N° RG 21/00383

N° Portalis DBVX-V-B7F-NLFX

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond

du 18 décembre 2020

RG : 1119001931

SELARL JEROME [T]

C/

[D]

[S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2022

APPELANTE :

SELARL JEROME [T] représenté par Maître [N] [T] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI SARAH domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Assistée de Me Nicolas BES de la SCP BES SAUVAIGO & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 623

INTIMÉS :

M. [F] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Mme [O] [S] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par Me Philippe PETRETO, avocat au barreau de LYON, toque : 501

******

Date de clôture de l’instruction : 07 Décembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Septembre 2022

Date de mise à disposition : 02 Novembre 2022

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Karen STELLA, conseiller

– Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Selon contrat de bail du 28 novembre 2014, la SCI Sarah dont la gérante était Mme [W] [D] a loué à Mme [O] [S] épouse [D] et à M. [F] [D] (frère de [W]) une maison [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 1 400 euros.

La SCI Sarah a été placée sous redressement judiciaire le 14 juin 2016 avec désignation de Me [Z] ès qualités de mandataire judiciaire.

La liquidation judiciaire de la SCI a été prononcée par jugement du TGI de Lyon le 8 juin 2017 et Me [Z] sera remplacé le 31 décembre 2018 par Me [T] désigné ès qualités de liquidateur judiciaire.

Un commandement de payer la somme de 9 540 euros a été délivré aux locataires par acte d’huissier du 14 juin 2018 suivi le 18 juin 2018 d’une saisie de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CAPEX).

Invoquant un non-paiement des causes du commandement, la Selarl [N] [T] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Sarah a fait citer M. et Mme [D] aux fins de voir au principal constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires sous astreinte de 500 € par jour de retard, condamner solidairement les locataires à payer la somme de 12’082,23 euros au jour des loyers, charges arrêtées au 14 août 2018, avec actualisation au jour de l’audience.

Par jugement du 18 décembre 2020, le Juge de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

vu l’arrêt du 19 octobre 2019,

vu le jugement du 6 décembre 2019,

dit que le commandement de payer délivré le 14 juin 2018 est irrégulier et qu’il ne peut, en conséquence, permettre de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail du 28 novembre 2014,

débouté en conséquence Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

débouté Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH de sa demande en paiement de la somme de 12 082,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 14 août 2018,

rejeté l’ensemble des autres demandes formées par Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH,

condamné Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH à payer à Mme [O] [S] épouse [D] et M. [F] [D] la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH aux dépens de l’instance civile.

Le tribunal a notamment retenu en substance que le commandement de payer ne comportait pas le détail de la somme réclamée, ne comportait pas plus la période exacte couverte et ne permettait pas aux locataires de s’assurer que la somme sollicitée était bien justifiée, que les paiements, et notamment que les paiements faits par Mme [O] [S] [D] suite à l’arrêt de la cour d’appel du 19 octobre 2017, avaient été imputés à l’arriéré locatif.

Par appel régularisé au RPVA le, 15 janvier 2021, la selarl [N] [T] représentée par Maître [N] [T] agissant en qualité de liquidateur de la SCI SARAH a interjeté appel de la décision à l’exception de l exécution provisoire, la déclaration reproduisant le dispositif.

En ses dernières écritures, conclusions d’appelante N2 régularisées au RPVA le 13 octobre 2021, la selarl [N] [T] représentée par Maître [N] [T] ès qualités de liquidateur de la SCI SARAH demande :

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail d’habitation, le commandement de payer les loyers, la jurisprudence, les pièces versées aux débats :

Dire et juger la selarl [N] [T] ès qualités de liquidateur de la SCI SARAH recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

dit que le commandement de payer délivré le 14 juin 2018 est irrégulier et qu’il ne peut, en conséquence, permettre de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail du 28 novembre 2014,

débouté en conséquence Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

débouté Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH de sa demande en paiement de la somme de 12 082,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 14 août 2018,

rejeté l’ensemble des autres demandes formées par Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH,

condamné Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH à payer à Madame [O] [S] épouse [D] et Monsieur [F] [D] la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile – ordonné l’ exécution provisoire,

condamné Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH aux dépens de l’instance.

A l’appui des ses prétentions, l’appelant invoque la précision du commandement de payer, l’absence de tout paiement depuis deux années, la confusion faite par le premier juge entre Mme [O] [S] épouse [D] et Mme [W] [D] gérante de la SCI s’étant engagée à contribuer sur son patrimoine personnel au redressement de la SCI, une dette de plus de 40 mois de loyers impayés outre des charges, la non-affectation de paiements faits par les locataires à des frais de procédure, l’absence de pièces sur la situation financières des intimés.

En leurs conclusions d’intimés et d’appel incident régularisées au RPVA le 13 octobre 2021, M. [F] [D] et Mme [O] [D] née [S] sollicitent :

vu les articles 1342 et 1353 du Code civil, les pièces versées aux débats,

Juger recevable et bien fondé l’appel incident des intimés principaux ;

Débouter l’appelant principal de l’intégralité de ses demandes non fondées en fait et en droit ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

dit que le commandement de payer délivrer le 14 juin 2018 est irrégulier et qu’il ne peut en conséquence permettre de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail du 28 novembre 2014,

débouté en conséquence Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH, de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

débouté Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH de sa demande de paiement de la somme de 12’082,23 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 14 août 2018,

rejeté l’ensemble des autres demandes formées par Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH,

condamné Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH aux dépens de l’instance,

ordonné l’exécution provisoire ;

Réformer partiellement le jugement du 18 décembre 2020 ;

Condamner l’appelant principal, la selarl Jerome [T] représentée par Maître [N] [T] en qualité de liquidateur de la SCI SARAH à verser à M. [D] et à Mme [D] son épouse, une somme de 20’000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Les époux [D] ayant été injustement attraits en justice sur la base de comptes faux, exposés dans le commandement de payer du 14 juin 2018, pour un montant d’arriérés inexistants à cette date ;

Condamner l’appelant principal à verser aux intimes et principaux une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, afin de couvrir les frais répétitives qu’ils ont été contraints d’exposer, comprenant ceux de première instance ;

Condamner l’appelant principal aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [D] invoquent notamment le défaut de preuve des arriérés de loyers invoqués, l’absence d’arriérés au jour du commandement, l’existence de comptes d’administration judiciaire puis de liquidation judiciaire portant règlement des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations, de la banque Delubac, la condamnation du précédent mandataire judiciaire qui avait détourné d’échec de créanciers de procédure collective.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures déposées et débattues par observations à l’audience du 12 septembre 2022 à 9 heures.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 2 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la régularité du commandement de payer et la résiliation du bail :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement contient à peine de nullité (…) le décompte de la dette (….). Le juge peut même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années (…).

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement mentionnait ‘ loyers et charges impayés au 5 juin 2018 selon décompte joint 9 540,00 euros,’ et le décompte joint listait les loyers d’août 2017 à juin 2018 comme étant impayés en déduisant une somme de 3 000 euros sans mention de date.

M. et Mme [D] ont contesté le montant réclamé et la validité du commandement car ils ont entendu affecter au règlement de leur propre dette tout paiement effectué pendant le redressement judiciaire puis après le prononcé de la liquidation judiciaire non par Mme [O] [D] locataire comme l’indique par confusion le premier juge mais par Mme [W] [D] gérante de la SCI SARAH.

L’arrêt de la cour d’appel en date du 19 octobre 2017 ayant déclaré irrecevable l’appel de la SCI représentée par Me [Z] en qualité de mandataire judiciaire du jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire indique au rappel des demandes de l’appelant quel Mme [W] [D] a prévu de contribuer sur son patrimoine personnel au redressement de la SCI.

