COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 22 SEPTEMBRE 2022

N° 2022/

Rôle N° RG 21/10324 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYV6

[O] [T]

C/

EPIC 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles REINAUD

Me Philippe HAGE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 25 mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-000600.

APPELANTE

Madame [O] [T]

née le 10 Août 1990 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/13314 du 17/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AIX-EN-PROVENCE),

représentée par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

EPIC 13 HABITAT

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Mehdi MEDJATI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2022

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 2017, l’office public de l’habitat 13 Habitat a consenti à Mme [O] [T] un bail d’habitation portant sur un bien situé à [Adresse 2].

Par exploit en date du 28 janvier 2020, l’office public 13 Habitat a délivré à Mme [T] un commandement de payer la somme principale de 3 681 euros au titre d’un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Se prévalant d’un commandement de payer demeuré infructueux, l’office public 13 Habitat a, par acte d’huissier en date du 19 novembre 2021, assigné Mme [T] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Martigues aux fins notamment de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement à des sommes provisionnelles.

Par ordonnance contradictoire en date du 25 mai 2021, ce magistrat a :

– constaté que le bail liant les parties a été résilié à la date du 12 juillet 2020 ;

– condamné Mme [T] à payer, à titre provisionnel, à l’office public de l’habitat 13 Habitat la somme de 9 030,88 euros en deniers ou quittance et, sans déduction des APL, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation à titre de créance locative échue à la date du 7 avril 2021;

– autorisé Mme [T] à se libérer de cette condamnation par le bais de 36 versements dont 35 versements mensuels de 250 euros et un dernier versement représentant le solde, en deniers ou quittance, effectués au plus tard le 10ème jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir le mois suivant celui de la signification de la présente décision avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais, en sus des loyers et charges en cours ;

– dit que, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire seraient suspendus et qu’elle serait réputée n’avoir jamais joué si Mme [T] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

– dit qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

* le solde dû serait immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire de plein droit reprendrait plein effet ;

* Mme [T] devrait libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe dans le délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux et, qu’ à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à l’expulsion de Mme[T] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

– condamné Mme [T] à payer à l’office public de l’habitat 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 451,70 euros jusqu’à libération effective des lieux, avec interêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– rejeté les autres demandes pour le surplus ;

– condamné Mme [T] à payer à l’office public de l’habitat 13 Habitat la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [T] aux dépens et frais d’exécution, en ce compris les frais de commandement et d’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 juillet 2021, Mme [T] [O] a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions transmises le 25 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [T] sollicite de la cour qu’elle réforme la décision entreprises en tous points, et notamment en ce que le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et une dette à hauteur de 9 030,88 euros et, dès lors :

à titre principal,

– déclare la procédure irrégulière ;

– déclare irrecevables les demandes formulées par l’office public de l’habitat 13 Habitat et l’en déboute ;

à titre subsidiaire,

– rejette l’ensemble des demandes de l’office public de l’habitat 13 Habitat ;

– annule les suppléments de loyers appliqués par l’office public de l’habitat 13 Habitat ;

– la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’exécution fautive du contrat de bail ;

à titre infiniment subsidiaire,

– constate le jeu de la clause résolutoire et en suspende les effets ;

– lui accorde 36 mois de délais de paiement à pour lui permettre d’apurer sa dette locative ;

en tout état de cause,

– déboute l’office public de l’habitat 13 Habitat de toute demande et appel incident ;

– le condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– le condamne aux entiers dépens de l’instance, ceux d’appel distraits au profit de Maître Charles Reinaud.

Par dernières conclusions transmises le 28 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’office public de l’habitat 13 Habitat sollicite de la cour qu’elle :

– déclare recevables ses demandes ;

– confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 juillet 2020 ;

– condamne, au regard de l’évolution du litige, Mme [T] à lui payer la somme de 17 366,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 15 octobre 2021 en ce inclus les surloyers ;

– réforme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a autorisé Mme [T] à apurer sa dette en 36 mensualités ;

– déboute Mme [T] de sa demande de délais de paiement ;

– la condamne à lui verser la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamne aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 1er juin 2022.

Par un soit-transmis en date du 10 août 2022, la cour a soulevé d’office la question de la recevabilité, au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de la demande de condamnation formulée par Mme [T] à titre de dommages et intérêts aux fins d’indemniser le préjudice subi pour exécution fautive du contrat à titre définitif (et non provisionnel) et sollicité des avocats la production d’une note en délibéré, par application des dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile, afin de faire valoir leurs éventuelles observations sur ce point de droit en leur impartissant un délai expirant le lundi 22 août 2022 à minuit.

Par une note en délibéré transmise le 22 août 2022, le conseil de l’office public de l’habitat 13 Habitat fait observer qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation formée par Mme [T] à titre définitif, et non à titre provisionnel, en application de l’article 835 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les notes en délibérés transmises par le conseil de l’appelante les 13 juillet et 8 août 2022 et par l’intimée le 12 août 2022

En l’état de trois notes en délibéré transmises à la cour les 13 juillet, 8 août et 12 août 2022 par les parties après la clôture des débats et sans y avoir été expressément autorisé, ces dernières ne seront pas prises en compte, pas plus que les pièces qui y sont annexées.

Sur la régularité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, l’office public habitat 13 Habitat justifie avoir dénoncé l’assignation en date du 19 novembre 2020 aux fins de constat de la résiliation du bail à la sous-préfecture d'[Localité 3] (13 800) par voie électronique enregistrée le 23 novembre 2020 pour l’audience du 16 février 2021, soit au moins deux mois avant l’audience.

Dans ces conditions, la demande de constatation de la résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes formées par le bailleur social sont recevables.

Sur la validité du commandement de payer

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le commandement de payer, qui fait état de loyers et charges impayés d’un montant total de 3 681 euros, précise que le montant du loyer mensuel est alors de 311,82 euros tandis que celui des charges locatives est de 139,88 euros, soit un total de 451,70 euros, et comporte en annexe un décompte détaillé des sommes dues au titre des mois d’avril à décembre 2019, et ce, en portant au crédit du compte les sommes réglées au cours de cette période, à savoir 86,28 euros en avril 2019 et 298,02 euros en octobre 2019.

Il convient de relever qu’aucun supplément de loyer n’a été appliqué par le bailleur social au cours de cette période.

En tout état de cause, il est admis qu’un commandement de payer une somme supérieure à la somme réellement due n’est pas nul mais est valable pour la partie non contestable de la dette sans qu’il y ait lieu de rechercher si la résolution du bail est proportionnée ou non à la gravité du manquement invoqué.

Dès lors que le commandement de payer comporte l’ensemble des mentions requises par la loi, et en particulier le montant mensuel du loyer et des charges, ainsi qu’un décompte précis et détaillé de la dette réclamée, ce dernier doit être considéré comme étant valable avec l’évidence requise en référé et, dès lors, produire ses effets pour la partie non contestable de la dette.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé dans un paragraphe VIII article 16 des conditions générales du contrat que ce dernier sera résilié de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire ne fait apparaître aucun supplément de loyer qui aurait été appliqué par le bailleur social au cours de la période considérée, pas plus qu’il ne fait état de frais sérieusement contestables.

Par ailleurs, le fait pour Mme [T] d’avoir cessé de bénéficier de l’allocation pour le logement et la réduction du loyer de solidarité à compter du mois de février 2019 n’apparaît pas imputable au bailleur social.

Enfin, plusieurs sommes ont été portées au crédit du compte de la locataire par suite de la régularisation annuelle des charges locatives, et en l’occurrence la somme de 255,89 euros en mars 2019 et celle de 298,02 euros en octobre 2019.

Dans ces conditions, à la date de la délivrance du commandement de payer le 28 janvier 2020, Mme [T] était redevable d’un arriéré locatif non sérieusement contestable s’élevant à 3 681 euros.

A l’examen du dernier décompte versé aux débats, il apparaît que Mme [T] ne réglera pas les causes du commandement dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, seule la somme de 211,51 euros ayant été réglée par carte bancaire entre le 22 janvier et le 28 mars 2020.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date retenue par le premier juge le 12 juillet 2020, laquelle n’est pas discutée, en tenant compte de la suspension des délais en matière civile durant la période dite protégée du 12 mars au 23 juin 2020, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte actualisé au 30 avril 2022, quittancement du mois d’avril 2022 inclus, diverses sommes sérieurement contestables apparaissent au débit du compte.

Il en est ainsi des frais de dossier et de procédure appliqués quasiment tous les mois entre les mois de janvier 2020 et juillet 2021 mais également du supplément de loyer appliqué par le bailleur social, ayant eu pour effet de porter le montant du loyer mensuel entre 1 711,97 euros et 1 729,36 euros selon les mois, entre les mois de janvier 2020 et juin 2021 avec toutefois une réduction de 7 614,24 euros portée au crédit du compte en juin 2021 en annulation des suppléments de loyer appliqués entre les mois de janvier et juin 2021, outre celle de 7 518,56 euros au titre d’un rappel d’allocations pour le logement en juillet 2021 et celle de 1 280,88 euros au titre d’un rappel de réduction du loyer de solidarité, étant relevé que la locataire bénéficiera à nouveau de l’allocation pour le logement et la réduction du loyer de solidarité à compter du mois d’août 2021.

En effet, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de dire si Mme [T] est redevable d’un supplément de loyer de solidarité au cours de la période considérée en application des articles L 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

La somme non sérieurement contestable due par Mme [T] s’établit donc de la manière suivante :

– 3 581 euros à la date du 22 janvier 2020 ;

– 8 130,60 euros de loyers entre les mois de janvier 2020 et juin 2021 sur la base d’un loyer mensuel de 451,70 euros, soit 451,70 euros X 18 mois = 8 130,60 euros ;

– 2 761,92 euros de loyers entre les mois de juillet 2021 et décembre 2021, soit 460,32 euros X 6 mois = 2 761,92 euros ;

– 453,61 euros de loyer en janvier 2022 ;

– 1 367,91 euros de loyers entre les mois de février et avril 2022 inclus, soit 455,97 euros X 3 mois = 1 367,91 euros ;

– à déduire :

* 1 989,97 euros de sommes réglées par la locataire entre le 6 février 2020 et le 7 février 2022;

* 267,09 euros de régularisations de charges effectuées en décembre 2020 et février 2022 ;

* 7 518,56 euros de rappel d’allocations pour le logement intervenu le 31 juillet 2021 ;

* 1 280,88 euros de rappel de RLS intervenu le 31 juillet 2021 ;

* 772,34 euros de RLS appliquées entre les mois de juillet 2021 et avril 2022 ;

* 1 132,68 euros d’allocations pour le logement versées entre les mois d’août 2021 et avril 2022;

soit un total de 3 333,52 euros.

Il convient de relever que la somme de 7 614,24 euros portée au crédit du compte le 25 juillet 2021 en déduction des suppléments de loyer appliqués par le bailleur social entre les mois de janvier et juin 2021 n’a pas été prise en compte dès lors que la cour n’a retenu, dans ses calculs, qu’un loyer mensuel de 451,70 euros au cours de la période considérée, soit un loyer ne tenant pas compte du supplément de loyer, et ce, même pour la période allant de janvier à décembre 2020 pour laquelle le bailleur social n’a procédé à aucune annulation des suppléments de loyer appliqués.

Il en résulte que Mme [T] est redevable d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation d’un montant non sérieusement contestable de 3 333,52 euros à la date 30 avril 2022, quittancement du mois d’avril 2022 inclus.

Compte tenu de l’actualisation par la bailleresse de sa créance locative et du fait que les sommes allouées à titre provisionnel ont un caractère indemnitaire, de sorte que seuls les intérêts au taux légal à compter de la décision sont applicables de plein droit, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [T] à lui payer la somme provisionnelle de 9 030,88 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Mme [T] sera condamnée à verser à l’office public habitat 13 Habitat la somme provisionnelle de 3 333,52 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2022, quittancement du mois d’avril 2022 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la présente décision, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Mme [T] est redevable de la somme de 3 333,52 euros arrêtée au 30 avril 2022, quittancement du mois d’avril 2022 inclus.

Il convient de relever que cette somme est sans commune mesure avec celle sollicitée par l’office public habitat 13 Habitat à hauteur de 17 476,11 dans son dernier décompte.

Par ailleurs, si Mme [T] ne justifie pas de sa situation personnelle et financière, l’aide juridictionnelle totale lui a été accordée dans le cadre de la présente procédure, outre le fait qu’il ressort des développements qui précèdent que Mme [T] est bénéficiaire de l’allocation pour le logement couvrant plus de la moitié du loyer mensuel dû.

Les difficultés rencontrées par Mme [T] pour régler son loyer sont d’ailleurs apparues à partir du moment où le versement de l’allocation pour le logement a été suspendu entre les mois de février 2019 et juin 2021.

Malgré cela, Mme [T] a continué à procéder à des paiements réguliers par carte bancaire.

Dès lors que Mme [T] perçoit à nouveau, depuis le mois de juillet 2021, l’allocation pour le logement tout en bénéficiant de la RLS, cette dernière apparaît être en situation de régler sa dette en 36 mensualités de 92 euros chacune, la 36ème mensualité devant être augmentée du solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants à hauteur de 455,97 euros par mois à la date du mois d’avril 2022, avec possibilité de révision.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par Mme [T] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et Mme [T] sera tenue de payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant à la locataire des délais de paiement conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour exécution fautive

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa competence et dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, dans ses dernières conclusions transmises à la cour, Mme [T] sollicite la condamnation de l’intimé à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et non une provision à valoir sur l’indemnisation du prejudice subi pour exécution fautive du contrat par le bailleur social, de sorte que sa demande excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article précité.

Dès lors que la cour est saisie des prétentions des parties formulées par voie de conclusions, régulièrement transmises et signifiées ou notifiées dans le cas où l’intimé a constitué avocat, antérieurement à l’ordonnance de clôture, une note en délibéré adressée à la demande de la cour afin de permettre aux parties de répondre à un moyen soulevé d’office ne pourrait les régulariser.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par Mme [T] à l’encontre de l’office public de l’habitat 13 Habitat.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [T] au paiement de la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais de la confirmer en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de celui de l’assignation.

Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d’appel seront laissés à la charge de Mme [T].

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du bailleur pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

Mme [T] sera également déboutée de sa demande formée de ce chef en tant que partie perdante à la procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf ce qu’elle a :

– constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire à la date du 12 juillet 2020 ;

– suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant à Mme [O] [T] des délais de paiement ;

– condamné Mme [O] [T] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déclare recevables les demandes formées par l’office public habitat 13 Habitat ;

Dit que le commandement de payer délivré par l’office public habitat 13 Habitat doit produire ses effets pour la partie non contestable de la dette comme étant valable ;

Condamne Mme [O] [T] à payer à l’office public habitat 13 Habitat la somme provisionnelle de 3 333,52 euros correspondant à l’arriéré locatif non sérieusement contestable arrêté au 30 avril 2022, quittancement du mois d’avril 2022 inclus ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

Autorise Mme [O] [T] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 92 euros le 15 de chaque mois, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux ;

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de paiement ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ‘ le bail sera automatiquement résilié,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – à défaut pour Mme [O] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

4 ‘ Mme [O] [T] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, soit la somme de 455,97 euros en avril 2022 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [O] [T] à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour exécution fautive du contrat formée à l’encontre de l’office public habitat 13 Habitat ;

Déboute l’office public habitat 13 Habitat de sa demande d’indemnité formée en application de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [O] [T] de sa demande d’indemnité formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [O] [T] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière,La présidente,