COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51H

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 MARS 2023

N° RG 22/00154 – N° Portalis DBV3-V-B7G-U562

AFFAIRE :

Mme [G] [B] [Y] épouse [V]

…

C/

Mme [T] [O]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de RAMBOUILLET

N° RG : 11-21-310

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 28/03/23

à :

Me Carine DUCROUX

Me Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [G] [B] [Y] épouse [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Maître Carine DUCROUX de la SELEURL DUCROUX CARINE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 373

Monsieur [D] [L] [F] [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Maître Carine DUCROUX de la SELEURL DUCROUX CARINE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 373

APPELANTS

****************

Madame [T] [O]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Frédéric SCHNEIDER de la SELEURL CLB Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1851 –

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Frédéric SCHNEIDER de la SELEURL CLB Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1851 –

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Janvier 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 20 septembre 2017, M. et Mme [V] ont donné à bail à Mme [T] [O] et M. [Z] [H], une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] (78), moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros.

Un dépôt de 2 000 euros a été versé par les locataires.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 juin 2020, M. et Mme [V] ont fait signifier un congé à M. [H] et Mme [O], lesquels ont restitué les lieux le 10 août 2020.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 21 juillet 2021, M. [H] et Mme [O] ont assigné M. et Mme [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet aux fins d’obtenir leur condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

– 2 000 euros au titre du dépôt de garantie,

– 1 800 euros correspondant à la majoration visée à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et arrêtée au 10 juin 2021, somme à parfaire au jour du jugement,

– 2 380 euros correspondant aux charges non régularisées,

– 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 16 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :

– condamné solidairement M. et Mme [V] à restituer à M. [H] et Mme [O] la somme de 2 000 euros au titre du dépôt de garantie afférent au contrat de bail d’habitation signé le 20 septembre 2017,

– condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à M. [H] et Mme [O] la somme de 2 400 euros au titre de la majoration pour chaque mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie,

– condamné solidairement M. et Mme [V] à rembourser à M. [H] et Mme [O] la somme de 2 380 euros au titre des provisions sur charges non régularisées,

– condamné in solidum M. et Mme [V] à verser à M. [H] et Mme [O] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum M. et Mme [V] aux dépens.

– rappelé que la décision était immédiatement exécutoire,

– débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif.

Par déclaration reçue au greffe le 7 janvier 2022, M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 6 avril 2022, ils demandent à la cour :

– de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– d’infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Rambouillet en toutes ses dispositions,

– de débouter M. [H] et Mme [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

– de débouter M. [H] et Mme [O] au titre de leur demande de majoration du dépôt de garantie,

à titre subsidiaire,

– de dire que la majoration au titre du dépôt ne portera que sur les sommes dues, soit celle de 528,30 euros,

– de condamner solidairement M. [H] et Mme [O] à leur payer la somme de 1 471, 70 euros au titre de la régularisation de loyer,

– d’ordonner la compensation entre les sommes qu’ils doivent au titre du dépôt de garantie et les sommes dues par M. [H] et Mme [O] au titre de la régularisation des loyers et charges,

– condamner solidairement M. [H] et Mme [O] à leur payer la somme de 2 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Carine Ducroux.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 3 janvier 2023, M. [H] et Mme [O] demandent à la cour de :

– débouter M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

– confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions à savoir en ce qu’il :

* a condamné solidairement M. et Mme [V] à leur restituer la somme de 2 000 euros au titre du dépôt de garantie afférent au contrat de bail d’habitation signé le 20 septembre 2017,

* a condamné solidairement M. et Mme [V] à leur verser la somme de 2 400 euros au titre de la majoration pour chaque mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie,

* a condamné solidairement M. et Mme [V] à leur rembourser la somme de 2 380 euros au titre des provisions sur charges non régularisées,

* a condamné in solidum M. et Mme [V] à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* a condamné in solidum M. et Mme [V] aux dépens,

y ajoutant,

– condamner solidairement M. et Mme [V] à leur verser la somme de 3 200 euros au titre de la majoration visée à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et correspondant à la période du 10 septembre 2021 au 10 juillet 2023 (somme à parfaire au jour de la restitution effective du dépôt),

– condamner in solidum M. et Mme [V] à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 janvier 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de M. et Mme [V].

– sur la restitution du montant du dépôt de garantie.

M. et Mme [V] expliquent la non-restitution du dépôt de garantie par le fait que les locataires n’ont pas réglé le loyer dû pour la période comprise entre le 1er août et le 10 août 2020, soit un arriéré de 666 euros, qu’ils n’ont pas davantage réglé la totalité des charges dues pour un montant total de 805,70 euros, que M; [H] et Mme [O] étaient parfaitement informés de la situation puisque le mandataire chargé de l’administration du bien avait reçu des instructions précises pour réclamer le paiement des sommes dues, que de plus, ils n’ont jamais communiqué leur nouvelle adresse leur permettant de prendre attache avec eux et leur transmettre les éléments nécessaires pour établir les comptes.

M. [H] et Mme [O] répliquent que le loyer impayé réclamé n’était pas dû compte tenu de l’arrangement pris avec les bailleurs, à savoir quitter les lieux à très bref délai en dépit de la crise sanitaire, qu’aucune régularisation de charges n’a jamais été effectuée, que le tableau établi par les bailleurs ne constitue pas un justificatif probant, et qu’en admettant qu’il soit considéré comme tel, l’essentiel des charges invoquées correspondent à des frais de surveillance ‘Verisure’, qui ne sont pas récupérables au sens des dispositions du décret du 26 août 1987.

Sur ce,

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ‘Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues restant au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées’.

En l’espèce, les clés ont été restituées le 10 août 2020 ainsi qu’il est établi par l’attestation de sortie des lieux délivré par les bailleurs. Il s’ensuit que le dépôt de garantie aurait dû être restitué dans le délai d’un mois, soit au plus tard le 10 septembre 2020.

Il y a lieu de déduire du dépôt de garantie, le montant du loyer impayé pour la période comprise entre le 1er et le 10 août 2020, faute pour les locataires de justifier de l’accord qu’ils prétendent avoir conclu avec M. et Mme [V], à savoir une remise des 10 jours de loyer contre leur départ à très bref délai.

M. et Mme [V] doivent donc être solidairement condamnés à verser à M. [H] et Mme [O] la somme de 2 000 euros sous déduction de l’arriéré locatif de 666 euros, soit la somme de 1 334 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Le jugement étant infirmé sur ce point.

– sur la majoration du dépôt de garantie.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ‘à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile’.

En l’espèce, M. et Mme [V] ne sauraient sérieusement se prévaloir de l’absence de communication de la nouvelle adresse de leurs anciens locataires pour expliquer la non-restitution du dépôt de garantie.

En effet, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des nombreux mails échangés entre les parties, que M. et Mme [V] avaient la faculté de demander à M. [H] et Mme [O] leur nouvelle adresse puisqu’ils disposaient de leur adresse -email et de leur relevé d’identité bancaire (mail adressé le 8 septembre 2020 par Mme [O] à M. [V]).

Il s’ensuit que M. et Mme [V] doivent être solidairement condamnés à verser à M. [H] et Mme [O] la somme de 200 euros correspondant à 10 % du montant du loyer mensuel s’élevant à la somme de 2 000 euros et ce, à compter du 10 septembre 2020 jusqu’au jour de la restitution effective du dépôt, et ce, conformément aux dispositioins de l’article 22 la loi du 6 juillet 1989.

– sur la régularisation des charges locatives.

Aux termes de l’alinéa 2 du 3° de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ‘Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires’.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que, si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable.

Il convient, en outre, de rappeler que le principe « nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n’est pas applicable à la preuve d’un fait juridique (not. Civ.3 27 avril 2017, nº 16-15958), qui peut être rapportée par tous moyens, en sorte que le fait que le décompte de charges ait été édité par la bailleresse elle-même, ne fait pas obstacle à ce que ce décompte ait une valeur probante.

M. et Mme [V] ne sont pas fondés à solliciter au titre des charges récupérables, le paiement de l’abonnement mensuel à la société de télésurveillance ‘Verisure’, en ce que d’une part, ces charges ne figurent pas à la liste limitative du décret du 26 août 1987 et en ce que d’autre part, les bailleurs ne justifient pas d’un accord, lors de la signature du bail, conclu avec M. [H] et Mme [O] pour que ceux-ci assument le coût de cet abonnement mensuel en contrepartie du service dont ils bénéficieraient pendant la durée d’occupation des lieux.

En revanche, M. et Mme [V] sont fondés à solliciter le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères justifiée, soit les sommes respectives de 94,50 euros, 388 euros, 383 euros et 210 euros (prorata temporis) pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020.

M. [H] et Mme [O] ont versé des provisions mensuelles sur charges de 70 euros du mois d’octobre 2017 jusqu’au mois d’août 2020 pour un montant total de 2 380 euros selon le décompte établi par les bailleurs eux-mêmes.

M. et Mme [V] doivent être condamnés à verser à M. [H] et Mme [O] la somme de 1304,50 euros ainsi calculée (2 380 euros – 94,50 euros – 388 euros – 383 euros – 210 euros) au titre de la régularisation des charges. Le jugement est donc infirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires.

M. et Mme [V] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [H] et Mme [O] au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d’appel en condamnant in solidum M. et Mme [V] à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 16 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions, à l’exception de celles ayant condamné in solidum M. et Mme [V] aux dépens de première instance et à verser à M. [H] et Mme [O] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Condamne solidairement M. et Mme [V] à verser à M. [H] et Mme [O] la somme de 1 334 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, après déduction de l’arriéré locatif de 666 euros, majorée d’une somme de 200 euros par mois, correspondant à 10 % du montant du loyer, à compter du 10 septembre 2020 jusqu’ au jour de la restitution effective du dépôt de garantie, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

Condamne solidairement M. et Mme [V] à verser à M. [H] et Mme [O] la somme de 1304,50 euros au titre de la régularisation des charges,

Condamne in solidum M. et Mme [V] à verser à M. [H] et Mme [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. et Mme [V] aux dépens d’appel.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,