Il n’est démontré d’aucun engagement de Mme [D] de se substituer aux locataires en leur obligation à paiement d’un loyer mensuel d’autant que le liquidateur a rappelé en ses conclusions l’incidence du non-paiement des loyers alors que la SCI devait rembourser un prêt bancaire, à l’origine de la procédure collective, et que le passif définitif de la SCI état de 484 673,44 euros.

Il n’est pas plus démontré que Me [Z], que les intimés mettent en cause du fait de poursuites judiciaires à son encontre, aurait écarté des paiements faits à leur profit.

M. et Mme [D] ne peuvent exiger que les versements effectués par Mme [W] [D] soient affectés à l’arriéré locatif visé au commandement de payer, arriéré par ailleurs en totalité postérieur au prononcé de la liquidation judiciaire.

Le décompte produit est non erroné, suffisamment précis, sans grief démontré, d’autant que les locataires savaient n’avoir procédé à aucun règlement sur la période hormis les 3 000 euros déduits. Ils n’allèguent d’ailleurs d’aucun autre versement de leur part.

La décision attaquée doit être infirmée en ce qu’elle a déclaré le commandement de payer irrégulier.

A la suite du commandement de payer, M. et Mme [D] ont versé une somme de 4 000 euros le 25 juin 2017. Aucune autre somme n’a été versée dans les deux mois du commandement ni au titre de l’arriéré locatif ni des loyers courants.

Le bail a été résilié au 25 août 2017. L’expulsion des locataires doit être ordonnée, sans prononcé d’astreinte.

M. et Mme [D] doivent payer à compter de la résiliation une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisés par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’appelant produit un décompte précis des sommes dues sans que M. et Mme [D] ne justifient de paiements non pris en compte. Ils doivent être solidairement condamnés au paiement de la somme de 51 140 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 5 octobre 2021 (échéance d’octobre 2021 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 9 540 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur le dépôt de garantie :

Si l’appelant sollicite pouvoir conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, ce dépôt a été conformément à la loi, contractuellement prévu pour garantir l’exécution des obligations locatives et doit donc venir en déduction des sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts :

M. et Mme [D] qui occupent la maison litigieuse sans aucun paiement depuis août 2018 et succombent en l’instance ne démontrent d’aucun abus de procédure.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les intimés succombant, ils devront payer les entiers dépens.

En équité M. et Mme [D] devront in solidum payer à la selarl [T] ès qualités une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande d’application des mêmes dispositions au profit de M. et Mme [D] doit être rejetée.

L’avocat de l’appelant demande la distraction des dépens à son profit, terme employé dans l’ancien code de procédure civile. Il s’avère qu’il entend en réalité bénéficier du droit de recouvrement direct des dépens prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ce qui doit lui être accordé sur sa simple demande dès lors que le ministère d’avocat est obligatoire dans la procédure d’appel et que la partie adverse est condamnée au paiement des dépens. Il sera donc fait droit à cette demande.

PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement du 18 décembre 2020.

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation judiciaire du bail à la date du 14 août 2018,

Autorise la selarl [N] [T] représentée par Maître [N] [T] ès qualités de liquidateur de la SCI Sarah à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [D] et Mme [O] [S] épouse [D], et à celle de tout occupant de leur chef, des lieux [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. et Mme [D] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamne solidairement M. [F] [D] et Mme [O] [S] épouse [D] à payer à la selarl [N] [T] représentée par Maître [N] [T] ès qualités de liquidateur de la SCI Sarah :

une indemnité mensuelle d’occupation de 1 140 euros à compter du 15 août 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux,

la somme de 51 140 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 5 octobre 2021 (échéance d’octobre 2021 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2018 sur la somme de 9 540 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Rappelle qu’aux termes de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, ‘ les meubles se trouvant sur les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,’

Condamne in solidum M. [F] [D] et Mme [O] [S] épouse [D] à payer à la selarl [N] [T] représentée par Maître [N] [T] ès qualités de liquidateur de la SCI Sarah une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.

Condamne in solidum M. [F] [D] et Mme [O] [S] épouse [D] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Philippe Nouvellet, avocat associé de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocats au Barreau de Lyon.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT