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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 26 OCTOBRE 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/06226 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OKPP

ARRET N°

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 JUILLET 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 11 18 0002

APPELANTE :

Madame [Z] [V]

née le 18 Septembre 1971 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Fanny LAPORTE substituant Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

SAS FONCIA LIMOUZY [Localité 2]

Société au capital de 39 000,00 €, immatriculée au RCS de sous le n°784 145 930, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER et par Me Emilie VERNHET LAMOLY de la SCP SVA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère

M. Frédéric DENJEAN, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Mme [Z] [V], propriétaire de l’appartement n°3 au [Adresse 3], a conclu le 2 août 2005 un mandat de gérance au profit de la SAS Lagarrigue Immobilier repris par la SAS Foncia Limouzy (ci-après : la SAS) .

Il a été conclu le 7 juin 2006 un bail d’habitation avec M. [J] [H]. Ce locataire, qui avait cessé de payer les loyers depuis le mois de juillet 2016, a quitté les lieux le 3 avril 2017. Un constat d’huissier a été établi le 18 avril 2017.

Invoquant une garantie des loyers impayés et des dégradations immobilières, Mme [V] a, par acte d’huissier de justice en date du 23 mars 2018, saisi le tribunal d’instance de Narbonne aux fins de condamner la SAS Foncia Limouzy au paiement de sommes au titre de la garantie détériorations locatives qu’elle dit avoir souscrit et des loyers impayés, du dépôt de garantie versé par le locataire et au titre de dommages-intérêts.

Par jugement en date du 22 juillet 2019, le tribunal d’instance de Narbonne a :

– débouté Mme [V] de l’intégralité de ses demandes,

– condamné Mme [V] à payer à la SAS la somme de 5 268,23 euros,

– condamné Mme [V] à payer à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu la déclaration d’appel de Mme [V] en date du 13 septembre 2019,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 août 2022,

Au terme de ses dernières conclusions en date du 17 août 2022, Mme [V] sollicite qu’il plaise à la cour de réformer la décision entreprise dans sa totalité et de :

– condamner la SAS à lui payer la somme de 8 664,42 euros due au titre de la police d’assurance litigieuse,

– condamner la SAS au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts qu’elle subit du fait de la mauvaise foi dont fait preuve la SAS,

– condamner la SAS au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts qu’elle subit de l’inobservation des clauses contractuelles,

– condamner la SAS au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du CP, tenant la nécessité de se défendre en première instance et en appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions en date du 26 juillet 2022, la SAS demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et :

– déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de Mme [V],

– A titre subsidiaire, condamner Mme [V] à venir signer la quittance subrogative en date du 16 juin 2017 dans ses bureaux, et ce sous astreinte de 500 euros par jours de retard, ladite astreinte commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir, et pendant une durée de trois mois.

– En tout état de cause :

– condamner Mme [V] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Mme [V] fait grief au jugement dont appel d’avoir considéré que le mandat de gestion repris par Foncia Limouzy lui était opposable alors que son consentement n’a pas été requis et que l’avenant au mandat de gestion locative produit ne comporte pas sa signature et comporte des garanties amoindries qu’elle n’aurait jamais accepté.

Subsidiairement, elle soutient que Foncia Limouzy a failli à ses obligations de conseil en ne l’informant pas de ce que la police d’assurance comportait des garanties moindres que la précédente.

Au titre des dégradations immobilières, Mme [V] demande la prise en charge de travaux de peinture qu’elle a fait effectuer pour la somme de 5 865 euros et d’achat de mobilier et de travaux réalisés dans la cuisine pour la somme de 2 535,83 euros.

Au titre des loyers impayés, elle réclame la somme de 751,17 euros correspondant à la différence entre ce qui lui était du, soit 7199,40 euros comprenant les loyers impayés par le locataire, les charges et l’indemnité d’occupation de 776 ,60 euros par mois fixée par le juge des référés à compter du 5 décembre 2016 due jusqu’au départ du locataire soit au 31 mars 2017 et ce qu’elle a effectivement reçu soit 6 448,23 euros, ce qui représente la somme de 751,17 euros.

Au titre des frais de procédure, Mme [V] rappelle que le contrat prévoit une garantie de remboursement des frais de procédure qui n’a pas été totalement remplie, puisqu’elle n’a reçu que la somme de 749,21 euros alors qu’il reste également à sa charge la somme de 91,25 euros au titre des frais tendant à l’expulsion et au recouvrement du preneur défaillant.

Au titre de la perte pécuniaire lié au temps de réparation du logement, elle indique produire des factures qui démontrent qu’elle a fait effectuer des travaux entre le 25 juillet 2017 et le 17 septembre 2017, elle s’estime donc en droit, au vu de la garantie souscrite de réclamer la somme de 1 380 euros représentant les 55 jours de vacance locative qu’elle a subie.

En tout état de cause, Mme [V] sollicite le paiement des sommes de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts qu’elle subit du fait de la mauvaise foi de la SAS et de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts qu’elle subit de l’inobservation des clauses contractuelles.

La SAS fait valoir que dans ses dernières conclusions Mme [V] présente des demandes nouvelles qui n’avaient pas été présentées devant le premier juge ni même dans ses premières écritures d’appelantes. Elle demande ainsi le rejet pour irrecevabilité des demandes relatives au paiement des détériorations locatives, des loyers, des frais de procédure et du temps nécessaires aux réparation, ainsi que les demandes de dommages-intérêts pour inobservation des clauses contractuelles et sa prétendue mauvaise foi.

Sur les demande nouvelles :

L’article 564 du Code de procédure civile dispose que « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »,

L’article 565 du Code de procédure civile précise « Les prétentions ne sont pas nouvelles dés lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

L’article 566 du même code précise que « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

La cour constate que Mme [V] sollicitait la condamnation de la SAS :

– au titre de ses écritures de première instance, au paiement de la somme de 8 400,83 euros au titre des dégradations locatives soit 5865 euros au titre des peintures et 2 535,83 euros au titre des fournitures et travaux réalisés dans la cuisine, de la somme de 1180 euros au titre du dépôt de garantie versé par le locataire et la somme de 400 euros au titre de dommages-intérêts,

– dans ses premières conclusions d’appelante en date du 13 décembre 2019 : au paiement de la somme de 17 424,58 euros due au titre de la police d’assurance litigieuse (soit 6 442 euros au titre de l’indemnité correspondant aux clauses du contrat prévoyant l’indemnisation des dégradations immobilières, 9 925,33 euros au titre des loyers impayés, 91,25 euros au titre des frais de procédure et 966 euros correspondant au temps de réalisation des travaux) et de la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts qu’elle subit du fait de la mauvaise foi dont fait preuve la SAS et de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts qu’elle subit de l’inobservation des clauses contractuelles,

– dans ses dernières conclusions : au paiement de la somme de 8664,42 euros due au titre de la police d’assurance litigieuse (soit 6 442 euros au titre des dégradations immobilières, 751,17 euros au titre de la perte pécuniaires des loyers, charges et indemnités, 91,25 euros au titre des frais de procédure et 1 380 euros correspondant au temps nécessaire à la réalisation des travaux), la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts qu’elle subit du fait de la mauvaise foi dont fait preuve la SAS et de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts qu’elle subit de l’inobservation des clauses contractuelles,

S’il est constaté que les demandes de paiement au titre des dégradations immobilières de Mme [V] sont fluctuantes quant aux sommes qui sont sollicitées, elles poursuivent le même objectif à savoir l’application du contrat litigieux. Elles sont donc recevables en application de l’article 565 du Code de procédure civile.

Les demandes relatives aux frais de procédure et au temps nécessaires aux travaux sont les demandes accessoires visées par l’article 566 du Code de procédure civile.

Le moyen est en voie de rejet.

Sur le mandat de gestion :

Il est constant que :

– Mme [V] a, le 2 août 2005, confié un mandat de gestion immobilière de son appartement à la SAS Lagarrigue immobilier,

– cette SAS a conclu un contrat garantie loyers impayés, détériorations immobilières et vacance locative avec AXA,

– Foncia Limouzy s’est substituée le 19 mai 2008 à la fois à la SAS dans son contrat de gestion et à AXA dans son contrat de garantie,

– le locataire, qui occupait les lieux depuis 2006, a cessé de payer ses loyers à compter de juillet 2016,

– Foncia Limouzy a obtenu le 15 mai 2017 du tribunal d’instance de Narbonne une ordonnance d’expulsion,

– le locataire a indiqué par courrier en date du 31 mars 2017 qu’il avait quitté les lieux et déposé les clés dans les locaux de Foncia Limouzy, laissant, selon décompte en date du 31 mai 2017, un arriéré de loyers de 6 646,63 euros,

– le constat d’état des lieux dressé par huissier le 18 avril 2017 démontre que le logement abandonné par le locataire était sale et présentait des détériorations et des moisissures.

Foncia s’est substituée à la SAS La Garrigue par acte en date du 19 mai 2008 mais l’avenant au mandat de gestion prenant acte de cette substitution n’est ni rempli ni signé de la main de Mme [V] pas plus que par le représentant de Foncia . Les pièces versées aux débats par les parties démontrent cependant que Mme [V] a manifestement eu connaissance de cette substitution et l’a tacitement acceptée. Il sera ainsi relevé qu’elle est en mesure de produire ledit acte de substitution (pièce intimée n° 5), qu’elle a accepté d’être représentée par Foncia lors de l’état des lieux de sortie établi par Me [L], huissier de justice, le 18 avril 2017 après le départ de son locataire, M. [J] (pièce intimée n° 8), que les échanges de mails entre elle et Foncia démontrent qu’elle avait une parfaite connaissance de l’intervention de Foncia en qualité de mandataire (pièce appelante n° 14) et, enfin, qu’elle a, par lettre officielle de son avocat en date du 20 novembre 2019, reconnu avoir perçu la somme de 5 268,23 euros au titre de l’indemnisation des sinistres loyers impayés et détérioration immobilières et donné quittance subrogative tant à Foncia qu’à Axa pour le règlement de cette somme (pièce intimée n° 15). Le moyen de l’inopposabilité de l’acte de substitution du 19 mai 2008 est donc en voie de rejet.

Il apparaît qu’AXA assurait la garantie dégradations immobilières qui excluait la prise en charge des dégradations et destructions causées par les locataires aux biens mobiliers et comportait un certain nombre d’exclusions dont le défaut d’entretien ou d’usure normale des biens immobiliers et embellissements. La garantie offerte par Foncia Limouzy était identique excluant également les réparations locatives. Mme [V] ne saurait donc être suivie dans son argumentation au titre d’une faute commise par Foncia Limouzy quant à son obligation de conseil.

Sur les demandes en paiement :

‘ au titre des dégradations immobilières :

L’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière fait la liste des réparations locatives, parmi lesquelles le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons, les menus raccords de peinture et tapisserie, remise en place ou remplacement de quelques éléments des mars matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, rebouchage des trous.

Les réparations locatives imputables au locataire ont été évaluées par la société Constimmo à la somme de 480,62 euros et que cette somme a été retenue à la charge du locataire.

S’agissant des travaux de peinture, le constat d’huissier permet d’établir que les murs du logement étaient sales, en mauvais état et présentaient des moisissures. Le locataire en 2007 avait alerté Mme [V] sur l’état des murs. L’origine de cet état était l’humidité du logement dont les murs n’étaient pas isolés. Un devis de réparation avait été fait en 2014 sans que Mme [V] fasse effectuer les travaux nécessaires. La demande de Mme [V] de prise en charge des travaux de peinture au titre des dégradations locatives doit donc nécessairement rejetée, l’état dégradé des murs n’incombant pas au locataire.

S’agissant des travaux effectués dans la cuisine, le constat d’huissier permet d’établir que les murs sont sales, ce qui a fait l’objet d’une prise en charge au titre des dégradations locatives prises en charge par le locataire, mais également, entre autres, que les murs présentent des moisissures, que les meubles sont en très mauvais état, que le robinet de l’évier fuit, que le revêtement de la cuisine se décolle par endroits. Aux dires de Foncia Limouzy, qui ne sont pas contestés par Mme [V], la dégradation des meubles de la cuisine fait suite à un dégât des eaux du à la fuite du robinet dont le changement incombait à Mme [V]. Cette demande doit également être rejetée.

‘ Au titre des loyers impayés :

Il apparaît que la SAS a payé à Mme [V] la somme de 5 268,23 euros au titre de la garantie des loyers impayés et détérioration locative. La demande sera donc rejetée.

‘ Au titre des frais de procédure :

Le contrat prévoit au titre de la garantie des loyers impayés, la prise en charge « de tous les frais de procédure d’expulsion (dommages matériels pour ouverture des locaux, frais pour utilisation de la force publique, frais de garde meuble…). L’engagement de l’assureur au titre de ces frais est limité au montant prévu aux conditions particulières par sinistre ».

Il est constaté que la SAS a, à ce titre payé la somme de 749,21 euros. Mme [V] prétend qu’il reste à payer la somme de 91,25 euros au titre des frais de procédure tendant à l’expulsion et au recouvrement du preneur défaillant. Cette demande qui n’est justifiée par aucune pièce sera rejetée.

‘ Au titre de la perte pécuniaire lié au temps de réparation du logement :

Mme [V] demande l’application de la disposition du contrat prévoit que la garantie est étendue « [‘] à la perte pécuniaire consécutive au temps nécessaire, pour réaliser les travaux pris en charge par l’assureur au titre de cette garantie et à concurrence d’une somme maximale égale à deux mois de loyers, charges et taxes. ». Or, cette disposition ne s’applique qu’à la garantie des détériorations immobilières dont il a été vu précédemment qu’elle ne trouvait pas à s’appliquer au cas d’espèce. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La demande relative à l’exécution provisoire est en voie d’appel sans objet.

Succombant à l’action, Mme [V] sera, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, condamné aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

CONFIRME la décision entreprise des chefs expressément dévolus,

Y ajoutant :

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à la société Foncia Limouzy [Localité 2] la somme de mille euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Mme [Z] [V] aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIERLE PRESIDENT