COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 701

Rôle N° RG 21/13780 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIERU

[L] [F] épouse [C]

[H] [C]

C/

E.P.I.C. COTE D’AZUR HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Didier ESCALIER

Me Jean-Yves LEPAUL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de proximité d’ANTIBES en date du 03 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-00306.

APPELANTS

Madame [L] [F] épouse [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011568 du 05/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 05 Décembre 1951 à [Localité 7] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 5]

représentée et assistée par Me Didier ESCALIER de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [H] [C]

né le 08 Mars 1991 à [Localité 4] ([Localité 4]),

demeurant [Adresse 5]

représenté et assisté par Me Didier ESCALIER de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

E.P.I.C. COTE D’AZUR HABITAT Office Public de l’Habitat de la Métropole [Localité 6] Côte d’Azur et des Alpes Maritimes,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté et assisté par Me Jean-Yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2022,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 octobre 2019, l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat a consenti à M. [H] [C] et, sa mère, Mme [L] [F], un bail d’habitation portant sur un appartement de type F2 situé [Adresse 1], 1er étage, situé à [Localité 3] ([Localité 3]), moyennant un loyer mensuel initial de 316,49 euros, outre 89,14 euros de provision pour charges, soit un total de 405,63 euros.

Par exploit d’huissier en date du 27 janvier 2021, l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat a délivré à M. [H] [C] et Mme [L] [F] un commandement de payer la somme principale de 2 185,46 euros visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Se prévalant d’un commandement demeuré infructueux, l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat a, par acte d’huissier en date du 14 mai 2021, assigné M. [H] [C] et de Mme [L] [F] devant le juge de contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antibes statuant en référé aux fins d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 3 septembre 2021, le juge des référés du tribunal de proximité d’Antibes a :

– constaté la résiliation du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire acquise à compter du 27 mars 2021 ;

– ordonné l’expulsion de M. [H] [C] et de Mme [L] [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [H] [C] et de Mme [L] [F] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat la somme de 2 510,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 avril 2021, échéance du mois de mars 2021 incluse ;

– condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [H] [C] et de Mme [L] [F] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges antérieurs, soit 409,59 euros hors APL et RLS, à compter de l’échéance d’avril 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamné in solidum M. [H] [C] et de Mme [L] [F] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum M. [H] [C] et de Mme [L] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

– rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Selon déclaration reçue au greffe le 28 septembre 2021, M. [H] [C] et Mme [L] [F] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 16 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle :

– infirme l’ordonnance de référé en date du 3 septembre 2021 ;

– statuant à nouveau ;

– reporte le paiement de la dette locative de Mme [L] [F] au 5 septembre 2022 ;

– ordonne que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;

– suspende les effets de la clause résolutoire du bail ;

– laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

– dise n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 30 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’office Public de l’habitat Côte d’Azur Habitat sollicite de la cour qu’elle :

– confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne le quantum des condamnations prononcées par l’effet de l’évolution du litige postérieure à l’ordonnance critiquée ;

– condamne solidairement, à titre provisionnel, M. [C] et Mme [F] à lui payer la somme de 6 573,23 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 juillet 2022 (échéance du mois de juillet 2022 incluse), à parfaire au jour de la libération effective des lieux ;

-dise que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2021, jour de la signification du commandement de payer ;

– dise et juge que les intérêts échus se capitaliseront par année entière en application des dispositions de l’article 1321-2 du code civil ;

– déboute M. [C] et Mme [F] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

– condamne solidairement M. [C] et Mme [F] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– condamne solidairement M. [C] et Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les coûts du commandement de payer du 27 janvier 2021, de l’assignation du 14 mai 2021, de sa notification au représentant de l’Etat dans le département, de la signification de l’ordonnance entreprise, de sa notification au représentant de l’Etat dans le département, du commandement de quitter les lieux du 16 septembre 2021 et du timbre fiscal pour la somme totale de 886,56 euros.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en ‘uvre de la clause résolutoire

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail à effet au 8 octobre 2019 stipule (en page 7) qu’à défaut de paiement des loyers, charges ou dépôt de garantie régulièrement appelés, le contrat sera résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement de payer délivré par la bailleresse le 27 janvier 2021 porte sur la somme principale de 2 050,80 euros correspondant à des loyers et charges impayés à la date du 18 janvier 2021.

M. [C] et Mme [F] ne contestent pas ne pas avoir réglé cet arriéré locatif dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, en l’état d’une dette qui a augmenté comme s’élevant à 2 643,02 euros à la date du 27 mars 2021.

C’est donc à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 27 mars 2021.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande de provision formée par la bailleresse au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte, quittancement du mois de juillet 2022 inclus, M. [C] et Mme [F] sont redevables d’un arriéré locatif non sérieusement contestable de 5 721,93 euros, déduction faite des frais de poursuite portés au débit du compte.

Compte tenu de l’actualisation par l’intimée de sa créance, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise sur ce point et de condamner in solidum M. [C] et Mme [F] à verser, à titre provisionnel, à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat la somme de 5 721,93 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 juillet 2022, échéance du mois de juillet 2022 incluse.

Par ailleurs, le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation.

La somme susvisée portera donc intérêts au taux légal à compter de la présente décision, aucune demande n’ayant été formée de ce chef devant le premier juge, et la capitalisation des intérêts sera ordonnée, sous réserve qu’ils soient dus au moins pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que M. [C] et Mme [F] sont redevables d’un arriéré locatif non sérieusement contestable de 5 721,93 euros, échéance du mois de juillet 2022 incluse.

S’ils étaient bénéficiaires de l’allocation pour le logement jusqu’au mois de décembre 2021, il apparaît que la plupart des prélèvements automatiques, correspondant à la part résiduelle laissée à leur charge, ont été rejétés depuis la signature du bail, et notamment en novembre 2019, janvier, février, avril, mai, juin, juillet, août, décembre 2020, janvier, février, mars, septembre 2021, janvier, février, avril, mai, juin, juillet et août 2022.

Les appelants, qui sollicitent le report du paiement de leur dette locative au 5 septembre 2022 aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 16 novembre 2021, affirment avoir perçu de la caisse primaire d’assurance maladie (CPAM) la somme de 4 993,20 euros le 14 novembre 2021 au titre d’un rappel d’indemnités journalières pour l’année 2017 et être dans l’attente d’autres régularisations au titre des indemnités journalières qui lui sont dues jusqu’au 3 août 2018, tel que cela résulte du courrier en date du 2 novembre 2021 de la CPAM des Alpes-Maritimes.

Il reste que les décomptes ne révèlent, depuis le mois de novembre 2021, que le règlement des sommes de 409,59 euros par carte bleue le 18 janvier 2022, 410,94 euros par prélèvement automatique le 15 mars 2022 et 410,94 euros par virement le 26 avril 2022, et ce, alors même que Mme [F] justifie, par une attestation de paiement portant sur l’année 2017, avoir perçu au mois de novembre 2021 un rappel d’indemnités journalières de 4 993,20 euros.

Dans ces conditions, M. [C] et Mme [F] ne justifient pas avoir apuré leur dette locative au 5 septembre 2022.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes visant à reporter le paiement de leur dette locative au 5 septembre 2022, ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné leur expulsion des lieux loués et les a condamnés solidairement, à titre provisionnel, à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, soit 409,59 euros hors APL et RLS, à compter de l’échéance d’avril 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum M. [C] et Mme [F] aux dépens de première instance, en ce compris le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l’assignation, et à verser à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors qu’ils n’obtiennent pas gain de cause à hauteur d’appel, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel, lesquels intégreront le coût du timbre fiscal, mais non la signification de l’ordonnance entreprise, sa notification au représentant de l’Etat et le coût du commandement de quitter les lieux, lesquels actes relèvent de l’exécution de l’ordonnance entreprise, et non des frais liés à la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de les condamner in solidum à verser à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [H] [C] et de Mme [L] [F] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat la somme de 2 510,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 avril 2021, échéance du mois de mars 2021 incluse ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne in solidum M. [H] [C] et de Mme [L] [F] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat la somme de 5 721,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 juillet 2022, échéance du mois de juillet 2022 incluse ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la présente décision, et ce jusqu’à parfait paiement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts, sous réserve toutefois qu’ils soient dus au moins pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute M. [H] [C] et de Mme [L] [F] de leurs demandes visant à reporter le paiement de leur dette locative au 5 septembre 2022, ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Condamne in solidum M. [H] [C] et de Mme [L] [F] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes Maritimes Côte d’Azur Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum M. [H] [C] et de Mme [L] [F] aux entiers dépens de la procédure d’appel, lesquels intégreront le coût du timbre fiscal mais non la signification de l’ordonnance entreprise, sa notification au représentant de l’Etat et le coût du commandement de quitter les lieux.

La greffière La présidente