COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 703

Rôle N° RG 21/13851 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIE3D

[G] [H]

C/

[W] [Y]

[L] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Anaïs BOVE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 16 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00458.

APPELANTE

Madame [G] [H]

née le 25 Novembre 1958 à [Localité 1] ([Localité 1]),

demeurant [Adresse 4]

représentée et assistée par Me Anais BOVE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [W] [Y]

né le 17 Juillet 1978 à [Localité 5] ([Localité 5]),

demeurant [Adresse 2]

assigné et non représenté

Madame [L] [N]

née le 14 Août 1981 à [Localité 1] ([Localité 1]),

demeurant [Adresse 2]

assignée et non représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 août 2015, Mme [G] [H] a consenti à M. [W] [Y] et Mme [L] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros, outre 150 euros de provisions pour charges.

Se prévalant d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré par exploit d’huissier, en date du 10 novembre 2020, demeuré infructueux, Mme [H] a, par acte d’huissier en date du 19 janvier 2021, assigné M. [Y] et Mme [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion, leur condamnation au paiement de diverses sommes et de les enjoindre à produire l’attestation d’entretien du chauffe-eau à gaz, du chauffe eau électrique et de l’assurance habitation.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 16 septembre 2021 (M. [Y] n’étant ni comparant ni représenté), ce magistrat, retenant des contestations sérieuses sur la somme réclamée par Mme [H] au regard des erreurs résultant du décompte annexé au commandement de payer et de l’absence de décompte tenant compte de décisions antérieures, a :

– rejeté la demande Mme [G] [H] ;

– laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens ;

– rejeté toute demande plus amples ou contraires.

Selon déclarations reçues au greffe les 30 septembre et 15 octobre 2021, Mme [H] a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en toutes ses dispositions.

Ces procédures ont été jointes par ordonnance du 20 octobre 2021, l’affaire se poursuivant sous le numéro de RG 21/13851.

Par dernières conclusions transmises le 9 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [H] sollicite de la cour qu’elle :

– annule, sinon infirme et, à tout le moins, réforme l’ordonnance entreprise dans son intégralité et statuant à nouveau ;

– constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à effet au 11 janvier 2021 ;

– ordonne l’expulsion de M. [Y] et Mme [N], dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir, ainsi que de tous occupants de leur chef et de leurs biens, du bien loué ;

– l’autorise à les expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien, aux frais des intimés et séquestrer leurs effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges locatives aux frais des intimés ;

– condamne M. [Y] et Mme [N] à lui verser :

* à titre principal, la somme provisionnelle de 9 419,84 euros selon décompte actualisé au 16 novembre 2021 au titre des indemnités d’occupation à compter du 11 janvier 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, sinon de l’assignation, sinon de la décision à intervenir ;

* à titre subsidiaire, la somme provisionnelle de 573,07 euros selon décompte actualisé au 16 novembre 2021 au titre des loyers et charges exigibles non payés, sous réserve d’augmentation avec les mois subséquents, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, sinon de l’assignation, sinon de la décision à intervenir :

– les enjoigne à lui communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par document, à compter de la notification de la décision à intervenir :

* en ce qui concerne le chauffe-eau à gaz, l’attestation d’entretien et de vérification annuelle par un professionnel pour les 5 dernières années ;

* en ce qui concerne le chauffe-eau électrique, l’attestation de la vérification annuelle par un professionnel des 5 dernières années et qui doit être purgé une fois par mois ;

– les condamne à remettre le compteur de chauffe-eau au gaz dans son pristin état, comme lors de la remise des clés, et de communiquer une preuve de cette remise en état, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir ;

– les condamne à lui verser la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance et celle de 1 500 euros pour les frais exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamne aux dépens, en ce compris tous les actes d’huissier relatifs à la présente et aux précédentes procédures.

Bien que régulièrement intimés par la signification des déclarations d’appel le 28 octobre 2021, M. [Y] et Mme [N] n’ont pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en ‘uvre de la clause résolutoire

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion et la mention de la possibilité pour ce dernier de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département ainsi que la juridiction compétente afin de demander un délai de grâce.

En l’espèce, le contrat de bail, signé par les parties à effet au 6 août 2015, stipule dans un paragraphe intitulé clause résolutoire que, faute de paiement du dépôt de garantie ou d’un terme de loyer ou de charges, et deux mois après un commandement resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit par le bailleur et le locataire sera expulsé par voie de référé.

Alors même que Mme [H] se prévaut d’un commandement de payer délivré le 10 novembre 2020 au soutien de sa demande de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail à effet au 11 janvier 2021, le seul commandement de payer produit par l’appelante en pièce n° 2 n’est autre que celui délivré le 16 mai 2019 ayant donné lieu, aux dires de la bailleresse elle-même, à une ordonnance définitive en date du 29 octobre 2019 aux termes de laquelle Mme [H] a été déboutée de ses demandes en l’état d’un commandement de payer jugé nul faute de décompte annexé.

Si la facture de l’huissier de justice dressée le 29 janvier 2021 fait bien état de deux commandements de payer, l’un délivré le 16 mai 2019 à l’origine d’une assignation en référé-expulsion en date du 18 juillet 2019, et l’autre délivré le 10 novembre 2020 à l’origine de l’assignation en référé-expulsion en date du 19 janvier 2021 ayant donné lieu à l’ordonnance entreprise, ce deuxième acte ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats.

S’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité d’un commandement de payer, le fait pour ce dernier de ne pas être produit prive évidemment Mme [H] de son droit de solliciter la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion de ses locataires.

Dans ces conditions, il y a lieu, par substitution de motifs, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [H] de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que sur ses demandes subséquentes portant sur l’expulsion de M. [Y] et Mme [N] et leur condamnation à lui verser une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision formée par la bailleresse

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte produit par la bailleresse portant sur la période allant du mois de janvier 2019 au mois de novembre 2021 inclus, il apparaît que M. [Y] et Mme [N] sont redevables d’une somme non sérieusement contestable de 381,85 euros au titre d’un arriéré locatif, déduction faite des frais portés au débit du compte (soit 573,07 euros – 90,23 euros -100,99 euros).

M. [Y] et Mme [N], qui n’ont pas constitué avocat, n’établissent pas d’autres paiements que ceux reportés dans les décomptes de la bailleresse, étant rappelé qu’il leur appartient, en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [H] de sa demande de provision et de condamner solidairement M. [Y] et Mme [N] à lui verser la somme provisionnelle de 381,85 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2021 inclus.

Sur la demande de production de pièces sous astreinte

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ainsi, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile à la demande de communication de pièces formée par Mme [H] fondée sur le contrat de bail dès lors que ce texte permet au juge des référés, non seulement d’accorder une provision au créancier, mais également d’ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En matière de production de pièces, il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à les produire sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l’espèce, le contrat de bail stipule (en page 6) dans le paragraphe intitulé ENTRETIEN qu’en ce qui concerne les fermetures, chauffe-eau, chauffe bains, tuyaux d’évacuation, prises d’air…ou appareils de chauffage individuels, le preneur exécutera toutes les réparations d’entretien. Il devra notamment les faire visiter par un homme de l’art, agréé par le propriétaire, au minimum une fois par an, et devra en justifier à première réquisition du bailleur dans le délai de 15 jours. Passé ce délai, le propriétaire commandera l’entreprise aux frais du locataire ; en cas de refus du locataire de laisser pénétrer l’entreprise, le propriétaire pourra obtenir l’autorisation et le règlement immédiat par référé.

Mme [H] a mis en demeure ses locataires, par courrier recommandé en date du 17 octobre 2020, de justifier de l’entretien annuel portant sur les 5 dernières années des chauffe-eaux à gaz et électrique, après que ces derniers lui ont demandé de réparer le cumulus.

Les locataires ne démontrent par avoir respecté leurs obligations contractuelles sur ce point.

Or, Mme [H] n’établit pas, de son côté, le refus de ces derniers de laisser pénétrer une entreprise qu’elle aurait mandatée pour réaliser l’entretien à leurs frais, et ce, conformément à ce que prévoit le contrat de bail.

Par ailleurs, en l’état d’une seule mise en demeure en date du 17 octobre 2020, il est peu vraisemblable que les locataires, qui n’en justifient pas, aient procédé au moindre entretien des chauffe-eaux avant cette date.

Dans ces conditions, la demande de Mme [H] de voir enjoindre aux intimés de lui produire, sous astreinte, les justificatifs de l’entretien annuel des chauffe-eaux à gaz et électrique portant sur les 5 dernières années se heurtent à des contestations sérieuses.

Il y a lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise, qui ne s’est pas prononcée sur cette prétention, en déboutant Mme [H] de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande de remise en état sous astreinte

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ainsi, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile à la demande de remise en état du compteur du chauffe-eau à gaz formée par Mme [H].

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, la cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

En l’espèce, Mme [H] ne verse aux débats aucun élément pour justifier sa demande de voir enjoindre aux locataires à remettre en état le compteur du chauffe-eau à gaz comme il l’était lors de l’état des lieux.

En effet, aucune des pièce de la procédure ne permet d’attester de la réalité manifeste de modifications qui auraient été faites par les locataires sur le chauffe-eau à gaz, en l’absence notamment de rapport d’entretien et/ou de visite par une entreprise habilitée à le faire, faute pour les locataires mais également la bailleresse d’avoir, à l’évidence, entrepris des démarches en ce sens conformément au contrat de bail, comme cela a été examiné ci-dessus.

Il y a donc lieu de débouter Mme [H] de sa demande formée de ce chef à hauteur d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que l’appel interjeté par Mme [H] n’est que partiellement fondé, seule une provision de 381,85 euros lui étant allouée à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2021 inclus, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens exposés en première instance.

Il y a également lieu de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elles exposés en appel.

Dans ces conditions, Mme [H] sera déboutée de sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– débouté, du moins implicitement, Mme [G] [H] de ses demandes de voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à effet au 11 janvier 2021, d’ordonner l’expulsion de M. [W] [Y] et Mme [L] [N] et de les voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

– laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne solidairement M. [W] [Y] et Mme [L] [N] à verser à Mme [G] [H] la somme provisionnelle de 381,85 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2021 inclus ;

Déboute Mme [G] [H] de sa demande de voir enjoindre à M. [W] [Y] et Mme [L] [N] de lui produire, sous astreinte, les justificatifs, sur les cinq dernières années, de l’entretien annuel des chauffe-eaux à gaz et électrique ;

Déboute Mme [G] [H] de sa demande de voir enjoindre à M. [W] [Y] et Mme [L] [N] à remettre en état le compteur du chauffe-eau à gaz comme il l’était lors de l’état des lieux ;

Déboute Mme [G] [H] de sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés tant en première instance qu’en appel ;

Laisse les dépens de la procédure d’appel à la charge de chacune des parties par elles exposés.

La greffière La présidente