COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 28 SEPTEMBRE 2022

N° 2022/ 417

N° RG 21/04555

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHFZ7

[D] [U] épouse [H]

[V] [H]

C/

S.A. LOGIS MEDITERRANEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Olivier DANJOU

Me Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d’Aix en Provence en date du 22 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-0009.

APPELANTS

Madame [D] [U] épouse [H]

née le 11 Octobre 1970 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [V] [H]

né le 06 Juillet 1969 à [Localité 5] (04), demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Hervé DUTEL, membre de la SELARL LOUIT- DUTEL & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

INTIMEE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE

prise en la personne de son président domicilié es qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée et plaidant par Me Olivier DANJOU, membre de la SELARL DANJOU & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat sous signatures privées, la société LOGIS MÉDITERRANÉE a donné à bail d’habitation aux époux [V] [H] et [D] [U] à compter du 14 mai 2010 un logement de type 4 au sein d’un ensemble immobilier dénommé ‘[Adresse 4]’ situé ancienne [Adresse 6]), moyennant un loyer mensuel de base de 1.127,39 euros.

Par courrier du 4 juillet 2014, répondant à une première réclamation des locataires, le bailleur a été conduit à préciser les modalités de calcul du loyer.

Par lettre recommandée du 3 juillet 2020, les locataires ont mis en demeure le bailleur de leur rembourser une somme de 5.971,54 euros correspondant à un trop perçu sur les loyers échus au cours des trois dernières années, compte tenu de la prescription, et d’opérer une réduction du montant du loyer pour l’avenir. Ils soutenaient à cet effet que leur loyer excédait depuis l’origine le plafond imposé par l’article R 391-7 du code de la construction et de l’habitation pour les logements dont la construction, l’acquisition ou l’amélioration ont été financées au moyen de prêts locatifs intermédiaires.

Faute d’obtenir satisfaction, les époux [H] ont fait assigner aux mêmes fins la société LOGIS MÉDITERRANÉE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence par exploit d’huissier du 15 octobre 2020.

La défenderesse n’a pas comparu en première instance.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 22 janvier 2021, la juridiction saisie a débouté les demandeurs de leurs prétentions au motif qu’ils ne rapportaient pas la preuve de ce que l’immeuble était soumis à la réglementation susvisée.

Les époux [H] ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 26 mars 2021 au greffe de la cour.

Suivant acte notarié du 5 novembre 2021, ils ont acquis la propriété de leur logement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 30 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de l’argumentation, les époux [H] font état en premier lieu d’un précédent au sein du même ensemble immobilier, ayant donné lieu à un jugement rendu par le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence le 29 juillet 2019.

Ils soutiennent qu’en application de la règle de calcul du plafonnement du loyer instaurée par l’article R 391-7 du code de la construction et de l’habitation, le loyer de base de leur logement ne pouvait excéder 934,01 euros à la date de la conclusion du bail.

Répondant au moyen invoqué par le bailleur en cause d’appel, ils font valoir qu’il n’existait aucun loyer annexe en contrepartie de la jouissance privative du jardin, et qu’au demeurant les jardins ne figurent pas au rang des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et 331-10 du même code permettant d’augmenter le plafond résultant de la surface habitable.

Ils ajoutent qu’il s’agit là d’un ‘procédé opaque’ visant à contourner la réglementation.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et de condamner la partie adverse à leur payer 5.971,54 euros au titre de la part de loyer indûment perçue entre les mois de juillet 2017 et juin 2020, ladite somme restant à parfaire jusqu’à la date de la cession de l’immeuble intervenue le 5 novembre 2021.

Ils réclament accessoirement paiement de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 25 mai 2022, auxquelles il est également renvoyé, la société LOGIS MÉDITERRANÉE reconnaît que l’acquisition de l’ensemble immobilier dont s’agit a bien été financée à l’aide d’un prêt locatif intermédiaire (dit PLI), et que le montant du loyer est plafonné en application de la réglementation susdite.

Elle soutient néanmoins que le loyer de base de 1.127 euros se décomposait en un loyer principal de 933,39 euros pour le logement, et un loyer annexe de 193,61 euros pour le jardin, de sorte qu’il n’excédait pas le plafond en vigueur.

Elle demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement querellé, et de condamner en outre les époux [H] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, ainsi que ses dépens.

DISCUSSION

Suivant les dispositions de l’article R 391-7 du code de la construction et de l’habitation, les prêts locatifs intermédiaires (dits PLI) sont attribués pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration de logements destinés à la location et dont le loyer doit être au plus égal à un montant déterminé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et des finances, exprimé par un montant mensuel par mètre carré de surface utile. La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définie par arrêté du ministre chargé du logement.

L’arrêté interministériel du 29 juillet 2004 précise que le montant maximum du loyer prévu par le texte précédent est égal aux deux-tiers de celui fixé par l’article 2 terdecies A de l’annexe III du code général des impôts.

L’article susvisé fixait le plafond de loyer mensuel des baux conclus en 2010 à 15,10 euros par mètre carré en zone B, dans laquelle se situe la ville d'[Localité 2], celui-ci étant relevé chaque année dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Il renvoie d’autre part, pour ce qui concerne la surface à prendre en compte, à l’article 2 duodecies, suivant lequel celle-ci s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même code, dans la limite de 8 mètres carrés.

L’article R 111-2 précité définit la surface habitable d’un logement comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures de portes et de fenêtres.

Quant aux articles R 353-16 et R 331-10, ils ne précisent pas la nature des annexes à prendre en compte, mais renvoient à un arrêté du ministre du logement, dont ni la teneur ni les références ne sont communiquées aux débats.

Ledit article R 353-16 indique en revanche que les annexes qui n’entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d’un loyer accessoire, et c’est précisément sur cette disposition que repose l’argumentation de la société LOGIS MÉDITERRANÉE

Toutefois force est de constater que, si la chose louée comprenait effectivement la jouissance d’un jardin privatif, le bail conclu entre les parties ne stipulait aucun loyer accessoire en contrepartie de celle-ci.

Il convient en conséquence de considérer que le calcul du plafond de loyer à la date de la souscription du contrat devait s’établir comme suit : 101,18 mètres carrés (surface utile du logement mentionnée au bail) x 10,067 (plafond par mètre carré en vigueur dans la zone B) x 0,917 (coefficient de structure retenu par le bailleur) = 934,03 euros.

Le loyer mensuel de base excédait donc le plafond réglementaire de 193,36 euros., de sorte que les époux [H] sont fondés à exercer une action en répétition de l’indu.

La cour se réfère au décompte annexé à leur courrier recommandé du 3 juillet 2020, dont le détail n’est pas discuté par la partie adverse, pour fixer à 5.971,54 euros le montant de leur créance provisoirement arrêtée au 30 juin 2020, ladite somme restant à parfaire pour tenir compte des loyers postérieurs échus jusqu’au 5 novembre 2021, date à laquelle ils ont acquis la propriété de l’immeuble.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

Condamne la société LOGIS MÉDITERRANÉE à payer aux époux [H] la somme de 5.971,54 euros en restitution de la part de loyer indûment perçue entre le 1er juillet 2017 et le 30 juin 2020,

La condamne également à restituer la part de loyer indûment perçue entre le 1er juillet 2020 et le 5 novembre 2021,

Condamne en outre la société LOGIS MÉDITERRANÉE aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser aux époux [H] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERELE PRESIDENT