COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 MARS 2023

N° RG 22/04920 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VK3B

AFFAIRE :

[W] [E]

…

C/

SAS NEXITY GIP

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° RG : 12-21-0355

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23.03.2023

à :

Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES,

Me Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [M] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 – N° du dossier 202269P

Ayant pour avocat plaidant Me Rafik RABIA, au barreau de Paris

APPELANTS

****************

SAS SOLINTER ACTIFS 1

Représentée par NEXITY GIP – RICHARDIERE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20220783

Ayant pour avocat plaidant Me Lauren SIGLER, au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Février 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 9 et 10 juin 2020, la société Solinter Actifs 1 représentée par la société CDC Habitat a consenti à M. [W] [E] et Mme [M] [B] un bail d’habitation portant sur un appartement et une place de stationnement n° 1071 situés [Adresse 4].

La société Solinter Actifs 1 représentée par la société CDC Habitat a, par actes des 11 mai 2021 et 2 juin 2021, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [E] et Mme [B], afin d’obtenir le paiement de la somme de 3 851,50 euros, correspondant à l’arriéré locatif à la date du 30 avril 2021.

Par acte d’huissier de justice délivré les 20 octobre et 21 octobre 2021, la société Solinter Actifs 1 a fait assigner en référé M. [E] et Mme [B] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 7 138,16 euros correspondant aux loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 13 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

– renvoyé les parties à se pourvoir au fond,

cependant, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 11 juillet 2021,

– dit qu’à compter du 12 juillet 2021, M. [E] et Mme [B] se sont trouvés occupants sans droit ni titre des lieux loués consistant en un appartement porte 332 et une place de stationnement n° 1071 situés [Adresse 4],

– ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [E] et Mme [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [E] et Mme [B] en garantie des indemnités mensuelles d’occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– fixé l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 12 juillet 2021 jusqu’à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné M. [E] et Mme [B] à son paiement à la société Solinter actifs 1,

– condamné M. [E] et Mme [B] au paiement à titre provisionnel à la société Solinter actifs 1 de la somme de 3 249,58 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de mai 2022, et ce avec intérêts légaux à compter de la décision compte tenu des versements effectués,

– condamné M. [E] et Mme [B] au paiement de la somme de 300 euros à la société Solinter actifs 1 en application de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné M. [E] et Mme [B] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2022, M. [E] et Mme [B] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 30 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [E] et Mme [B] demandent à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 700 du code de procédure civile, de :

‘- déclarer M. [E] et Mme [B] recevables et bien fondés en leur appel ;

y faisant droit,

– infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal de proximité de Puteaux en date du 13 juillet 2022 dans toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

– suspendre la clause résolutoire ;

– accorder à M. [E] et Mme [B] des délais de paiement de 6 mois ;

– condamner la société Solinter à payer à M. [E] et Mme [B] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Solinter aux entiers dépens’.

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Solinter actifs 1 demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 564 et 832 du code de procédure civile, de :

‘- déclarer M. [E] et Mme [B] irrecevables en leur demande de suspension de la clause résolutoire en appel ;

– débouter M. [E] et Mme [B] de leurs demandes, à toutes fins qu’elles comportent ;

– confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le tribunal de proximité de Puteaux le 13 juillet 2022 sous le RG n°12-21-00035 ;

– condamner solidairement M. [E] et Mme [B] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [E] et Mme [B] exposent qu’en raison du refus du bailleur d’effectuer des prélèvements sur un compte ouvert auprès d’une banque allemande en ligne, ils n’ont pas pu payer à bonne date les loyers de mai 2021 à mars 2022.

Ils arguent également de difficultés financières, M. [E] n’ayant repris le travail qu’en novembre 2021 et Mme [B] ayant commencé à travailler en juin 2022.

Ils affirment être à jour de leur dette locative et sollicitent la suspension de la clause résolutoire.

Arguant de la recevabilité de leur demande, M. [E] et Mme [B] soutiennent qu’une demande de délais de paiement peut être formée en tout état de cause. (21.13.476).

La société Solinter actifs 1 conclut en réponse au rejet de la demande de délais de paiement, faisant valoir que les locataires ne démontrent pas être en mesure de s’acquitter régulièrement de leurs loyers et charges.

Elle conteste l’apurement complet de la dette et expose que reste dû un solde de 1 557,33 euros à la date du 1er janvier 2023.

Sur ce,

Il convient à titre liminaire de constater que, si la société Solinter actifs 1 sollicite dans le dispositif de ses conclusions de ‘déclarer M. [E] et Mme [B] irrecevables en leur demande de suspension de la clause résolutoire en appel’, elle ne soulève en réalité dans le corps de celles-ci aucun moyen d’irrecevabilité, concluant au rejet de cette demande.

Le constat de la résiliation du bail n’est pas contesté et les dispositions à ce titre de l’ordonnance querellée seront donc confirmées ainsi que les dispositions subséquentes sur l’expulsion, le sort des meubles et l’indemnité d’occupation.

sur l’actualisation de la dette locative

En application de l’article 835 du code de procédure civile, ‘ Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire’.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

La société Solinter actifs 1 verse aux débats un décompte locatif qui fait apparaître un solde débiteur de 1 477, 14 euros à la date du 30 janvier 2023 (loyer de janvier inclus).

M. [E] et Mme [B] ne justifient d’aucun autre paiement que ceux mentionnés par la bailleresse.

Il convient cependant de déduire de cette somme les frais figurant au décompte, qui ne constituent pas une dette locative mais sont le cas échéant compris dans les dépens (513, 34 euros et 107, 06 euros) et y a lieu en conséquence de condamner M. [E] et Mme [B] à verser à la société Solinter actifs 1 une provision de 856, 74 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 janvier 2023, terme de janvier inclus. L’ordonnance déférée sera émendée de ce chef.

sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des historiques du compte de M. [E] et Mme [B] que ceux-ci ont certes accusé des retards de paiement en 2020 et 2021, mais qu’ils ont procédé à des versements permettant d’apurer totalement leur dette le 24 juin 2022. Par la suite, des règlements réguliers sont intervenus et le décompte produit par la société Solinter actifs 1 fait apparaître l’existence d’une dette modeste.

Cela démontre la bonne foi de M. [E] et Mme [B], leurs efforts pour apurer leur dette locative et leur capacité financière à assumer le loyer courant.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [E] et Mme [B] des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette locative en précisant que si les locataires se libèrent dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

La dette n’ayant été, pour l’essentiel, réglée que postérieurement à l’audience devant le premier juge, il y a lieu de dire que M. [E] et Mme [B] conserveront la charge des dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance attaquée sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée à la société Solinter actifs 1 et à l’octroi de délais de paiement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [W] [E] et Mme [M] [B] à payer à la société Solinter actifs 1 la somme provisionnelle de 856, 74 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 janvier 2023, terme de janvier inclus ;

Autorise M. [E] et Mme [B] à se libérer de leur dette par 5 versements mensuels successifs de 140 euros, en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant versé le 6ème mois ;

Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement de cette mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] et Mme [B] aux dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,