ARRÊT DU

03 Mai 2023

JYS / NC

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N° RG 21/00865

N° Portalis DBVO-V-B7F -C5XG

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SCI LAGRAVE

C/

[V] [P]

[T] [Y] épouse [P]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 204-23

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SCI LAGRAVE pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

RCS AGEN 417 981 735

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Me Vincent DUPOUY, SELARL 3D AVOCATS, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un jugement du tribunal judiciaire d’Agen en date du 03 août 2021, RG 19/01846

D’une part,

ET :

Monsieur [V] [P]

né le 25 février 1946 à Troyes (10000)

de nationalité française, retraité

Madame [T] [Y] épouse [P]

née le 20 juin 1947

de nationalité française, retraitée

domiciliés ensemble : [Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par Me François DELMOULY, membre de la SELARL AD-LEX, avocat postulant au barreau d’AGEN

et Me Nicolas DALMAYRAC, avocat associé de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, substitué à l’audience par Me Carole ROLLAND, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 02 novembre 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : Dominique BENON, Conseiller

Assesseur : Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Claude GATÉ, Présidente de Chambre

en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Lors des débats : Charlotte ROSA , adjointe administrative faisant fonction

Lors de la mise à disposition : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

‘ ‘

‘

FAITS

Selon compromis par l’intermédiaire de la Bourse de l’immobilier le 14 décembre 2018, [V] [P] et [T] [Y], retraités, ont convenu d’acheter la propriété de la SCI Lagrave, représentée par son gérant [F] [J], consistant en une maison d’habitation avec parc et piscine à Nérac (Lot-et-Garonne) au prix payé comptant de 233 000 euros moyennant un dépôt de garantie de 12 000 euros payé le même jour et le règlement des frais d’agence de 13 980 euros, à régulariser avant le 29 février 2019, sous peine de clause pénale de 5 % du prix.

Dans l’attente, les époux [P] ont pris le bien à bail d’habitation par acte du 30 janvier 2019 au loyer de 400 euros par mois ” en attente de la signature de l’acte de vente du bien loué concerné “. Un avis du Cridon du 7 mars 2019, sollicité par le notaire de la SCI Lagrave, Me [K] à [Localité 6] (Lot-et-Garonne) chargé de la vente, a dit que [F] [J] aurait dû être préalablement autorisé par l’assemblée générale à signer l’avant-contrat de vente et que toute personne y ayant intérêt pourrait aussi agir en nullité de la cession des parts sociales de Mme [J] mère, faite par acte sous seing privé le 30 novembre 2005, avant de décéder en 2013.

Me [Z], notaire à [Localité 3] (Calvados) des acheteurs, a demandé le 8 avril 2019 la résolution pure et simple de l’avant-contrat de vente et la restitution de l’acompte sans aucun frais. Les époux [P], qui avaient entamé des travaux sur la piscine, ont quitté les lieux le 30 avril 2019 après avoir avisé la venderesse par lettre recommandée du 15 précédent qu’ils ne donnaient pas suite à l’achat ainsi qu’ils demanderaient la résiliation de la vente en justice pour le défaut de pouvoir de [F] [J] de vendre à la place de la société et le refus de restitution de l’acompte. En retour, la SCI Lagrave leur a fait sommation de payer en principal 800 euros des loyers de mars et avril 2019. Par mise en demeure de 3 septembre 2019, la SCI Lagrave a réclamé 9 028 euros en règlement des loyers et remise en état de la piscine.

Suivant acte d’huissier délivré le 25 octobre 2019, les époux [V] [P] et [T] [Y] ont fait assigner la SCI Lagrave sur le fondement des articles 1128, 1145, 1156, 1178, 1186 et 1231-5 du code civil, pour, au principal, prononcer la nullité, ou bien constater la caducité, du contrat du 14 décembre 2018 de vente du bien immobilier, la condamner à la restitution du dépôt de garantie, au paiement de la clause pénale et à diverses sommes à titre de dommages et intérêts et frais.

Reconventionnellement, la SCI Lagrave, qui concluait à l’entier débouté, a réclamé 800 euros d’arriérés de loyers, 150 euros de coût de la sommation de payer et 8 078 euros indexés de frais de remise en état de la piscine.

Par jugement contradictoire du 3 août 2021, le tribunal a :

– constaté la caducité du compromis de vente conclu le 14 décembre 2018 entre la SCI Lagrave d’une part et [V] [P] et [T] [Y] épouse [P] d’autre part aux torts exclusifs de la SCI Lagrave,

– condamné la SCI Lagrave à payer à [V] [P] et [T] [Y] épouse [P] 11 650 euros au titre de la clause pénale,

– condamné la SCI Lagrave aux dépens,

– condamné la SCI Lagrave à payer à [V] [P] et [T] [Y] épouse [P] 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté le surplus des demandes.

Pour ne pas prononcer la nullité du compromis mais constater sa caducité aux seuls torts de la venderesse, le tribunal a jugé que la limitation des pouvoirs du gérant n’était pas opposable aux tiers mais que [F] [J] a empêché la finalisation de la vente en ne répondant pas aux inquiétudes sérieuses de ses cocontractants. Le notaire en charge de la vente ayant douté de l’autorisation des associés pour disposer de l’immeuble ainsi que de la régularité de la donation de Mme [N] [J] à son fils [F] de ses parts sociales, les époux [P] étaient en droit de renoncer à leur projet.

Pour indemniser les époux [P] du seul montant de la clause pénale, le tribunal a jugé que d’une part, il y avait lieu à l’appliquer à leur profit et d’autre part, que toutes les demandes relatives à leurs frais étaient forfaitisées dans ce montant.

Pour rejeter les demandes de la SCI Lagrave, le tribunal a jugé sur les loyers dus que la location ne devait durer que jusqu’à la proche régularisation de la vente et les époux [P] ont quitté les lieux dans les meilleurs délais possibles compte tenu de la défaillance de la SCI Lagrave ; sur les dégradations, ils rapportent bien la preuve du mauvais état de la piscine avant leur entrée dans les lieux, suivant le devis de réfection de décembre 2018 à la somme de 4 032 euros à leur entrée dans les lieux.

PROCÉDURE

Par déclaration au greffe, la SCI Lagrave a fait appel de tous les chefs de dispositif dudit jugement le 6 septembre 2021 et a intimé [V] [P] et [T] [Y] épouse [P].

Selon dernières conclusions visées au greffe le 20 septembre 2022, la SCI Lagrave demande, en réformant le jugement sauf en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires des époux [P] et statuant à nouveau, de :

– prononcer la caducité dudit compromis aux torts exclusifs des époux [P],

– juger que les conditions d’applicabilité de la clause pénale consistant en la mise en demeure préalable d’avoir à régulariser la vente par acte authentique n’a pas été respectée par les époux [P], lesquels ne peuvent à double titre, se prévaloir du bénéfice du montant de la clause pénale,

– condamner les époux [P] à payer : 800 euros au titre de l’arriéré des loyers de mars et avril 2019 assortis des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2019, 150 euros (97,14 + 52,86) au titre du coût de la sommation de payer, 8 078 euros au titre des frais de remise en état de la piscine selon le devis de la société MPP Pool, outre actualisation en fonction de l’indice BT01 de la construction à compter du 3 septembre 2019, date de la mise en demeure jusqu’à parfait paiement,

– débouter les époux [P] de toutes demandes plus amples ou contraires,

– condamner les époux [P] à payer 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI Lagrave dans le cadre du procès de première instance ainsi que 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’appelante expose que les époux [P] ont tiré prétexte de l’avis du Cridon pour dénier sa représentativité à [F] [J] alors qu’il ne leur a causé aucun grief à seule fin de ne pas habiter ni acquérir l’immeuble de [Localité 5]. Les époux [P] n’ont pas réglé les loyers mais ont entamé les travaux de piscine, supprimé le liner et décapé les parois.

Elle fait valoir que [F] [J], gérant la SCI depuis 1998, avait bien le pouvoir de la représenter vis-à-vis des tiers et la cession de parts depuis 2005, même non régularisée mais conforme aux statuts, n’y faisait pas obstacle ; seule une mise en demeure de régulariser la vente fait jouer la clause pénale. Les travaux de piscine n’étaient pas prévus au bail et le montant des loyers ne peut pas se compenser avec ces travaux.

Selon conclusions visées au greffe le 1er mars 2022, les époux [P] et [Y] demandent, en confirmant le jugement, de :

– prononcer la nullité du contrat de vente de biens immobiliers sous conditions suspensives en date du 14 décembre 2018,

en tout état de cause, de :

– constater la caducité aux torts de la SCI Lagrave, et en conséquence, de :

– débouter la SCI Lagrave de l’ensemble de ses demandes,

– constater la restitution de 12 000 euros correspondant au dépôt de garantie initialement versé et consigné entre les mains de la société La Bourse de l’immobilier,

– condamner la SCI Lagrave à payer la clause pénale de 11 650 euros (233 000 € /100 x 5),

réformer le jugement et statuant à nouveau, de :

– condamner la SCI Lagrave à payer 6 570 euros au titre de la location du gîte jusqu’à janvier 2020, 579 euros de taxe d’habitation 2020, 1 620 euros de frais de déménagement déjà engagés, 2 112,10 euros de garde-meubles, 2 600 euros de déménagement, 1 728 euros de travaux avancés pour la piscine,

– condamner la SCI Lagrave à payer à titre de dommages et intérêts 5 000 euros en réparation du préjudice moral,

– condamner la SCI Lagrave à payer 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me [I],

– condamner la SCI Lagrave à payer les sommes découlant de l’application de l’article A 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Les intimés exposent que le propre notaire de la SCI et [F] [J] leur a écrit qu’en l’état, il ne pouvait pas rédiger l’acte de vente et ses mandants ne se sont jamais expliqués sur les causes ; le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué avant leur assignation. Ils ont dû investir des fonds dans la rénovation de la maison qu’ils achetaient pour pouvoir l’habiter alors qu’elle ne l’était plus depuis plusieurs années.

Ils font valoir que l’acte accompli par un représentant outre son pouvoir est nul ; le compromis est caduc du fait de la partie venderesse ; sa carence justifie le jeu de la clause pénale à leur profit et tous leurs préjudices ne se confondent pas avec son montant, notamment les travaux urgents de remise en état pour entrer dans les lieux. Ils n’ont entamé les travaux de piscine qu’avec l’accord de [F] [J], de même qu’ils n’ont pas payé les deux derniers loyers sur la proposition de l’agence immobilière.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 28 septembre 2022.

MOTIFS

1/ sur le compromis de vente :

En fait, il ressort des pièces débattues que c’est Me [K] qui, à réception de l’avant-contrat de vente, a soulevé les interrogations sur la double possibilité, pour l’associé unique et gérant, d’engager seul la société et, pour lui-même de régulariser l’acte de vente en cet état ; auxquelles questions, le Cridon a répondu après le délai d’acte authentique, négativement en écrivant que : ” Dans la rigueur des principes et des règles du droit des sociétés et dans les rapports internes, le gérant aurait dû être préalablement autorisé par l’assemblée générale à signer l’avant-contrat de vente tel que l’impose l’article 12 des statuts. La seconde difficulté réside dans le fait que toute personne y ayant intérêt pourrait agir en nullité de la donation des parts sociales qui est intervenue par acte sous seing privé alors que l’article 931 du code civil exige qu’elle soit constatée dans un acte notarié. Cette situation introduit un risque énorme d’instabilité des relations juridiques durant trente ans, durée de la prescription de la donation consentie en 2005 que le donataire sera, même s’il a payé les droits, à la merci d’une action en nullité de plein droit qui affectera sa propre acquisition et tous les actes auxquels il aura pu participer aussi bien dans le fonctionnement de la société que sur les droits sociaux objets de la libéralité irrégulière. En outre, dès lors que cette donation n’aurait pas été enregistrée, elle serait inopposable à l’administration fiscale. Dans ces conditions, le délai de reprise de l’administration n’a pas commencé à courir. ”

En droit, l’article 1589 du code civil dispose : ” La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. ”

Le § XXI du compromis du 14 décembre 2019 stipule : ” Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de justice. Elle devra payer en outre à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme prévue au § ‘clause pénale’ (‘) Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire mais en faisant part de sa décision par lrar (‘.) “.

En matière de ” compromis ” de vente, sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice. Dans cette seconde branche de l’alternative, les ex-acquéreurs n’étaient pas contractuellement tenus de mettre la venderesse en demeure de passer l’acte avant d’agir.

Toutefois, le fait justifiant l’exercice de l’action en résolution de la vente ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit, du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente.

En l’espèce, il convient de constater que cette vente immobilière sous seing privé n’ayant objectivement pas été réitérée authentiquement avant le 29 février 2019 ni ensuite, les acquéreurs n’ont jamais sommé la venderesse de la faire devant le notaire instrumentaire ni d’en remplir aucune condition suspensive de son fait.

Il en résulte que le positionnement de la SCI Lagrave n’est pas connu et les conditions de la résolution aux torts de la venderesse ne sont pas acquises ; et ce, abstraction faite de la preuve de la nullité, ou non, de l’avant-contrat de par la défaillance de la SCI Lagrave, au niveau des pouvoirs du gérant et de l’irrégularité de la donation des parts de sa mère, dans la passation de l’acte de vente authentique.

La demande en résolution aux torts de la SCI Lagrave n’est pas fondée.

Les époux [P] avancent que leur notaire leur a donné “de sérieuses inquiétudes” sur la validité de la vente et leur bonne foi est présumée. Le grief allégué dans le prétexte supposé des époux [P] de ne plus vouloir être propriétaires de l’immeuble est antinomique avec leur conduite d’avancer des travaux de carrelages, jardin et piscine, en phase d’acquisition. Ils n’ont pas non plus été sommés de passer l’acte et la preuve manque à la caractérisation de leur faute.

La demande en résolution aux torts des époux [P] n’est pas fondée.

Lorsque le contrat subordonne un droit à la condition que son exercice intervienne avant l’échéance d’un certain délai, l’acte inexécuté en l’espèce de par la survenance après sa passation des conseils des deux notaires, a perdu son efficacité intrinsèque ; en l’absence d’exécution volontaire ensuite de la part des parties, le contrat est privé d’effet, soit qu’il est caduc.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2/ Sur la clause pénale :

Le § XXI du compromis de vente stipule encore : ” Elle (la partie qui n’est pas en défaut et pourra invoquer la résolution) percevra de l’autre à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme prévue au § ‘la clause pénale’ “.

En l’état du débat sur la position du Cridon, l’avis de cet organisme qui n’a qu’une valeur de conseil, ne suffit pas à caractériser les fautes de la SCI Lagrave en lien de cause à effet avec le dommage matériel des époux [P].

Il s’ensuit en l’hypothèse de la caducité que cette clause ne joue pas, au bénéfice comme au préjudice d’aucune des parties.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

3/ Sur le dépôt de garantie :

Le 29 octobre 2019, le gérant de la SCI Lagrave a donné pour instruction à son mandataire immobilier de reverser le montant du dépôt de garantie de 12 000 euros aux ex-acquéreurs, ” cette vente étant désormais caduque “.

Il sera donné acte aux deux parties de cette restitution.

Le jugement sera complété de ce chef.

4/ Sur les réparations :

L’article 1231-1 du code civil dispose que ” Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure “.

Par application de ces dispositions, au fondement similaire à celui de la clause pénale, toute demande en dommages-et-intérêts et frais nécessite un préjudice relié à une faute prouvée.

A) aux époux [P] :

Les ex-acquéreurs ont mis en ‘uvre, par leur écrit du 15 avril 2019, la résolution de l’avant-contrat conformément aux dispositions des articles 1224 et suivants du code civil, sauf la mise en demeure contractuellement dispensable.

Les carences de la seule SCI Lagrave, de laquelle ne dépendait plus que la passation authentique, ouvrent droit à dommages et intérêts en conséquence de l’inexécution, en l’absence de force majeure pour cause étrangère, imprévisible et irrésistible, de son obligation de fournir un acte authentique absolument sûr.

La demande est justifiée par les factures de frais de location de gîtes de 6 570 euros entre le Calvados et le Lot-et-Garonne puis le Gers et le Lot, 4 220 euros de déménagements et 2 112 euros de garde-meubles, soit 12 902 euros ; la demande de prise en charge fiscale n’étant pas documentée, ces frais et les travaux sur le bien à acquérir restent à leur charge et leurs risques et périls dans l’attente de la propriété du bien.

La demande au titre du préjudice moral se justifie intrinsèquement par l’allocation de la somme de 1 500 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

B) à la SCI Lagrave :

Sur les loyers, l’article III du bail du 30 janvier 2019 stipule : ” – date de prise d’effet : 1er février 2019, – durée : est liée à la date de signature de l’acte de vente de la maison concernée par la présente location, – événement et raison justifiant la durée réduite du contrat : location en attente de signature de l’acte de vente du bien loué concerné “.

Il ressort de la procédure que, de par la caducité de la vente, le contrat de bail d’habitation a perdu sa cause juridique au 1er mars 2019 ; il s’ensuit que la demande d’arriérés des montants de 2 fois 400 euros des mois de mars et avril n’est pas fondée.

Il résulte de l’accord ancien entre les parties que le montant de 8 078 euros de frais de réparation de la piscine n’est pas la contrevaleur de dégradations locatives justiciables de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs ; il s’analyse en la suite d’une autorisation de réfection anticipée caduque avant la remise en état du bassin ; en conséquence, la demande n’est pas fondée.

Les frais de poursuites d’huissier suivront le sort du débouté du principal.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

5/ Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Lagrave qui succombe en sa défense à l’action subsidiaire en caducité de la vente immobilière dont il s’agit, supportera les entiers dépens de l’appel comme de la première instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

Infirme le jugement sauf en ce que le tribunal a :

– constaté la caducité du compromis de vente conclu le 14 décembre 2018 entre la SCI Lagrave d’une part et [V] [P] et [T] [Y] épouse [P] d’autre part aux torts exclusifs de la SCI Lagrave,

– condamné la SCI Lagrave aux dépens,

– condamné la SCI Lagrave à payer à [V] [P] et [T] [Y] épouse [P] 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Jugeant à nouveau des chefs non confirmés :

Déboute [V] [P] et [T] [Y] épouse [P] de leurs demandes au titre de la clause pénale,

Condamne la SCI Lagrave à payer à [V] [P] et [T] [Y] ensemble à titre de dommages et intérêts 12 902 euros en réparation de leur préjudices matériels et 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral,

Y ajoutant,

Constate la restitution de 12 000 euros correspondant au dépôt de garantie initialement versé et consigné entre les mains de la société La Bourse de l’immobilier,

Déboute la SCI Lagrave de toutes ses demandes,

Condamne la SCI Lagrave aux dépens de première instance et d’appel et dit que Me [I] pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir obtenu provision,

Condamne la SCI Lagrave à payer à [V] [P] et [T] [Y] 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Lagrave à payer les sommes découlant de l’application de l’article A 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Vu l’article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, conseiller ayant participé au délibéré en l’absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Conseiller,