COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 OCTOBRE 2022

N° RG 21/02008 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UM47

AFFAIRE :

M. [H] [T]

C/

Mme [O], [W], [Y] épouse [D]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Janvier 2021 par le Tribunal de proximité de MANTES LA JOLIE

N° RG : 1120000141

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25/10/22

à :

Me Dan ZERHAT

Me Espérance ITELA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H] [T]

né le 18 Février 1970 à [Localité 10]

de nationalité Française

Chez Mme [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Maître Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 21078056 –

Représentant : Maître Margaux THIRION, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES

APPELANT

****************

Madame [O], [W], [Y] épouse [D]

née le 09 Août 1980 à [Localité 7] (13)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Maître Espérance ITELA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 353

Monsieur [U], [P], [L] [D]

né le 27 Janvier 1982 à [Localité 9] (13)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Maître Espérance ITELA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 353

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Septembre 2022, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 11 juin 2019 à effet au 3 juillet suivant, M. [U] [D] et Mme [O] [X], épouse [D], ont donné à bail à M. [H] [T] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de 1 595 euros.

Se prévalant de loyers impayés, les époux [D] ont fait signifier le 14 octobre 2019 à leur locataire un commandement de payer la somme de 1 676,33 euros visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte d’huissier de justice délivré le 9 janvier 2020, M. et Mme [D] ont assigné M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du bail, son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de la dette locative.

Par jugement contradictoire du 27 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a :

– constaté la résiliation de plein droit au 15 décembre 2019 du bail d’habitation conclu entre les époux [D] et M. [T],

– ordonné l’expulsion de M. [T] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– rappelé qu’il ne pourrait être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée était prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante,

– dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivraient le sort prévu par les articles L433-1 à L 433-3 et R 433-1 à R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné M. [T] à payer aux époux [D] la somme de 7 237,55 euros arrêtée au 6 décembre 2020, avec intérêts au taux légal sur celle de 1 695 euros à compter du 14 octobre 2019 et à compter du 9 janvier 2020 pour le surplus,

– condamné M. [T] à payer aux époux [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, postérieurement au 6 décembre et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion,

– rejeté les demandes de paiement échelonné et de délai pour quitter les lieux formées par M. [T],

– condamné les époux [D] à payer à M. [T] la somme de 550 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance,

– condamné les époux [D] à transmettre à M. [T] des quittances de loyer pour les mois de septembre et décembre 2019, janvier, avril, mai, juin et juillet 2020, ne mentionnant que le détail des loyers et charges, et un reçu pour le paiement partiel du mois d’août 2020, ne mentionnant que le montant de la somme reçue, le tout dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 10 euros par jour de retard,

– s’est réservé la liquidation de cette astreinte,

– condamné M. [T] aux dépens, incluant notamment le coût de signification du commandement de payer,

– condamné M. [T] à payer aux époux [D] une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire,

– dit que le jugement serait transmis par le greffe au préfet des Yvelines en application de l’article R 4 12-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration reçue au greffe le 25 mars 2021, M. [T] a relevé appel de ce jugement.

M. [T] a quitté les lieux le 31 mars 2021.

Par ordonnance rendue contradictoirement sur incident le 12 mai 2022, le conseiller de la mise en état a :

– déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [D] relatives à l’actualisation du loyer et au paiement de dommages et intérêts,

– débouté M. et Mme [D] de leurs demandes,

– renvoyé l’affaire au 9 juin pour clôture et au 6 septembre pour plaidoirie,

– dit que les dépens de l’incident suivraient ceux de l’instance au fond.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 juillet 2022, M. [T], appelant, demande à la cour de :

– déclarer son appel régulier, recevable et bien fondé,

– infirmer le jugement rendu en date du 27 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie dans l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– fixer la surface habitable du bien qu’il loue à 56m², subsidiairement 109,07m², infiniment subsidiairement, ordonner une expertise avec mission habituelle aux fins d’établir la surface habitable,

– fixer le prix du m² du bien loué à la somme de 11,6 euros,

– fixer le loyer mensuel du bien que lui louent M. et Mme [D] à la somme de 647,36 euros, subsidiairement 1 260,85 euros,

– condamner M. et Mme [D] à lui verser la somme de 19 900,44 euros, subsidiairement 7 017,15 euros au titre du trop-perçu locatif de juillet 2019 à mars 2021,

– condamner M. et Mme [D] à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice résultant du trouble de jouissance, outre la somme de 1 440 euros au titre des travaux de rénovation de la chambre 2,

Y ajoutant,

– condamner M. et Mme [D] à lui restituer la somme de 1 595 euros perçue au titre du dépôt de garantie,

En tout état de cause,

– débouter M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

– ordonner la compensation des sommes mises à la charge de chacune des parties,

– condamner M. et Mme [D] aux entiers frais et dépens de la procédure,

– condamner M. et Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 11 juillet 2022, M. et Mme [D], bailleurs intimés, demandent à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 11 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de la juridiction de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu’il a :

* constaté la résiliation de plein droit au 15 décembre 2019 du bail d’habitation conclu avec M. [T],

* ordonné l’expulsion de M. [T] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique,

* condamné M. [T] à leur payer la somme de 7 237,55 euros arrêtée au 6 décembre 2020, avec intérêts au taux légal sur celle de 1 695,00 euros à compter du 14 octobre 2019, et à compter du 9 janvier 2020 pour le surplus,

* condamné M. [T] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, postérieurement au 6 décembre et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs au propriétaire ou l’expulsion,

* rejeté les demandes de paiement échelonné et de délai pour quitter les lieux de M. [T],

* condamné M. [T] aux dépens incluant le coût de signification du commandement de payer,

* condamné M. [T] à leur payer une somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

– réparer l’omission de statuer affectant le jugement rendu le 11 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de la juridiction de proximité de Mantes-la-Jolie et condamner M. [T] à leur verser une somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et matériel,

– débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes,

– condamner M. [T] aux entiers dépens,

– condamner M. [T] à leur payer une somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction sera prononcée le 6 septembre 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la résiliation du bail et les conséquences qu’elle emporte

M. [T] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et, partant, la résiliation du bail, à compter du 15 décembre 2019 en faisant valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent et ont fait preuve de mauvaise foi en n’informant pas M. [T] des dangers que présentait le logement, en ne réalisant pas les travaux prescrits par l’agence régionale de santé, et en présentant la véranda, exclue du calcul de la surface habitable, comme une pièce à vivre, et que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier que soit opposée aux bailleurs l’exception d’inexécution.

Les bailleurs intimés répliquent que :

– M. [T], alors que le bail avait été signé le 11 juin 2019, n’a réglé que deux échéances entre les mois de juillet et octobre 2019, date à laquelle un commandement de payer lui a été délivré,

– M. [T] est mal fondé à opposer l’exception d’inexécution, motif pris de ce que des travaux devaient être réalisés dans le logement, pour justifier ses carences dans le paiement des loyers,

d’autant moins qu’il a occupé les lieux sans discontinuer jusqu’à son départ et que les travaux de mise en conformité prescrits ont été exécutés.

Réponse de la cour

Dans l’hypothèse où le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est autorisé, en cas de défaut de paiement d’un seul loyer, à faire délivrer au locataire un commandement de payer. Si, à l’issue du délai de deux mois qui suit la délivrance de cet acte, le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette, le bail est de plein droit résolu et le bailleur peut saisir le juge en vue de faire constater cette résolution et ordonner l’expulsion du locataire.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le preneur ne peut contester l’acquisition de la clause résolutoire, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.

En l’espèce, les époux [D] ont fait signifier le 14 octobre 2019 à M. [T] un commandement de payer la somme de 1 595 euros en principal correspondant au loyer demeuré impayé du mois d’octobre 2019.

Le décompte locatif versé aux débats par les bailleurs fait apparaître que la dette locative n’a pas été soldée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à compter du 15 décembre 2019.

M. [T], pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, invoque, en premier lieu, la mauvaise foi de ses bailleurs en faisant valoir que des diagnostics ont été réalisés le 11 juin 2019, soit antérieurement à la signature du bail intervenue le 15 juin, et que ces diagnostics, qui faisaient apparaître que l’installation au gaz était dangereuse et que certaines menuiseries comportaient une teneur en plomb supérieure à celle autorisée, ne lui ont été transmis par ses bailleurs que les 25 juillet et 8 août 2019.

Il expose que ses bailleurs ont refusé d’effectuer des travaux avant son entrée dans les lieux et qu’il a été contraint de saisir l’agence régionale de santé, qui a relevé une dégradation des revêtements intérieurs comprenant du plomb, ainsi qu’une absence d’amenée d’air dans le local où se trouve la chaudière à gaz et a mis en demeure les bailleurs d’effectuer des travaux qui n’ont été réalisés qu’en décembre 2019/ janvier 2020.

Néanmoins la mauvaise foi des bailleurs, qui doit s’apprécier au moment de la délivrance du commandement de payer, n’est pas établie en l’espèce, dès lors que les bailleurs démontrent qu’ils n’étaient pas en possession des diagnostics dont M. [T] entend se prévaloir avant l’entrée dans les lieux de leur locataire, que les échanges de correspondances entre les parties permettent de constater que les bailleurs ont répondu aux demandes de leur preneur rapidement, et adressé par lettre recommandée du 20 août 2019, une notification de travaux portant sur la canalisation de gaz et l’installation d’un second dispositif d’amenée d’air sur la porte de la buanderie. Cette lettre recommandée a été accompagnée d’un courrier électronique adressé à M. [T], qui n’a pas donné suite à ces correspondances, mais a saisi l’agence régionale de santé, dont le rapport notifié le 23 octobre 2019 enjoint aux bailleurs des travaux de suppression de l’accessibilité au plomb dans le délai d’un mois.

Un arrêté du préfet des Yvelines notifié le 20 novembre 2019 a mis en demeure les bailleurs de faire procéder à la vérification et à l’entretien de la chaudière, du conduit de raccordement et du conduit d’évacuation des fumées et de prendre toutes dispositions pour que le dispositif de ventilation du local où se trouve la chaudière soit compatible avec celle-ci, dans un délai de 15 jours, soit avant le 20 novembre.

Les bailleurs ont alors fait établir des devis et ont notifié à M. [T] des travaux de création d’une ventilation dans le local chaudière et de contrôle de vacuité des conduits d’air pour le 29 novembre.

Il est justifié – pièce n°27 des intimés – que M. [T] contacté par la société Moreau qui devait réaliser les travaux a refusé la date du 29 novembre.

Il résulte de ce qui précède que les bailleurs ne peuvent être tenus pour responsables du fait que les travaux programmés le 29 novembre n’ont été réalisés que durant la période décembre 2019/janvier 2020.

M. [T] ne peut donc soutenir utilement qu’ils auraient été de mauvaise foi au moment où ils lui ont délivré le commandement de payer litigieux, puisque à cette date, ils avaient déjà notifié une proposition de travaux à laquelle M. [T] n’a pas donné suite, qu’ils ont tenté de faire réaliser les travaux prescrits par l’agence régionale de santé et le préfet des Yvelines dans les délais impartis, et que le retard de quelques semaines avec lequel ces travaux ont été exécutés ne leur est pas imputable.

M. [T], pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, entend, en deuxième lieu, se prévaloir de l’exception d’inexécution, en faisant valoir que le logement était indécent en raison de sa dangerosité constatée par l’agence régionale de santé.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’en application de ces dispositions, le preneur ne peut se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus que dans l’hypothèse d’une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination contractuelle.

En l’espèce, pour s’opposer à la demande en paiement, M. [T] se prévaut de l’exception d’inexécution par son bailleur de son obligation de mise à disposition d’un logement décent au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le logement est indécent en ce que, d’une part, un rapport de l’agence régionale de santé du 30 septembre 2019 avait relevé des non-conformités aux dispositions du règlement sanitaire des Yvelines : revêtements dégradés – peinture de certaines portes – présentant des concentrations en plomb supérieures au seuil réglementaire, dispositif de ventilation du local dans lequel se trouve la chaudière et en ce que, d’autre part, la véranda, dont la superficie a été incluse à tort dans la surface du logement, était inhabitable, en raison des températures relevées dans cette pièce.

Cependant, la seule présence de plomb dans la peinture de certaines portes et les travaux à réaliser sur la chaudière et le système de ventilation, n’était pas de nature à rendre le logement inhabitable, étant relevé que les bailleurs ont fait installer un détecteur de monoxyde carbone et ont programmé des travaux de mise en conformité dans les meilleurs délais.

En outre, l’inhabitabilité de la véranda, équipée de radiateurs, n’est pas établie.

Il convient dès lors d’écarter le moyen tiré de l’exception d’inexécution, l’inhabitabilité du logement n’étant pas démontrée par le preneur.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 décembre 2019, ordonné l’expulsion de M. [T] et condamné ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

II) Sur les dommages et intérêts réclamés par les bailleurs en réparation de leur préjudice moral et matériel (2 500 euros)

Les bailleurs exposent à la cour que le premier juge a omis de statuer sur cette demande dans le dispositif du jugement déféré après l’avoir accueillie dans sa motivation, à hauteur de la somme de 2 500 euros.

Ils font valoir, en cause d’appel, que :

– la défaut de paiement des loyers a amputé leur trésorerie, alors même qu’ils devaient rembourser un emprunt contracté pour l’achat du logement donné à bail, assumer la charge de deux enfants, et rembourser une dette fiscale de TVA afférente à l’activité de chauffeur VTC de M. [D],

– M. [T] a refusé l’accès au logement pour la réalisation des travaux de remise en conformité qu’ils entendaient réaliser dans les meilleurs délais, ce qui les a contraints à régler les frais de déplacement des entrepreneurs qui n’ont pu réaliser les travaux et a entraîné un renchérissement des devis,

– le logement a été dégradé : prises arrachées, toilettes bouchées, interphone cassé,

– ils ont, en outre, subi un préjudice moral et des troubles dans leurs conditions d’existence.

M. [T] de répliquer que les dégradations invoquées ne sont pas établies : les prises électriques ont été remplacées, il ne peut être tenu pour responsable de la dégradation de l’interphone qui se trouve à l’extérieur de la propriété, il s’est acquitté de la facture de l’adoucisseur d’eau à son entrée dans les lieux, aucun désordre concernant les wc n’a été signalé par l’huissier ayant dressé l’état des lieux de sortie.

Réponse de la cour

a) Préjudice matériel

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des lieux loués et répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il existe une présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire.

Par ailleurs, le locataire est tenu de restituer les locaux dans un état n’appelant pas d’observations par rapport à leur délivrance.

Le rapprochcment des états des lieux d’entrée et de sortie, dressé par un huissier de justice, permet de constater que les locaux étaient en bon état au moment de la prise de possession des lieux par M. [T] et qu’ils ont été restitués sans dégradations notables, l’huissier relevant seulement, photographie à l’appui, que l’interphone donnant sur rue est cassé.

Si l’article 7 c s’applique de manière limitée dans l’espace et si la responsabilité du locataire ne joue pas, en cas de dégradations ou de pertes, pour les locaux dont le locataire n’a pas la jouissance exclusive, M. [T] a la jouissance exclusive de l’interphone dont le combiné a été brisé et il ne rapporte pas la preuve que cette dégradation aurait eu lieu sans sa faute.

Le changement du combiné de l’interphone doit ainsi être mis à sa charge.

En revanche, le locataire n’est responsable que des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, ce qui n’est pas le cas des dysfonctionnements invoqués concernant les wc et constatés plusieurs mois après le départ du locataire.

Le procès-verbal d’huissier de justice indique que la télécommande permettant d’actionner le portail coulissant a été remise par le locataire.

Les bailleurs produisent – pièce n°103 – une facture de la société Telstrom, d’un montant de 750,13 euros toutes taxes comprises, concernant des travaux d’électricité concernant l’installation d’un visiophone et la syncronisation de la télécommande du portail. Cette facture sera retenue pour son montant, déduction faite de la somme de 66 euros représentant la syncronisation de la télécommande, soit 684, 13 euros.

Les bailleurs justifient avoir été contraints de règler le déplacement de la société Moreau, effectué en vain le 29 novembre 2019 du fait de l’attitude de M. [T], pour un montant de 66 euros.

Si le défaut de paiement des loyers a occasionné une baisse de revenus aux époux [D], au moment où ils devaient assumer le coût d’un emprunt immobilier, et respecter un échéancier accepté par les services fiscaux en règlement d’une dette de TVA, le montant du préjudice matériel qui en est résulté n’est pas justifié.

L’attitude fautive de M. [T] a ainsi causé à ses bailleurs un préjudice matériel distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, qui sera intégralement réparé par la condamnation de M. [T] à payer à ses bailleurs une indemnité de 750,13 euros (684, 13 + 66) représentant le coût du remplacement de l’interphone et du déplacement inutile de la société Moreau.

b) Préjudice moral

L’attitude fautive de M. [T] a, en outre, occasionné aux époux [D] des troubles dans leurs conditions d’existence caractérisant un préjudice moral qui sera entièrement réparé par la condamnation de M. [T] à payer à ses bailleurs, une somme de 1 000 euros.

III) Sur la demande de réduction des loyers et de remboursement des loyers indûment perçus

M. [T] sollicite une réduction des loyers, motif pris de ce que le bail qui lui avait été consenti mentionne une superficie de 138 m², alors qu’il a fait procéder à une expertise le 15 mars 2021, qui a permis de constater que la surface habitable du bien est, en fait, de 109, 07 m².

Il demande par ailleurs que lui soient restitués les loyers indûment perçus à concurrence, à titre principal, de la somme de 19 900, 44 euros, si la surface mentionnée dans le rapport de l’agence régionale de santé devait être retenue (56 m²), et à titre subsidiaire, de la somme de 7 017, 15 euros, si la surface de 109, 07 m² était retenue.

Il expose à la cour que :

– il a alerté ses bailleurs rapidement sur cette situation en sollicitant une demande de réduction du loyer à ses bailleurs par lettre recommandée,

– le loyer moyen à [Localité 8] est de 11, 6 euros par m², de sorte que le loyer doit être fixé à la somme mensuelle de 647, 36 euros

– le jugement entrepris doit être ‘annulé’ sur ce point.

Les bailleurs intimés répliquent que :

– la surface figurant dans le rapport de l’agence régionale de santé -56 m² – ne peut être retenue car il s’agit de la surface habitable au titre de la règlementation sanitaire,

– M. [T] a signé le bail en toute connaissance de cause et la différence entre la superficie mentionnée dans le bail et celle figurant dans le diagnostic de performances énergétiques s’explique par le fait que la véranda n’a pas été prise en compte non plus qu’une ‘grande cheminée’, les vérandas étant exclues de la surface habitable,

– la demande doit être rejetée, comme étant irrecevable, au visa de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, compte tenu de la date à laquelle elle est intervenue.

Réponse de la cour

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

‘Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande’.

En vertu des dispositions de l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Par ailleurs, en vertu de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité, la réduction de loyer ne prend effet qu’à la date de la demande lorsqu’elle est faite plus de six mois après le début du bail. Elle n’a donc pas d’effet rétroactif au-delà de la demande dans ce cas.

En l’espèce, il est justifié – pièce n°10 des intimés – que M. [T] a adressé le 30 août 2019, soit moins de six mois après la prise d’effet du bail, une lettre recommandée à M. et Mme [D] dans laquelle il les met en demeure de ‘ réduire le loyer de 20 % puisque la surface habitable (113 m²) est de 20 % inférieure à celle qui figurait dans votre annonce (139 m²)’.

Cependant, l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précité prévoit que le juge peut être saisi, à défaut d’accord entre les parties ou de réponse du bailleur dans les deux mois, dans un délai de quatre mois à compter de la demande en diminution de loyer.

En l’espèce, M. [T] n’a point saisi le juge dans un délai de quatre mois suivant sa demande de réduction, étant relevé, en outre, que la demande qu’il a formée devant le premier juge plus de six mois après la date d’effet du bail et qui ne valait donc que pour l’avenir est intervenue postérieurement à la résiliation du contrat de location et donc à une période durant laquelle, occupant sans droit ni titre, il n’était plus redevable d’aucun loyer.

Les bailleurs sont donc bien fondés à soutenir que cette demande en réduction de loyer et en remboursement des loyers indûment perçus est irrecevable.

IV) Sur les demandes indemnitaires de M. [T] en réparation de son préjudice de jouissance (3 000 euros)

M. [T] fait grief au premier juge de n’avoir accueilli sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice de jouissance qu’à concurrence de la somme de 550 euros.

Il demande à la cour de fixer le montant de son préjudice à la somme de 3 000 euros.

Il fait valoir devant la cour au soutien de cette demande que :

– le logement était indécent, ce que les bailleurs savaient avant qu’il ne prenne possession des lieux, et les travaux de remise en état ont duré sept mois,

– durant tout le mois de juillet, il n’ a pu jouir de la chambre n°2, compte tenu de la nécessité de procéder à la rénovation de la pièce, contraignant une enfant de six ans – la fille de sa compagne- à dormir dans le salon.

Les bailleurs intimés, concluant au rejet de la demande de dommages et intérêts, répliquent que :

– ils n’ont jamais eu la volonté de dissimuler quoi que ce soit à leur locataire et eux-mêmes n’ont été en possession des diagnostics établis par la société Ouest Diagnostics que le 25 juin 2019,

– le logement n’était nullement indécent : selon les premiers diagnostics, la peinture des portes n’était pas dégradée si bien qu’il n’existait aucun risque de saturnisme infantile et ils n’ont appris la dégradations des peintures qu’à la lecture du rapport de l’agence régionale de santé ; il ont alors scrupuleusement respecté les préconisations de l’agence régionale de santé,

– la nécessité de procéder à la réfection de la chambre n°2 n’est pas établie ; il s’agit de travaux d’aménagement engagés par le locataire de son propre chef et qui, partant, doivent demeurer à sa charge ; les travaux de suppression de l’accessibilité au plomb ont été réalisés ; la mise en demeure préfectorale classée et l’arrêté préfectoral d’urgence sanitaire a fait l’objet d’une mainlevée le 22 juillet 2021.

Réponse de la cour

La cour considère que le premier juge a fait une exacte appréciation des éléments de la cause et des droits des parties en fixant l’indemnisation de M. [T] à la somme de 550 euros, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, après avoir relevé que, si le logement avait présenté des risques pour la santé du locataire jusqu’au 23 décembre 2019, en raison de l’écaillage de peintures contenant du plomb, l’achèvement tardif des travaux de remise en peinture de quatre portes et de leurs chambranles et ceux, d’importance tout aussi minime, concernant l’installation de gaz était, en partie, imputable à M. [T], qu’il incombait néanmoins aux bailleurs de transmettre dès réception à leur locataire le constat de risque d’exposition au plomb, et que les travaux de la chambre n°2 devaient rester à la charge de M. [T], la chambre n’étant pas insalubre mais seulement vétuste.

Les moyens développés par M. [T] au soutien de son appel principal, et par les consorts [D] au soutien de leur appel incident, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

C’est pourquoi le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il condamné les bailleurs à payer à M. [T] une indemnité de 550 euros.

M. [T] sera, consécutivement, débouté de sa demande de remboursement des travaux de rénovation de la chambre n°2, pour un montant de 1 440 euros.

V) Sur la demande d’expertise aux fins de déterminer la surface habitable du logement

La demande de réduction du loyer formée par M. [T] ayant été jugée irrecevable, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise faite par le locataire.

VI) Sur la dette locative et la demande de délais de paiement

Les bailleurs intimés concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [T] à leur payer la somme de 7 237, 55 euros et rejeté la demande de délai de paiement formée par M. [T].

Réponse de la cour

Les bailleurs versent aux débats un décompte locatif – pièce n°107 des intimés – faisant apparaître qu’au 6 mai 2021, la dette locative, qui s’élevait effectivement au 6 décembre 2020 à la somme de 7 237, 55 euros, a été entièrement soldée depuis le prononcé du jugement.

Pour autant, le jugement doit être confirmé sur le montant de la dette locative dès lors qu’elle s’élevait au montant fixé par le premier juge au 6 décembre 2020, ainsi sur le rejet de demande de délais de paiement, désormais sans objet.

VII) Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans ses alinéas 3 et 5, dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Les époux [D] doivent, par suite, être condamnés à restituer à M. [T], le dépôt de garantie d’un montant de 1 595 euros.

VIII) Sur les demandes accessoires

M. [T], qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement querellé relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent arrêt, qui n’est pas susceptible d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoiremeent et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Ajoutant au jugement entrepris

Condamne M. [U] [D] et à Mme [O] [X], épouse [D], à payer à M. [H] [T] une somme de 1 595 euros, en restitution de son dépôt de garantie ;

Déclare M. [H] [T] irrecevable en ses demandes de réduction du montant du loyer et en remboursement des loyers indûment perçus et en fixation d’un nouveau loyer ;

Déboute M. [H] [T] de ses autres demandes ;

Condamne M. [H] [T] à payer à M. [U] [D] et à Mme [O] [X], épouse [D], une indemnité de 1 750, 13 euros en réparation de leurs préjudices matériel et moral ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [H] [T] à payer à M. [U] [D] et à Mme [O] [X], épouse [D], une indemnité de 3 000 euros ;

Condamne M. [H] [T] aux dépens de la procédure d’appel.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,