RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03580 – N° Portalis DBVH-V-B7G-ITUK

AL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

24 octobre 2022

RG:22/00690

[G]

[H]

C/

[N]

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

ARRÊT DU 03 AVRIL 2023

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 24 Octobre 2022, N°22/00690

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre,

Mme Corinne STRUNK, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Madame [T] [G] épouse [H]

née le [Date naissance 2] 1995 à [Localité 5] ([Localité 5])

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Romain FUGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004744 du 27/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Monsieur [Z] [H]

né le [Date naissance 1] 1994 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par Me Romain FUGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000294 du 24/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉ :

Monsieur [Y] [N]

né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 5] ([Localité 5])

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Me Laëtitia POMMARAT de la SELARL POMMARAT LAETITIA CABINET D’AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Statuant sur appel d’une ordonnance de référé

Ordonnance de clôture rendue le 06 février 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 03 Avril 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2021 à effet au 20 février 2021, M. [Y] [N] a donné à bail à Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 670 EUR charges comprises.

Considérant que des loyers demeuraient impayés, M. [Y] [N] a fait délivrer le 25 février 2022 à Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] un commandement visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit d’huissier du 11 mai 2022, M. [Y] [N] a fait assigner Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, afin de :

– constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire au 25 avril 2022,

– ordonner l’expulsion de Mme [T] [G] et de M. [Z] [H] et de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

– condamner Mme [T] [G] et M. [Z] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer et des charges, en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, à compter du mois de mai 2022, jusqu’à la libération des lieux,

– condamner solidairement Mme [T] [G] et M. [Z] [H] au paiement par provision de la somme de 3.298,33 EUR arrêtée au 25 avril 2022, en deniers ou quittances valables, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 février 2022 pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes postérieurement dues à celle-ci au titre de l’arriéré des loyers, outre les frais de procédure,

– condamner solidairement Mme [T] [G] et M. [Z] [H] à payer au requérant la somme de 500 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement Mme [T] [G] et M. [Z] [H] aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire de référé du 24 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

– renvoyé les parties au principal, mais en raison de l’urgence et les condamnations sollicitées ne se heurtant à aucune contestation sérieuse,

– constaté la résiliation du bail d’habitation établi le 20 février 2021 entre M. [Y] [N], d’une part, et Mme [T] [G] et M. [Z] [H], d’autre part, à compter du 25 avril 2022,

– ordonné l’expulsion de Mme [T] [G] et de M. [Z] [H] et de tout occupant de leur chef, à défaut de libération volontaire, avec au besoin, le concours de la force publique, du logement situé à [Adresse 7],

– condamné solidairement Mme [T] [G] et M. [Z] [H] à payer à M. [Y] [N] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 670 EUR, et ce, en subissant les augmentations légales à venir en fonction de la clause insérée dans le bail, à compter du 25 avril 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamné solidairement Mme [T] [G] et M. [Z] [H] à payer à M. [Y] [N] la somme de 3.968,33 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés dus au 30 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

– débouté Mme [T] [G] et M. [Z] [H] de toutes leurs demandes,

– condamné solidairement Mme [T] [G] et M. [Z] [H] à payer à M. [Y] [N] la somme de 500 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné solidairement Mme [T] [G] et M. [Z] [H] aux entiers dépens,

– rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 7 novembre 2022, Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 3 décembre 2022 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1719 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

– dire l’appel interjeté par Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] recevable et bien fondé,

– infirmer l’ordonnance du 24 octobre 2022 en toutes ses dispositions,

Jugeant à nouveau :

– condamner M. [Y] [N] à rétablir l’alimentation en eau courante dans le logement loué par Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H], sous astreinte de 300 EUR par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

A titre principal,

– débouter M. [Y] [N] de sa demande d’expulsion,

– débouter M. [Y] [N] de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation,

A titre subsidiaire,

– accorder à Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] un délai de deux ans avant que l’expulsion soit exécutée afin de permettre un relogement,

En tout état de cause,

– débouter M. [Y] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner M. [Y] [N] au paiement de la somme de 1.500 EUR au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leur appel, Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] font valoir qu’il existe un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, rappelant qu’il incombe au propriétaire de garantir un usage conforme du bien loué et donc un accès indispensable à l’eau. Ils précisent que M. [Y] [N] a coupé l’alimentation en eau courante au mépris de toutes les règles de droit et soutiennent que le logement est en conséquence inutilisable.

Ils indiquent par ailleurs que le bailleur n’a pas effectué les travaux nécessaires pour une jouissance normale du bien, malgré les constatations des services municipaux qui ont relevé de nombreuses irrégularités.

En outre, ils s’opposent à la demande d’expulsion au motif qu’ils sont éligibles au fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui permet d’apurer les dettes locatives. Ils ajoutent que le bailleur refuse cependant d’y consentir, sans aucun motif légitime, en dépit des demandes réitérées de Mme [T] [G] épouse [H] et de celles de son assistante sociale.

Enfin, ils sollicitent l’application des dispositions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, se trouvant dans une situation extrêmement précaire.

Aux termes des dernières conclusions de M. [Y] [N] notifiées par RPVA le 9 janvier 2023, il est demandé à la cour de :

– vu les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la 1oi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation,

– vu les pièces versées aux débats,

– débouter Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] de l’intégralité de leurs demandes,

– confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 24 octobre 2022,

– condamner solidairement Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] à verser la somme de 1.500 EUR en application de l’artic1e 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

M. [Y] [N] expose que l’eau n’était pas coupée au jour des plaidoiries et que s’il a été contraint de fermer la vanne quelques heures durant l’été, c’est en raison du comportement malveillant des intéressés qui laissaient couler l’eau, ce qui a entraîné des dégradations dans les logements voisins. Il ajoute qu’il n’y a jamais eu de coupure irréversible de l’eau puisque la vanne située dans le hall est accessible à tous les occupants, et fait observer que les intéressés ont quasiment vidé les lieux et ne résident plus dans l’appartement. Il fait également valoir que depuis le mois d’avril 2021, les locataires ne s’acquittent plus de leur part de loyer, ni de la taxe des ordures ménagères, et se rendent par ailleurs auteurs de nombreuses incivilités au détriment de l’immeuble et des autres locataires, ce qui l’a contraint à déposer une main-courante, ayant également reçu des menaces de mort. Il ajoute qu’il a sollicité en vain une régularisation des loyers impayés et a fait délivrer un commandement de payer qui est demeuré infructueux. Il indique encore que les intéressés n’ont rien payé et que le logement était neuf lorsqu’il leur a été loué. Il soutient également avoir remis un RIB afin que Mme [T] [G] épouse [H] règle sa quote-part par virement bancaire, ce qu’elle n’a pas fait, usurpant celui-ci pour assurer un véhicule deux roues auprès de la société Euro Assurance. Il ajoute que, dans le cadre d’une procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité (CRPC), l’intéressée a été condamnée pour ces faits par jugement du 28 novembre 2022 à la peine de 6 mois d’emprisonnement assortis d’un sursis probatoire. Enfin, il fait valoir que le FSL n’est pas de droit et ne s’impose pas au bailleur, et qu’il n’y a pas lieu à l’octroi de délais, compte tenu de la mauvaise foi des preneurs.

En date du 9 janvier 2023, Mme [T] [G] épouse [H] et M. [Z] [H] ont déposé des conclusions d’incident, sollicitant, sur le fondement de l’article 905-2 du code de procédure civile, que les conclusions et pièces de M. [Y] [N] notifiées par RPVA le 9 janvier 2023 soient déclarées irrecevables.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, l’ordonnance de clôture du 9 janvier 2023 a été révoquée et la clôture fixée au 6 février 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions et pièces de M. [Y] [N]

Il résulte de l’article 905-2 du code de procédure civile que l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’occurrence, les conclusions des appelants ont été notifiées par RPVA le 3 décembre 2023. Or, ce n’est qu’en date du 9 janvier 2023 que l’intimé a notifié ses conclusions. Aussi, celles-ci et les pièces qui y étaient jointes sont irrecevables.

En tant que de besoin, il sera rappelé que l’intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs de la décision attaquée, de sorte qu’il appartient au juge d’appel, en application de l’article 472 du code de procédure civile, de réfuter les motifs de la première décision s’il entend réformer celle-ci (en ce sens Civ 2° 23/02/2017 n°16-12658).

Sur la résiliation du bail et les demandes en paiement

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En l’occurrence, il ressort du courrier de la CAF du 23 mai 2022 adressé à Mme [T] [G] épouse [H], qu’il a été constaté, à la suite du rapport de visite du 25 avril 2022 du service prévention des risques de la ville de [Localité 5], que le logement donné en location aux appelants ne répondait pas aux critères de décence définis dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, ladite situation entraînant la suspension du versement de l’aide personnalisée au logement. Par ailleurs, il sera relevé que par arrêté du 6 octobre 2022, la préfète du Gard, au vu d’un rapport d’enquête du 23 septembre 2022 établi par l’inspecteur de salubrité du service prévention des risques de la ville de [Localité 5], a enjoint à M. [Y] [N] de procéder, à compter de la notification de l’arrêté, à la remise en service de l’alimentation en eau du logement des appelants. Et ainsi que cela ressort des explications des parties et d’une précédente ordonnance de référé en date du 15 novembre 2021 versée aux débats, il est établi qu’antérieurement aux constatations de ce service, d’autres coupures d’eau avaient déjà eu lieu en 2021.

Il est constant que la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 doit être faite de bonne foi. Or tel ne peut être le cas lorsque le bailleur a lui-même failli à ses obligations, comme tendent à l’établir dans le cas présent les élément précités.

Aussi, il n’y a pas lieu, nonobstant le non-paiement des loyers, au constat de la résiliation de plein droit du bail et à l’expulsion, par conséquent, de Mme [T] [G] et de M. [Z] [H] des locaux donnés à bail.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée et M. [Y] [N] sera débouté de ses demandes tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion des appelants et à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au vu des éléments qui précèdent, l’obligation de Mme [T] [G] et de M. [Z] [H] au paiement des loyers, qui constitue la contrepartie à l’obligation qui est notamment faite au bailleur de donner à bail un logement décent, fait l’objet d’une contestation sérieuse.

Aussi, la demande de M. [Y] [N] ne peut prospérer et l’ordonnance entreprise sera donc également infirmée de ce chef.

Sur la demande de rétablissement de l’alimentation en eau courante

Il est constant, selon l’arrêté précité de la préfète du Gard du 6 octobre 2022, que le logement occupé par les appelants n’était plus alimenté en eau potable à la date du 23 septembre 2022.

M. [Y] [N] étant tenu au rétablissement de l’eau potable en vertu dudit arrêté, il lui appartient de rapporter la preuve qu’il a procédé à ce rétablissement.

Cette preuve n’étant pas rapportée, il sera condamné, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, à procéder, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt et sous astreinte provisoire de 50 EUR par jour retard passé ce délai, au rétablissement de l’eau potable alimentant le logement de Mme [T] [G] et de M. [Z] [H]. Cette astreinte courra sur une durée maximale de 6 mois au terme de laquelle il devra être à nouveau statué.

L’ordonnance entreprise sera donc également infirmée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [T] [G] et M. [Z] [H] à payer à M. [Y] [N] la somme de 500 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les a condamnés aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu, en équité, de faire application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 en faveur du conseil de Mme [T] [G] et de M. [Z] [H].

Enfin, les dépens de première instance et d’appel seront supportés par M. [Y] [N].

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort :

Dit irrecevables les conclusions et pièces produites par M. [Y] [N] en cause d’appel,

Infirme l’ordonnance du 24 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

Déboute M. [Y] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

et y ajoutant,

Condamne M. [Y] [N] à procéder, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt et sous astreinte provisoire de 50 EUR par jour de retard passé ce délai, au rétablissement de l’eau potable alimentant le logement de Mme [T] [G] et de M. [Z] [H],

Dit que cette astreinte courra sur une durée maximale de 6 mois, au terme de laquelle il devra être à nouveau statué,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

Condamne M. [Y] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE