Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 27 OCTOBRE 2022

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07543 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4JA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 11-18-2149

APPELANTE

Madame [A] [I] [N] [Y] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1294

INTIMES

Monsieur [J] [O]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté et assisté par Me Khalifa ADJAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1433

Madame [C] [W] épouse [O]

hors de cause : décédée le 28 juin 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er octobre 1962, Mme [U], aux droits de laquelle vient aujourd’hui Mme [A] [Y] épouse [R], a donné à bail à M. [J] [O] un appartement de deux pièces à usage d’habitation situé au [Adresse 8], soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Un deuxième bail a été consenti le 3 mai 1975 à effet au 1er octobre 1975, pour un autre appartement, situé au quatrième étage gauche sur cour du [Adresse 5], de deux pièces, avec cave, sous le régime de l’article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948.

Un troisième bail a été consenti le 18 avril 1981 à effet au 1er avril 1981 pour un autre appartement situé au troisième étage droite sur cour du [Adresse 5], de deux pièces, avec cave, sous le régime de l’article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948.

Par jugement du tribunal d’instance de Paris 13ème du 27 septembre 1990, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 avril 1992, les contrats de location du troisième étage droite du 1er avril 1981 et du quatrième étage gauche du 1er octobre 1975 ont été requalifiés en baux soumis à la loi du 1er septembre 1948 en catégorie 3 A, faute de respect de normes de confort. La demande de résiliation de bail pour un percement de plancher entre le troisième et le quatrième étage avec escalier intérieur créé a été rejetée.

L’expert judiciaire avait noté qu’une porte avait réuni les appartements des troisième étage droite et troisième étage gauche, une cuisine ayant remplacé la cuisine dans l’appartement du troisième droite, et une salle de bain ayant remplacé une salle d’eau dans l’appartement du troisième gauche.

Par acte d’huissier du 6 juillet 2017, Mme [A] [R] a fait signifier à M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] trois congés distincts sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 pour le 31 décembre 2017.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2017, Mme [A] [R] a fait signifier à M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] trois congés distincts sur le fondement de l’article 10-3° et 10-9° de la loi du 1er septembre 1948 pour le 31 mars 2018, en faisant valoir que M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] disposaient de plusieurs habitations et d’un autre local répondant à leurs besoins. Le congé de l’appartement du quatrième étage a mentionné que le cas échéant, les locataires pouvaient pour leurs besoins disposer des deux appartements du troisième étage pour quatre pièces principales.

Par acte du 14 juin 2018, Mme [A] [R] a fait assigner M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] devant le tribunal d’instance de Paris sur le fondement des articles 4, 10-3, 10-9 de la loi du 1er septembre 1948, aux fins de :

– Voir juger que M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] ne bénéficiaient plus du droit au maintien dans les lieux loués du troisième droite, troisième gauche et quatrième gauche et voir déclarer valables les congés délivrés, outre demandes accessoires,

– Voir débouter M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] d toutes leurs demandes,

– A titre subsidiaire, voir déclarer valables le congé du 21 septembre 2017 pour le 31 mars 2018 pour l’appartement du quatrième étage gauche et voir déclarer valables les congés délivrés, outre demandes accessoires.

Par jugement du 16 septembre 2019 du tribunal d’instance de Paris, il a été dit n’y avoir lieu à transmettre à la Cour de cassation la question prioritaire de constitutionnalité posée par M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] pour absence de caractère sérieux, et ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 décembre 2019 à 9 heures, les demandes étant réservées.

En application de l’article 446-2 du code de procédure civile les échanges entre les parties ont été fixés par contrat de procédure, avec conclusions des défendeurs au 6 décembre 2019, du demandeur au 8 janvier 2020, des défendeurs au 7 février 2020, avec bordereau au 18 février 2020 et plaidoiries le 25 février 2020.

L’affaire a été retenue le 25 février 2020, après renvoi.

Mme [A] [R] a soutenu oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer et a sollicité de :

– Voir débouter M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] de leur demande d’annulation de l’assignation,

– Voir juger que Mme [A] [R] est recevable en ses demandes.

A titre principal,

– Voir juger que M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] n’ont pas droit au maintien dans les lieux loués pour les trois appartements loués au troisième étage droite, troisième étage gauche et quatrième étage gauche, compte tenu de leur pluralité de résidences et de ce qu’ils ont un autre logement répondant à leurs besoins.

En conséquence,

– Voir déclarer valable les congés délivrés le 21 septembre 2017 pour le 31 mars 2018,

– Voir ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] ainsi que tous occupants de leur chef, dès la signification du jugement à intervenir, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– Voir statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application de l’article L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– Voir condamner solidairement M. [H] [D] et Mme [L] [M], épouse [D], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros pour chaque appartement, charges et taxes en sus, à compter du 1er avril 2018 et jusqu’à libération des lieux,

– Voir condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] à supprimer la communication qu’ils ont créée entre le troisième et le quatrième étage, et donc de supprimer l’escalier et de rétablir le plancher séparatif, à remettre les appartements dans leurs états initiaux, dans le mois du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard

– Se réserver la liquidation de l’astreinte,

– A défaut, voir condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] à lui payer la somme de 8.815 euros toutes taxes comprises de coût de travaux avec intérêt au taux légal,

– Voir débouter M. [J] [O] et Mme [C] [W] de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire,

– Voir déclarer valable le congé délivré le 21 septembre 2017 pour le 31 mars 2018 portant sur l’appartement situé au quatrième étage gauche,

– Voir ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] ainsi que tous occupants de leur chef, dès la signification du jugement à intervenir, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– Voir statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application de l’article L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– Voir condamner solidairement “M. [H] [D] et Mme [L] [M] épouse [D]” au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros, charges et taxes en sus, à compter du 1er avril 2018 et jusqu’à libération des lieux,

– Voir condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] à supprimer la communication qu’ils ont créée entre le troisième et le quatrième étage, et donc de supprimer l’escalier et de rétablir le plancher séparatif, à remettre les appartements dans leurs états initiaux, dans le mois du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

– Se réserver la liquidation de l’astreinte,

– A défaut, voir condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [C] [W] à lui payer la somme de 7.223.35 euros toutes taxes comprises de coût de ces travaux avec intérêt au taux légal,

– Voir débouter M. [J] [O] et Mme [C] [W] de toutes leurs demandes,

– Voir ordonner l’exécution provisoire,

– Voir condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [C] [W] à payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les coûts des congés des 6 juillet 2017 et 21 septembre 2017.

Mme [A] [R] a soutenu que M. [J] [O] et Mme [C] [W] disposaient d’un autre logement en Normandie, qui correspondait à leurs besoins, y compris les soins nécessaires pour leur santé, en soulignant qu’ils sont retraités.

A titre subsidiaire, elle a estimé que les deux appartements du troisième étage étaient suffisants pour y répondre.

M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] ont soutenu oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer et ont sollicité de :

– Voir déclarer nulle et de nul effet l’assignation délivrée par Mme [A] [R],

– Voir débouter Mme [A] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– Voir accueillir leurs demandes,

– Voir déclarer nul et de nul effet les congés délivrés par Mme [A] [R],

– Voir déclarer le bail renouvelé aux clauses et conditions du bail initial,

– Voir condamner Mme [A] [R] à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices subis,

– Voir condamner Mme [A] [R] à leur payer la somme de “000” euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

– Voir ordonner l’exécution provisoire.

Faisant état de la communication entre appartements autorisée en 1992, et de leur occupation de bonne foi depuis cinquante ans, ils ont contesté les motifs de congé invoqués, en faisant valoir que les articles 10-3 et 10-9 de la loi du 1er septembre 1948 ne pouvaient être détournés de leurs principes pour s’opposer au droit au maintien, qu’ils ont démontré que leur logement loué à [Localité 12] répondait à leurs besoins.

Par jugement contradictoire entrepris du 4 mai 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette l’exception de nullité de I’assignation soulevée par M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] pour défaut de précisions des tentatives de résolution amiable du litige.

Déboute M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] de la demande en nullité des congés pour défaut de sincérité.

Déboute Mme [A] [R] de sa demande tendant à voir dire que M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] sont déchus du droit au maintien dans les lieux loués selon baux des 1er octobre 1962, 3 mai 1975 et 1er avril 1981 en l’absence de manquements à leurs obligations.

Déboute Mme [A] [R] de sa demande tendant à voir dire que M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] sont déchus du droit au maintien dans les lieux loués au seul quatrième étage, compte tenu de l’unité constituée par les appartements selon baux des 1er octobre 1962, 3 mai 1975 et 1er avril 1981.

Dit que le bénéfice du droit au maintien dans les lieux loués situés [Adresse 7] se poursuit au bénéfice de M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] occupants de bonne foi.

Déboute Mme [A] [R] de ses demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles et paiement d’une indemnité d’occupation.

Déboute M. [J] [O] et Mme [C] [W] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Ordonne l’exécution provisoire.

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

Condamne Mme [A] [R] aux dépens.

Condamne Mme [A] [R] à payer à M. [J] [O] et Mme [C] [W] épouse [O] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 18 juin 2020 par Mme [A] [R],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 septembre 2022, par lesquelles Mme [A] [R] demande à la cour de :

Vu les articles 4 et 10 alinéas 3 et 9 de la loi du 1er septembre 1948,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

– rejeté l’exception de nullité de l’assignation pour défaut de précision des tentatives de résolution amiable du litige,

– débouté M. et Mme [O] de leur demande de nullité des congés pour défaut de sincérité,

– débouté M. et Mme [O] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Infirmer le jugement pour le surplus et donc en ce qu’il a :

– débouté Mme [A] [R] de sa demande tendant à voir dire que M. et Mme [O] sont déchus du droit au maintien dans les lieux loués selon baux des 1er octobre 1962, 3 mai 1975 et 1er avril 1981, en l’absence de manquements à leurs obligations,

– débouté Mme [A] [R] de sa demande tendant à voir dire que M. et Mme [O] sont déchus du droit au maintien dans les lieux loués au seul quatrième étage, compte tenu de l’unité constituée par les appartements selon baux des 1er octobre 1975, 3 mai 1975 et 1er avril 1981,

– dit que le bénéfice du droit au maintien dans les lieux loués situés [Adresse 7] se poursuit au bénéfice de M. et Mme [O], occupants de bonne foi,

– débouté Mme [A] [R] de ses demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles, et paiement d’une indemnité d’occupation,

– condamné Mme [A] [R] à payer à M. et Mme [O] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Et statuant à nouveau,

Juger les demandes de Mme [A] [R] recevables.

A titre principal,

Juger que M. [J] [O] doit être déchu de son droit au maintien dans les lieux loués pour les trois appartements situés dans l’immeuble [Adresse 5], aux troisième étage droite, troisième étage gauche et quatrième étage gauche, compte tenu de sa pluralité de résidences et de ce qu’il a une autre habitation répondant à ses besoins à [Localité 10],

En conséquence,

Déclarer valables les congés délivrés le 21 septembre 2017 pour le 31 mars 2018.

A titre subsidiaire,

Juger que M. [J] [O] doit être déchu de son droit au maintien dans les lieux loués, pour l’appartement du troisième étage droite pour mise à disposition au profit d’un tiers sans autorisation et abandon dudit logement et pour les appartements des troisième et quatrième étages gauche pour défaut d’habitation et abandon des lieux loués.

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de M. [J] [O] et de tous occupants de son chef des logements situés dans l’immeuble [Adresse 5], bâtiment sur cour, troisième étage gauche, troisième droite et quatrième étage gauche, dès signification de l’arrêt à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner M. [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros pour chaque appartement, charges et taxes en sus, à compter du 1er avril 2018, et jusqu’à complète libération des lieux loués,

Condamner M. [J] [O] à supprimer la communication qu’il a créée entre les troisième et quatrième étages, et donc à supprimer l’escalier, à rétablir le plancher séparatif et à remettre les appartements dans leurs états initiaux, dans le mois de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

A défaut,

Condamner M. [J] [O] à régler à Mme [A] [R] la somme de 8.815 euros toutes taxes comprises au titre du coût de ces travaux, avec intérêts au taux légal,

Débouter M. [J] [O] de toutes ses demandes.

A titre très subsidiaire,

Juger que M. [J] [O] doit être déchu de son droit au maintien dans les lieux loués pour l’appartement du quatrième étage, compte tenu de sa pluralité de résidences et de sa disposition d’une autre habitation correspondant à ses besoins au troisième étage,

En conséquence,

Déclarer valable le congé délivré le 21 septembre 2017 pour le 31 mars 2018 portant sur l’appartement situé au quatrième étage gauche.

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que M. [J] [O] doit être déchu du droit au maintien dans ce logement pour mauvaise foi, du fait des travaux de suppression des WC exécutés sans autorisation.

En tout état de cause,

Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [J] [O] et de tous occupants de son chef du logement loué situé [Adresse 6], dès signification de l’arrêt à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamner M. [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros, taxes et charges en sus, à titre principal à compter du 1er avril 2018, à titre subsidiaire à compter de l’arrêt, et jusqu’à complète libération des lieux loués,

Condamner M. [J] [O] à supprimer la communication qu’il a créée entre les troisième et quatrième étages, et donc à supprimer l’escalier, à rétablir le plancher séparatif et à remettre le logement du quatrième étage dans son état initial, dans le mois de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

A défaut,

Condamner M. [J] [O] à régler à Mme [A] [R] la somme de 7.223,35 euros toutes taxes comprises au titre du coût de ces travaux, avec intérêts au taux légal,

Condamner M. [J] [O] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [J] [O] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût des congés des 6 juillet 2017 et 21 septembre 2017, dont distraction au profit de Me Valérie Fiehl, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 septembre 2022 au terme desquelles, M. [J] [O] demande à la cour de :

Vu les articles 58, 31, 32, 117, 122, 16 du code de procédure civile,

Vu les articles 4 et suivants et les articles 18 et suivants de la loi du 1er septembre 1948,

Vu l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989, 15 III,

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 15 – III alinéa 1,

Vu l’article 8, paragraphe 1 de la Convention européenne des droits de l’homme,

Vu la loi du 31 mai 1990 sur le droit au logement,

Vu la loi du 23 décembre 1986,

Vu la loi du 24 mars 2014,

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, paragraphe 3,

Vu l’article 6, 7 f) de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 3 sexies, 4, 5, 10 de la loi de 1948 et décret du 22 novembre 1948,

Vu l’arrêté du 13 décembre 2017,

Vu l’article R.641-4 alinéa 3 du code des baux,

Vu les articles 1353 et suivants du code civil,

Vu les articles 9, 455, 480, 564 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1353, 1355 et 1188 du code civil,

Vu les articles 1709, 1719-1, 1371, 1184 et 1188 du code civil,

Vu les articles 1382, 2227 et 10 du code civil,

Vu les articles 3, 6-d et 15-1, modification du 24 mars 2014 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret du 30 janvier 2002,

Vu l’article R.111-2 alinéa 2 et 3 du code de la construction,

Vu l’article L.137-2 du code de la consommation,

Vu les dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 et arrêté du 29 mai 2015, contrat de bail, et le décret du 29 juillet 2015, sur l’évolution des loyers,

Vu l’arrêté du 13 décembre 2017 publié le 20 décembre 2017 au journal officiel,

Vu l’article 1751 alinéa 3 du code civil,

Vu les articles 223-1 et 223-21 du code pénal,

Vu l’obligation de loyauté,

Confirmer le jugement rendu le 4 mai 2020 par le tribunal d’instance de Paris en toutes ses dispositions,

Déclarer irrecevable Mme [A] [Y] [R] en sa demande,

Déclarer nulle et de nul effet l’assignation délivrée par Mme [A] [Y] [R],

Débouter Mme [A] [Y] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Débouter Mme [A] [R] de sa demande subsidiaire nouvelle de sous-location du bail d’habitation,

Accueillir M. [J] [O] en sa présente action,

Déclarer recevable et fondé M. [J] [O] en sa demande et y faisant droit,

Déclarer nuls et de nul effet les congés délivrés par Mme [A] [Y] [R],

Déclarer le bail renouvelé aux clauses et conditions du bail initial,

Condamner Mme [A] [Y] [R] au paiement des sommes suivantes :

– 5.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

– 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens de la présente instance.

La déclaration d’appel et les conclusions de Mme [A] [R] ont été signifiées à domicile à Mme [C] [W] épouse [O] par remise de l’acte à son époux, M. [J] [O], le 28 septembre 2020.

Mme [C] [W] épouse [O] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le décès de Mme [C] [W]

Devant la cour, dans ses dernières conclusions remises au greffe, le 6 septembre 2022, par Mme [A] [R], sont produits :

– l’acte de décès de Mme [C] [W], survenu à [Localité 11] (Vaucluse) le 28 juin 2019, selon copie intégrale délivrée le 18 octobre 2021, avec mention d’un domicile au [Adresse 1],

– l’extrait d’acte de naissance de Mme [C] [W], délivré le 30 août 2021, laissant apparaître que celle-ci a divorcé de M. [J] [O] le 17 mai 2018, puis qu’elle s’est mariée le 7 juillet 2018 à M. [H] [V].

Il s’ensuit que, lors de l’assignation devant le tribunal d’instance de Paris, délivrée à la requête de Mme [A] [R], le 13 juin 2018, Mme [C] [W] avait déjà divorcé de M. [J] [O] et qu’elle est décédée en cours d’instance, sans que ni son ex-époux, ni Mme [A] [R] n’en aient informé le premier juge ;

Qu’à raison de ce décès survenu avant la déclaration d’appel du 18 juin 2020, elle ne pouvait être intimée par Mme [A] [R], ni a fortiori recevoir une assignation à domicile remise à son ex-époux le 28 septembre 2020, alors qu’à tout le moins elle ne vivait plus au [Adresse 5] depuis le 28 juin 2019, date de son décès, soit depuis plus d’une année, ce que ce dernier ne pouvait ignorer.

Il sera en outre relevé que Mme [A] [R], bien qu’informée du décès de Mme [C] [W] depuis au moins le 30 août 2021, date de l’extrait d’acte de naissance qui lui a été délivré, n’a jamais fait part à la cour de sa survenance et ne justifie pas l’avoir notifié à M. [J] [O].

Il convient néanmoins d’observer que si les demandes de confirmation ou d’infirmation du jugement entrepris visent M. et Mme [O], ses demandes de réformation visent seulement M. [J] [O].

La cour statuera ainsi en l’état des demandes dont elle est saisie, sauf à constater que l’instance est éteinte à l’égard de Mme [C] [W] du fait de son décès.

Sur la nullité de l’assignation

Bien que concluant à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, M. [J] [O] demande néanmoins à la cour de déclarer nulle et de nul effet l’assignation délivrée par Mme [A] [R] pour n’avoir pas été précédée d’une conciliation.

Comme devant le premier juge, il se prévaut des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce, selon lesquelles : “L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.

Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige. (…).

Toutefois le premier juge a justement rejeté cette demande nullité en relevant exactement que la nullité de l’assignation n’était encourue qu’en violation du premier alinéa de l’article 56 du code de procédure civile ; que M. [J] [O] n’avait donné aucune suite aux congés délivrés, ni aux courriers qui lui ont été adressés ultérieurement le 3 mai 2018 par le gérant des biens loués.

Qu’en tout état de cause, la cour relève que la mission de conciliation que l’article 21 du code de procédure civile confie au juge ou que son article 128 ouvre également aux parties n’a jamais été sollicitée par Mme [A] [R], de sorte que la cour confirmera le jugement entrepris sur ce point.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Dans le corps de ses dernières conclusions, M. [J] [O] oppose à Mme [A] [R] l’autorité de la chose jugée pour la voir déclarer irrecevable en son action, mais cette fin de non-recevoir n’est pas reprise dans le dispositif de ces mêmes conclusions, qui seul saisit la cour par application de l’article 954 du code de procédure civile.

La cour n’en est donc pas saisie.

Sur la fin de non-recevoir à la “demande” de Mme [A] [R]

Dans le dispositif de ses conclusions, M. [J] [O] demande à la cour de déclarer irrecevable Mme [Y] [R] “en sa demande”. Faute de préciser de quelle demande il s’agit, M. [J] [O] verra la fin de non-recevoir qu’il oppose à Mme [A] [R] rejetée.

Sur la nullité des congés délivrés

M. [J] [O] poursuit l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande voir déclarés nuls et de nul effet les congés délivrés à la requête de Mme [A] [R] en faisant valoir que ces congés sont intervenus alors que les baux avaient déjà été renouvelés ; qu’aucune notice d’information n’y était annexée ; que la succession de différents congés caractérise un défaut de sincérité et de loyauté de la part de la bailleresse ; que ces congés n’ont pas été accompagnés d’une offre de logement, compte-tenu de son âge et de ses ressources.

Mais Mme [A] [R] oppose justement à M. [J] [O] qu’il ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 15 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dès lors que le bail est soumis à celles de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 comme l’a définitivement jugé le tribunal d’instance de Paris 13ème le 27 septembre 1990, en cela confirmé par la cour d’appel de Paris par arrêt du 16 avril 1992.

La cour relève que M. [J] [O] qui affirme que le bail a été renouvelé dès lors qu’il n’a pas été mis fin au bail précédent ce qui entraînerait la nullité du congé, ne fournit cependant aucune date de renouvellement à l’appui de ses dires, étant observé que l’unité de logement entre les trois locaux loués a déjà été définitivement jugée par le jugement du 27 septembre 1990 et l’arrêt du 16 avril 1992 précités.

Enfin le premier juge a exactement apprécié que la succession des congés, loin d’entraîner leur nullité, était une condition de leur validité.

En effet, l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 dispose que : “Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…)”.

Les congés délivrés le 6 juillet 2017 au visa de cet article, dont la validité intrinsèque n’est pas contestée, ont donc été le préalable aux congés délivrés par acte du 21 septembre 2017 au visa de l’article 10 3°et 9° de la même loi, qui dispose que : “N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 : (…)

3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige ; (…)

9° Qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois ; (…)”.

La cour confirmera donc le jugement entrepris en ce qu’il a validé les congés litigieux.

Sur le maintien de M. [J] [O] dans les lieux

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, Mme [A] [R] demande à ce que M. [J] [O] soit déchu de son droit au maintien dans les lieux, se prévalant des dispositions précitées des 3° et 9° de l’article 10 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

C’est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu’il a retenu que la déchéance du droit au maintien dans les lieux s’apprécie à la date de la demande du bailleur ;

Que Mme [A] [R] soutient que M. [J] [O] peut résider à titre principal à [Localité 10], dans un bien dont il est propriétaire, logement répondant à tous ses besoins, compte tenu des équipements de santé qui sont offerts dans cette ville, de la possibilité de rejoindre facilement [Localité 12] en 3h, voire de la possibilité de vendre ce bien pour se loger à [Localité 12] si nécessaire ;

Que M. [J] [O] soutient quant à lui qu’il exerce encore une activité à [Localité 12] au Marché aux Puces de [Localité 13], pour compléter sa retraite, et avoir besoin de se loger à [Localité 12] pour les soins dont il doit bénéficier, que d’autre part les trois appartements réunis répondent comme unité de logement aux besoins de sa famille, et qu’il n’est pas démonté qu’il demeure de manière constante à [Localité 10] ;

Que, néanmoins, la preuve d’une nécessité de résidence à [Localité 12] pour une activité professionnelle de M. [J] [O] n’est pas rapportée ; qu’en effet si une inscription au répertoire Sirène en qualité de brocanteur depuis le 15 juin 2014 est versée aux débats, il n’est pas démontré, par les quelques déclarations trimestrielles manuscrites produites, de réelle activité professionnelle continue générant un complément de revenus ;

Que la preuve d’une vie continue et permanente de son fils, M. [X] [O] dans les lieux loués n’est pas rapportée par la seule déclaration manuscrite de ce dernier, datée du 6 novembre 2018, sans autre élément ;

Qu’à cet égard, devant la cour, la preuve d’une vie continue et permanente de son petit- fils, M. [T] [O] dans les lieux loués n’est pas davantage rapportée par la seule déclaration manuscrite de ce dernier, datée du 6 février 2022, la production de prétendues copies de cartes d’étudiant totalement illisibles ou de son profil sur le site Linkedin, étant observé que M. [T] [O] produit une copie de son passeport, délivré le 11 septembre 2018 mentionnant une adresse située à [Localité 9] et étant rappelé par ailleurs que la déchéance du droit au maintien dans les lieux s’apprécie à la date de la demande du bailleur ;

Que, si la preuve de la propriété du bien de [Localité 10] n’est pas contestée, il n’est pas invoqué d’absence d’occupation des lieux loués à [Localité 12] lors de la délivrance des congés du 21 septembre 2017 ;

Qu’à cet égard, devant la cour, la preuve d’une sous-location non autorisée du logement loué à la date de sa demande en justice n’est pas rapportée par Mme [A] [R], qui produit un relevé de taxe d’habitation 2022, mentionnant, au 1er janvier 2022, le nom de Mme [E] [S] dans le lot n°108 sans avoir fait procédé à aucun constat ;

Que, de plus les facturations EDF pour le bien de [Localité 10] sont très limitées (30 euros pour EDF sur 6 mois, 15 euros de gaz sur 7 mois en novembre 2018) et que cette absence d’occupation est corroborée par les mentions d’attestations de voisins ou cousins produites aux débats ;

Que les éléments médicaux versés par M. [J] [O] relativement à son état de santé ne sont pas de nature à démontrer un suivi médical très rapproché pour son opération datant de novembre 2018 (prostate), mais qu’il doit être noté une autre opération (genou) intervenue le 11 septembre 2014 et la nécessité d’un suivi bi-annuel selon certificat médical du Docteur [B] [K] du 4 janvier 2022 ;

Que, par ailleurs, la propriété d’une simple résidence secondaire, dont l’état n’est d’ailleurs pas précisé ou démontré être parfaitement adapté à M. [J] [O], âgé de 80 ans en juin 2018 pour être né le 18 mars 1938, en taille, accessibilité, éléments de confort, isolation, répondant à ses besoins et eu égard aux modestes revenus dont il justifie, ne peut suffire à le déchoir de son droit au maintien dans les lieux ;

Qu’en effet, l’emménagement dans un lieu d’habitation situé en Normandie pour une personne âgée qui demeure à [Localité 12] depuis près de 50 ans, constituerait un changement non proportionné de ses conditions d’existence ;

Qu’il convient donc de débouter Mme [A] [R] de l’intégralité de ses demandes de ce chef, englobant sa demande subsidiaire de déchéance du droit au maintien dans les lieux pour le seul appartement du 4ème étage, alors qu’il doit être rappelé que l’unité de logement des trois appartements a été définitivement jugée, de même que l’installation d’un escalier entre les appartements du 4ème et du 3ème étage par arrêt de la cour d’appel de Paris du 17 septembre 1992, mis aux débats ;

Que pour le logement du 4ème étage, la cour doit ajouter que l’affirmation de la suppression sans autorisation du WC par M. [J] [O] n’est pas démontrée par Mme [A] [R] ; qu’en effet si le bail mentionne dans la consistance de cet appartement la présence d’un “WC avec lavabos”, il n’est assorti d’aucun état des lieux ; que le rapport d’expertise de l’architecte établi le 18 mai 1989, dont la bailleresse se prévaut, indique que le WC à la turque et non à l’anglaise, au-dessus duquel est installé un pommeau de douche et le “lavabo”, qui est en réalité un lave-mains, existent encore, de sorte que la preuve de la suppression alléguée n’est pas rapportée.

La cour confirmera donc le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M. [J] [O] avait droit au maintien dans les lieux et rejeté sa demande d’expulsion et ses demandes subséquentes.

Il s’en déduit que les demandes de remise en état des lieux et de paiement du coût des travaux seront de même rejetées.

Sur la demande de réparation du préjudice moral subi par M. [J] [O]

Se plaignant d’un “harcèlement progressif” de la part de Mme [A] [R], M. [J] [O] demande sa condamnation à le réparer par le paiement en sa faveur d’une somme de 5.000 euros, arguant notamment de la grave influence de la procédure d’expulsion sur sa santé, d’une atteinte à sa vie privée et d’une mise en danger de sa vie, sans aucunement le démontrer.

Le premier juge a exactement rejeté cette demande, sans relever d’abus du droit dont dispose Mme [A] [R] d’agir en justice, ce que la cour confirme.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable d’allouer à M. [J] [O] une indemnité de procédure de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate l’extinction de l’instance à l’égard de Mme [C] [W] du fait de son décès, survenu avant sa saisine,

Rejette la fin de non-recevoir opposée par M. [J] [O] à Mme [A] [Y] épouse [R] “en sa demande”,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [A] [Y] épouse [R] à payer à M. [J] [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [A] [Y] épouse [R] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président