RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01030 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FXDU

Minute n° 23/00102

[X], [X] NEE [E]

C/

[B]

Ordonnance Référé, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 17 Mars 2022, enregistrée sous le n° 21/000549

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARI

ARRÊT DU 23 MARS 2023

APPELANTS :

Monsieur [V] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

Madame [P] [X] NEE [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [D] [B]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 26 Janvier 2023 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 23 Mars 2023

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mademoiselle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller

Monsieur KOEHL, Conseiller

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme PELSER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2014, M. [D] [B] a consenti un bail à Mme [P] [E] épouse [X] et M. [V] [X] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 210 euros de provisions mensuelles sur charges.

Par acte d’huissier du 17 mai 2021, M. [B] a fait délivrer à Mme et M. [X] un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 4 novembre 2021, il a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et les voir solidairement condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 6.157,13 au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation mensuelle de 720 euros à compter du 1er septembre 2021 jusqu’à la libération des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 mars 2022, le juge des référés a :

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er octobre 2014 entre d’une part, M. [B] et d’autre part, Mme et M. [X] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 juillet 2021

– condamné à titre provisionnel et solidairement Mme et M. [X] à payer à M. [B] la somme de 5.996,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 (sic)

– dit n’y avoir lieu à accorder d’office des délais de paiement

– ordonné en conséquence l’expulsion de Mme et M. [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

– ordonné à Mme et M. [X] de libérer le logement et d’en restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, dit qu’à défaut M. [B] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dit n’y avoir lieu de réduire, supprimer, ni prolonger le délai de deux mois consécutif à la signification d’un commandement de quitter les lieux tel que prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais renouvelables en application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution

et dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi par l’application des articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution

– condamné à titre provisionnel et solidairement Mme et M. [X] à payer à M. [B] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 720 euros à compter du 1er septembre 2021 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5.996,11 euros outre intérêts à laquelle Mme et M. [X] sont déjà condamnés provisionnellement et solidairement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 17 juillet 2021 et la date de l’ordonnance

– constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [E] et M. [X] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

– condamné in solidum Mme et M. [X] à verser à M. [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 17 mai 2021, de l’assignation en référé du 4 novembre 2021 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 8 novembre 2021

– rejeté tout autre demande.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 26 avril 2022, Mme et M. [X] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juillet 2021, les a condamnés à titre provisionnel et solidaire à payer à M. [B] la somme de 5.996,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 5.996,11 euros et une indemnité mensuelle d’occupation de 720 euros à compter du 1er septembre 2021 outre actualisation conformément au bail, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir qu’ils bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation, les a condamnés in solidum à verser à M. [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 17 mai 2021, de l’assignation en référé du 4 novembre 2021 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 8 novembre 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 16 novembre 2022, les appelants demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

– limiter leur condamnation à la somme de 470 euros

– débouter M. [B] de ses demandes y compris celles relatives aux dépens de première instance et de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– le condamner au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure

– à tout le moins juger n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Ils exposent avoir quitté les lieux au mois de février 2022, que le montant du commandement de payer et la dette réclamée ne sont pas justifiés, qu’ils étaient à jour du règlement du loyer et avance sur charges pour les années 2015 à 2020, que la régularisation des charges pour ces années et la clé de répartitions ne sont pas justifiées alors que le bailleur est tenu de leur adresser le décompte annuel des charges locatives récupérables et leur répartition, précisant que ces éléments relèvent de questions de fond échappant à la compétence du juge des référés. Ils ajoutent que pour les années 2018 et 2021, les impayés s’élèvent à 3.350 euros, qu’au vu des quittances ils ont réglé la somme de 2.880 euros et qu’en conséquence ils sont redevables d’un reliquat non contestable au titre des loyers et avances sur charges de 470 euros, précisant avoir continué à régler le loyer courant jusqu’à leur départ des lieux en février 2022, soit la somme de 6.480 euros ainsi qu’il résulte du décompte établi par l’intimé.

Aux termes de ses dernières conclusions du 13 décembre 2022, M. [B] demande à la cour de’:

– prendre acte que Mme et M. [X] ont quitté les lieux donnés à bail en février 2022

– déclarer l’appel sans objet sur les dispositions ayant constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 17 juillet 2021, ordonné l’expulsion des locataires, statué sur le sort des meubles et dit que les appelants ne bénéficient pas d’une procédure de surendettement

– débouter Mme et M. [X] de leurs demandes

– confirmer l’ordonnance en ce qu’elle les a condamnés à titre provisionnel et solidaire à lui payer la somme de 5.996,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 5.996,11 euros et sur le surplus à compter de l’ordonnance et in solidum à lui verser à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 17 mai 2021, de l’assignation en référé du 4 novembre 2021 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 8 novembre 2021

– les condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel

En raison de la libération des lieux en février 2022, il considère que l’appel est en partie sans objet. Il expose avoir sollicité à plusieurs reprises les appelants pour le paiement des charges, qu’ils disposaient d’un délai de 6 mois à compter de la régularisation de charges pour solliciter les justificatifs nécessaires qu’il aurait fournis s’ils avaient été réclamés, que le mode de répartition des charges figure dans le bail et que les justificatifs ont été transmis aux locataires. Il précise que si les appelants contestent la validité du commandement de payer, il leur appartient de saisir le juge de l’exécution. Il ajoute que le juge des référés est compétent puisque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, que son décompte est clair et que les appelants sont redevables d’un impayé locatif de 5.797 euros pour la période de juin 2021 au 13 février 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constaté que le bailleur a fait délivrer aux locataire un commandement de payer le 17 mai 2021 d’avoir à payer la somme de 5.996,11 euros, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail et il ressort du décompte annexé que cette somme vise les impayés sur appels de charges des années 2016 à 2020 pour un montant total de 2.646,11 euros, un impayé de loyers 2018 (150 euros) et des impayés sur loyers et charges de janvier à mai 2021 inclus pour un montant total de 3.200 euros.

Si les appelants contestent les sommes dues au titre des régularisations sur charges, il est relevé que le décompte du commandement de payer vise également la somme totale de 3.350 euros au titre des loyers courants et qu’il n’est justifié que du versement de la somme de 1.440 euros dans les deux mois du commandement, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 17 juillet 2021, ces dispositions étant confirmées.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est constaté que l’intimé conclut à la confirmation du jugement lui ayant alloué à titre de provision la somme visée au commandement de payer. Il est relevé qu’il n’est pas justifié de l’envoi ou la remise aux locataires des lettres de régularisation des charges pour les années 2015 et 2016 et qu’aucun courrier de régularisation pour les années postérieures n’est produit, de sorte que la demande de provision de ce chef est sérieusement contestable et doit être rejetée.

Pour le reste, il résulte des pièces produites, à savoir le décompte du commandement de payer et les quittances de loyer versées aux débats par les appelants, qu’ils restent devoir la somme de 150 euros au titre d’un loyer impayé en 2018 et celle de 320 euros pour les loyers de janvier à mai 2021 (3.200 – 2.880), soit la somme totale de 470 euros.

En conséquence il convient d’infirmer l’ordonnance et de condamner solidairement les appelants à verser à l’intimé une provision de 470 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2021 avec intérêt à taux légal à compter du jugement.

Sur les autres dispositions

En raison de la résiliation du bail, M. et Mme [X] ont occupé les lieux loués sans droit ni titre jusqu’à la libération des lieux, de sorte que l’ordonnance les ayant condamnés solidairement et à titre provisionnel à verser à M. [B] une indemnité d’occupation de 720 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux loués, est confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes en appel, il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens d’appel seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er octobre 2014 entre d’une part, M. [D] [B] et d’autre part, Mme [P] [E] et M. [V] [X] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 juillet 2021

– condamné à titre provisionnel et solidaire Mme [P] [E] et M. [V] [X] à payer à M. [D] [B] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 720 euros à compter du 1er septembre 2021 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut d’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de outre intérêts à laquelle Mme [P] [E] et M. [V] [X] sont déjà condamnés provisionnellement et solidairement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 17 juillet 2021 et la date de l’ordonnance

– constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [P] [E] et M. [V] [X] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

– condamné in solidum Mme [P] [E] et M. [V] [X] à verser à M. [D] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 17 mai 2021, de l’assignation en référé du 4 novembre 2021 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 8 novembre 2021′;

L’INFIRME en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel et solidairement Mme [P] [E] et M. [V] [X] à payer à M. [D] [B] la somme de 5.996,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 5.996,11 euros et statuant à nouveau’;

CONDAMNE à titre provisionnel et solidairement Mme [P] [E] et M. [V] [X] à payer à M. [D] [B] la somme de 470 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mai 2021 avec intérêt à taux légal à compter du jugement ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel;

CONDAMNE M. [D] [B] d’une part et Mme [P] [E] et M. [V] [X] d’autre part, à supporter chacune la moitié des dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT