercutables prévues par le bail soient rejetées ;

– fixer le loyer prévu par le bail ou toute indemnité d’occupation éventuellement prononcées au niveau le plus has des valeurs fiscales données par la Direction générale des finances publiques pour le logement loué ;

– fixer le loyer prévu par le bail ou toute indemnité d’occupation éventuellement prononcées aux déclarations faites par le nouveau propriétaire en 2021 sur la base du statut locatif du logement déclaré loi 1948 telle qu’elle résulte des informations données par la Direction générale des finances publiques : soit 1273 euros annuel ;

– à défaut les fixer à la valeur fiscale de référence du logement telle qu’elle résulte des informations données par la Direction générale des finances publiques ;

-rejeter toutes demandes du bailleur visant à obtenir des dommages et intérêts du fait de la suspension et de la consignation des loyers par le preneur ;

-juger la demande de suspension des loyers recevable et bien fondée ;

– suspendre les loyers à compter de la conclusion du bail ;

-juger que toutes sommes que le preneur a versées à titre de loyers, garanties ou provisions sur charges lui soient restituées;

-juger que le preneur a sollicité la réalisation des travaux dès le 03 aout 2007 et soulevé l’exception d’inexécution faute de réalisation des travaux nécessaires des le 08 juin 2008;

-juger que le bailleur n’a pas réellement cherché à réaliser les travaux nécessaires à l’habitabilité du logement ;

-juger que le bailleur avait les capacités financières de réaliser les travaux indispensables à la parfaite habitabilité du logement loué et ne l’a pas fait volontairement ;

– débouter le bailleur de toute demande de résiliation judiciaire du fait du preneur ;

– prononcer la résiliation judiciaire bail du fait du bailleur ;

– prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait du bailleur à la date du prononcé de l’arrêt à rendre par la Cour d’appel de second renvoi de cassation autrement composée ;

– condamner le bailleur au titre des anomalies affectant ses justificatifs ou preuves ; a fortiori au fondement de ses propres demandes en justice et voies d’exécution; a fortiori en leur absence; a fortiori lorsqu’il lui a été ordonné sous astreinte judiciaire d’en justifier; a fortiori lorsqu’il a été sommé d’en justifier par mise en demeure ou par voie d’huissier sans y satisfaire;

-condamner le bailleur, qui en a tiré profit, au titre des refus d’autoriser la production des rapports d’expertises judiciaires par le preneur ainsi que des motifs illégaux de rejet du rapport de Monsieur [M] produit depuis l’assignation au fond du bailleur par le preneur en 2012 ;

– juger les rapports de MM.[M] et [T] recevables en ce qu’ils apportent toutes preuves que le logement était impropre à la location dans le cadre de la loi de 1989 et du décret de 2002 ;

– juger les clauses de l’acte notarié de cession du 31 octobre 2018 confirmatives de la vétusté et de la non décence du logement, de la dangerosité de ses installations fonctionnant au gaz et à l’électricité ;

-juger l’acte notarié de cession du 31 octobre 2018 confirmatif de la mauvaise foi, de l’incurie, de la déloyauté, des fraudes du bailleur;

-juger l’acte notarié de cession du 31 octobre 2018 confirmatif de la spoliation du preneur mise en oeuvre par le bailleur;

– suspendre toute exécution provisoire à l’encontre du preneur ;

– prononcer toutes condamnations à l’encontre du bailleur, qui en a tiré profit, au titre, de la dégradation de la situation médicale du preneur ainsi que du rejet de justificatifs médicaux liant pourtant tout praticien qui se les voit remettre ; a fortiori au titre d’une chirurgie cardiaque lourde justifiée par une attestation d’ALD émise par la CPAM ; a fortiori au titre de la crise sanitaire nationale dite du Levothyrox et de ses consequences reconnues par les autorités compétentes et les études scientifiques ;

– prononcer toutes condamnations a l’encontre du bailleur, qui en a tiré profit, au titre, la violation caractérisée des droits essentiels ainsi que de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales; et que toutes condamnations soient à ce titre prononcées à l’encontre du bailleur ;

-condamner le bailleur à intégralement et distinctement réparer les préjudices subis par le preneur du fait du logement ainsi que de son fait; y compris du fait des méthodes plus que contestables déployées par le bailleur pour obtenir gain de cause ainsi que pour spolier le preneur;

ainsi condamner le bailleur :

– à restituer au preneur le montant des avances et loyers au total versés depuis la signature du bail soit 87.000,00 euros de juillet 2007 à juillet 2014-, majorés des intérêts légaux et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard; sommes à parfaire au jour de l’arrêt à rendre ;

– à restituer au preneur toutes provisions sur charges dépourvues de justificatifs recevables à l’adresse du logement loué majorées des intérêts légaux et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard; sommes à parfaire au jour de l’arrêt à rendre ;

– à verser au preneur la somme de mille euros mensuels à titre de dommages et intérêts en réparation de ses seuls préjudices de jouissance normale et paisible de son logement ainsi que des contraintes et tracasseries permanentes subis du fait du non respect par lui de ses obligations de bailleur et du logement impropre à la location dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation régi par la loi de 1989 et le décret de 2002 qu’il lui a donné a bail, et ce du ler juillet 2007 au jour de la résiliation à prononcer par l’arrét à rendre, majorés des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation; somme qu’il conviendra de parfaire au jour de l’arrét à intervenir et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

– à dédommager le preneur, des coûts et surcoûts considérables supportés pour pallier les risques sans bénéficier des contrats et garanties souscrites en raison soit de l’absence d’aléa soit des dégradations commises ar le bailleur ;

– à intégralement réparer les dégradations commises et frais engagés par le preneur, dans le cadre des deux expulsions violentes menées à son encontre sur des bases irréguliéres ainsi que les dégradations matérielles commises aux biens et effets dans le logement ainsi que les biens et effets qui le garnissaient étaient passés sous la responsabilité du bailleur du fait des expulsions;

– à réparer les préjudices subis par le preneur, sur le plan social du fait notamment de la perte depuis 2008 des aides au logement du fait de l’état du logement et de l’impossibilité dans laquelle il s’est trouvé de bénéficier de son droit au logement du fait de l’affaire judiciaire ;

– à réparer les préjudices professionnels spécifiques subis par le preneur du fait de la désorganisation puis du démantèlement violent de son cabinet dont l’établissement principal était installé dans le logement loué par lui et notamment le démantèlement de ses dossiers et archives ayant rendu impossible la poursuite de toute activité ; cet état de fait ayant, de surcroit, rendu l’administration de la preuve par le preneur particulierement difficile voire impossible;

– à verser au preneur la somme de mille euros mensuels à compter du 14 novembre 2011, date à laquelle elle a saisi la justice pour la première fois sur la base de l’inexécution du bail par celui-ci, à titre de dommages et intéréts en réparation de la dégradation puis la perte de ses revenus; ainsi que de l’impossibilité de se constituer de ce fait des droits à retraite ; ainsi que de la perte parallèlement de ses droits sociaux et CAF du fait de l’état du logement et de la situation du dossier judiciaire; et ce en raison de l’état du logement dans lequel elle était autorisée à baser son activité professionnelle et des deux expulsions violentes irréguliérement menées à son encontre l’ayant empêchée de reprendre et exercer son activité professionnelle du fait de l’anéar1tissement de son cabinet et de sa capacité à rebondir; somme qu’il conviendra d’assortir d’une indexation annuelle sur la base de l’indice INSEE des prix à la consommation France entiere sans tabac; sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

– à indemniser le preneur, de l’immobilisation de 87.000,00 € de trésorerie au total depuis juillet 2007 au détriment de son projet d’investissement et de vie et de la préparation de sa retraite du fait des manoeuvres captieuses qu’il a déployées pour la spolier des fonds qu’elle destinait à son investissement et encaisser lui-même des loyers excessifs et non causés ;

– à indemniser le preneur au titre des manoeuvres qu’il a déployées depuis la conclusion du bail et parfaitement démontrées devant le Premier president de la Cour de cassation et dans l’acte de cession notarié à la SAS AIACCIU BELLU afin de spolier le preneur, des fonds qu’elle destinait à l’acquisition d’un nouveau logement suite à la vente par son ex-époux et elle du domicile familial, bien commun, et de la donation-partage qu’elle entendait faire au profit de ses enfants avec réserve d’usufruit pour elle-même qu’elle n’a pas pu réaliser du fait de cette affaire ;

– à réparer le dommage patrimonial spécifique subi par le preneur, du fait, d’une part, des pertes considérables causées par sa déloyauté et ses manoeuvres captieuses visant à la spolier des fonds qu’elle destinait à l’acquisition de sa résidence principale dans le cadre de dispositions patrimoniales familiales antérieures à la conclusion du bail et, d’autre part, de la perte de toute chance de réaliser cetteacquisition du fait de l’évolution des prix immobiliers que l’effondrement de sa situation financière du fait du bailleur ne lui permet pas de surmonter ;

– à verser au preneur, la somme de 150.000,00 € a titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice patrimonial spécifique subi sur la base de l’évolution des prix du secteur du logement qu’elle s’apprêtait à acquérir lorsque le bailleur l’a convaincue de lui vendre son propre appartement; sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

– au paiement de la somme totale de 75.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des autres préjudices subis par le preneur, dans des périmètres distincts de préjudices et de responsabilité du bailleur non assimilables, donc cumulables; sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

– à réparation intégrale des frais d’avocats, d’expertises et d’huissiers engages depuis 2011 par Madame [L], le preneur; sur production de factures ou notes d’honoraires ; majorés des intérêts légaux et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

– au remboursement de toutes sommes au titre de l’aide juridictionnelle accordée au preneur;

– au paiement de la somme de 10.000,00 € au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la seule présente affaire devant la Cour d’appel de renvoi d’Aix-en-Provence et de l’article 700 du code de procédure civile, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

aux entiers dépens de procédure comprenant les actes et constats d’huissiers dressés pour faire valoir les droits du preneur’.

In limine litis, Madame [L] soulève l’irrecevabilité des conclusions de Monsieur [A] au motif d’une adresse inexacte de ce dernier dans ses écritures.

S’agissant de l’adresse qu’elle a donnée dans sa déclaration d’appel, Madame [L] relève que Monsieur [A] n’a jamais rencontré de difficultés à procéder à diverses voies d’exécution, alors qu’elle n’avait qu’une simple adresse postale. Elle ajoute n’avoir pas de domicile stable et pérenne, bénéficier d’une adresse postale, être domiciliée au CIAS à [Localité 5] et justifier d’une attestation de domiciliation pour les personnes sans domicile stable.

Elle explique que son preneur s’était engagé à rénover le logement pris à bail avant sa prise d’effet. Elle relève que les parties communes devaient également faire l’objet d’une réfection. Elle indique que ni son logement ni les parties communes n’ont été rénovées et que le logement était indécent dès l’origine. Elle note que son bailleur n’a demandé à pouvoir entrer dans les lieux que dans l’optique de vendre le logement et non procéder à sa rénovation comme il l’avait promis.

Elle expose qu’elle ne souhaitait louer que temporairement ce logement dans lequel elle pouvait exercer sa profession car elle voulait procéder à une acquisition immobilière. Elle précise avoir renoncé à ce projet puisque son bailleur lui avait proposé de lui vendre l’appartement qu’elle louait, ce qu’il n’a en réalité jamais fait. Sans aucune proposition de vente à son bénéfice ni rénovation d’aucune sorte, locataire d’un logement indécent dont elle s’était plaint dès l’année 2007 alors qu’elle s’acquittait d’un loyer qui ne correspond pas aux prix du marché, elle soutient avoir été victime d’une escroquerie.

Elle estime donc être fondée à soulever une exception d’inexécution pour ne pas payer ses loyers depuis la prise de possession de son logement au motif de l’indécence et de la dangerosité de l’appartement. Elle précise qu’elle a consigné une partie des loyers. Pour étayer ses doléances, elle s’appuie notamment sur des procès-verbaux d’huissier, sur un rapport de Monsieur [M], expert immobilier et sur des rapports judiciaires diligentés dans le cadre de la procédure pénale.

Elle affirme que les charges récupérables ne sont pas justifiées si bien qu’elle demande la restitution des provisions sur charges qu’elle a versées.

Elle fait état de divers préjudices liés à l’indécence du logement et à la procédure d’expulsion injustifiée dont elle a fait l’objet : préjudice économique dans la mesure où elle exerçait son activité professionnelle dans les locaux; préjudice matériel puisqu’elle n’a pu jouir paisiblement de son logement; préjudice moral lié à une expulsion injustifiée. Elle précise qu’après la réintégration dans son logement en 2014 à la suite de l’expulsion infondée dont elle avait été victime en octobre 2013, elle a retrouvé son appartement dégradé et ses papiers dispersés. Elle allègue de préjudices financiers liés aux frais de procédure qu’elle a dû acquitter pour faire procéder aux mainlevées des voies d’exécution infondées.

Par conclusions notifiées le 05 mai 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [A] demande à la cour de statuer en ce sens :

‘DIRE ET JUGER recevable et bien fondé l’appel incident du concluant.

DECLARER nulle la déclaration de saisine formée par l’Appelante en date du 10 janvier 2022 SUBSIDIAIREMENT,

DECLARER irrecevables les conclusions d’appel de Madame [L] notifiées le 10 mars 2022 ;

PLUS SUBSIDIAIREMENT SUR LE FOND,

CONFIRMER le jugement du Tribunal d’Instance du 14 octobre 2014 en ce qu’il a débouté Madame [L] :

‘ De son action fondée sur l’exception d’inexécution du bailleur, de son obligation de

délivrance de logement décent.

‘ De la demande de suspension rétroactive de paiements des loyers à compter de la prise de possession du logement.

‘ De la demande de restitution des loyers versés depuis la signature du bail sous astreinte.

‘ De ses demandes en dommages et intérêts.

‘ De la remise en état des locaux sous astreinte.

CONFIRMER le jugement du Tribunal d’Instance du 14 octobre 2014, en tant que de besoin, en ses dispositions relatives à l’expulsion de Madame [L].

INFIRMER le Jugement du Tribunal d’Instance du 14 octobre 2014 sur les modalités de la résiliation du bail et les condamnations financières.

PRONONCER la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du jour du jugement du 14 octobre 2014 ;

FIXER le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [L] à compter du 14 octobre 2014 et jusqu’à son expulsion le 4 août 2017 à la somme de 1.050 €

CONDAMNER Madame [L] à payer à Monsieur [A] les sommes suivantes :

– 34.650,00 € (TRENTE QUATRE MILLE SIX CENT CINQUANTE EUROS) au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter des dernières conclusions.

– 34.790,00 € (TRENTE QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DIX EUROS) au titre de l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de chaque date d’échéance.

– 30.000,00 € (TRENTE MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts pour procédures abusives.

– 10.000,00 € (DIX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses prétentions plus amples ou contraires.

CONDAMNER Madame [L] aux entiers dépens’.

Il estime nulle la déclaration de saisine du 10 janvier 2022 en raison de l’absence de mention du domicile réel et actuel de Madame [L] qui se domicile dans le logement objet du litige, alors qu’elle n’y réside plus depuis le mois d’août 2017 et que le bien a été vendu. Il ajoute que la référence à une boîte postale ne peut pas plus correspondre au domicile réel et actuel de l’intéressée. Il déclare que l’absence d’adresse par Madame [L] dans sa déclaration d’appel lui cause un grief lié à l’impossibilité qui est la sienne de procéder à des mesures d’exécution forcée ou des meusres conservatoires.

Il soulève l’irrecevabilité des conclusions d’appel notifiées le 10 mars 2022 par Madame [L] en raison de l’inexactitude de l’adresse qui y est mentionnée et qui correspond à l’adresse de son conseil.

Subsidiairement et sur le fond, il soutient avoir notifié sa demande reconventionnelle de résiliation de bail au représentant de l’Etat par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 janvier 2014, réceptionnée par le préfet le 24 janvier 2014.

Il souligne que Madame [L] ne rapporte pas preuve de l’inhabitabilité du logement.

Il note que l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, sous le contrôle d’une agence immobilière, ne fait état d’aucune difficulté liée à une éventuelle indécence de l’appartement. Il conteste le fait que ce document serait un faux et note que l’original a été donné aux services de police.

Il conteste la pertinence du rapport de Monsieur [M], simple diagnostiqueur, qui n’aurait pas les compétences pour conclure à l’indécence d’un logement.

Il soutient que les rapports judiciaires effectués dans le cadre de la procédure pénale ne démontrent pas non plus le caractère indécent du logement. Ainsi relève-t-il qu’il ne peut lui être imputé une défaillance de l’installation électrique et une défectuosité de la chaudière, rappelant que l’entretien courant de celle-ci incombait à la locataire et que les opérations d’entretien n’ont jamais fait état de difficultés.

Il relève avoir été relaxé par le tribunal correctionnel d’Ajaccio ce qui démontre que le logement loué n’était pas indécent.

Il précise que sa locataire s’est toujours opposée à la visite d’entreprises qu’il avait missionnées pour évaluer les travaux à entreprendre.

Il affirme que les doléances de Madame [L] sont uniquement dues au fait qu’il ne lui a pas vendu le logement.

Il note que Madame [L] a cessé de verser ses loyers dès le premier novembre 2011.

Il conteste les préjudices qu’elle évoque.

Il sollicite la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Il demande la condamnation de Madame [L] à un arriéré locatif et à une indemnité d’occupation.

Il indique que le syndic de copropriété a répondu à la demande de la locataire concernant les charges locatives.

Il reproche à Madame [L] d’avoir intenté des procédures de façon abusive et malvaillante.

MOTIVATION

Sur les demandes de ‘juger’

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes visant à ‘juger’ qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la nullité de la déclaration de saisine de la cour

Selon l’article 1033 du code de procédure civile, la déclaration contient les mentions exigées pour l’acte introductif d’instance devant cette juridiction ; une copie de l’arrêt de cassation y est annexée.

Aux termes de l’application combinée des articles 901 et 54 du code de procédure civile, la déclaration de saisine de la cour doit mentionner l’adresse de la partie qui la saisit.

L’irrégularité des mentions de la déclaration de saisine de la juridiction de renvoi après cassation ne constitue pas une cause d’irrecevabilité de celle-ci, mais relève des nullités pour vice de forme.

L’exécution d’une décision de justice étant le prolongement nécessaire de celle-ci, l’identification d’une partie en justice dans le cadre de l’instance aboutissant au prononcé de celle-ci est également destinée à permettre l’exécution de celle-ci; l’absence ou l’inexactitude de la mention du domicile dans l’acte d’appel sur lequel s’aligne l’acte de saisine après renvoi de cassation est une cause de nullité de forme de nature à faire grief s’il est justifié qu’il nuit à l’exécution du jugement ou de l’arrêt à intervenir.

L’article 115 du même code énonce que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

Dans sa déclaration de saisine du 10 janvier 2022, Madame [L] mentionne comme adresse: [Adresse 1] [Localité 5].

Il n’est pas contesté qu’elle ne réside plus au [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le mois d’août 2017, date de son expulsion. Il ne s’agit donc pas de son adresse réelle.

Reste donc la mention de l’adresse postale.

Alors que Madame [L] ne réside plus au [Adresse 1] depuis le mois d’août 2017, il est démontré que Monsieur [A], qui n’avait pas d’autre adresse qu’une adresse postale, n’a rencontré aucune difficulté pour procéder à diverses voies d’exécution, notamment des saisies attributions sur les comptes bancaires de Madame [L]. Il ne rapporte pas la preuve d’un grief. De surcroît, Madame [L] justifie de ses difficultés à obtenir un logement stable et pérenne et la domiciliation postale au CIAS qu’elle fournit dans ses conclusions régularise l’irrégularité soulevée du défaut d’adresse dans la déclaration d’appel.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de nullité de la déclaration de saisine soulevée par Monsieur [A].

Sur l’irrecevabilité des conclusions de Madame [L] du 10 mars 2022

Aux termes de l’article 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article précédent n’ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats.

Madame [L] a régularisé le défaut d’adresse au terme de ses conclusions notifiées le premier août 2022 en fournissant une domiciliation postale au CIAS, en raison de ses difficultés d’obtenir un logement stable.

La demande de Monsieur [A] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions du 10 mars 2022 de Madame [L] sera en conséquence rejetée.

Sur l’irrecevabilité des conclusions de Monsieur [A]

Il incombe à Madame [L] de démontrer que l’adresse mentionnée par Monsieur [A] dans ses conclusions, soit ‘[Adresse 8]’ à [Localité 6] ne serait pas son domicile réel. Elle ne verse aucune pièce au débat pour démontrer une telle assertion. En conséquence, il convient de rejeter la demande de Madame [L] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de Monsieur [A].

Sur les demandes de Madame [L] en lien avec le commandement de payer du 29 novembre 2011

Madame [L] soutient n’avoir pas été destinataire de ce commandement de payer et demande à la cour de rejeter toute demande reposant sur cet acte. Or, Monsieur [A] ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire et ne forme aucune demande qui serait en lien avec le commandement de payer. Dès lors, les demandes de Madame [L] en lien avec cet acte sont sans objet.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail formée par Monsieur [A]

Madame [L] estime que Monsieur [A] ne peut plus invoquer la résiliation judiciaire du bail puisqu’il a été débouté de cette demande par l’ordonnance du 22 mai 2012 et que l’ordonnance du 18 décembre 2012 a été infirmée.

Les procédures en référé ne sont pas assorties de l’autorité de la chose jugée au principal et Monsieur [A] était donc en droit, dans le cadre de l’affaire introduite au fond par l’assignation du 13 juillet 2012, de solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Par ailleurs, et contrairement à ce qu’avance Madame [L], le jugement du 14 octobre 2014 a été prononcé à la suite de l’assignation introductive d’instance du 13 juillet 2012 délivrée par cette dernière.

Madame [L] fait également état de l’absence de dénonce au préfet de la demande de résiliation formée par Monsieur [A] dans le cadre de la première instance. L’audience a eu lieu le 23 septembre 2014.

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur qui forme une demande reconventionnelle en résiliation du bail motivée par une dette locative doit la faire notifier au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience par lettre recommandée avec accusé de réception, sous peine d’irrecevabilité de sa demande.

Monsieur [A] (pièces 4 et 30) justifie avoir notifié sa demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail à raison d’un impayé locatif par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 janvier 2014, réceptionné par la préfecture le 24 janvier 2014.

Cette lettre a été envoyée après l’arrêt de la cour d’appel de Bastia du 08 janvier 2014 et ne se rattache donc pas à la procédure de référé.

Elle a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception deux mois avant la tenue de l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [A] en résiliation judiciaire du bail est recevable.

Sur les demandes de résiliations judiciaires du bail

Il n’est pas contesté que le bien qui appartenait à Monsieur [A] est à ce jour vendu. Contrairement à ce qu’indique Madame [L] au sein de ses conclusions, aucun bail ne la lie à Monsieur [A], en raison de la vente du bien effective en 2018.

Les parties sollicitent toutes les deux la résiliation du bail : Monsieur [A], aux torts de Madame [L], pour défaut de paiement des loyers, à effet au 14 octobre 2014 (jour du jugement de première instance); Madame [L], aux torts de Monsieur [A], à la date du présent arrêt. Cette date de prise d’effet de la résiliation judiciaire ne peut en aucun cas aboutir.

Le contrat de bail conclu entre les parties a été souscrit avant l’ordonnance du 10 février 2016.

Selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction alors applicable, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice.

La résiliation est la sanction de l’inexécution des obligations locatives. Il convient d’apprécier la gravité des manquements allégués des parties à leurs obligations.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

– le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants

– certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents

– des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Madame [L] soulève une exception d’inexécution pour avoir à ne payer aucun loyer depuis la prise d’effet du bail.

En cas d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, la locataire ne peut suspendre le paiement des loyers que si le défaut d’entretien ou l’indécence du logement rend l’usage de la chose louée impossible.

L’état des lieux d’entrée est contesté par Madame [L] qui soutient que la photocopie produite au débat est un faux et qu’il manque l’original. Monsieur [A] ne produit effectivement pas l’original. Il ne pourra donc être tenu compte de cette pièce. En conséquence, en application 1731 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu l’appartement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.

Madame [L] démontre avoir envoyé à Monsieur [A] une lettre recommandée avec accusé de réception le 08 juin 2008 (n° d’envoi 1Z 019 152 0922 3) qui a été réceptionnée, aux termes de laquelle elle se plaignait notamment du mauvais état de la fenêtre de son salon, de son impossilité de fermer les volets et de l’état de dégradation des parties communes, alors qu’il lui avait indiqué que les travaux pour les rénover avaient été votés.

Par lettre recommandée avec avis de réception du premier novembre 2011 (réceptionnée le 03 novembre 2011), Madame [L] indique à son bailleur qu’elle va arrêter de payer les loyers, lui reprochant d’avoir violé un accord qui les liait.

Madame [L] ne démontre pas qu’elle a avisé Monsieur [A] avant l’assignation qu’elle a fait délivrer le 11 janvier 2012 des multiples désordres qu’elle dénonce et du caractère indécent du logement.

Madame [L] a fait appel au service communal d’hygiène et de santé qui s’est rendu à son domicile le 16 novembre 2011. Par lettre du 16 novembre 2011, ce service lui a indiqué que les anomalies relevées dans l’appartement ne permettaient pas de mettre en oeuvre une procédure au titre de la résoption de l’habitat insalubre. Il y est noté que le logement nécessitait toutefois des travaux d’amélioration; elle était invitée, si elle le souhaitait, à engager une procédure de logement indécent.

Monsieur [N] [B], certificateur immobilier, intervenu le 18 octobre 2011 au domicile de Madame [L] à la demande du bailleur, a fait état d’anomalies de l’installation du gaz et de l’électricité, sans toutefois préciser si ces dernières constituaient des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de l’occupante. Cependant, il a classé certaines anomalies de l’installation du gaz en type ‘A1 et A2″, ce qui signifie que certaines (A1) pouvaient être réparées ultérieurement et que d’autres (A2) devaient être réparées dans les meilleurs délais.

Monsieur [M], expert amiable, qui s’est rendu dans le logement le 03 juillet 2012, a déposé un rapport le 07 juillet 2012, aux termes duquel il a évoqué une installation électrique qui ne répondait pas aux normes et présentait un danger pour l’occupant et une installation au gaz qui présentait des anomalies non négligeables pour la santé et la sécurité des occupants. Il a relevé l’existence d’humidité du logement avec la présence d’importantes moisissures, qu’il a attribuées à une mauvaise ventilation du logement, certaines pièces étant dépourvues de système d’aération. Enfin, il a noté l’état de vétusté des parties communes et des incohérences sur les réseaux électriques. Il a conclu à l’indécence du logement qui présentait des dangers pour la sécurité des biens et des personnes. Ce rapport a pu faire l’objet d’un débat contradictoire dans le cadre de la présente procédure.

Le 25 juillet 2012, un responsable d’EDF a indiqué à Madame [L] que son disjoncteur était conforme aux règles de sécurité en vigueur, infirmant donc les conclusions de Monsieur [M].

Deux rapports d’expertise ont été effectués dans le cadre de la procédure pénale.

Le 03 avril 2015, Monsieur [Z], expert judiciaire qui s’est rendu sur place le 03 décembre 2014, a conclu que le logement ne répondait pas aux normes de décence, en raison de menuiseries qui n’assuraient pas la protection contre les infiltrations d’eau, de réseaux et branchements d’électricité et de gaz non conformes aux normes de sécurité et de dispositifs d’ouverture et de ventilation ne permettant pas un renouvellement adapté de l’air. Il a ainsi relevé que l’utilisation des installations du gaz était dangereuse en raison de l’absence de ventilation haute et basse donnant sur l’extérieur.Il a indiqué que le tableau électrique n’était pas aux normes et que les installations électriques n’assuraient aucune protection contre les chocs thermiques directs qui pouvaient être mortels et contre les risques de mise à feu. Il a évoqué des traces d’humidité (salon, salle à manger, chambre double) et de moisissures dans le logement (chambre) et relevé l’absence de VMC dans les salle de bains. Il a fait état de la vétusté de la cage d’escaliers et du palier, parties communes.

Le 05 avril 2016, Monsieur [F], expert judiciaire, a conclu que le logement n’était pas en conformité avec la règlementation en matière de sécurité, d’hygiène et de salubrité. Il a fait état de menuiseries qui n’assuraient pas la protection contre les infiltrations d’eau, de l’absence d’étanchéité des façades et d’une chaudière à gaz défaillante dont l’insuffisance de ventilation basse constituait une anomalie nécessitant l’intervention au plus tôt d’une personne compétente. A ce sujet, il a relevé l’insuffisance d’aération dans la cuisine dans laquelle est installée lachaudière à gaz (qui était mise à l’arrêt lors de son intervention) et noté la nécessité d’effectuer des travaux de création d’aération et de réparation du conduit d’évacuation des gazs brûlés qui n’était pas étanche et présentait un danger d’intoxication, tout en précisant que la chaudière était à l’arrêt et que le risque n’existait donc plus.

Il a déclaré n’avoir constaté aucune nuisances olfactives ni l’existence d’un air saturé d’humidité dans le logement. Il n’a constaté aucune remontée d’eaux usées. Il a estimé qu’en dépit de l’absence de ventilation mécanique, les pièces de l’appartement étaient pourvues d’une voir deux fenêtres qui permettaient l’aération des pièces. Il a estimé que l’amélioration des conditions d’aération incombait à la locataire, notamment dans la salle de bains,puisqu’une fenêtre de ventilation était devenue inaccessible en raison de la présence d’une tringle de suspension pour vêtements. Il a écarté l’indécence du logement du fait d’une mauvaise ventilation.

Il a analysé les difficultés liées au disjoncteur; il a déclaré que le jour de sa visite, l’ensemble du dispositif différentiel fonctionnait et assurait la protection du réseau électrique ( il fonctionnait déjà le 16 février 2016), à la suite d’une intervention non déterminée, et postérieure à des constatations du 13 novembre 2015. Il a souligné la présence d’un élément de chauffage électrique à résistance apparente dans la salle de douche qui devait être retirée, afin de supprimer tout risque d’électrocution. Il a précisé que les prises de courant n’étaient pas bien fixées et que certaines présentaient des traces d’échauffement, sans mettre en lien cette difficulté avec une obligation du bailleur. Il a fait état de la vétusté des parties communes, qui devaient être rénovées.

Madame [L] a fait intervenir à plusieurs reprises un huissier de justice. Les constatations techniques de ce dernier, qui n’est pas un homme de l’art, ne peuvent être probantes face aux expertises ou aux constatations d’un professionnel en matière d’électricité ou de gaz. Il n’empêche que dès le mois de juin 2012, il a constaté des traces d’humidité dans toutes les pièces, le mauvais état des persiennes et des traces de brûlures de plusieurs prises électriques. Les traces d’humidité étaient également notamment constatées le 20 mai 2013 , le 24 septembre 2013 et le 24 novembre 2014.

A l’analyse des différentes expertises, judiciaires et amiables et des procès-verbaux, il peut être retenu que le logement, ancien, présente une humidité récurrente, lié en partie à un défaut de ventilation dans le logement et en partie à la mauvaise utilisation par la locataire de la ventilation naturelle ; la chaudière à gaz est défectueuse avec un problème d’étanchéité d’un conduit de raccordement; l’installation au gaz a présenté des risques réels , en raison de l’absence d’aération dans la cuisine où se trouve la chaudière à gaz et l’installation électrique, en tout cas de décembre 2014 à février 2016, présentait un risque pour l’occupante. Enfin, les parties communes sont très vétustes.

Selon le décret décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il n’est pas démontré par Madame [L] que l’humidité récurrente du logement aurait présenté à son détriment un risque pour sa sécurité physique ou sa santé puisqu’il est établi par l’une des expertise judiciaires qu’elle utilisait mal la ventilation naturelle du bien. Le logement ne peut être considéré comme indécent de ce fait. Madame [L] ne démontre pas plus que le logement aurait été rendu inhabitable en raison de cette humidité ou de la présence de moisissures.

Concernant la chaudière à gaz, Madame [L] a fait intervenir régulièrement la société SAV CORSE PLOMBERIE. Le 19 juin 2015, le plombier chargé de l’entretien a mis en évidence une surchauffe de l’installation due à un mauvais tirage et estimé qu’il fallait remplacer la chaudière et procéder à une ventilation basse. Il n’est pas démontré que le dysfonctionnement de la chaudière serait en lien avec un manquement du bailleur; au contraire, le problème lié au conduit de raccordement ressort de l’obligation d’entretien de la locataire, en application du décret 87-712 du 26 août 1987 qui met à sa charge le remplacement des tuyaux de raccordement. En revanche, le bailleur est responsable de la mauvaise ventilation de la chaudière qui entraîne un risque pour l’occupante. L’absence de ventilation basse avait déjà été évoquée par Monsieur [M], dans son expertise amiable du 07 juillet 2012. Le diagnostiqueur, Monsieur [N] [B], dans sa note du 19 octobre 2011, avait lui-même relevé des anomalies de l’installation intérieure de gaz, dont certaines nécessitaient d’être réparées dans les meilleurs délais. Il n’évoquait cependant pas de danger particulier à l’époque. Ce professionnel avait été mandaté par le bailleur qui savait en conséquence, dès le mois d’octobre 2011, qu’il existait des difficultés liées à cette installation. Monsieur [A] ne démontre pas avoir tenté d’en savoir plus, alors que tous les experts judiciaires diront par la suite qu’elle présente des risques pour la locataire. Il est établi que l’installation présentait un risque pour la sécurité de l’occupante dès le mois de juillet 2012. Le bailleur, sur ce point, ne démontre pas avoir rempli son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations. Il ne démontre pas s’être heurté au refus de Madame [L] d’effectuer les travaux nécessaires. Il se contente de démontrer les difficultés rencontrées par les agences immobilières pour accéder au logement qu’il avait décidé de mettre en vente. Il ne justifie avoir sollicité sa locataire que pour pouvoir effectuer des visites ‘par de futurs acquéreurs accompagnés d’un ou plusieurs agents immobiliers’ (lettres d’avril à juillet 2012). Ce n’est que dans le cadre d’une procédure de mise en vente de l’appartement qu’il sollicitait sa locataire le 06 juillet 2012, pour lui demander ses disponibilités afin d’effectuer des visites et permettre à ‘différents corps de métier-électricien, plombier, etc- d’effectuer des devis pour l’amélioration voire la rénovation de l’appartement’. Ces courriers ne pouvaient être compris comme des demandes pour procéder aux réparations nécessaires du logement ompte tenu du différend qui existait entre les parties, alors que Madame [L] reprochait notamment à son bailleur de ne pas respecter l’accord qui aurait obligé ce dernier à lui vendre l’appartement.

Les pièces du dossier démontrent que l’installation électrique présentait des risques pour l’occupante de décembre 2014 à février 2016, ce qui rendait le logement indécent durant cette période. Monsieur [A] était avisé de l’existence d’anomalies dès l’intervention de Monsieur [N] [B] en octobre 2011, même si ce dernier n’évoquait pas de risque particulier pour l’occupante. Le bailleur ne démontre pas être intervenu à la suite de ces constatations. Il a eu connaissance des conclusions de Monsieur [M] par le biais de la procédure au fond intentée par Madame [L] en juillet 2012. L’expertise judiciaire déposée par Monsieur [Z], dans le cadre d’une réunion contradictoire du 03 décembre 2014, a clairement établi les risques présentés par cette l’installation en raison d’un dysfonctionnement du dispositif de protection différentiel. En dépit de ces éléments, le bailleur ne démontre pas avoir agi.

Le dysfonctionnement de la chaudière n’est pas en lien avec une violation par le bailleur à ses obligations. En revanche, le risque pour la sécurité et la santé de la locataire lors de l’utilisation de la chaudière était réel en raison d’un défaut de ventilation. Madame [L] ne démontre pas avoir été affectée physiquement par cette difficulté que durant sa période d’occupation du logement (du premier juillet 2007 au 25 octobre 2013-date de son expulsion- puis du 14 mars 2014 au 04 août 2017). Néanmoins, elle a subi un trouble de jouissance en lien avec ce problème puisque la réparation de la chaudière (qui a été mise à l’arrêt) ne pouvait s’effectuer de façon sûre sans la création des ventilations dans la cuisine.

Madame [L] ne démontre pas de conséquences en matière de santé ou de sécurité physique liées à la défaillance de l’installation électrique. Les problèmes de prise sont de la responsabilité du locataire. Néanmoins, elle connaissait dès octobre 2011 l’existence d’anomalies de cette installation et dès 2012, l’existence de risques pour sa sécurité, ce qui ne pouvait qu’entraîner un préjudice constitué par un trouble de jouissance du bien.

Enfin, Monsieur [A], avisé des désordres dans les parties communes dès la lettre recommandée de juin 2008 ne justifie pas avoir fait des démarches auprès du syndic pour tenter de régler ces difficultés.

Il ne démontre pas s’être heurté au refus de Madame [L] d’effectuer les travaux nécessaires dans le logement. En effet, il ne justifie lui avoir demandé à pouvoir accéder à l’appartement que pour la venue ‘d’éventuels acquéreurs accompagnés d’un ou plusieurs agents immobiliers’.

Il a donc violé son obligation de bailleur en matière de délivrance d’un logement décent; il n’a pas permis à sa locataire de jouir paisiblement du logement.

Sa relaxe devant le tribunal correctionnel d’Ajaccio ne signifie pas que le bien répondait aux normes de la décence et ne veut pas dire qu’il s’est conformé à ses obligations de bailleur.

Si Madame [L] démontre que le logement présentait des désordres affectant l’installation électrique et l’installation au gaz et que les parties communes étaient très vétustes, elle ne justifie cependant pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Le locataire d’un logement indécent mais habitable ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution en suspendant unilatéralement le paiement des loyers. Elle peut en revanche solliciter des dommages et intérêts en lien avec les manquements de son bailleur.

En s’abstenant de verser tout loyer depuis le mois de novembre 2011, Madame [L] a manqué à son obligation essentielle de locataire.

Il ressort donc de ces éléments que tant le bailleur que le locataire ont commis des fautes répétées et suffisamment graves dans leurs obligations respectives. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 03 décembre 2014 aux torts respectifs des parties; à cette date (qui est celle de la visite du premier expert judiciaire), les manquements du bailleur sont largement établis tout comme ceux de sa locataire.

Madame [L] sera déboutée de ses demandes tendant à voir suspendre les loyers depuis la conclusion du bail et tendant à être remboursée des loyers qu’elle a versés depuis l’origine.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire qui n’était pas sollicitée par Monsieur [A]. Il sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [L] de suspension rétroactive des loyers; il sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [L] tendant à se voir restituer les loyers versés depuis la signature du bail et en ce qu’il l’a déboutée de son action fondée sur l’exception d’inexécution.

******

Les manquements du bailleur seront sanctionnés par l’allocation de dommages et intérêts, en fonction des préjudices de Madame [L]. Ainsi qu’il l’a été indiqué, les troubles de jouissance de cette dernière ont débuté en octobre 2011, date à laquelle il a été démontré qu’il existait des anomalies relatives aux installations de gaz et d’électricité. Il a été jugé que l’humidité présente dans le logement était en partie imputable à Madame [L].

Madame [L], expulsée le 25 octobre 2013, est revenue y vivre en mars 2014. La cour a jugé que le bail devait être résilié au 03 décembre 2014.

Après cette date, Madame [L] est devenue occupante sans droit ni titre et ne peut revendiquer des dommages et intérêts à raison des manquements de son bailleur.

En conséquence, il convient de fixer le préjudice de jouissance subi par Madame [L] à une somme correspondant à 15% du loyer, sur la période d’octobre 2011 à octobre 2013 puis sur la période de mars 2014 au 03 décembre 2014, soit une somme arrondie à 5000 euros.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de Madame [L].

Sur la demande d’expulsion de Madame [L]

La demande formée par Monsieur [A], tendant à voir confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Madame [L] est sans objet, le bien ayant été vendu et Madame [L] n’étant plus dans les lieux depuis le mois d’août 2017.

Sur l’irrégularité des expulsions de Madame [L] et sur son indemnisation

Madame [L] ne démontre pas que les deux expulsions dont elle a été l’objet (la premièredu 25 octobre 2013, prononcée par l’ordonnance de référé du 18 décembre 2012 puis la seconde du 04 août 2017, prononcée par le jugement du 14 octobre 2014 confirmé par l’arrêt du 04 janvier 2017 de la cour d’appel de Bastia) auraient été irrégulières. Elle sera déboutée de ses demandes.

A la lecture des demandes qu’elle formule dans le dispositif de ses conclusions et des explications fournies dans le corps de ses écritures, la cour comprend qu’elle fait état d’un préjudice lié à sa première expulsion. Elle expose avoir dû être relogée et n’avoir pu accéder à ses documents professionnels. Elle explique avoir ces derniers éparpillés, outre certains meubles dégradés lorsqu’elle a réintégré son logement.

Elle sollicite la somme de 1000 euros par mois à compter du 14 novembre 2011 en réparation de ce préjudice.

Monsieur [A] a fait expulser Madame [L] à la suite de l’ordonnance de référé du 18 décembre 2012.

Selon l’article L 111-10 du code de procédures civiles d’exécution, l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire. L’exécution est poursuivie aux risques du créancier.

Ainsi, Monsieur [A] doit assumer les risques de l’exécution de l’ordonnance du 18 décembre 2012 et en réparer les conséquences dommageables.

Au delà du caractère abrupt de toute expulsion, Madame [L] démontre n’avoir pu obtenir qu’un hébergement précaire, dans le cadre d’un dispositif d’urgence, à compter du 31 octobre 2013.

Le fait qu’elle se soit trouvée, du 31 octobre 2013 jusqu’à sa réintégration dans le logement en mars 2014, dans une situation d’hébergement précaire, constitue un dommage que doit réparer Monsieur [A]. Ce dernier doit réparer le préjudice moral lié à l’expulsion en elle-même. Par ailleurs, il ressort de l’attestation de l’huissier mandaté par Madame [L], (SCP ARMANI SEBASTIEN) que les effets personnels de cette dernière, qui étaient rangés au moment de l’expulsion, avaient été éparpillés. Ces éléments sont constitutifs d’un préjudice moral au détriment de Madame [L] qui sera intégralement réparé par la somme de 4000 euros.

Par ailleurs, Madame [L] expose avoir été empêchée de pouvoir travailler en sa qualité de consultante et formatrice indépendante, puisqu’elle avait laissé dans le logement loué ses documents professionnels; elle fait état d’un préjudice financier. Madame [L] ne produit au débat aucune pièce permettant de constater que son expulsion aurait entraîné un préjudice financier en lien avec son activité professionnelle ou avec la préparation de sa retraite.

Selon l’article L 111-11 du même code, le pourvoi en cassation en matière civile n’empêche pas l’exécution de la décision attaquée. Cette exécution ne peut donner lieu qu’à restitution; elle ne peut en aucun cas être imputée à faute.

Madame [L] a été expulsée le 04 août 2017 à la suite de l’arrêt du 04 janvier 2017 de la cour d’appel de Bastia qui confirmait le jugement du 14 octobre 2014. Elle ne peut solliciter des dommages et intérêts en raison de cette deuxième expulsion.

Sur l’arriéré locatif

L’exception d’inexécution soulevée par Madame [L] n’a pas été retenue. Le bail a été résilié aux torts partagés à la date du 03 décembre 2014.

Après cette date, Madame [L] est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Cette indemnité est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local.

Il a été établi que le logement présentait des désordres qui ont été rappelés précédemment. Dès lors, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [L] à la somme de 850 euros par mois.

Madame [L] a cessé de verser les loyers à compter du mois de novembre 2011. Elle a été expulsée le 25 octobre 2013. L’arrêt infirmant l’ordonnance du 18 décembre 2012 a été rendu le 08 janvier 2014 et Madame [L] a réintégré les lieux en mars 2014. Trois mois de loyers (hors charges) ne peuvent donc lui être réclamés (novembre 2013, décembre 2013 et janvier 2014). Le bail a été résilié au 03 décembre 2014. Elle est ainsi redevable de 35 mois de loyers, soit 35.000 euros, somme réduite à 34.650 euros compte tenu de ce qui est sollicité par Monsieur [A], la cour ne pouvant statuer ultra petita.

Madame [L] est redevable ensuite d’indemnités d’occupation pour la période de janvier 2015 au 04 août 2017 d’un montant arrondi de 26.464 euros (soit 31×850 + 4/30×850).

Elle sera condamnée au versement de la somme de 34.650 euros avec intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2022 (date des dernières conclusions de Monsieur [A]).

Elle sera condamnée au versement de la somme de 26.464 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant des indemnités d’occupation.

Le jugement déféré sera infirmé sur ces points.

Sur les charges locatives

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

S’agissant des charges locatives, Selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 31 décembre 1998 au mars 2014, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Selon le même article, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 octobre 2020, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Monsieur [A] ne verse aucune pièce relative permettant de connaître le décompte de charges, par nature de charges, avec la ventilation mentionnant quelles sont les charges locatives. En l’absence de justificatif, il ne peut solliciter les provisions qu’il revendique. Il sera fait droit à la demande de Madame [L] au titre de la restitution des provisions sur charges de 50 euros versées par cette dernière. Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Sur les demandes d’indemnisation non chiffrées de Madame [L]

Madame [L] forme plusieurs demandes d’indemnisation dans son dispositif, sans que ces dernières ne soient chiffrées. La cour, en l’absence de demande chiffrée, ne peut y répondre.

Sur le prix du bail

Madame [L] souhaite la diminution du prix du loyer au motif que le prix contractuel serait excessif et ne correspondrait ni au prix du marché ni à l’état de l’appartement.

Sa demande sera rejetée puisque le prix du loyer pouvait être librement fixé entre les parties au moment de la conclusion du bail et que Madame [L] l’a accepté. Par ailleurs, les désordres rencontrés au sein de l’appartement ont fait l’objet d’une indemnisation spécifique au titre du trouble de jouissance.

Sur la demande de Madame [L] tendant à voir condamner Monsieur [A] à lui verser la somme de 87.000 euros en réparation de l’immobilisation de cette somme à laquelle elle avait procédé pour investir et préparer sa retraite

Madame [L] estime fautif le fait que Monsieur [A] ne lui ait pas proposé d’acheter le logement, la maintenant dans un appartement indécent, alors qu’elle souhaitait acquérir un bien immobilier et que ce dernier s’était engagé à le lui vendre.

Monsieur [A] n’avait aucune obligation de vendre en priorité le logement loué à sa locataire. Il ne lui a pas délivré un congé pour vendre qui l’aurait obligé à le proposer à cette dernière, dans le cadre du droit de préemption de Madame [L].

Madame [L] ne justifie pas non plus l’existence d’un engagement ferme de Monsieur [A] à lui vendre le logement. Il n’est pas démontré une promesse unilatérale de vente.

En conséquence, en l’absence de démonstration d’une faute de Monsieur [A] relative à la vente du logement, Madame [L] sera déboutée de cette prétention.

Sur la demande de Madame [L] tendant à voir condamner Monsieur [A] à lui verser la somme de 150.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice patrimonial, sous astreinte

Ainsi qu’il l’a été indiqué, le prix du bail a été librement fixé entre les parties. Madame [L] ne justifie d’aucun préjudice de ce fait et sera déboutée de cette demande. Elle sera également déboutée de cette demande au motif d’un préjudice patrimonial qui serait en lien avec son activité professionnelle, puisqu’elle ne démontre pas avoir essuyé une perte financière liée à son activité professionnelle.

Sur la demande de Madame [L] tendant à voir condamner Monsieur [A] à lui verser la somme de 75.000 euros en réparation de ses autres préjudices, ‘dans des périmètres distincts de préjudices et de responsabilité du bailleur non assimiblables donc cumulables’, sous astreinte.

Madame [L], au sein de ses conclusions, ne justifie pas du préjudice qu’elle entend voir réparé par la somme de 75.000 euros. Dès lors, elle sera déboutée de ce chef de prétention.

Sur la demande de Madame [L] tendant à voir condamner Monsieur [A] à la ‘réparation intégrale des frais d’avocats, d’expertises et d’huissiers engagés depuis 2011″ sur production de factures ou notes d’honoraires, avec intérêts au taux légal et sous astreinte

Cette demande est non chiffrée. Elle s’intègre en tout état de cause dans sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [A] pour procédure abusive

Monsieur [A] ne démontre pas que les procédures intentées par Madame [L] auraient été abusives et auraient dégénéréen abus de droit. Elle a intenté trois pourvois qui lui ont été favorables. La relaxe de Monsieur [A] devant le tribunal correctionnel d’Ajaccio n’a pas pour conséquence de le dédouaner de ses manquements en qualité de bailleur et il a été démontré que le logement était indécent (sans qu’il soit inhabitable), si bien que l’issue de la procédure pénale n’a pas de conséquence directement favorable pour lui dans le cadre de cette procédure civile, débutée par l’assignation de Madame [L] le 12 juillet 2012, en dépit du fait que cette dernière ne pouvait pas se faire justice à elle-même en cessant le versement des loyers depuis le mois de novembre 2011.

Il sera en conséquence débouté de sa demande sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Selon l’article 639 du code de procédure civile, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée.

Madame [L] et Monsieur [A] sont en partie succombants dans leurs prétentions. Les dépens de la première instance, de la décision cassée et de la présente décision seront partagés par moitié et mis à leur charge respective.

Les parties seront déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné Madame [L] aux dépens et l’a condamnée à verser à Monsieur [A] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles sera infirmé.

Enfin, les dispositions du jugement non contestées par les parties seront confirmées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité de la déclaration de saisine de la cour formée par Monsieur [A],

REJETTE la demande d’irrecevabilité des conclusions du 10 mars 2022 de Madame [L] formée par Monsieur [A],

REJETTE la demande d’irrecevabilité des conclusions de [A] formée par Madame [L],

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [L] de sa demande de dommages et intérêts, en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 29 janvier 2012 et ordonné l’expulsion de Madame [L], en ce qu’il a condamné Madame [L] à verser la somme de 3150 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en ce qu’il a condamné Madame [L] à verser la somme de 30.450 euros au titre de l’indemnité d’occupation, en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1050 euros, en ce qu’il a condamné Madame [L] à verser cette indemnité d’occupation à compter du premier juillet 2014 jusqu’à la remise des clés avec intérêts au taux légal à compter de chaque date d’échéance et en ce qu’il a condamné Madame [L] aux dépens et à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONFIRME pour le surplus

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DÉCLARE sans objet les demandes de Madame [L] en lien avec le commandement de payer du 29 novembre 2011,

CONSTATE que Monsieur [A] ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [A] tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation du bail du 25 juin 2007 aux torts partagés de Monsieur [C] [A] et Madame [E]-[G] [L], à la date du 03 décembre 2014,

DÉCLARE sans objet la demande d’expulsion formée par Monsieur [A],

FIXE à la somme mensuelle de 850 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [L],

CONDAMNE Madame [L] à verser à Monsieur [A] la somme de 34.650 euros au titre des loyers impayés pour la période de novembre 2011 à décembre 2014 (à l’exception des mois de novembre, décembre 2013 et janvier 2014) avec intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2022 (date des dernières conclusions de Monsieur [A]),

CONDAMNE Madame [L] à verser à Monsieur [A] la somme de de 26.464 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant des indemnités d’occupation pour la période de janvier 2015 au 04 août 2017,

CONDAMNE Monsieur [A] à verser à Madame [L] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [A] à verser à Madame [L] la somme de 4000 euros en réparation de l’exécution à ses risques et périls de la première expulsion de cette dernière

CONDAMNE Monsieur [A] à rembourser Madame [L] du montant des provisions sur charge qu’elle a effectivement versées, sans astreinte

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [A],

REJETTE le surplus des demandes de Madame [L],

FAIT masse des dépens exposés à l’occasion du jugement déféré, de la décision cassée et de la présente instance,

DIT que ces dépens seront partagés par moitié entre les parties,

REJETTE les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,